Skúsenosti s hypoúverom
Dobry den vsetkym. Obraciam sa na tych, ktori nedavno brali hypouver. Sice nebola v pláne, ale ideme do kúpy nehnutelnosti. Vyborna lokalita a vyzor a stav nehnutelnosti ( krasny stary mestiansky dom) nas presvedcili. Nasa bonita pre vsetky banky postacujuca, potrebnych 20% v hotovosti mame.nie tu je problem.Problem je,akou formou ziskat potrebnu sumu na rekonstrukciu. Problem je v rozchadzajucich nazoroch financnych poradcov.jeden nam slubuje vybavenie uveru o 10 000eur vyssiu, nez je dohodnuta kupna cena, co by sme mohli potom prelievat do rekonstrukcii ( prisiel by vhod), druhy to striktne neodporuca. My sme nasli jedneho( odporucala kolegyna, ze max. spokojnost, my mame tiez dobre dojmy), ktory tvrdi, ze mame sa pridrziavat vo vsetkych dokladoch k dohodnutej kupnej ceny, neoplati sa to dat znalcom navysit aj kiezby to preslo. Oddovodni to tym, ze my aj tak tym peniazom realne nedostaneme, nakolko to banka prevedie priamo na ucet predavajuceho, niektori kamosi nas zas upozornili,ze ked "na papieri", takze na kupnej zmluve bude uvedena vyssia cena, nez realne vyplatena, aj predavajuci moze dostat casom oci, a vyziadat od nas rozdiel, sice neviem, ako. Poradca, koho odporuca realitka vsak tvrdi, ze sa to da, ze sa taketo "kvazioklamanie"banky je bezne. Vase nazory dakujem vopred velmi pekne.
Stručné zhrnutie
- Zvýšenie uvedenej ceny v kúpnej zmluve s cieľom získať vyšší hypotekárny úver je rizikové, pretože banka zvyčajne prevedie prostriedky priamo na účet predávajúceho a predávajúci môže neskôr požadovať sumu uvedenú v zmluve.
- Banky často požadujú znalecký posudok a niektoré banky akceptujú len posudky od svojich zmluvných znalcov; znalec sa pri oceňovaní musí riadiť tabuľkami, čo obmedzuje možnosti umelého navýšenia hodnoty.
- Legálne alternatívy na financovanie rekonštrukcie sú stavebný úver s neskorším refinancovaním do hypotéky, využitie programov typu "projekt obnov dom" alebo financovanie zo Štátneho fondu rozvoja a bývania, a viazané životné poistenie na krytie rizika splácania úveru.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem v kúpnej zmluve uviesť vyššiu cenu, aby som získal vyšší hypotekárny úver?
A: Uvedenie vyššej ceny v kúpnej zmluve môže viesť k tomu, že predávajúci bude mať právny nárok na sumu uvedenú v zmluve a banka zvyčajne prevedie zostávajúcu časť úhrady priamo predávajúcemu; diskusia označila túto prax za rizikovú a potenciálne nebezpečnú.
Q: Ako banka vypláca peniaze z hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti?
A: Banka zvyčajne prevedie zvyšok kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho a kupujúci musí uhradiť dohodnutú zálohu podľa kúpnej zmluvy; v diskusii bol uvedený ilustratívny príklad, kde rozdiel medzi papierovou a reálnou platbou by mohol vzniknúť pri fiktívnom navýšení.
Q: Môžem použiť stavebný úver na rekonštrukciu a neskôr ho zlúčiť s hypotékou?
A: Áno; viacerí odborníci v diskusii odporúčali vziať stavebný úver na rekonštrukciu a následne ho v rámci refinancovania spojiť s hypotékou.
Q: Vyžaduje banka znalecký posudok od svojich znalcov?
