Predaj bytu, kúpa domu
Ahojte
Potrebovala by som rady, idealne od nejakej financnej poradkyne. Momentalne vlastnime 4-izbovy byt v BA, jeho hodnota, podla toho, ako sa predavaju rovnake byty na tejto ulici, je okolo 200000. Na byt mame hypoteku, ostava tak okolo 100000. Premyslali sme, ze by sme byt predali a kupili si dom.
Problem je, ze byt mame iba 4 roky a kupili sme ho za 120000. Takze tam by bolo potrebne zaplatit prilis vysoke dane a odvody pri predaji. Da sa to nejakym sposobom obist?
Este ma zaujima, ci vobec mame sancu dostat novu hypoteku, ked ja som momenalne na rodicovskom. Dokopy mame prijem okolo 3000 eur, ked nastupim do prace, co ale prichadza do uvahy najskor na jesen, budeme mat dokopy prijem okolo 5000.
Dakujem za rady
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu teraz by pravdepodobne vyvolal daň z rozdielu medzi kúpou 120 000 € a predajnou cenou ~200 000 €, teda o 80 000 € (viacerí diskutujúci uviedli daň 19 % a odvod do ZP 14 %, spolu 33 %), ak nevyužijete odpočítateľné náklady alebo výnimku po 5 rokoch vlastníctva.
- Daň sa podľa diskusie legálne neobíde; možné právne spôsoby zníženia základu sú doložené faktúry za rekonštrukcie, zaplatené úvery z hypotéky alebo čakanie do splnenia 5‑ročnej lehoty, alternatívou je nájsť „hotovostného kupujúceho“ a robiť dve kúpne zmluvy, čo však viacerí označili za daňový podvod.
- Hypotéku podľa komentárov máte šancu získať na základe manželovho príjmu ~3000 €; rodičovský príspevok banky často akceptujú len ako doplnkový príjem a banky vyžadujú doklady (napr. výpisy z účtu za 6 mesiacov), existuje príklad vybavenia úveru cez ČSOB.
Najčastejšie otázky
Q: Dá sa daň z predaja bytu, ktorý vlastníme len 4 roky, obísť?
A: Nie legálne; viacerí diskutujúci napísali, že daň sa neobíde, jedine možnosti sú čakať 5 rokov, preukázať dokladované náklady na rekonštrukciu alebo nájsť hotovostného kupujúceho (posledné riešenie je rizikové a môže byť daňový podvod).
Q: Ako sa dá znížiť daňový základ pri predaji bytu?
A: Diskutujúci odporúčajú započítať doložené náklady na rekonštrukciu, zaplatené úvery z hypotéky a poplatky realitke (ak ich predávajúci reálne hradil), pričom DÚ môže vyžadovať doklady o týchto výdavkoch.
Q: Aká bude približná daň pri rozdiele 50 000 € medzi kúpou a predajom?
A: Viacerí uviedli výpočet 33 % z rozdielu (19 % daň + 14 % odvod do ZP), teda pri 50 000 € by to bolo podľa diskusie približne 16 500 €.
Q: Máme šancu dostať novú hypotéku, keď som na rodičovskom príspevku?
A: Diskutujúci písali, že rodičovský príspevok banky často akceptujú ako doplnkový pravidelný príjem, ale zvyčajne nie ako jediný príjem; v diskusii je príklad vybavenej hypotéky cez ČSOB, pričom banky požadujú výpisy z účtu za 6 mesiacov.
Q: Je možné mať dve hypotéky naraz (dom + existujúci byt)?
A: Jeden diskutujúci navrhol, že technicky je možné mať dve hypotéky naraz, ak to docielite schválením banky a zohľadníte celkové zadlženie a schopnosť splácať.
Q: Čo ak kupujúci doplatí rozdiel „na ruku“?
A: Viacerí upozornili, že písanie dvoch kúpnych zmlúv alebo doplácanie „na ruku“ môže byť daňovým podvodom a je nebezpečné; tiež je ťažké nájsť seriózneho hotovostného kupujúceho a kupujúci na hypotéku takýto postup spravidla neuskutoční.
Q: Čo pre nás znamená, že manžel je živnostník?
A: Diskutujúci odporúčali robiť reálne daňové priznanie namiesto paušálnych nákladov, pretože banky pri SZČO môžu požadovať reálne DP; úprava DP ovplyvní odvody a schopnosť čerpať úver v nasledujúcich 12 mesiacoch.
Závery z diskusie
Zhoda
- Daň z predaja pri vlastníctve kratšom ako 5 rokov nemožno legálne obísť bez doložených nákladov alebo čakania na uplynutie 5 rokov.
- Dajú sa do daňového základu započítať len dokladované náklady (rekonštrukcie, zaplatené úvery, poplatky, ktoré reálne uhradil predávajúci).
