Investičný byt v Bratislave
Chcela by som vás poprosiť o váš názor na kúpu investičného bytu v BA. Oplatí sa ešte? Najmä vzhľadom k cenám, kedy 2 izbové byty v novostavbách sa bežne pohybujú v sumách 250-260 tis. EUR. Predstava je dať do toho vlastných 100 tis., zvyšok hypo a prenajímať (prenájom by riešil splátku + energie) a cieľ je zvyšovanie hodnoty nehnuteľnosti.
Uvažujete niektorá o kúpe takéhoto bytu v BA a okolí?
Stručné zhrnutie
- Dvojizbové byty v novostavbách v Bratislave sa bežne predávajú za približne 250–260 000 € a niektoré projekty (Skypark) dosahujú ceny okolo 400 000 € za 2-izbový byt.
- Investori v diskusii zvážili varianty s vlastnými 100 000 € a doplatením zvyšku hypotékou; pri takejto kombinácii viacerí uviedli, že cieľom je, aby nájom pokryl splátku a prevádzkové náklady, nie okamžitý vysoký cashflow.
- Alternatívy k kúpe novostavby v BA, ktoré diskutujúci odporúčali, sú kúpa staršieho bytu, nákup parkovacieho miesta, kúpa v krajských mestách (Trnava, Nitra, Senec) alebo investícia do pozemkov či iných aktív vzhľadom na vysokú infláciu a rast cien energií.
Najčastejšie otázky
Q: Oplatí sa ešte kúpiť investičný byt v Bratislave?
A: Ceny 2-izbových novostavieb v BA sú okolo 250–260 tis. €; niektorí diskutujúci tvrdia, že ak máte vlastných 100 tis. €, nájom môže kryť splátku a dlhodobé zhodnotenie, iní varujú, že pri súčasných cenách a rastúcich nákladoch na energie a správcovské poplatky je rentabilita nízka.
Q: Ako financovať investičný byt ak mám 100 000 € vlastných prostriedkov?
A: Pri kúpe za ~250 tis. € by hypotéka bola zhruba 150 tis. €; diskutéri uviedli odhad mesačnej splátky pri 30 rokoch približne 450 € (jeden odhad) až 500 € (odhad pri 1,2 % fixe používaný iným diskutérom).
Q: Aké reálne mesačné nájomné možno očakávať v Bratislave pre 2-izbový byt?
A: Diskusia uvádza, že prenájmy v BA sa pohybujú od ~520 € v niektorých ponukách po 700–900 € v optimálnych prípadoch, pričom viacerí diskutéri považujú 700–900 € za ťažko dosiahnuteľné pre bežné novostavby.
Q: Ako rast cien energií a správcovských záloh ovplyvňuje výnosnosť?
A: Jeden diskutér uviedol, že po odpočítaní hypotéky, správcu, elektriny a internetu zostávalo +130 € mesačne, potom správca zvýšil zálohy o 70 €, čo z druhej strany významne znižuje čistý výnos.
Q: Je výhodnejšie kúpiť byt v Bratislave alebo v krajskom meste ako Trnava či Nitra?
A: Niekoľkí diskutéri odporúčali Trnavu a Nitru ako lacnejšiu alternatívu, kde za 100 000 € možno kúpiť dvojizbový byt s lepším pomerom cena/nájom; iný diskutér poznamenal, že v Trnave sa ceny dvojizbových bytov momentálne pohybujú skôr okolo 140 000 €.
Q: Aké iné investičné možnosti odporúčali diskutujúci namiesto kúpy bytu v BA?
A: Navrhované alternatívy boli kúpa parkovacieho miesta (nízka údržba), investičný pozemok, zlato alebo obchodovanie na burze, pričom viacerí diskutéri považovali rozloženie 100 000 € medzi viac malých bytov v regiónoch za možnosť znížiť riziko.
Závery z diskusie
Zhoda
- Ceny nehnuteľností v Bratislave sú v súčasnosti vysoké (dvojizbové novostavby ~250–260 tis. €, niektoré projekty ~400 tis. €).
- Rast cien energií a správcovských záloh znižuje čistý výnos z prenájmu a treba ich zohľadniť pri kalkulácii rentability.
Sporné názory
- Niektorí diskutéri tvrdia, že kúpa investičného bytu v BA je stále dobrá ochrana proti inflácii a dlhodobá investícia, zatiaľ čo iní tvrdia, že pri súčasných cenách a možnom poklese dopytu (home office, neistota) sa to už neoplatí.
- Jedni odporúčajú kúpu novostavby kvôli dlhodobému rastu hodnoty, iní preferujú starší byt alebo kúpu v inom meste kvôli lepšiemu pomeru cena/nájom.