A: Niektoré banky vyžadujú znalecký posudok len od svojich zmluvných znalcov, a znalecké posudky sa pri oceňovaní riadia tabuľkami, takže bankou schválené ocenenie nemusí zodpovedať očakávanej "subjektívnej" hodnote nehnuteľnosti.
Q: Má predávajúci daňové povinnosti pri predaji zdedenej nehnuteľnosti?
A: Diskusia uvádza, že ak bol predávajúci vlastníkom menej ako 5 rokov, môže vzniknúť daňová povinnosť, avšak pri zdedených nehnuteľnostiach sa situácie môžu líšiť a treba overiť konkrétne daňové pravidlá.
Q: Kryje životné poistenie viazané na hypotéku splatenie úveru v prípade smrti a sú tam výluky?
A: Životné poistenie viazané na hypotéku môže kryť splatenie úveru pri smrti, ale poisťovne môžu mať výluky (v diskusii spomenutý príklad: zvýšený cholesterol môže viesť k výlučke), pričom každá poistka sa posudzuje individuálne a klient môže mať rôzne výluky.
Závery z diskusie
Zhoda
- Väčšina diskutujúcich odporučila držať sa skutočnej kupnej ceny v kúpnej zmluve a neuskutočňovať fiktívne navýšenia ceny.
- Všeobecne platí, že banka pri kúpe prepláca zvyšok priamo predávajúcemu a často požaduje znalecký posudok, čo zvyšuje riziko pri pokuse "na papieri" zvýšiť sumu.
- Legálne alternatívy financovania rekonštrukcie, ktoré boli odporúčané, sú stavebný úver s neskorším refinancovaním, program "projekt obnov dom" a financovanie zo Štátneho fondu rozvoja a bývania.
Sporné názory
- Niektorí finanční/realitní poradcovia tvrdili, že je bežné a riešiteľné požiadať o úver na vyššiu sumu, než je reálne dohodnutá kúpna cena.
- Opačný názor v diskusii hlásil, že takéto "kvazioklamanie" banky je rizikové, môže viesť k tomu, že predávajúci bude žiadať rozdiel, a môže mať daňové alebo právne následky.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky by akceptovali zvýšenú cenu v kúpnej zmluve a aké sú ich interné pravidlá pre posudzovanie žiadostí?
- Ako presne by predávajúci mohol vymáhať rozdiel, ak by na zmluve bola uvedená vyššia suma než reálne vyplatená?
- Do akej miery poisťovne skutočne akceptujú životné poistenie klienta s rôznymi zdravotnými výlukami pri krytí hypotéky?
Spomenuté značky a firmy
projekt obnov dom, štátny fond rozvoja a byvania
Spomenuté produkty a metódy
hypoúver, hypotéka, stavebný úver, refinancovanie, znalecký posudok, kúpna zmluva, životné poistenie viazané na úver, poistenie dlžníkov, právo dožitia, dedičstvo, fiktívne/zvýšenie ceny v kúpnej zmluve, predschválenie úveru
Miesta a osoby
žiadne
@vetthy v niektorých prípadoch aj pri zdedených nehnuteľnostiach sa platí daň. Ale ak sa u predávajúceho neplatí, tak fajn. Súhlasiť by mohol. Ale ja osobne by som to nerobila. Radšej postupne našetrila. Ešte je otázne či banka nebude striktne žiadať znalecký posudok iba od ich zazmluvnených znalcov. Okrem toho znalec sa tiež musí riadiť tabuľkami
