Ako na investovanie do bytov rentabilne?

@anonym_autor ani o 3,4 r nemôžeš byť prenajat draho😏kupujú ich ľudia za nižšiu sumu a menšie byty, majú viac našetrené.Nikto netvrdí, že od prvého mesiaca budeš v pluse.Kamaratka prenajíma sa 800 eur 250 hypo, 250 energie a neplatí daň, ak by platila nemá ani tých 300 eur😆hodnotu a výnos to bude mať o xy rokov, keď bude splatený

ahoj, mám 2 investičné byty, ale obe som kúpila v najlepšej dobe.
prvý byt za 75tis v r. 2019 cca a dnes by som ho v pohode predala za 220tis (komplet prerobeny)
druhý byt 10/2024 za 185tis v povodnom stave, len drobne upravy som urobila, ale dnes idú rovnaké byty za 220-230tis v pôvodnom stave.
Na jednom mam zisk z prenajmu asi 200e (donedavna som tam aj byvala, takže ho neprenajimam dlho) a na druhom mam zisk ani nie 100e, ale narastla mi samozrejme hodnota nehnuteľnosti.
Ja som si na druhý byt našetrila asi 42tisíc a tak som ho kúpila. Mohla som ísť aj cestou, že založím prvý byt a dostanem vyššiu hypo, ale potom by som ho nemohla prenajímať za trhovú cenu, lebo by bol príliš drahý.
Zvažujem aj tretí byt, lebo sa mi opäť podarilo našetriť nejaké peniaze, ale úprimne, musel by byť za veľmi dobrú cenu, v dobrej lokalite a obávam sa, čo bude o pár rokov, čo prinesie vojna nie len na UA ale aj v Iráne a ako budú rásť úrokove sadzby. Momentálne mám 3.24% a 3.29% fix na 3 roky, ale čo bude potom nevie nikto.
Je to na zvážení.. Možno si kúp investičný byt v inom regione (väčšie mesto, nie komárno) a prenajímaj tam. Možno budeš potrebovať menej peňazí. Ja som z KE. Ďalší byt by som zvažovala v PO napríklad

Moja kolegyna si takto kupila byt, ze ako super ho bude prenajimat, ze sa jej onho pobiju. Realita bola taka, ze ho bud mala prazdny a komplet vsetko platila, nielen hypoteku, ale aj celkovu reziu, alebo suma z prenajmu nepokryla ani hypoteku. Bolo to davnejsie, neskor byt radsej predala. Kedze ani lokalita, kde ho kupovala nebola taka uzasna a susedia boli rozni Indovia, Vietnamci a pod.,ktori v tej lokalite hufne fungovali v prenajatych bytoch.

A navyse uz mas aj vyssi vek,tam ta splatka bude vzdy vyssia,my za 175000eur platime 1136eur,ale 100eur je poistka hypoteky a muz mal 50tku.

Samotny prenajom realne nie je o velkych ziskoch a pri hypo na dany byt moze byt clovek este v minuse. Ak je aj aktualne v pluse, tak cason bude treba znovu vrazit peniaze do oprav, lebo byty sa vybyvavaju (cest vynimkam). Realne zarabas na tom, ze cena bytu rastie. Ak by si aj musela kazdy mesiac doplacat, tak v zavere o 20 rokov mas byt, ktory ti z casti financovali najomcovia.

nájom Ti splatí aspoň časť hypo, niekomu aj celú, nie vždy je to celá suma. Ak Ti nájomníci poničia, ešte aj v mínuse môžeš byť

ešte by som dodala - napísala si že potrebuješ:

- cca. 35 000 EUR cash na doplatenie do ceny nehnuteľnosti
- cca. 10 000 EUR na úpravy bytu a zariadenie
- cca. 6 000 EUR na dotovanie nájmu prvé dva roky minimálne

ale zabudla si na 6mesačnú rezervu v prípade, že vystihneš neplatičov a nebudeš ich vedieť vysťahovať.. áno, veľa ľudí si povie, že keď nezaplatia, tak okamžitý vyhadzov, ale nie je to také jednoduché. Ak majú zmluvu a nemáš to tam, že v prípade nezaplatenia nájomného im môžeš dať okamžitú výpoveď (musí byť písomná a neviem či aj nie podpísaná oboma stranami) tak môže trvať aj pár mesiacov kým ich vysťahuješ.
Sára Ferenčíková na instagrame o tom hovorila - taká baba čo má investičné byty - 1.byt vychytala takých podnájomníkov, že ich realne pol roka či koľko nevedela vysťahovať. Takže určite prirátaj aj rezervu k investičnému bytu 6mesačnú + aspoň 1500€ rezervu na opravy

Jednoduche. Cim drahsie kupis, tym dlhsie sa ti bude splacat. Najom musis nastavit trhovy a ludia co kupili skor pred rokmi, su vo vyhode, lebo ich vstupna cena bola nizsia a splacanie im potrva kratsiu dobu.
Ak cisty zisk bude 900 eur(mesacny prenajom)-200 eur energie = 700 eur netto, rocne 8400 eur. Kupna cena 230k/8400 (rocny vynos)= doba splacania bude 27 rokov a rocny vynos 3,6%. Ale odpocitaj uroky na hypoteke.
Cize investicny byt uz nie je take terno ako ked byty stali 100-150k a ked energie boli lacnejsie, ale je to stale istota.

@anonym_21a55c
Akciove trhy bezpecnejsie ty si robis srandu, neviem kolko rokov mas ale je jasne ze si bol v plienkach v 2008, a teraz vysoko cez 50% to pojde krizy ale nejdem argumentovat staci same time next year a uvidis ako sa zazracne z bull marketu stane bear market.

