Prenájom bytu. Ako stanoviť cenu a riešiť zmluvy?
Ahojte.
Tí, čo ste dali byt do prenájmu, na základe čoho ste stanovili sumu (lebo niekedy sa dosť divím aké pálky ľudia pýtajú).
Na čo všetko treba dbať? Kto vám robil zmluvu, poprípade s akými negativami by som mala rátať? Ďakujem
Stručné zhrnutie
- Cena prenájmu sa určuje podľa dopytu a ponuky na trhu a porovnaním podobných bytov v lokalite (príkladné ceny v Košiciach: 2-izbové 800–900 €, 3-izbové 900–1200 €).
- Zmluvu o prenájme by mal vypracovať právnik a prenajímatelia sa majú prihlásiť na finančnú správu a získať DIČ.
- Prenajímatelia bežne požadujú depozit (uvedený príklad: 2-mesačný depozit), stanovujú pravidlá v zmluve (zákaz fajčenia, zákaz domácich zvierat) a riešia odpočet energií pri nastúpení v priebehu roka.
Najčastejšie otázky
Q: Ako mám určiť cenu za prenájom bytu?
A: Porovnajte inzeráty podobných bytov na Bazoši a u realitiek a zohľadnite lokalitu a vybavenie; v diskusii sa spomínali príklady cien 1-izbového bytu 450–600 €, 2-izbového 730–900 € a 3-izbového 900–1200 € v závislosti od lokality.
Q: Kto by mal pripraviť nájomnú zmluvu a čo ďalšie treba právne vybaviť?
A: Nájomnú zmluvu odporúča vypracovať právnik a prenajímateľ by sa mal prihlásiť na finančnú správu a získať DIČ podľa príspevkov v diskusii.
Q: Ako riešiť platby za energie, keď sa nastahujem v priebehu roka?
A: V zmluve treba dohodnúť pravidlo pre odpočet energií pri nastúpení v priebehu roka a mechanizmus preplácania alebo refundácie preplatkov a nedoplatkov, ako bolo odporučené v diskusii.
Q: Aký depozit je bežný a na čo sa používa?
A: V diskusii sa uvádza príklad 2-mesačného depozitu, ktorý sa používa na krytie nesplateného nájmu a drobných škôd; prenajímatelia uvádzali, že depozit môže slúžiť ako „páka“ pri nestíhaní platieb.
Q: Môžem v zmluve vylúčiť fajčenie, domáce zvieratá alebo rodiny s deťmi?
A: Áno, prenajímatelia v diskusii uvádzali, že do zmluvy zapisujú zákaz fajčenia, zákaz domácich zvierat a v niektorých prípadoch vylučujú rodiny s deťmi do 13 rokov alebo študentov na základe zlých skúseností.
Q: Ako efektívne predvýberať záujemcov o prenájom?
A: Použiť online dotazník, napríklad dotaznik.eu (zadarmo, bez registrácie), žiadať referencie od predchádzajúcich prenajímateľov a dôvod sťahovania; dotazníky posielajú odpovede na e-mail, čo šetrí čas pri predvýbere.
Závery z diskusie
Zhoda
- Cena prenájmu závisí najmä od lokality, vybavenia a aktuálneho dopytu.
- Odporúča sa mať písnu nájomnú zmluvu vypracovanú právnikom a registrovať príjmy na finančnej správe (DIČ).
- Bežnou ochranou prenajímateľov je depozit (príklad: 2-mesačný) a presne definované pravidlá v zmluve (zákaz fajčenia, domácich zvierat).
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že cena prenájmu má byť odvodená od hypotéky prenajímateľa; iní trvajú, že hypotéka s cenou nemá priame spojenie a cena má nasledovať trh.
- Jeden postoj označuje vlastníkov, ktorí nastavujú vysoké ceny, za „nenažraných“, druhý postoj ich vníma ako poskytovateľov bytov a legitímnych investorov, ktorí zvyšujú dostupnosť prenájmov.
Otvorené otázky
- Ako efektívne zabezpečiť rýchlu a zákonnú evikciu problémového nájomníka vzhľadom na ochranu rodín s deťmi alebo dôchodcov?
- Aký presný spôsob výpočtu a rozúčtovania energií pri nastúpení v strede roka je najbezpečnejší pre obe strany?
- Ako nastaviť cenu, ktorá je „spravodlivá“ pre nájomcu a zároveň pokrýva riziká a náklady prenajímateľa?
Spomenuté značky a firmy
Bazoš,dotaznik.eu,finančná správa,realitky
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o prenájme,DIČ,2-mesačný depozit,odpočet energií pri sťahovaní,vylúčenie fajčenia/domácich zvierat v zmluve,dotaznik.eu,porovnanie cien na Bazoš/realitky,hypotéka
Miesta a osoby
Košice,Komenského,stará nemocnica,Slovensko
No my budeme dávať do nájmu 3ku, lebo ešte sa nemôžeme sťahovať. Vôbec nie kvôli nejakej nenažranosti.
Ale neplánujem dať cenu ako konkurencia. V KE idú 2ky okolo 800-900 a 3ky máš 900-1200, v závislosti od lokality a vybavenia.
Ale zase isto by som nedala za almužnu. Bohužiaľ, väčšina má len zlé skúsenosti s nájomníkmi, čo oni dokážu zničiť, porobiť a v niektorých prípadoch ťahá nájomca za kratší koniec. Ani ich vyhodiť, ani peniaze, zničený jeho majetok,... Nečudujem sa, že niektorí dajú také ceny, len aby sa kryli.
@vkatush máte pravdu, že zlé skúsenosti s nájomníkmi sú bohužiaľ bežné, a preto veľa ľudí radšej naskočí na vyššie ceny "aby sa kryli", ako píšete. Mne osobne pomohlo aspoň trochu lepšie preosiať záujemcov už na začiatku, spravili sme si s manzelom na to dotaznik, konkretne dotaznik.eu (zadarmo, bez registrácie), kde si vyberiete otázky pre záujemcov (napr. referencie od predchádzajúceho prenajímateľa, dôvod sťahovania) a odpovede dostanete na váš email namiesto písania so všetkými zvlášť. Nezachráni to pred každým problémovým nájomníkom, ale aspoň uvidíte hneď na začiatku, kto si dá námahu poriadne odpovedať.