@kitycat situacia je taka: idem do toho S najmladsou dcerkou.On teraz byva u frajera, kt.vlastni dom kupeny za hotovost, bez tarchy. (Inac on nam tiez ponuka financie, ak bude treba, je dost zazobany, ale fajn).Ja mam trvaly pobyt v rodinnom dome, kde vlastnim stvrtinu, ale to zalozit nemienim.Inac byvam v sluzobnom byte.ak ten dom kupime, v buducnosti tam budem byvat na starobu ja. Dovtedy co s nim, nevieme. Mozno tam prestahuje dcerka S frajerom, lebo ten dom sa im viac paci, a frajerove daju do podnajmu. Alebo dame do podnajmu zatial tuto. Dom je inac plne obyvatelny, uz to prezrel znamy stavbar, ktorym som uz spolupracovala a max.mu doverujem. Nevidel ziadne chyby, ale treba obnovit strechu, vymenit rozvody, okna, urobit novu kupelnu. Ale nic nas nesuri. Financny poradca nam na rekonstrukciu odporucal stavebny uver, co by sme casom spojili S hypouverom v ramci refinancovania, toho uz vidis, ze nerada by sme isli do volajakych nekalych rizik, zas cím skor je hotovy, tym lepsie
@vetthy nikdy by som nešla do kúpy s cudzím človekom. Tvoja dcéra sa s ním môže rozísť a ak dá do toho peniaze budú zbytočne naťahovačky ak tak chceš tak len s dcérou alebo poprípade ak máš ešte druhé dieťa. Dcérinho priateľa by som do toho neťahala. Potom ak tam dáš peniaze aj TY aj ON je v podstate cudzí človek a bude si to chcieť nechať po nezhodách a TY nedostaneš toľko čo si tam dala. S cudzím do takých kšeftov neťahám .Ako píšeš že sa Ti to veľmi páči. Môžu sa s dcérou rozísť a budú zbytočne ťahanice.
@vetthy Za podmienok, aké opisuješ by som si toho nešla - ty máš štvrtinu domu, dcéra nemá nič. S dcerinym frajerom už vôbec nie, je to pre Teba cudzí človek a zajtra tu nemusí byť. Čudujem sa, že ako rozvedená žena vôbec takto uvažuješ. Jedine sama. A všetko na papieri, v súlade si zákonom. Na podvod už neraz ľudia doplatili.
A mimochodom, 10 000 na rekonštrukciu je smiešna duma, ak potrebujete novú strechu, okná, rozvody, kúpeľňu. Starý dom je čierna diera na peniaze a ver, že z odhadovaných 10 000 bude aj 30 000.
Tu bonitu a cash mate bez dcerinho frajera? Ste vy dve schopne splacat Hypo. Nevidim tak ruzovo, ze zazobany frajer sa nastahuje so svokrou do jedneho domu. Je to najmladsia dcera, takze je deti viac. Ak bude na LV iba dcera aby nededili ostatne deti, tak mas len pravo dozitia… velmi komplikovane … urcite neber hypo, ak ju neviete zobrat bez frajera…
@alickapusinka asi som sa nespravne vyjadrila. Dcere plne doverujem, ako aj ona mne. Do kúpy jej frajera v ziadnom pripade nemienime tahat. Bolo to chapene tak, ze chalan by nam pozical v pripade potreby urcite financie na rekonstrukciu, ak bude fakt nutne
@sasa1310 ideme pol na pol.aj vlastnici budeme pol na pol, vsetkymi pravami a povinnostami.samozrejme hypo poistime pre vsetky pripady. Takze do pripadneho dedicskeho konania ide len moja polovica, poistena pre pripad umrtia. Ba viac, existuju aj poistenia, ked v pripade smrti jednej Z zdlznikov cele hypo padne, takze dcera nemusi uz platit Ani svoju polovicu. Tó uz mame vyzistene
@vetthy nepochopila si. Ja chápem, že budeš mať len polovicu. Ale v prípade tvojej smrti sa tvoja polovica delí medzi tvoje deti. Nepadne celé hypo. To je kryté životnou poistkou, čiže určite nepadne celá hypo, že tvoja dcéra nebude musieť platiť. Možno ani tvoju časť poistka nevykryje. To sa rieši rovno v poisťovni a nie v banke, keď sa berie hypo. Životné poistky sú rôzne a sú nakalkulované priamo na daného klienta. Každá budete platiť svoju poistku.
