Kúpa bytu
Ahojte, idem sem písať ako neschopná blbka, ale rozhodujem sa, teraz potrebujem zvážiť možnosti, ktoré mám a keďže som ešte nikdy nič také neriešila, chcem sa poradiť dso skúsenejšími. 🙂
Chcem si kúpiť byt, avšak vlastním aj polovicu bytu, ktorú som zdedila po otcovi, v tomto byte býva mama, ale teda som vlastnikom polovice. V prípade, že si kúpim svoj byt, potrebujem nejako ručiť pri hypotéke aj týmto prvym bytom a teda potrebujem súhlas mamy? Alebo túto nehnuteľnosť môžem vynechať, prípadne ručiť svojou polkou, bez jej súhlasu?
S ex mám dieťa, ale všetky prídavky a neviem ešte čo, je vedené na jeho meno, toto si podelime na polovicu. Výživné nemám. Ako sa mi bude dieťa odratavat z hypotéky? Ja mám s ex ústnu dohodu, že na väčšie výdavky ak bude treba, na dieťa by prispel. Neviem či by s ním bola možná dohoda, že by teda dával výživné napríklad 100e, aby som mala niečo pre banku, asi nie. Toto možno budem s ním riešiť v priebehu života, ex chce striedavku, ale ja ratam s tým, že je možné, že syn sa rozhodne, že chce bývať so mnou a teda bude viac času aj tráviť u mna.
Kde mám začať?
Mám ísť do banky najskôr, by mi vyrátali akú sumu sú schopní mi požičať?
Alebo si mám nájsť hypotekárneho poradcu? Alebo je to zbytočnosť?
Mám osloviť realitku pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti? Nechcem vziať prvé čo príde, ale mať možnosť si urobiť prehľad. Či mám iba sama pozerať inzeráty? Keď už sa vhodný byt zjaví, a ja nebudem mať to schválenie hypotéky, tak mi ho výfuknu... Neviem, že ktorý krok ako prvý, asi tá banka? Ale dá mi banka predschvalenie hypotéky, keď nemám nehnuteľnosť ešte vybratú? Ja vôbec neviem ako toto funguje.
Ďakujem za pomoc.
Stručné zhrnutie
- Spoluvlastnícky byt nemožno použiť ako zábezpeku bez súhlasu všetkých vlastníkov, preto pri ručení zdedenou polovičnou nehnuteľnosťou je potrebný súhlas matky alebo ostatných spoluvlastníkov.
- Niektoré banky (Unicredit / Uni a ČSOB) poskytujú predschválenie hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť s maximálne 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti a lehotou približne 6 mesiacov na nájdenie konkrétneho bytu.
- Banky pri posudzovaní bonity odpočítajú náklady na vyživované osoby a väčšina bánk neberie do úvahy neformálne dohody o výživnom; oficiálne určené výživné niektoré banky akceptujú ako vedľajší príjem.
Najčastejšie otázky
Q: Potrebujem súhlas spoluvlastníka, aby banka vzala ako zábezpeku byt, z ktorého vlastním len polovicu?
A: Áno, banka vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov pri ručení nehnuteľnosťou v spoluvlastníctve; ručiť možno len celou nehnuteľnosťou, nie jej časťou.
Q: Ktoré banky dávajú predschválenie hypotéky bez vybratej nehnuteľnosti?
A: V diskusii sa uviedlo, že predschválenie bez špecifikovanej nehnuteľnosti poskytujú Unicredit (Uni) a ČSOB; banky pri tom často schvália maximálne 80% LTV a dajú približne 6 mesiacov na nájdenie bytu.
Q: Ako banky zohľadňujú výživné a dieťa pri posudzovaní hypotéky?
A: Väčšina bánk neberie do úvahy neformálne dohody o výživnom; niektoré banky akceptujú iba oficiálne (súdne alebo vystavené) výživné ako vedľajší príjem, pričom zároveň odpočítajú dieťa ako vyživovanú osobu z bonity.
Q: Ako vypočítať maximálnu výšku všetkých úverov, ktorú môže banka poskytnúť?
A: V diskusii bola uvedená metóda: čistý mesačný príjem vynásobiť 12 a potom 8 (tj. až 8‑násobok čistej ročnej mzdy), z tohto limitu sa odpočítajú kreditné karty, povolené prečerpania a existujúce úvery.
Q: Oplatí sa využiť hypotekárneho poradcu?
A: Viacerí diskutujúci odporúčali hypoporadcu, ktorý bez poplatku pre klienta porovná ponuky bánk a vie pomôcť s predschválením a výberom najvhodnejšej banky.
Q: Je potrebné pred žiadosťou zrušiť kreditku alebo povolené prečerpanie?
A: Áno; odporúčanie v diskusii bolo zrušiť kreditky a povolené prečerpania pred podaním žiadosti, lebo znižujú dostupnú bonitu pre hypotéku.
Q: Ktoré banky majú podľa diskusie dlhodobo vyššie úroky?
A: V diskusii bola spomenutá Tatra banka ako dlhodobo s vyššími úrokmi; medzi vhodnejšie alternatívy boli odporučení VUB, slsp a ČSOB podľa viacerých komentárov.
Závery z diskusie
Zhoda
- Spoluvlastnícky byt sa ako zábezpeka neposkytne bez súhlasu všetkých vlastníkov.
- Predschválenie hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť ponúkajú banky Unicredit/Uni a ČSOB s limitom do 80% LTV a lehotou približne 6 mesiacov na nájdenie bytu.
