Realitka verzus samopredaj
Ahojte. Zvažujeme kúpu domu a to tak, že by sme predali náš byt, na ktorom máme ešte určitú výšku hypotéky a tú by sme si preniesli na nový dom. Otázka teraz znie - išli by ste do predaja bytu cez realitku, alebo bez?
Za mňa je maximálne pohodlné aj praktické a najmä bezpečné nechať predaj na realitku, na druhej strane, 4-5% z kúpnej ceny bytu ako provízia realitke mi príde dosť.
Nie že by sme boli lakomí, ale skrátka musíme sa snažiť ušetriť, a tých 7 až 8000 eur ušetrených za províziu realitke by sa nám rozhodne zišlo.
Ste tu niekto taký, čo ste predávali byt pri kúpe domu tak, že ste predaj riešili mimo realitky? Bolo to v poriadku?
Stručné zhrnutie
- Predaj cez realitnú kanceláriu bežne zahŕňa províziu približne 3–5 % z kúpnej ceny a poskytuje profesionálne nafotenie, inzerciu a manažment obhliadok.
- Predaj bez realitky môže ušetriť províziu rádovo v tisíckach eur (v diskusii uvádzané sumy ~7 000–8 000 €), pričom náklady na právne služby sa spomínali napr. notár 250 € plus kolok a advokátsky servis cca 500 € pri kúpe za 200 000 €.
- Prenos hypotéky na kúpu domu je možný za predpokladu súhlasu majiteľa a technickej možnosti založenia nehnuteľnosti, avšak účastníci diskusie uviedli protichodné skúsenosti o tom, či je to bežný postup.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem pri predaji bytu ušetriť províziu, ak predávam bez realitky?
A: Áno; niektorí účastníci uviedli priame ušetrenie až ~8 000 € pri predaji bez RK, pričom predajca si zabezpečí nafotenie, inzerciu (napr. Bazoš) a právne formality u notára alebo advokáta.
Q: Koľko si realitná kancelária zvyčajne účtuje za sprostredkovanie predaja?
A: Diskutované sadzby sa pohybujú približne medzi 3–5 % z kúpnej ceny; v niektorých príspevkoch sa spomínalo aj do 3 %.
Q: Kto v konečnom dôsledku platí províziu realitnej kancelárii?
A: Právnik v diskusii uviedol, že províziu platí objednávateľ služby (zvyčajne predávajúci na základe sprostredkovateľskej zmluvy), pričom prax často funguje tak, že realitka si províziu započíta do kúpnej ceny, čo zníži čistý príjem predávajúceho.
Q: Ako funguje prenesenie hypotéky z bytu na nový dom?
A: Prenos hypotéky je možný, ak s tým súhlasí majiteľ nehnuteľnosti, ktorú bude banka založiť, a ak je technicky možné založiť konkrétnu nehnuteľnosť; alternatíva je najprv kúpiť dom a následne preniesť hypotéku na svoju novú nehnuteľnosť, pričom to vyžaduje, aby kupujúci nepotreboval hotovosť z predaja starého bytu.
Q: Aké poplatky právnych služieb a notára mám očakávať pri predaji/kúpe?
A: V diskusii sa spomínal notár za prípravu zmluvy cca 250 € plus kolok a overené podpisy; kompletný advokátsky servis pre štandardný byt s kúpou 200 000 € sa uvádzal okolo 500 €, vrátane vypracovania zmlúv a advokátskej úschovy.
Q: Kde inzerovať nehnuteľnosť, ak nechcem použiť realitnú kanceláriu?
A: V diskusii bolo konkrétne spomenuté zverejnenie inzerátu na Bazoš a možnosť využiť „najväčšie portály“ alebo dokonca TV reklamu; predávajúci tiež odporúčali profesionálne fotenie a dobrý popis.
Závery z diskusie
Zhoda
- Realitná kancelária poskytuje časovú úsporu, profesionálnu prezentáciu (fotenie, inzercia, obhliadky) a administratívnu podporu pri predaji nehnuteľnosti.
- Pred podpisom akýchkoľvek zmlúv (s RK alebo rezervacnej zmluvy) je vhodné vyžiadať si prekontrolovanie advokátom alebo notárom.
Sporné názory
- Možnosť prenesenia hypotéky: niektorí účastníci tvrdia, že prenášanie hypoték na inú nehnuteľnosť je bežný postup a banky to umožňujú s dohody majiteľa; iní tvrdia, že je to v praxi zriedkavé vzhľadom na množstvo založených nehnuteľností (uvádzané odhady až „90 %“).
