Čo sa deje na realitnom trhu v Bratislave?

31. aug 2024

Krasnu slnečnú sobotu prajem! 😊 chcela by som sa asi len trochu vyrozprávať, pripadne ak by sa tu našiel niekto, kto sa pohybuje v realitnom odvetvi, tak sa môže kľudne zapojiť do debaty.

Zacnem asi tým, že po 4 rokoch v našom bytiku, kde sme boli dlhodobo v podnajme sa s manželom kvôli práci sťahujeme do BA (sme rodáci zo stredného Slovenska). Nemáme deti, ani v tejto blízkej dobe neplánujeme, keďže sa chceme sústrediť na karieru a nemáme ani žiadne zviera. Ja pracujem od skončenia školy, nebola som nikdy na úrade prace a manžel to iste, teraz začína podnikať, čo je ešte v štádiu rozbiehania, no chcel by to rozbehnúť v Bratislave a to je dôvod prečo sa sťahujeme. Samozrejme je stále zamestnaný aj v aktualnej práci ešte (na home office). Nikdy sme nemali problém s platbou nájomného, keďže nájom vychádzal na nezaokrúhlenu čiastku, koľkokrát sme majiteľom nechali aj “tringelt”, byt, si tvrdím povedať je v ešte lepšom stave, ako sme ho preberali, čo potvrdili aj majitelia.

No a dostávam sa k veci. 😀 Od mája sme chodili nonstop po obhliadkach bytov, či už cez maklérov alebo priamo s majiteľmi. Ešte dopíšem, že nechceme žiadny luxus, hľadali sme primárne 2 izbový slušne zariadený byt, kde je dobrá dostupnosť do centra mesta. To boli jediné podmienky. Keď tak zrátam na koľkých bytoch sme sa boli pozrieť, je to asi 15 bytov, z ktorých nám 10 reálne vyhovovalo, no čo má zarazilo, bolo že nikde sa pre nás nerozhodli, všade sme dostali odpoved - najmä cez realitného makléra, že majiteľ sa rozhodol pre niekoho iného. Ostatní majitelia sa nám už ani neozvali, aj keď sme sa snažili po obhliadke nadviazať komunikáciu. Keďže sme chceli byvať už do nejakého konkrétneho dátumu s ktorým sme počítali, že už budeme presťahovaný, dostavalo nás to mierne povedané oboch do úzkych, keďže nás všade odmietali a my sme nechápali prečo. Samozrejme majiteľ má nárok na to si vybrať, ja by som robila to isté, keby vlastním a prenajímam nehnuteľnosť, beriem aj to, že ľudia sú dnes rôzny, nikdy neviete. Ale my sme seriózny ľudia, manželia, obaja pracujúci a sme bezdetní, bez zvierat. Sme slušní, vzdelaní, nefajčíme, nepijeme, žiadne žurky (aj tak všetkých priateľov mame na strednom Slovensku, tu nepoznáme nikoho). Ešte sme aj celkom introvertní a mame radi svoj pokoj. Napíšem vám to narovinu, už sme sa samých seba pýtali doma s manželom, čo je zle, aké typy ľudí teda uprednostňujú, keď nás odmietajú. Našťastie BYT SME UŽ NAŠLI a budúci týždeň fungujeme už v Bratislave. No odpoveď na toto sme nikde nedostali. Situácia na realitnom trhu je naozaj taká zlá, alebo čo je dôvod? Ďakujem za prečítanie a za vaše pripadne postrehy a možno aj dostanem odpoveď na toto celé 😀.

Zhrnutie diskusie

Automatický súhrn diskusie generovaný umelou inteligenciou · 30. máj 2026 · 148 príspevkov

Stručné zhrnutie

V Bratislave je dopyt po 2-izbových bytoch výrazne vyšší ako ponuka; byty sa často prenajmú počas niekoľkých hodín po obhliadke alebo inzeráte.
Hlavné príčiny nedostatku nájmov podľa diskusie sú zhoršená dostupnosť hypoték, návrat nájomného dopytu, rekonštrukcie internátov a príchod ukrajinských nájomníkov.
Praktické riešenia pre záujemcov sú: ponúknuť vyšší nájom alebo dlhodobú zmluvu (napr. 2 roky), mať pripravenú kauciju (obvykle 1 mesačný nájom, v diskusii spomínané cca 600 € ako príklad) a využiť realitnú kanceláriu (príklad WFG), ktorá zabezpečí inzerciu, obhliadky a štatistiku záujemcov.