Otvorené otázky
- Do akej miery bude dopyt po bytoch v Bratislave ovplyvnený prechodom na trvalý home office?
- Ako ovplyvní budúce zvyšovanie úrokových sadzieb a možná recesia schopnosť prenajímať za súčasné ceny a splácať hypotéky?
Spomenuté značky a firmy
Skypark, Aibnb, FB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, 10‑ročný fix, úrok 1,2 %, spotrebný úver, fond opráv, energetické alternatívy, parkovacie státie, investičný pozemok, burza, zlato, prenájom cez Aibnb
Miesta a osoby
Bratislava, Trnava, Nitra, Senec, Nové Mesto, ZA, Ukrajina, Putin, NATO
len ktovie co bude ak tu do roka zacne santit Putin s Nato, to je hruza, ved ked roztrepu byt vo vojne tak to nekryje ani poistka
Uz sa neoplati. Je 50% na prenajom. Vacsina ostava prazdna. Skor sa oplati starsi byt ako novostavba.. skypark je 400000 2izbak a ludia to nevedia za 900eur prenajat.
Podla mna uz nie, tie ceny su sialene... podla toho, kolko mas vlastnych prostriedkov, ale ked je to menej ako 50%, tak to nie ...
Je s tým čoraz väčší problém, lebo mnohé firmy prešli na home office a ľudia ubúdajú, radšej idú robiť nadiaľku z iných kútov Slovenka. Niektoré firmy budú už natrvalo robiť home officovo, alebo hybridne (kombinácia doma + office). Kolegovia, ktorí prenajímajú byty, povedali, že cítia odliv ľudí a celkovo menší záujem.. A keď aj do BA niektorí ľudia prídu, tak len na pár dní a hľadajú skôr cez Aibnb, lebo neoplatí sa im platiť 400-600 eur prenájom, keď sú v byte pár dní v mesiaci.
Inak kúpiť úplne nový byt a potom ho prenajímať za 700-900 eur je pre mňa úplná utópia a nikdy to nepochopím. Ja mám svoj vlastný byt a spolu s mužom platíme hypo 400 eur. Bola by som blázon ísť do podnájmu za dvojnásobok.. To už si každý radšej vezme hypo a spláca svoje, ako vyhadzovať ťažké peniaze do vzduchu. Ceny nehnuteľností v BA sú na strašnom extréme...
Ano oplati sa stale. Urcite by som sla do kupy novostavby. Ti co tvrdia, ze sa neoplati su bud neznali co sa bude diat alebo naivni. Mame tu vysoku mieru inflacie a ta este porastie. Co to bude znamenat? V skratke ze chudobni budu este chudobnejsi a ti najbohatsi este bohatsi. Stredna vrstva sa este viac zuzi. Cize ludia nebudu mat na vlastne hypoteky pretoze banky este viac okliestia podmienky a budu odkazani na byvanie v podnajmoch. Preto investicny byt b BA nikdy nie je zly napad. Do stareho bytu z kratkodobeho hladiska mozno ok, z dlhodobeho (parkovanie, rodiny s detmi co maju aspon 1 auto a mnohe dalsie) nie.
Ak mas svojich 100tis tak je to vhode do niecoho dat, byt, zlato, cokolvek kvoli inflacii 🙏
Too late. Hrozi stagflacia. Klesajuce HDP a vysoke ceny. Kto si v takych podmienkach kupi za premrstene peniaze byt, prenajme si mesacne za brutalne peniaze a bude sa klepat, ci ho zajtra neprepustia z prace. Vo vyhode s prenajmami budu ti, co kupili 3izb. byty za 100k pred 12 rokmi. Ti mozu ist s cenami prenajmov hocikedy dole. Co ale ti, co kupili dnes novostavbu za 250-300k a splacaju hypo?
Ked ma niekto dva investicne byty, jeden lacny spred 10-15 rokov a druhy drahy v sucasnosti, ten aspon moze dotovat jeden druhym.
@bashee to ma zaujalo keď ľudia nebudú mať na splátky hypo, budú mať na platenie podnájmu? Drahého ešte k tomu, čo v novostavbách lacný nebude. No ja myslím, že nie. Radšej, ti múdrejší vezmú menšiu hypo na starší menší byt
Situacia s prenájmom bytov sa od Covidu skomplikovala
Môj pohľad - prenajímam byt v ZA (ano nie je to BA, ale myslim si ze situacia bude podobna). Pred covidom som mal XY zaujemcov, inzerat bol na internete 1 vikend, a za ten 1 vikend som mal dohodnutych 12 obhliadok s tym, ze som kopu ludi poodmietal (spekulantov, ludi s mizernou gramatikou horsou ako ta moja 😵) .. a hned prvy zaujemcovia brali, hned skladali zalohu..