@anonym_autor novostavby a byty vo veľkých mestách niesu rentabilne z hľadiska mesačného zisku. Kvôli vysokej cene budeš musieť každý mesiac doplácať ešte. Avšak zarábas na tom ze väčšinu nákladov mesačných ti platí nájomník a ty doplacas len 100-300€ mesačne, zarábas hlavne na raste ceny nehnuteľností.
Ak chceš byť mesačne v zisku kde nájomné od nájomník je vyššie ako tvoje náklady musíš ísť do menších miest (miest kde sa malo zarába a je tam viac rizikových ľudí) , tam však nebudeš zarábať na raste ceny nehnuteľností, tam máš aj riziko ze o par rokov cena bude nižšia ako si kúpila.

Najdi si na Youtube a Instagram meno Roman Kruzliak a pozri si od neho kazde video co najdes. Je to profesionalny investor do nehnutelnosti a vlastni cca 65 bytov......

Podla toho, co pises a podla jeho kriterii, spomenuty byt nie je vhodny na investiciu a hladaj dalej inu nehnutelnost

@anonym_e92ffb ajeje... v 2008 som uz investoval... Bezpecnejsie su z pohladu likvidity, rozdelenia majetku (nie vsetky vajicka v jednom kosiku)... z dlhodbeho hladiska vyssieho vynosu... skalovatelnosti...
mal by si si dostudovat viac nez sa na niekoho oboris 🙂

@anonym_e92ffb a rovno ta upokojim, mam aj niekolko invseticnych bytov, akurat som ich kupoval v inom obdobi trosku...
A k tej bezpecnosti nehnutelnosti... popytaj sa, ako to maju majitelia apartmanov v Dubaji napriklad...ze kolko si "odniesli" zo sebou... tak aj to som myslel pod bezpecnostou...

Myslim, ze dnes je dostupnych uz x relevantnych clankov a zdrojov, kde sa vies docitat, ze kupit investicny byt dnes, ked su byty drahe a urokove sadzby na hypoteke vysoke je hlupost. A obzvlast pri scenari, ktory popisujes.

Ak si byt zdedila, kupila a splatila alebo kupila davno a je tam nizka hypoteka a splatka, to je ina vec. Ale kupovat ho dnes a verit, ze na tom zarobis je podla mna hlupost.

V realistickom pripade si pokryjes cast nakladov, v optimistickom pripade budes na 0. Pridana hodnota je ta, ze ti byt splaca niekto iny, da sa predpokladat, ze jeho hodnota bude rast a raz budes mat byt bez zatazenia a splatil ti ho prenajom.

@anonym_autor Kasli nato a najdi si inu investiciu. Neviem kde hladas byt, ja prenajimam svoj byt v BA, ktory som nekupovala na investiciu ale pre seba na byvanie no prestahovala som sa do ineho statu a uz sa neviem dockat kedy ho budem moct predat. Trh je presyteny tymi vasimi investicnymi bytmi a najst podnajomnika je v tycht casoch fakt narocne. Nechapem tento osial v dobe kedy je kopec inych moznosti ako investovat.

@anonym_caaeae dovolim si nesuhlasit, neplati to podla mna vzdy 🙂 mame byt v BA, 2i, s parkovacim miestom v garazi, dobra vymera, dobra lokalita a nemame absolutne ziadny problem najst podnajomnikov a asi to moze byt aj tym, ze ho prenajimame za relativne normalnu sumu, lebo na nom nechceme zarobit ako tu uz zaznelo a nepytame za 2i 1200€ 😃 ale tak je to pripad od pripadu, odkedy ho prenajimame tak mame druhych najomcov a oba scenare prebehli prisiel prvy, videl, rovno zobral

@anonym_9a4bdd vek nerozhoduje o vyske splatky. V 50tke uz hypo na 30r nedostne.

Mas slusny prijem. Mozes davat mimoriadne splatky. 3r som davala mim.splatky kym celu hyposplatku mesacnu nepokryl najom a uz sa byt splaca sam..

@anonym_caaeae v BA? Najst najomnika nieje problem ani v okrajovych castiach.

@natalka13 no ved,tym padom je vyssia splatka,lebo to splacas krastie.30tnik si zoberie tu istu vysku na 30r s tym istym urokom a bude mat nizsiu splatku ako 50tnik.

@natalka13 A hladala si najomnika v poslednych mesiacoch? Ja mam byt v Starom meste v super lokalite a teda aktualne ponuka prevysuje dopyt a zaujemcovia o podnajom si mozu vyberat. Ked som hladala pred 2 rokmi, tak to bolo viac naklonene mne. Toto su data z realitky.

@anonym_caaeae najomnika sme hladali presne pred mesiacom, po vykopnuti inzeratu na FB sme nestihli odpisovat na spravy, ja mam uplne inu skusenost zatial, cim nevravim, ze ty nemas tu svoju, len sa cudujem ale tak nemam statisticku vzorku 🙂 len svoju a skusenost okolia

Podstatou investicneho bytu je, ze ti niekto (kto nemoze - nesplna podmienky hypo, alebo este nechce - student, docasny pracujuci) pomaha splacat ten byt. Akonahle plati viac ako mesacne energie a uroky na hypo a cena opotrebenia zariadenia, si v pluse. Cize prenajom nemusi byt vo vyske hypo+energie.

@anonym_116a4d Na fb to vzdy byva tak 😀 Mne stacilo, ze raz som predavala skrinu na marketplace a do hodiny som mala snad 50 sprav. Ja som to zadala realitke a teda videla som aj sama riadny rozdiel v pocte zajemcov teraz vs pred 2 rokmi.