Najčastejšie otázky

Q: Prečo je v Bratislave ťažké nájsť 2-izbový byt na prenájom?
A: Trh je v situácii, kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku; diskusia uvádza, že 2-izbové byty "idú na dračku", internáty prebiehajúce rekonštrukcie zvyšujú dopyt študentov a príchod Ukrajincov a zhoršená dostupnosť hypoték tlačia ľudí do nájmov.

Q: Ako zvýšiť svoje šance pri hľadaní nájmu v Bratislave?
A: Diskutujúci odporúčajú byť prvý/nabídnúť okamžité rozhodnutie pri obhliadke, ponúknuť vyšší nájom, súhlasiť s dlhodobou zmluvou (2 roky), predložiť odporúčanie od predchádzajúceho prenajímateľa a doložiť potvrdenie o príjme; realitná kancelária môže poskytnúť prehľady záujemcov a preverenie.

Q: Koľko sa teraz v diskusii uvádza ako príklady mesačných nájmov v BA?
A: V príklade sa spomínali sumy: 3-izbový 1 000 €, 2-izbový cca 1 000 € v širšom centre (MHD 10–15 min) a 2-izbový 1 300 € v centre; zároveň bol uvedený rozpočet hľadajúcich do 900 € vrátane energií ako ilustračný prípad.

Q: Aká je bežná výška kaucie a aké má zmysel?
A: V diskusii sa uvádza bežná kaucia vo výške jedného mesačného nájmu (príkladne spomínané ~600 €) ako štandardné zabezpečenie pre prenajímateľa.

Q: Aké typy zmlúv sa spomínali a čo znamenajú pre prenajímateľa a nájomcu?
A: Spomínané sú "zmluva o krátkodobom nájme" (novší typ zmluvy, uvádzaný ako prínosný pre prenajímateľov, údajne zavedený pred cca 8–10 rokmi) a nájom podľa "občianskeho zákonníka"; diskutujúci tiež uvádzali, že pri niektorých prípadoch sú tehotné ženy a deti právne chránené a pri skoršom ukončení nájmu môže platiť trojmesačná výpovedná lehota (údaj z diskusie).

Q: Pomôže realitná kancelária pri prenajímaní alebo hľadaní bytu?
A: Áno; konkrétne sa v diskusii uvádza realitka WFG ako príklad služby, ktorá zabezpečila fotenie, inzerciu, obhliadky, databázu záujemcov a zaslala majiteľovi štatistiku a popisy uchádzačov.

Závery z diskusie

Zhoda

Dopyt po nájmoch v Bratislave je v súčasnosti vyšší ako ponuka; byty sa často prenajmú rýchlo a prenajímateľ si môže vyberať.
Odporúčané praktiky pre záujemcov sú: mať doklady o príjme, pripravenú kauciu (1 mesačný nájom), referenciu od predchádzajúceho prenajímateľa a zvážiť použitie realitnej kancelárie.

Sporné názory

Niektorí prenajímatelia tvrdia, že rodiny s deťmi sú vyššie riziko a radšej uprednostňujú bezdetné páry; opačný názor tvrdí, že stabilita rodiny môže byť výhodou a rodiny nie sú všeobecne "ničitelia".
Niektorí diskutéri pripisujú silný nárast dopytu príchodu ukrajinských nájomníkov a rekonštrukciám internátov; iní vnímajú tieto faktory len ako čiastočné vysvetlenie a hovoria o všeobecnom posune trhu kvôli hypotékam.

Otvorené otázky

Do akej miery a ako rýchlo sa zmení hypotekárny trh a či to uvoľní tlak na nájomný trh v Bratislave.
Aké presné právne postupy a časové rámce (sudné konania, výpovede) v praxi ovplyvňujú schopnosť prenajímateľa dostať späť neplatičov alebo problematických nájomníkov; diskusia uviedla rozdiely medzi typmi zmlúv, ale bez jednotného právneho záveru.

Spomenuté značky a firmy

WFG, Finančná správa (FS), kataster

Spomenuté produkty a metódy

zmluva o krátkodobom nájme, občiansky zákonník, depozit/kaucia (1 mesačný nájom), odporúčanie od predchádzajúceho prenajímateľa, overenie na katastri, právne poradenstvo, realitná kancelária (fotenie, inzerát, databáza záujemcov, štatistika), preverenie dlžníkov/blacklist, dlhodobá zmluva (2 roky), trojmesačná výpovedná lehota