Legálnosť predaja bytu bez dane zo zisku
Dobrý deň, chceli by sme predať byt, ktorý vlastníme 2 roky, mali by sme teda platiť daň z zo zisku, z predaja nehnuteľnosti. Mne jedna známa ale povedala, že sa to dá spraviť aj tak, že predáte byt napr za 100 000€ a za dajme tomu 20 000€ predáte zvlášť zariadenie, a že z toho sa daň neplatí (kuchynská linka, spotrebiče, skrine atď) Ak vás stal byt 100 000€, tak tým pádom tam daň neplatíte, lebo nemáte zisk. Zaujíma ma, je toto vôbec legálne ? Predávali ste niekto takto byt ? Chceme kúpiť dom, nakoľko sme začali plánovať dieťa, a byt je priestorovo dosť malý, a čakať 3 roky kvôli tomu tiež úplne nechceme.
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu do 5 rokov od nadobudnutia podlieha dani z príjmu, predaj sa niekedy rozdeľuje na "nehnuteľnosť" (napr. 100 000 €) a "zariadenie" (napr. 20 000 €) s cieľom znížiť zdaniteľný zisk.
- Rozdelenie predaja na samostatnú zmluvu za nehnuteľnosť a samostatnú zmluvu za zariadenie sa v praxi robí a môže byť zapísané v kúpnej zmluve, ale niektorí účastníci diskusie považujú taký postup za rizikový z pohľadu daňovej kontroly.
- Banky pri posudzovaní hypotekárneho úveru zvyčajne akceptujú hodnotu nehnuteľnosti a neuvažujú samostatnú cenu zariadenia, kupujúci tak musí mať rozdiel z vlastných zdrojov; alternatívy sú preukázateľné faktúry za rekonštrukcie alebo znalecký posudok na zníženie základu dane.
Najčastejšie otázky
Q: Je legálne rozdeliť predaj bytu na nehnuteľnosť a zariadenie, aby sa znížila daň z príjmu?
A: V praxi sa takéto rozdelenie robí a môže byť zapísané v kúpnej zmluve; niektoré príspevky v diskusii uvádzali, že právnik a daňový úrad v ich skúsenosti tento postup v minulosti nevyhodnotili ako nelegálny, iné príspevky ho však označujú za potenciálne daňové riziko.
Q: Ako to ovplyvní možnosť získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti?
A: Banky pri hypotéke najčastejšie akceptujú len cenu uvedenú za nehnuteľnosť (napr. 100 000 €), a preto môže byť maximálna výška úveru obmedzená (typicky do 80 % LTV), zvyšok (napr. 20 000 € za zariadenie) musí kupujúci zabezpečiť z vlastných zdrojov.
Q: Môžem si znížiť daň dokladmi o prerábke?
A: Áno; preukázateľné faktúry a bločky za rekonštrukciu (napr. vstavané skrine, kuchynská linka, práce za 20 000 €) zvyšujú vstupnú cenu do výpočtu zisku a znižujú tak daňový základ; v diskusii bol uvedený aj príklad: kúpa 100 000 € + prerábky 20 000 € = predaj 150 000 € → zdaniteľný rozdiel 30 000 €.
Q: Čo znamená pojem "hotovostný klient" v realitách?
A: Realitné kancelárie často označujú "hotovostného klienta" kupujúceho, ktorý nekombinuje kúpu s hypotékou (kúpu financuje z vlastných zdrojov); doslovný pojem "hotovosť" však znamená platbu v peňažných bankovkách.
Q: Aké sú riziká pri rozdelení ceny medzi nehnuteľnosť a zariadenie?
A: Riziká zahŕňajú možnú daňovú kontrolu zo strany daňového úradu (kataster a daňový úrad sú prepojené podľa príspevkov v diskusii), problémy pri získaní hypotéky pre kupujúceho a prípadné spory pri skrytých vadách nehnuteľnosti.
Q: Existuje limit pre hotovostné platby, ktorý by som mal mať na pamäti?
A: V diskusii sa uvádzalo, že platby nad 5 000 € v hotovosti môžu vyžadovať dokazovanie pôvodu prostriedkov; toto tvrdenie v diskusii vyvolalo spory medzi účastníkmi.
Závery z diskusie
Zhoda
- Rozdelenie ceny na nehnuteľnosť a zariadenie sa v praxi robí a musí byť preukázateľné v zmluvách, ak má znižovať zdaniteľný zisk.
