Koniec fixácie hypoték s nízkym úrokom
Myslím, že väčšina, ktorí si vzali hypotéku v čase minimálnych úrokových sadzieb s fixom 5r., začína teraz riešiť čo po skončení fixu.
R. 2021 bol najlepší na hypo a teraz v roku 2026 ľuďom končia fixácie.
Poďme pozdieľať skúsenosti s novými podmienkami hypotekárnych úverov, možno si pomôžeme ako a kde hľadať niečo priaznivé 🙂
1/ s akým zostatkom istiny idete do novej fixácie
2/ akú úrokovú sadzbu ste dostali a v ktorej banke, plus čo ste pre to museli splniť.
Ja končím 0,74%, akt.banka ponúkla 3,69 pri 5r.fixe, 3,49 pri 3r fixe. Ale chcem nájsť niečo od 3%. Istina bude cca 60.tis.
Stručné zhrnutie
- Banky v diskusii ponúkajú po skončení fixácie nové 3-ročné alebo 5-ročné fixy prevažne v rozmedzí približne 3,00 % až 3,7 % p.a.; konkrétne spomenuté ponuky boli 3,00 % (Prima banka), 3,19 % (UniCredit refix), 3,20 % (ČSOB), 3,29 % (oznámenie mBank / info o 3,29 %), 3,49 % a 3,69 % (ponuka aktívnej banky autorke).
- Viacerí diskutujúci odporúčajú vyjednávanie v vlastnej banke alebo refinancovanie do bánk ako ČSOB, Prima, UniCredit alebo 365.bank, pričom treba prepočítať vedľajšie náklady ako poplatok za zápis do katastra (~100 €), nový znalecký posudok (odhady okolo 150 €) alebo mesačné poplatky za vedenie účtu (príklad 5,90 €).
- Konsenzus je, že mimoriadne splátky znižujú len istinu a z dlhodobého hľadiska znižujú preplatené úroky; alternatívne riešenia diskutujúcich zahŕňali skrátenie doby splácania alebo investovanie vo výnose vyššom ako úrok hypotéky (niektorí uvádzali vlastné investičné riešenia so zhodnotením).
Najčastejšie otázky
Q: Aké úroky ľudia v diskusii reálne dostali pri refixe?
A: V diskusii boli konkrétne uvedené ponuky 3,00 % (Prima banka), 3,19 % (refinancovanie/refix v UniCredit), 3,20 % (ČSOB), 3,29 % (informácia o mBank 3,29 %), 3,5–3,6 % (niektoré ponuky ČSOB alebo iné banky) a 3,69 % ako ponuka aktuálnej banky autorke.
Q: Oplatí sa meniť banku kvôli nižšiemu úroku, keď treba zaplatiť kataster a znalecký posudok?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú prepočítať skutočné náklady vrátane poplatku za zápis do katastra (~100 €) a prípadného nového znaleckého posudku (~150 €) a zohľadniť mesačné poplatky za účet (napr. 5,90 €), pričom ČSOB spomínali aj bonus vrátenia 2–3 splátok, čo môže zmeniť kalkuláciu.
Q: Čo funguje pri vyjednávaní lepšie — zostať v rovnakej banke alebo predstaviť konkurenčnú ponuku?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú najprv vyjednávať v existujúcej banke a predložiť konkurenčnú ponuku; konkrétne skúsenosti uvádzali, že centrála banky alebo osobný bankár v UniCredit, ČSOB alebo VÚB vedeli ponuku zlepšiť bez poplatku.
Q: Ako fungujú mimoriadne splátky a majú zmysel?
A: Viacerí diskutujúci potvrdili, že mimoriadne splátky vždy znižujú len istinu (nezávisle od banky) a sú odporúčaným spôsobom zníženia preplatenia úrokov alebo zníženia mesačnej splátky.
Q: Ktoré banky spomenuli výhodné podmienky alebo bonusy?
A: V diskusii boli spomenuté výhodné alebo flexibilné ponuky od Prima banka (3,00 %), ČSOB (3,20 % + vrátenie 2–3 splátok ako bonus), UniCredit (refix 3,19 % bez poplatku) a 365.bank (3,16 % s minimálnymi podmienkami).