- Efektívnosť a nákladová výhodnosť predaja bez RK: niektorí poukazujú na priame úspory (napr. ~8 000 €), iní zdôrazňujú riziko straty času, zjednávania ceny a nutnosť riešiť právne podklady samostatne.
Otvorené otázky
- Ako často banky povolia založenie cudzej nehnuteľnosti pred formálnym prevedením vlastníctva v bežnej praxi (miera súhlasu od cudzích predávajúcich zostáva nepresne stanovená).
- Do akej miery dokáže predávajúci pri využití RK zvýšiť požadovanú cenu tak, aby plná provízia neznamenala zníženie jeho čistého výnosu (praktický dopad pri súčasnom trhu nebol jednoznačne určený).
Spomenuté značky a firmy
Bazoš, Branislav Čuri
Spomenuté produkty a metódy
provízia 3–5 %, predaj bez realitky, rezervačná zmluva, rezervačný poplatok 100–300 €, notár (príprava zmluvy ~250 €) , kolok, overené podpisy, advokát (komplexný servis ~500 € pri 200 000 €), advokátska úschova, prenesenie hypotéky, založenie nehnuteľnosti, inzerát na Bazoš, prepis v katastri
Miesta a osoby
Branislav Čuri
my sme vlani predávali aj kupovali - všetko cez realitku. Ani dnes by som to asi neriešila inak.. Nemali sme čas riešiť to po vlastnej osi.
4-5% ti pride dost? A co praca tych ludi, snaha predat nehnutelnost, hladanie a komunikacia s klientami... To vsetko robi realitka aby vy ste nic nemuseli. Ja kebyze nemam cas sa venovat predaju tak jednoznacne cez realitku kebyze mam cas tak sama. V mojej aktualnej situacii by jednoznacne som isla cez realitku. A mozete navysit o tu proviziu cenu bytu a tym padom dostanete tolko kolko chcete 🤔
a hlavne oni majú aj takých klientov, o ktorých vedia, že zháňajú to, čo ty predávaš...
Určite cez realitku.
Mne ten čas, nerváky nestoja za to aby som to riešila sama.
Určite cez realitku. Všetky nehnuteľnosti co mame sme tak riešili. Ono tých pár % co si berie je ozaj malo. Náš realitak je topkovy a vybavil všetko, mne by sa to nechcelo samej vsekto obvolavat, chodiť, zisťovať atď...
Nie, nepredavala som cez realitku, vsetko som riesila sama (nie raz) a ani by som to nerobila, nevidim dovod. Nafotit inzerovat odprezentovat dobre a aj komunikovat viem aj ja. Aj riesit obhliadky a dohadovat sa priamo s kupujucimi. Zmluvu viem dat spravit u pravnika, podla zelania. A ano vzdy sme mali na bytoch aj hypoteky co sa vyplatilo alebo presunulo. Takze za mna nie. 😁
Ale samozrejme sto ludi sto chuti, a ak nema cas to riesit a chut komunikovat s ludmi (co su velakrat spekulanti), tak ries realitku.
My sme mali tiež takú situáciu - predávali sme byt s hypotékou a kupovali dom na hypotéku. Predaj sme riešili cez realitku, ten kompletný servis za to stál a províziu platil kupujúci. Presne vedeli ako nafotiť, ako odprezentovať, predali za vyššiu sumu, ako sme očakávali.
predaval som sam, usetril som 8.000. Niekto ti tu napise, ze ved to plati kupujuci, ale je to blbost - v dnesnej dobe su kupujuci konzervativni, vyckavaju a zjednavaju, skratka neviem ci sa ti podari predat ten byt cez realitku s tym, ze este zdvihnes cenu aku si predstavujes o tu vysku provizie.
Nie je to nic komplikovane, ako predlohu zmluvy som pouzil tu, ktoru som mal ked som byt kupoval a postup si vies dohladat na internete. Ziadna banka, ktora poskytuje hypoteku kupujucemu nedovoli, aby tam prebehlo nieco co nebude kosher, ved tiez uvolnia peniaze az ked kupujuci splni vsetko, co ma ;) neboj sa toho.
Nedavno som to tu pisala, ze sami sme si vsetko vybavili a to islo dokonca o vymenu bytov. Ale zmluvy urobil syn advokat a vedela som, aky je postup.