- Odporúča sa konzultovať situáciu s hypotekárnym poradcom, pretože porovnanie ponúk a posúdenie bonity závisí od viacerých parametrov.
Sporné názory
- Niektoré hlasy tvrdia, že oficiálne výživné banky akceptujú ako vedľajší príjem; iné uvádzajú, že väčšina bánk neberie neformálne dohody o výživnom do úvahy alebo ich akceptuje len čiastočne.
- Voči spôsobu hodnotenia príjmu zo živnosti je rozdielny pohľad: niektorí tvrdia, že pri súčasnom zamestnaní živnosť netreba preukazovať, iní odporúčajú brať do úvahy daňové priznanie a obrat z živnosti.
Otvorené otázky
- Ktorá konkrétna banka bude najvýhodnejšia pre daného klienta závisí od detailov (čistý príjem, trvanie pracovnej činnosti, existujúce záväzky) a zostáva rozhodnutie po individuálnom porovnaní ponúk.
- Zostáva nezodpovedané, či je možné dojednať s bývalým partnerom formálne výživné pred podaním žiadosti tak, aby ho banka akceptovala ako príjem.
Spomenuté značky a firmy
Unicredit, Uni, ČSOB, Tatra, slsp, mBank, VUB, Modrý koník
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, predschválenie hypotéky, ručenie nehnuteľnosťou, 80% LTV, výživné (oficiálne/súdne), odpočet dieťaťa ako nákladu pri bonite, kreditka, povolené prečerpanie, spotrebný úver, živnosť, daňové priznanie, 8‑násobok čistého ročného príjmu
Miesta a osoby
žiadne
Dá sa ručiť iba celou nehnuteľnosťou čiže by bol nutný aj mamin súhlas.
Najprv je ideálne si prerátať na akú výšku hypotéky máte nárok a podľa toho sa rozhodovať a hľadať nehnuteľnosť v danej cenovej výške. Do prepočtu vstupujú údaje ako čistý príjem, dĺžka trvania pracovnej činnosti, akutálne úverové záväzky a vyživované osoby.
Dá sa riešiť aj predschválenie hypotéky ak ešte nemáte vybraný byt, avšak iba v bankách Unicredit a ČSOB, pričom vám maximálne schvália 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Potom budete mať 6 mesiacov na nájdenie si konkrétnej nehnuteľnosti.
Kľudne mi napíšte do finančnej poradne na Modrom koníkovi, prípadne do mailu ktorý tam mám uvedený a poradím vám detailnejšie:
bytom kde si spoluvlastník nemôžeš ručiť pokiaľ nesúhlasia všetci vlastníci nehnuteľnosti. Akou svojou polovicu bytu by si chcela ručiť? Ty vieš, ktorá polovica je tvoja? Vaša ústna dohoda s ex čo sa výživného týka - nikoho nezaujíma, platí len to čo je určené súdom resp. cez mediátora a odklepnuté súdom. Dieťa sa u teba bude brať ako ďalšia plnohodnotná vyživovacia osoba. @aduskatt môžem vedieť ktorá banka nevyžaduje súhlas ostatných spoluvlastníkov pri ručení nehnuteľnosťou, ktorá má viac vlastníkov??
@alenah31 ona nepíše, že v nejakej banke možno ručiť aj nehnuteľnosťou bez súhlasu iných vlastníkov. Ona píše o hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. To znamená, že sa hypotéka schváli ešte predtým, než má klient nájdenú nehnuteľnosť. A po schválení má pol roka na to, aby si nehnuteľnosť našiel. Je to možné v Uni a ČSOB.
A ak ti mama povoli rucit bytom dalsim, tak mozes dostat hypo aj 100% alebo aj 120%.
s tym vyzivnym je to take osemetne, vacsina bank na neho neprihliada, respektive ho beru len ciastocne, v minimalnej percentualnej miere...dieta ti ako naklad isto odrataju
@aduskatt ja som položila otázku a nie odpoveď resp. komentár k tomu čo píšeš autorke príspevku. Nedávno tu totiž bola dosť bujará debata o tom ako istá "spoločnosť" poskytla pôžičku osobe na RD a ako záruku si brala 1/3 ňou zdedeného pozemku. Zrejme admin to vymazal (autorka nie, tú sa verejne vadiť veľmi bavilo) a nedočítala som sa teda ktorá banka to bola. Pochybujem, že to vôbec banka bola - len sa chcem uistiť. Mám dom v spoluvlastníctve - nepotrebujem žiadne podobné prekvapenia do budúcna.
Nechcem ta urazit, no mas to vobec realne zratane? Eshop s hand made vyrobou ako smaozivitelka? Preco nechces vyzivne a este bude mat ex polovicu danoveho bonusu a rodinnych pridavkov? Kolko eur mas nasetrene ako zaklad hypoteky? Z ktoreho mesta si (kvoli cene bytov)?
výživné ak máš na papieri oficiálne, tak niektoré banky ho ako vedľajší príjem akceptujú. To, čo sa dohodnete pomimo, banku nezaujíma a na dieťa Ti životné minimum odpočítajú
Ak budeš mať popri živnosti aj klasické zamestnanie, ktorým pokryješ nutnú bonitu, tak živnosť nemusíš ani preukazovať
Áno, niektoré banky vedia dať aj hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a máš potom lehotu na to, aby si si našla byt. Akú sumu Ti banka vie dať Ti môžem prepočítať aj ja, môžeš mi napísať poštu, aby sme tu verejne neriešili Tvoje citlivé údaje. Sú banky, ktoré berú do úvahy pri posudzovaní príjmu aj oficiálne určené výživné.