Q: Je štátna pomoc na hypotéky stále k dispozícii?
A: Diskutujúci uvádzali, že štátna pomoc bola podľa viacerých príspevkov zrušená alebo presunutá na banky, pričom viacero príspevkov tvrdilo, že povinnosť podpory má byť presunutá na banky a riešenie má byť implementované najneskôr v júni (toto bolo reportingové/špekulatívne tvrdenie v diskusii).
Q: Ako niektorí ľudia dosiahli „záporný úrok“ alebo vysoké výnosy?
A: Jeden diskutujúci opisoval „záporný úrok“ ako výsledok investovania vo fondoch alebo iných produktoch s výnosom vyšším ako úrok hypotéky (uveďme, že finanční poradcovia a viacerí diskutujúci to považovali za investičnú stratégiu, nie za skutočný záporný úrok na zmluve).
Q: Aké vedľajšie podmienky banky požadujú na lepší úrok?
A: Diskutujúci uviedli bežné požiadavky ako vedenie účtu s aktívnym používaním (pravidelné platby kartou, príjem na účet), poistenie nehnuteľnosti alebo životné poistenie v banke, pričom niektoré banky (často spomínaná ČSOB) ponúkali výhodnejší účet Smart účet premium pri splnení podmienok.
Závery z diskusie
Zhoda
- Bankové ponuky po skončení nízkych fixov sa pohybujú okolo ~3–3,7 % p.a. podľa viacerých účastníkov diskusie.
- Mimoriadne splátky vždy znižujú len istinu a účinnosť mimoriadnych splátok odporúčali viacerí diskutujúci.
- Pred rozhodnutím o zmene banky je potrebné prepočítať všetky reálne náklady vrátane poplatku za kataster a nového znaleckého posudku.
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že pre malé zostatky (30–60 tis. €) sa neoplatí riešiť každé desatinné percento; iní diskutujúci považujú ušetrené desatiny za dôležité a ekonomicky relevantné.
- Niektorí videli ČSOB ako finančne najvýhodnejšiu možnosť (vrátane bonusov a podmienok vedenia účtu); iní poukazovali na nepríjemné podmienky viazané na poistenia alebo požiadavky banky.
- Jeden používateľ tvrdil, že majú „záporný úrok“ vďaka investovaniu; viacerí diskutujúci toto označili za nepravdepodobné pri zmluve a vysvetlili, že ide o relatívne zhodnotenie investícií, nie o oficiálne záporné úrokové sadzby na zmluve.
Otvorené otázky
- Bude sa legislatívne alebo prakticky realizovať presun štátnej pomoci na banky a v akej forme to bude fungovať (diskusia obsahovala protichodné informácie)?
- Ktoré banky dlhodobo udržia nižšie sadzby bez prísnych podmienok na vedenie účtu a poistenia?
- Koľko reálne ušetrí klient pri konkrétnych zostatkoch po zohľadnení všetkých poplatkov a bonusov (vyžaduje sa konkrétny prepočet pre každého klienta)?
- Ako bude vývoj úrokových sadzieb v nasledujúcich mesiacoch ovplyvňovať rozhodnutia o refixe vs. skrátení doby splácania?