@sasa1310 samozrejme, cest mi kaze na svoje deti nechat len aktíva, nie pasiva. To zabezpecim. Ide o to, ze dcera chce rozumne investovat svoje zvysne peniaze a ja na starobu volaco potrebujem.zas moje deti poznam natolko, ze ziadne natahovacky nebudu.ale pre istotu aj pravnicky tó usetrim
@vetthy Dcéra neplánuje mať raz vlastný život, mať vlastné bývanie, manžela a deti? Žiť s matkou je pre vydatú ženu s rodinou cesta do pekla. Je tu kopa takých príbehov, keď spoločná nehnuteľnosť zničila ľuďom životy.
A Ty chceš žiť na staré kolená s jej rodinou, nechceš mať svoj kľud, súkromie? Celé je to divné. Nie je možné nechať sú vyplatiť tú štvrtinu hodnoty domu, v ktorom máš trvalý pobyt a kúpiť si ten dom sama? A dcéru nechať žiť vlastný život?
@heleninamama prepac, ale citaj S porozumenim. Dcera a jej partner uz dom maju, bez hypo.samozrejme, zivot moze hodit barjaku kartu, a ked vztah nedajboze sa stroskota, ona este furt bude mat volakde polku rodinneho domu pravom na byvanie
@vetthy Písala si, že dcéra žije v dome, ktorý vlastní
jej frajer, to neberiem ako že ona niečo má. Tam jej nič nepatrí ani nikdy nebude patriť, keďže dom kúpil v hotovosti. A možno si raz bude chcieť dcéra splacať niečo vlastné, nie platiť hypotéku za dom, kde žije matka.
@alickapusinka neviem, tu ludia nerozumeju, Co citaju?! Kupovat udeme ja a dcera,len za vlastne, len pre seba. Myslene to bolo tak, ze ak napr.dame opravit strechu, bude stat 15 tisic, ale my budeme már len 12, frajer nam pozica. Kvázi, aby sme nemali strach, ze nemame rezervu, nemame sa na koho obratit
choďte do toho, však aj advokáti z niečoho musia žiť a tu to vyzerá na parádny súdny spor po rozchode mladých 😉
@draik po tvojom prispevku sa mi uz zacina svitat, ako to bolo myslene. mozno, pisem blbost, ale tak som to pochopila ( cisla vymyslene): predajna cena je 100 000, ale sme dohodnute na 90. Do banky dame ziadost na 80%, takze na 80 000. Zvysnu sumu ( na papieri 20, realne 10) musime dat do ruky predavajucemu, kt.podpise, ze dostal 20, pricom dostane len 10. No, dost velke riziko, neviem, ze usetrit na urokoch10 000ovej pozicky stoji fakt zato
@zuzanka.zuzu Ja tu mladú ženu aj ľutujem. Matka očividne doteraz nič nenadobudla a na starobu chce kúpiť dom, na ktorý nemá peniaze. Ani naň nedostane sama hypotéku. Využije teda dcéru a zoberie jej možnosť budovať si v budúcnosti vlastné bývanie a ešte chce využiť aj aktuálneho dcerinho frajera, ktorý im má bezúročné požičiavať na opravy.🤣
Plus, keď berieme do úvahy, že detí a dedičov je viac, že stárnuca žena v starom dome asi nebude vládať sama porobiť mnohé práce, ktoré dom vyžaduje... A nedajbože, keď jedna prestane hypotéku splácať - matka či dcéra, to ešte len bude veselo...
@vetthy nerobila by som to a držala by som sa pravidiel. A áno, predávajúci môže neskôr žiadať o vyplatenie takej sumy, aká bola na kúpnej zmluve. Veď predsa budete mať na kúpnej zmluve vyššiu sumu. Nehovoriac o tom, že keď bol vlastníkom menej ako 5 rokov, určite s tým predávajúci nebude súhlasiť kvôli daniam