Podarilo sa vám vybaviť hypotéku?

Stručné zhrnutie

• Banky hypotéku schvaľujú hlavne podľa príjmov a bonity žiadateľa; v diskusii odporúčali počítať s financovaním do cca 80 % hodnoty nehnuteľnosti a doplniť zvyšok vlastnými úsporami alebo dofinancovaním.
• Finančný poradca môže ponúknuť „full servis“ (vyhľadanie banky, komunikácia s bankou, vybavenie znalca, kataster, tranže pri stavbe), čím šetrí čas a prácu, no poradca zvyčajne pracuje s bankami, s ktorými má zmluvné provízie.
• Pri schvaľovaní a čerpaní hypotéky sú bežné rýchle rozhodnutia (schválenie do týždňa v niektorých prípadoch) a zároveň administratívne oneskorenia (uvolnenie peňazí v banke za niekoľko dní, zápis do katastra často do 30 dní alebo dlhšie; možnosť urýchlenia katastra za poplatok na cca 15 dní).

Najčastejšie otázky

Q: Je lepšie riešiť hypotéku cez finančného poradcu alebo priamo v banke?
A: Obidve cesty sú reálne; finančný poradca vie ušetriť čas a niektorí poskytujú kompletný servis vrátane znaleckého posudku a komunikácie s bankou, ale poradca obvykle ponúkne len banky, s ktorými má provízie (príklad spoločnosti OVB je spomenutý v diskusii).

Q: Koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti banka zvyčajne požičia?
A: Diskutujúci odporúčajú počítať približne s 80 % LTV (80 % z hodnoty nehnuteľnosti); v diskusii je tiež zmienka, že „nové zákony“ obmedzujú poskytovanie max. 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Q: Ako rýchlo možno dostať schválenie a uvoľnenie peňazí z hypotéky?
A: V niektorých prípadoch bolo schválenie do týždňa po predložení všetkých dokladov, banka mohla uvoľniť prostriedky do 3 dní po doručení potvrdenia o vklade záložného práva, ale kompletný proces od prvej obhliadky po finálne uvoľnenie môže trvať približne mesiac a zápis do katastra má 30 dní (často dlhšie).

Q: Môžem získať hypotéku počas tehotenstva alebo na materskej?
A: Áno, v diskusii sú prípady schválenia hypotéky aj pri 8 mesiacoch tehotenstva a refinancovania mesiac pred pôrodom; banky však hodnotia aktuálny príjem, typ pracovného pomeru a očakávanú materskú, takže to závisí na bonite a politike konkrétnej banky.

Q: Dá sa získať hypotéka na stavbu domu so systémom tranží a založením pozemku?
A: Áno; jeden príklad uvádza pozemok ohodnotený na 36 000 €, prvá tranža bola 70 % hodnoty pozemku a celková hypotéka sa odvíjala od budúcej hodnoty domu a príjmov; ďalšie tranže sú viazané na postup výstavby (napr. stavba vytiahnutá 1 m nad základmi).

Q: Aké dokumenty a poplatky treba očakávať pri vybavovaní hypotéky?
A: Bežné požiadavky sú kúpno-predajná zmluva, znalecký posudok, návrhy na vklad vlastníckeho a záložného práva do katastra, poplatky za odhad a kataster a poplatky banky vrátane otázok fixácie RPMN a poistení (poistenie nehnuteľnosti, poistenie úveru); niektorí sprostredkovatelia tieto služby vybavia alebo zorganizujú, iní požadujú, aby klient hradil znalecký posudok a poplatky sám.

Závery z diskusie

Zhoda

• Banky posudzujú hypotéku primárne podľa príjmov, pracovného pomeru a bonity žiadateľa; pred žiadosťou treba zreálneť výšku úveru podľa reálnych príjmov a možností splácania.

Sporné názory

• Finančný poradca vs. priame riešenie v banke: jedna možnosť ponúka časovú úsporu a kompletný servis vrátane znalca a pomoci s katastrom, druhá možnosť zaručuje, že klient sám obehá viac bánk a vyberie si nezávisle bez rizika, že poradca odporučí len banky, s ktorými má provízie.

Otvorené otázky

• Ako presne a jednotne banky aplikujú nové pravidlá obmedzujúce financovanie na max. 80 % LTV v rôznych konkrétnych prípadoch.
• Kedy je možné získať 100 % financovanie (prípady v diskusii sa spomínali sporadicky, ale bez jednotných pravidiel).

Spomenuté značky a firmy

Tatra banka, Poštová banka, Slovenská sporiteľňa, Hypocentrum (Bratislava), OVB, kataster

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, bezúčelová hypotéka, účelová hypotéka na stavbu, refinancovanie, tranže (čerpanie po etapách), založenie pozemku ako záruka, LTV 80% (max 80 % z hodnoty nehnuteľnosti), fixácia RPMN, poistenie nehnuteľnosti, poistenie úveru, znalecký posudok (odhad), vklad vlastníckeho práva, vklad záložného práva, urýchlenie katastra

Miesta a osoby

Bratislava