Spomenuté značky a firmy
Prima banka, Tatra banka (TB), Slovenská sporiteľňa (SLSP), ČSOB, UniCredit, mBank, 365.bank, VÚB (Všeobecná úverová banka), VUB, NN, Alianz (v diskusii uvedené ako "Alianz"), Finax, Portu, XTB, Interactive Brokers (IB), eToro, Partners investments
Spomenuté produkty a metódy
refinancovanie, refix, mimoriadne splátky, skrátenie doby splácania, vedenie účtu (Smart účet premium), vrátenie 2–3 splátok ako bonus (ČSOB), založenie účtu ako podmienka úroku, životné poistenie v banke, poistenie nehnuteľnosti, znalecký posudok, zápis do katastra, štátna pomoc na hypotéky (presunutie povinnosti na banky), „záporný úrok“ ako opis investičného zhodnotenia
Miesta a osoby
Slovensko
@sofinka_293 aha dakujem, no nestalo sa mi to este zeby kataster meskal, iba raz, ked bol napadnuty heckermi 😁 som z hlavneho mesta. Ale dakujem za info 😉
@anonym_autor mne sa to stalo aj pri kúpe nehnuteľnosti aj potom pri refinancovaní hypotéky zakaždým poplatok kataster vrátil. A čo sa týka úroku tiež sme si teraz vyjednali ale v 365 banke na 3% a to ešte v období fixácie. Čiže treba s nimi vyjednávať 🙂
Nám toho roku konci tiež fix a to sme mali 0,89% 288€ je splátka a zvyšok je ešte 69 000€. Keď sme boli teraz sa pýtať v banke tak 390€ by sa nám mala zvýšiť splátka :(.
Nám toho roku konci tiež fix a to sme mali 0,89% 288€ je splátka a zvyšok je ešte 69 000€. Keď sme boli teraz sa pýtať v banke tak 390€ by sa nám mala zvýšiť splátka :(.
@diablikovci aký úrok Vám dávajú?
@jaroslav81 aj ja som mala taku istinu, len narozdiel od "mudrlantov" rozmyslam ekonomicky a necham si poradit a podarilo sa mi ju rychlo splacat.... Ak nemas prinosnejsiu odpoved len posudzovat ludi, radsej nepis, tema bola nastavena na zdielanie osobnych skusenosti a cielom najst ekonomicky optimalne riesenie.
@anonym_autor ako sa ti ju podarilo rychlo splacat?
My sme to poriesili inak a mame zaporny urok cca - 2%, cize momentalne nam to vyhovuje a budeme to tak mat cca este pol roka , potom predpokladam , ze to bude cca zaporny urok -1,5%, cize istinu platim a urok mi este vracaju 🙂)
@maba123 ako môžeš mat záporný úrok? Prosím vysvetli aj nám ostatným.
Toto je tiež Tvoja téma však? Potom budeš dávať nejaké super rady niekde na IG či čo?? https://www.modrykonik.sk/forum/tipy-na-setrenie/ako-setrit-na-strave-a-vyhnut-sa-dlhom/
@anonym_autor mne sa to stalo aj pri kúpe nehnuteľnosti aj potom pri refinancovaní hypotéky zakaždým poplatok kataster vrátil. A čo sa týka úroku tiež sme si teraz vyjednali ale v 365 banke na 3% a to ešte v období fixácie. Čiže treba s nimi vyjednávať 🙂
@sofinka_293 super dakujem za info 😉. A vyjednavate priamo v banke na pobocke? Alebo cez hypotekárneho ? A 365tka ma nejake vedlajsie poplatky - napr.za úcet, alebo povinne poistenie atd?
Toto je tiež Tvoja téma však? Potom budeš dávať nejaké super rady niekde na IG či čo??
@anonym_1ce9c3 ludia, vam uz nacisto preskocilo? pri vsetkej ucte ...
nie nie je to moja tema, nie som ani mamicka, ani vydata, ak si ma niekto chce kamsi zaradit, lebo sa doma nudi, nech sa paci... ale prosim mimo tejto temy, zalozte si svoju vlastnu, idealne nejaku detektivnu skupinu ... ale k comu vam to bude, netusim... nikdy som nechapala takychto ludi, co riesia nezmysly...
@anonym_autor ako sa ti ju podarilo rychlo splacat?