- Hypotekárne banky pri kalkulácii úveru zohľadňujú prevažne cenu nehnuteľnosti, nie samostatne vykázané zariadenie, čo vyžaduje od kupujúceho vlastné zdroje na doplatok.
- Preukázateľné doklady o investíciách do bytu (faktúry za prerábky, znalecký posudok) znižujú základ dane pri predaji.
Sporné názory
- Niektorí účastníci tvrdia, že rozdelenie ceny je legálne, ak to zodpovedá skutočnosti a je v zmluve; iní to považujú za daňový podvod a varujú pred kontrolami daňového úradu.
- Pojem "hotovosť" versus "hotovostný klient" bol predmetom sporu: realitky používajú výraz "hotovostný klient" pre kupujúceho bez hypotéky, zatiaľ čo iní zdôrazňujú, že "hotovosť" by mala znamenať fyzické bankovky.
Otvorené otázky
- Do akej miery a za akých okolností daňové úrady reálne napádajú rozdelenie ceny na nehnuteľnosť a zariadenie bez ďalších dôkazov o nezlučiteľnosti?
- Ako presne platí súčasná lehota oslobodenia od dane (5 rokov vs. staršia úprava s podmienkou trvalého pobytu) v konkrétnych prípadoch predaja?
Spomenuté značky a firmy
daňový úrad, kataster, notár, realitné kancelárie, banky
Spomenuté produkty a metódy
predaj nehnuteľnosti zvlášť od zariadenia, kuchynská linka, vstavané skrine, faktúry za prerábky, bločky, znalecký posudok, hypotéka, hotovostný klient, platby v hotovosti nad 5 000 €
Miesta a osoby
žiadne
@anonym_autor je to daňový podvod. A za ďalšie, v takom prípade musíš nájsť kupcu, ktorý bude mať prevažnú časť platenia v hotovosti. Kupcu, ktorý s tým bude súhlasiť
Kuchynská linka nie je zariadenie. To je súčasť bytu
@anonym_autor je to daňový podvod. A za ďalšie, v takom prípade musíš nájsť kupcu, ktorý bude mať prevažnú časť platenia v hotovosti. Kupcu, ktorý s tým bude súhlasiť
Kuchynská linka nie je zariadenie. To je súčasť bytu
áno, je to legálne. len pozor ak beriete hypotéku, lebo tých "20 000" sa nebude brať do úvahy pre výšku hypotéky.
@sasa1310 prečo v hotovosti? normálne sa robia prevody cez účet. nie je dôvod na hotovosť, navyše, neviem, či si vôbec postrehla, ale nemali by sa riešiť platby nad 5000 v hotovosti. ak takú uskutočníš, musíš dokazovať, že tie peniaze boli reálne tvoje. ďalšie vybavovačky navyše. nevidím dôvod na hotovosť.
áno, je to legálne. len pozor ak beriete hypotéku, lebo tých "20 000" sa nebude brať do úvahy pre výšku hypotéky.
@sasa1310 prečo v hotovosti? normálne sa robia prevody cez účet. nie je dôvod na hotovosť, navyše, neviem, či si vôbec postrehla, ale nemali by sa riešiť platby nad 5000 v hotovosti. ak takú uskutočníš, musíš dokazovať, že tie peniaze boli reálne tvoje. ďalšie vybavovačky navyše. nevidím dôvod na hotovosť.
@amdornik pretože keby bral hypo nový kupca, tak hypo dostane len na tú nižšiu sumu. A aj tam musí mať 20% hotovosť. To čo by zaplatil ako zariadenie, musí platiť v hotovosti.
Nemyslím hotovosť v obálke. Ale nie na úver predsa
@amdornik pretože keby bral hypo nový kupca, tak hypo dostane len na tú nižšiu sumu. A aj tam musí mať 20% hotovosť. To čo by zaplatil ako zariadenie, musí platiť v hotovosti.
Nemyslím hotovosť v obálke. Ale nie na úver predsa
@sasa1310 o akej hotovosti tu stále splietaš? alebo čo chápeš pod pojmom hotovosť prosím ťa? lebo ja reálne papieriky, ktoré si nastrkám niekde do štrimfle doma pod posteľ... a teda neviem o tom, žeby ktokoľvek, kto berie hypotéku, vytiahol 20% jej hodnoty zo štrimfle... ľudia to majú normálne a bežne nasporené v bankách.
@amdornik pretože keby bral hypo nový kupca, tak hypo dostane len na tú nižšiu sumu. A aj tam musí mať 20% hotovosť. To čo by zaplatil ako zariadenie, musí platiť v hotovosti.