Teraz? Za vikend 6 zaujemcov s tym, ze obhliadku som dohodol aj s ludmi ktorych by som pred covidom odmietol. Samozrejme s cenou som musel ist o 50e mesacne dole .. a bolo vidno ze ti ludia si mali z coho vyberat, byt som nakoniec prenajal rychlo, ale proste bolo citit ze ludia mali na vyber, a vyhrala moja ponuka preto, lebo som ponukol dobry pomer ceny a urovne bytu.
@maciatkolulu tak uz som videla predavat garzonku v ba za 150tis. to je iny ulet tie ceny teraz 🤦♀️🤷♀️
Ak mas 100k hotovost, tak sa investicny byt urcite oplativ case vysokej inflacie, co nas caka. Otazka je, ci sa oplati zrovna investicny byt v BA. Ja by som sa porozhliadla po inych krajskych mestach, Trnava, Nitra napriklad. Tam za svojich 100k kupis dvojizbak s minimalnou hypotekou, prenajmy tam idu stale a ceny nehnuteonosti tiez rastu.
Ja som si kupila investicny byt na prenajom pred cca 5 rokmi skoro v centre BA. Prenajimam za najom mierne pod priemer, ked si odratam naklady+hypo od najmu, tak zit by sa z toho nedalo. Ale byt za tych 5 rokov nabral na hodnote vyse 40% a stale to ide hore kazdym rokom, cize stale som zarobila ak by som sa ho rozhodla predat. Podla mna fajn ak mas svojich 100K, ja by som do toho isla 🙂.
ak ti poviem, ak je moznost, tak sa to v kazdom pripade oplati, ceny dole len tak nejak nepojdu, prave ze si myslim, ze sa budu len zvysovat. len vsetko zalezi aj od toho, v akej lokalite sa bude byt nachadzat
@lucilaines v Trnave za 1000000 dvojizbak urcite momentalne nekupu, mozno za 140 000
@liljana Ved prave preto sa pytam na nazor. Tie ceny su premrstene. Ide len o zhodnotenie penazi
@marty_4 Ale kde bude ten strop? Realne stare trojizbaky stoja v BA 260 tis. EUR. Plati sa hlavne za lokalitu. A do akej miery si dovolia ludia platit najmy 800-900 EUR mesacne.
@maciatkolulu Lenze ak clovek nedostane hypo, nedostane sa do vlastneho a bude odkazany na prenajom, ak teda nenajde inu moznost, napr. zamestnat as v lacnejsom regione.
@ndrag Ved tak to chapem aj ja. Nepotrebujem vyslovne zarabat. Staci ked najom pokryje splatku hypoteky a naklady s bytom. Byt by casom sa zhodnocoval.
@berusinka2 ved preto som napisala ze k jej 100k by jej stacila mala hypoteka. Kazdopadne pomer cena/vyska najmu je v BA a mimo BA uplne niekde inde. Ja teda mam 1izbovy byt v TT a mesacne za prenajom beriem asi tak rovnako ako by som brala aj v BA. Avsak cena bola skoro pplovicna.
Oplati sa, ak mas svoje peniaze. Ak by si ho pokryvala hypotekou, tak uz je to horsie. V BA stale v pohode prenajmes byt, len tie ceny prenajmov korona trosku stlacila (alebo stagnovali) a ceny bytov isli velmi hore (tym padom vyssia hypoteka - vyssia splatka) Mozno na prenajme by si nezarabala, ale zarabala by si pomalsie na cene bytu, lebo tie pojdu urcite hore…
Podla nebude problem s prenajmom, lebo ludia zacinajuci po skole nebudu mat na hypoteky, budu zacinat v prenajme…
@maciatkolulu ako sa to vylucuje? Vies kolko ludi robi na cierno? A zijubz ruky do huby ale potrebuju vyzerat, resp mat status quo? Nik nepovedal ze nebudu mat na splatku hypo ale ze castokrat nemaju nasetrene a banka im peniaze neda lebo z priznaneho prijmu by im ti papierovo nevyslo. Alebo maju na krku exekutora a podobne cize hypo neprichadza do uvahy. Ale splatku si dovolit mozu. To je realny zivot. Jeden taky pripad mam v okoli…svokor si narazil mladu pipku urobil jej 2 decka. Ziju z ruky do huby, najom 900 - len najom. Deti su znackovo obliekane, chcu budit dojem ze nato maju. Pritom ma exekutora, nezaplatene dlhy v zdravot.poistovni. A vela inych dlhov. Ale treba vyzerat zebzije uspesne. A takychto je vela. Dopyt je v BA stale vyssi nez ponuka.
ja myslim ze stale sa oplati