@anonym_b76c23 ,kombinacia... v prvom rade sa mi naskytli viacere pracovne prilezitosti z odboru, cize nebolo to lazo-plazo ale makala som naozaj extremne vela par rokov...5r.bez jedinej dovolenky, 250hodin mesacne a zaroven som tie usetrene peniaze zhodnocovala cast vo fondoch, ktore mi odporucila blizka osoba-ekon.znalec (presne neviem ake, doverujem mu, zhodnotil mi ich) a cast sa preinvestovala v 1 spolocnej nehnutelnosti, ktorej kupa sa velmi oplatila a o par r. sa predala s vyraznym ziskom. Ale tak nie kazdy ma take stastie na ludi, ktori ti ukazu cestu, alebo pracovne moznosti, ktore ta zabezpecia. Mnohe veci su aj o stasti, niekedy by stacilo vyhrat sportku a tato tema by bola zbytocna 🙂
@maba123 ako môžeš mat záporný úrok? Prosím vysvetli aj nám ostatným.
@anonym_129594 to by ma tiez zaujimalo. Nieco na sposob americkej hypoteky ,ci? 🤔
@anonym_129594 to by ma tiez zaujimalo. Nieco na sposob americkej hypoteky ,ci? 🤔
@anonym_autor musela by mať postavenú zmluvu nevýhodné pre banku, o čom naozaj silno pochybujem, nakoľko bezne je v zmluvách klauzula, ze úrok nemôže byť menší ako 0%. A nie, ze jej banka ešte "plati".
@anonym_autor musela by mať postavenú zmluvu nevýhodné pre banku, o čom naozaj silno pochybujem, nakoľko bezne je v zmluvách klauzula, ze úrok nemôže byť menší ako 0%. A nie, ze jej banka ešte "plati".
@anonym_129594 ved práve, tiez by ma zaujimalo, co je za tym.
@anonym_129594 ved práve, tiez by ma zaujimalo, co je za tym.
@anonym_autor ja som písala svojmu financakovi, co sa zaoberá hypo, on taky prípad za vyše 10 rokov co sa tomu venuje, nezažil. Bolo by to teoreticky možné iba pri záporných úrokoch, ale to banka istí klauzulou 0%, pripadne ešte to môže byť myslene tak, že ma stále nižší úrok ako je inflácia. Vtedy ty "zarabas" a banka "preraba". Ale nemôžeš mať na zmluve úrok-2%. To jednoducho neexistuje
@sofinka_293 super dakujem za info 😉. A vyjednavate priamo v banke na pobocke? Alebo cez hypotekárneho ? A 365tka ma nejake vedlajsie poplatky - napr.za úcet, alebo povinne poistenie atd?
@anonym_autor priamo v banke na pobočke sme boli. Áno je tam poplatok za účet 5,90 €, musí byť príjem na účet aspoň 1500 € a aktívne treba využívať účet platby kartou a pod. Vtedy dávajú výhodnejší úrok. Ešte nám spomínal bankár, že možno budú chcieť aby sme si založili investičné sporenie ale nebolo treba. Poistenie nemáme v banke to nevyžadovali.
@anonym_autor priamo v banke na pobočke sme boli. Áno je tam poplatok za účet 5,90 €, musí byť príjem na účet aspoň 1500 € a aktívne treba využívať účet platby kartou a pod. Vtedy dávajú výhodnejší úrok. Ešte nám spomínal bankár, že možno budú chcieť aby sme si založili investičné sporenie ale nebolo treba. Poistenie nemáme v banke to nevyžadovali.
@sofinka_293 ďakujem za info 😉
@anonym_autor ani sme nič neriešili, zavolali sme nášmu finančnému poradcovi, že či sa dá spraviť refinanc, on že Unicredit by nám mohla znížiť úrok, že on o to požiada v našom mene, banka súhlasila. Poplatok žiadny. Vedenie účtu máme zadarmo ja aj manželka. Stačí, ak niektorému z nás príde na účet výplata resp. hocijaký príjem viac ako 400€. Čo sa týka úveru, keď sme ho brali v r. 2023, banka nám dala výnimku na čerpanie až 90% z hodnoty budúcej nehnuteľnosti (stavali sme dom). Využili sme to. Cena za to bol úrok 4,19% namiesto 3,89% a životné poistenie v Alianz aspoň jedného z nás. Takže ani to nebolelo. Poistenie sme si chceli dať tak či tak. Manželka so synom je poistená za nejakých 45€. Ja som poistený inde. Získali sme však presne takú sumu, akú sme potrebovali a z ktorej sme dokázali zafinancovať úplne všetko (stavba domu, vybavenie domu) Kupovali sme iba pozemok ale to sme mali a nepotrebovali sme k tomu úver.