Nemyslím hotovosť v obálke. Ale nie na úver predsa
@sasa1310 a neodpovedala si, prečo je nelegálne predať zvlášť nehnuteľnosť a zvlášť zariadenie? vôbec to nie je nelegálne a normálne bežne sa takto byty predávajú.
@sasa1310 o akej hotovosti tu stále splietaš? alebo čo chápeš pod pojmom hotovosť prosím ťa? lebo ja reálne papieriky, ktoré si nastrkám niekde do štrimfle doma pod posteľ... a teda neviem o tom, žeby ktokoľvek, kto berie hypotéku, vytiahol 20% jej hodnoty zo štrimfle... ľudia to majú normálne a bežne nasporené v bankách.
@amdornik ty si úplne mimo. Hotovosť beriem vlastné úspory, ktoré máš v banke
@anonym_autor ešte je legálny spôsob ten, že dáte faktúry za prerábky, ktoré ste do neho investovali. Bločky, ktoré máte. Ak ste teda niečo prerábali. Tam sa dávajú aj vstavané skrine, kuchynská linka. Ak ste menili a máte bločky, viete si potom znížiť ten príjem o tú sumu.
@anonym_autor autorka, ešte mi napadlo, že daň môžete znížiť, ak máte preukázateľné podklady o prípadnej rekonštrukcii bytu. príklad: kúpite za 100 000, prerobíte za 20 000, predáte za 150 000. platíte len z rozdielu: 30 000.
ak si dáte vypracovať znalecký posudok a máte naň náklady, aj toto znižuje základ dane...
@binarypete aj vieš, že sa to novelizovalo a tento odsek s trvalým pobytom sa vypustil a platí už len lehota 5 rokov, aj keď tam máš trvalý pobyt, už niekoľko rokov?
@binarypete no mne sa toto vôbec nezdá. ja som predávala byt v roku 2012 a presne som urobila to, čo autorka sa pýta, reálne som urobila zmluvu zvlášť na nehnuteľnosť a zvlášť na zariadenie, a to práve z dôvodu, že som tam bývala iba 2 roky a potom som sa sťahovala do iného mesta. a vtedy som sa pýtala právnika, a aj na daňovom úrade a nič také mi tam nespomenuli. asi máš prastaré informácie. bolo by fajn ich nevypúšťať do éteru.
@binarypete tak. ale to X a Y už nikto nebude riskovať 😀 v súčasnosti už nie. ale áno, pred 20 rokmi to bola úplne bežná prax. že niečo šlo prevodom a niečo v hotovosti do ručičky. pamätám aj také časy 😀
ešte som nepočula aby niekto nazýval platbu v hotovosti platbu ktorá nejde cez hypo… hotovosť je spôsob platby, nie spôsob financovania…
@anonym_autor je to daňový podvod. A za ďalšie, v takom prípade musíš nájsť kupcu, ktorý bude mať prevažnú časť platenia v hotovosti. Kupcu, ktorý s tým bude súhlasiť
Kuchynská linka nie je zariadenie. To je súčasť bytu
@sasa1310 Ty vies co je danovy podvod? Ak nevies, tak nezavadzaj. Da sa to urobit tak, ako pise autorka, je to v sulade so zakonom, avsak tazko takeho kupujuceho najdete. Ja ako kupujuci by som s tym nesuhlasila. Zmluva musi byt vyhodna pre obe strany, preco by kupujuci mal s takou zmluvou suhlasit len preto aby ste neplatili dan zo zisku?
@natalienka12 možno preto aby sa k tej nehnuteľnosti kupujúci dostal?
@biba_18 Plati predsa volba zmluvneho kontrahenta, to by musel byt byt v atraktivnej lokalite a perfektny po vsetkych strankach. Bytov na predaj je vela.
@natalienka12 tak ako má kupujúci nároky, má aj predávajúci. nevidím dôvod nepristúpiť na podmienky ak na to mám a byt chcem…
@binarypete presne tak. stačí pár tisíciek ísť dole a už to môže byť zaujímavé pre dohodu… a niekedy ani to by nebolo treba - stačí enormný záujem o nehnuteľnosť…
Ano, robi sa to tak, alebo sa daju rozne kupne zmluvy do banky a na kataster. Nevyhoda pre kupujuceho v pripade, ktory uvadzas je ta, ze ak bude brat hypo, tak max 80 % z tej sumy 100 tis / samozrejme ak nezalozi dalsiu nehnutelnost.
legálne to je, keď to tak bude v zmluve, prečo nie…