Províziu ale neplatíš ty. Ty si povieš (reálnu) sumu akú si za nehnuteľnosť predstavuješ, a realitka si nad to dáva svoje percentá, zvyčajne je provízia do 3% . Súčasne sa nemusíš starať o to, ktorý právnik ti vypracuje zmluvy atď
Predavali sme cez realitku a ideme kupovat pomimo. Inzerat sme si nasli priamo cez majitelky tak to riesime s nou. Majitelka ma nehnutelnost aj v realitke a v inzerate su minimaˇne 3 veci ktore o nehnutelnosti nie su pravdive takze nech sa na mna nehneva taka realitacka si nezasluzi ani euro za mna…. Ale teda dodala by som este jednu vec, hypoteku si len tak neprenesiete. Po predaji bytu treba hypoteku vyplatit a na dom zobrat novu hypoteku. Jedine ze kupujete napriklad od rodiny ktora Vam dovoli zalozit ich nehnutelnost este pred kupou 🙂
@miroslava2710 my sme si preniesli na novú nehnuteľnosť, ale je pravda, že majiteľ musel súhlasiť so založením...
@tamtamka26 ano tak to ide, to ste natrafili teda ale na velmi odvazneho majitela že na to pristúpil 😃
Realitka nie je nejakou zarukou bezpecnosti. Oni nie su zodpovedni za nic (zo zakona)... Skusenosti urcite zarucuju hladsi priebeh, ale ak by sa daco stalo, nic na nich nevymozes...
@miroslava2710 Akého odvážneho, veď to je bežný postup pri hypotéke, že pôvodný majiteľ / predávajúci podpisuje záložné zmluvy k hypotéke kupujúceho
@patka06 Neviem preco sa mi vymazal koment ale teda hlavny rozdiel pre mna je ten ze pri klasickej kupe sa zaklada nehnutelnost pri kúpe. Pri prenášaní sa zakladá nehnutelnosť ešte pred kúpou. V živote by som to nikdy nikomu nedovolila pretože keby sa dotyčnému niečo stane tak moja nehnutelnosť ostane založená cudzou hypotékou. Riešili sme to s viac ludmi lebo tiež sme chceli hypo prenášať a či v banke alebo aj známi realitáci nám povedali že síce sa to dá ale vzhladom na rizika na to pristupi mozno tak 1% predajcov.
Ja len bez realitky, predavala som uz niekolko nehnutelnosti.
Na Slovensku by som na jednej ruke vedela zratat seriozne realitky s maklermi, ktori sa naozaj svojej praci rozumeju.
Ak som v pozicii kupujuceho, tak tiez len bez realitky. Alebo nech proviziu plati predavajuci ako objednavatel sluzby. Ja si aj tak zmluvy riesim cez svojho pravnika, prepis je najmenej atd.
Predala som sama 3 nehnuteľnosti, popis a fotky som nahrala na bazos a zmluvu pripravoval notár za 250 Eur plus kolok na kataster a overené podpisy...jednoduché.
Realitaci fungujú tak, že ty si síce urcis cenu a oni si na ňu dajú tých 7 tis, ale ty sama to už predávať nemôžeš. A po case ta budu tlačiť , aby si šla s cenou dole, ty ideš s cenou dole a dole ale oni tých svojich 7 tisíc budú mať, bežná prax.
@miroslava2710 hovoris hlupost, normalne sa da hypoteka preniest. Ano, majitel musi suhlasit. Bezne sa to robi a uplne normalne sme to tak robili aj my. To, ze Ty si to tak nerobila a ani by si neurobila, neznamena ze to tak nechodi. Takze nie je pravda co pises. Dokonca su dve moznosti, bud suhlasi majitel nehnutelnosti s prenosom, alebo ste vlastnik nehnutelnosti, prenesiete svoju hypo z predoslej nehnutelnosti (ktorej ste stale vlastnik) a az potom ju predate. Takze nie, nie je nic nemozne a nerobi sa to len v rodine. Vobec nemusia vyplatit a brat novu, proste nepises pravdu.
@sasa1310 zaujimave ze sme tak pred mesiacom kupili dom a majitel (cudzi) s tym nemal ziaden problem. A aj jeho realitacka povedala ze to BEZNE robia. A v minulom roku tak preniesli dvaja nasi rodinni priatelia, tiez s cudzimi ludmi pri beznom predaji. A ano, nehnutelnost musi byt bez tarchy a majitel musi suhlasit. To, ze niektore by ste nesuhlasili neznamena, ze je kopu predavajucich co suhlasia a deje sa to 🙃
@frida1990 ja určite iba cez realitku