@anonym_autor velmi dobra tema :DD dufam, ze tu najdem vela dobrych rad :D
ja som to chcela riesit, ale nestihla som pred tym humbukom (dostala som trosku neskor echo, kiez by som to vedela o mesiac skor... nebol znalec dostupny, skoro ma slak trafil :D) tiez som vtedy chcela prejst na 0,99% a 10rocnu fixaciu... ale teda ostala som vo svojej nakoniec, lebo csob si dokonca dala aj pauzu a nejake dva (mozno viac??) tyzdnov mali hypo pozastavene, mam 1,4% a koncim v juni, zostatok bude 60t... v podstate vtedy ani nebola lepsia ponuka uz ako tato... nikde.
Handrkujete sa tu pre pár desatín percent a pritom máte istiny 30 - 40 000...čo majú povedať mladí, ktorý budú ešte len teraz kupovať , tam budú istiny od 200 000€ hore.
@jaroslav81 tiez som mala pred 11(?)rokmi istinu 200t :DDD vela z nas si tym preslo..
@anonym_autor ani sme nič neriešili, zavolali sme nášmu finančnému poradcovi, že či sa dá spraviť refinanc, on že Unicredit by nám mohla znížiť úrok, že on o to požiada v našom mene, banka súhlasila. Poplatok žiadny. Vedenie účtu máme zadarmo ja aj manželka. Stačí, ak niektorému z nás príde na účet výplata resp. hocijaký príjem viac ako 400€. Čo sa týka úveru, keď sme ho brali v r. 2023, banka nám dala výnimku na čerpanie až 90% z hodnoty budúcej nehnuteľnosti (stavali sme dom). Využili sme to. Cena za to bol úrok 4,19% namiesto 3,89% a životné poistenie v Alianz aspoň jedného z nás. Takže ani to nebolelo. Poistenie sme si chceli dať tak či tak. Manželka so synom je poistená za nejakých 45€. Ja som poistený inde. Získali sme však presne takú sumu, akú sme potrebovali a z ktorej sme dokázali zafinancovať úplne všetko (stavba domu, vybavenie domu) Kupovali sme iba pozemok ale to sme mali a nepotrebovali sme k tomu úver.
@iva120793 4,19 urok v r 2023????
@anonym_autor ani sme nič neriešili, zavolali sme nášmu finančnému poradcovi, že či sa dá spraviť refinanc, on že Unicredit by nám mohla znížiť úrok, že on o to požiada v našom mene, banka súhlasila. Poplatok žiadny. Vedenie účtu máme zadarmo ja aj manželka. Stačí, ak niektorému z nás príde na účet výplata resp. hocijaký príjem viac ako 400€. Čo sa týka úveru, keď sme ho brali v r. 2023, banka nám dala výnimku na čerpanie až 90% z hodnoty budúcej nehnuteľnosti (stavali sme dom). Využili sme to. Cena za to bol úrok 4,19% namiesto 3,89% a životné poistenie v Alianz aspoň jedného z nás. Takže ani to nebolelo. Poistenie sme si chceli dať tak či tak. Manželka so synom je poistená za nejakých 45€. Ja som poistený inde. Získali sme však presne takú sumu, akú sme potrebovali a z ktorej sme dokázali zafinancovať úplne všetko (stavba domu, vybavenie domu) Kupovali sme iba pozemok ale to sme mali a nepotrebovali sme k tomu úver.
@iva120793 životné poistenie vychádza 45€ ročne?
@iva120793 životné poistenie vychádza 45€ ročne?
@anonym_112ed5 nie, je to mesačná platba
@iva120793 4,19 urok v r 2023????
@natalka13 áno, v podstate sme boli na vrchole, keď úrokové sadzby išli hore. Keď sme kupovali pozemok boli sme na 1% v 2021. Postupne to však išlo hore a nakoniec sme sa dostali až na 4,19% v 6/2023 resp.na 3,89% ale +0,3% bola daň za to, že sme čerpali až 90% z budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú banka neschvaľuje každému.
@anonym_129594 ved práve, tiez by ma zaujimalo, co je za tym.
@anonym_autor , mali sme dilemu, ci vyplatit hypo, no podarilo sa nam to urobit inac, mame hypo, cca 1.8% , na bezne sporenie sme dali tu ciastku kde mame momentalne urok 4,4%, bez viazanosti , vyber kedykolkvek , kolkokolvek, cize za tychto podmienok sa nam vobec neoplati vyplatit hypo, kedze viac dostavame ako davame, a peniaze mame k dispozicii , keby sa nahodou nieco pritrafilo, tak ich investujem tam, na slovensku k takemu sporeniu neprides, nakolko mame syna ako danoveho rezidenta inej krajiny, peniaze sa sporia- zarabaju v zahranici,
@anonym_autor , mali sme dilemu, ci vyplatit hypo, no podarilo sa nam to urobit inac, mame hypo, cca 1.8% , na bezne sporenie sme dali tu ciastku kde mame momentalne urok 4,4%, bez viazanosti , vyber kedykolkvek , kolkokolvek, cize za tychto podmienok sa nam vobec neoplati vyplatit hypo, kedze viac dostavame ako davame, a peniaze mame k dispozicii , keby sa nahodou nieco pritrafilo, tak ich investujem tam, na slovensku k takemu sporeniu neprides, nakolko mame syna ako danoveho rezidenta inej krajiny, peniaze sa sporia- zarabaju v zahranici,
@maba123 to nieje zaporny urok a tym si teda autorke fakt poradila🙈
@anonym_autor mi akurát riešime refinancovanie...aktuálny zostatok je 150 tisíc a nejaké eurá a 4,16 %. Dostali sme dve ponuky pre nás, ktoré zvažujeme:
1- prima banka 3,00 % ( tu nemali žiadne podmienky - založenie účtu, poistky ... )
2 - 365 banka 3,16 % ( tu stačí mať jeden účet, čo aktuálne máme, ale inak nič. )
sme momentálne vo vub a tam nám nechcú dať po 3,12 %, takže odchádzame .
@anonym_1b65c0 dakujem za tvoj prispevok. Presne takto rozmyslam, pockam do buduceho tyzdna ci naozaj klesne na 3,29 v mojej banke mbank, a potom si to vsetko prepocitam, tak ako uvadzas, mozno mi vyjde to, ze sa ani neoplati prechadzat do inej banky za lepsim urokom. Jedine, co je este v hre, je csob, ona mi ponuka sice urok 3,2%, zadarmo ucet, ale aj vratenie 2 splatok hypo ako bonus (tj okolo 550eur) a to uz sa mi javi tiez financne zaujimave. K vypoctom sa dostanem buduci tyzden. Primabanka, hoci ma naoko zaujimavy urok 3%, tak aj kvoli mes.poplatku za ucet 5,90 eur + dalsie jednorazove naklady to asi zaujimave uz nebude a teda tu banku uz aj vylucujem z hry. Jedine zeby sa vyskytla ina banka, co mi ponukne 3% urok bez dalsich dodatocnych poplatkov, este to by mohlo byt zaujimave pri porovnavani. Uvidim teda buduci tyzden, ked sa dostanem k prepoctom. Ďakujem este raz za odpoved 🙂
@anonym_autor ahoj,nam išla vub dole z uroku na 2,99% na istinu 63tisic,mame u nej ale este dve dalsie hypo dokopy 70tisic. Poplatok za znizenie vyslo 40€ rata sa to podla zostatku. Je to fix na 3r s tym ze mi to sama odporucila ze pojdu pravdepodobne úroky este dole a viem to znovu takto znizit neskor
Na fix 5r mi ponukli 3,19
Kazdopadne urcite odporúčam toto riesit telefonicky s centralou,na pobocke mi taky urok ponuknuty nebol ani zdaleka 🙈