- Banky vyžadujú doklady o príjmoch (napr. výpisy z účtu za 6 mesiacov) a rodičovský príspevok býva akceptovaný skôr ako doplnkový príjem, nie ako jediný.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že príjem 3000–5000 € je bežný najmä v IT a vrcholových pozíciách, iní poukazujú, že takéto platy sú výnimočné a často vyžadujú vysokú odbornosť alebo obete v osobnom živote.
- Niektorí považujú riešenie s hotovostným kupujúcim a dvoma zmluvami za realizovateľné, iní to označili za daňový podvod a extrémne rizikové.
- Diskutovalo sa o tom, či je rodičovský príspevok v praxi akceptovaný bankami ako príjem; názory sa líšili (akceptovaný ako doplnok vs. nie ako hlavný príjem).
- Odporúčania týkajúce sa časovania predaja a kúpy (počkat rok/5 rokov vs. okamžite predávať a riešiť úver) neboli jednotné.
Otvorené otázky
- Presný konečný daňovo‑odvodový účet pre autorkin prípad po započítaní reálnych nákladov, úverov a poplatkov (realitka) zostáva neriešený.
- Nejasné je, ktoré konkrétne banky by schválili hypotéku pri kombinácii manželovho príjmu ~3000 € a autorkinho rodičovského ako doplnku.
- Otázne zostáva, či bude výhodnejšie čakať do uplynutia 5 rokov vlastníctva alebo riešiť kúpu domu teraz s dvoma hypotékami.
- Nevyjasnené sú konkrétne cenové očakávania a rozpočty na domy v preferovaných lokalitách autorky.
Spomenuté značky a firmy
ČSOB, realitka, Daňový úrad (DÚ)
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, rodičovský príspevok, opatrovateľský príspevok, hotovostný kupujúci, dve kúpne zmluvy, zahrnutie rozdielu ako „zariadenie bytu“, započítanie dokladovaných nákladov na rekonštrukciu, zníženie základu o zaplatené úvery z hypotéky, podnájom, založenie bytu ako záložnej nehnuteľnosti, podanie daňového priznania (reálne vs. paušálne náklady), daň 19 %, odvod do ZP 14 %
Miesta a osoby
Bratislava, Nitra, Trnava, Záhorská Bystrica, Rusovce, Ivanka, Čierna Voda
mate sanu dostat hypoteku. Spocitaj muzov cisty prijem plus tvoj rodicak a daj *12*8 to je max, co mozte dostat samozrejme dokopy sj s existujucou. Ak pojdes do prace, tak musis mat aj tak pol roka prijem, aby ti ho brali do uvahy. Samozrejme teda potom zalezi aj od hodnoty zalozenej nehnutelnosti a podobne. Banka od nas chcela vypisy z uctu za 6 mesiacov.
Daň sa platí z rozdielu medzi kúpnou cenou ktorú ste platili vy a kúpnou cenou teraz pri predaji, čiže ak by ste predali byt za rovnakú cenu (na papieri), platiť nebudete. Len by mohol byť problém nájsť takého kupujuceho, ktorý bude ochotný (a schopný) vám doplatiť zvyšok na ruku v hotovosti. Resp druhý spôsob ako je písané vyššie, započítať si náklady a investície, ktoré ste na byt vynalozili (ak ich viete vydokladovat). My sme tiež v podobnej situacii ale už počkáme, síce ceny dovtedy stúpnu ale zas aj naša nehnuteľnosť ešte narastie na hodnote
nedá sa to obísť. Jedine, že by ste našli hotovostného kupcu na byt, aby ti ten rozdiel dal v hotovosti a boli by 2 kúpne zmluvy, poprípade ten rozdiel by ste dali ako "zariadenie bytu" k cene bytu. Ak ale kupujúci kupuje na hypotéku, nedá sa to obísť. A netreba ešte zabudnúť, že je to daňový podvod. Čiže stíhateľní by ste boli všetci zainteresovaní
Počkala by som pokým nastúpis do práce zvýši sa príjem a ubehne 5r. Veď zatiaľ máte kde bývať či ste našli niečo veľmi lukratívne?
@lulubka28 v Nr Itckar zarobi 2500 v pohode plus lekarnicka (znama) 2000 a bum je to skoro 5tka
Ale priklad znamy robi It 10r v jednej velkej firme a ma menej ako ten ktoreho by teraz vzali a on ny ho musel zaucat(novy bude mat nastup 2500) a ten kto tam robi 10r ma cca 2000-2300 … bohuzial tak je trh a poviem ti ze tohto niveho uz hladaju vyse 2r a nielen na Sr ale co maji aj pobocky inde bo vie to ten znaamy robit ale mestiha, takze keby to tento novy vie v akych je firma srackach ze nevedia ziskat 2r odbornika tak ny si mohol vyoytat aj 3000 a nejak sa dohodnu a toho znameho ide slak trafit lebo ano ma bonusy premie kazdy rok zvysovanie platu ale ten novy bude zarabat vzdy viac
@lulubka28 snažte sa hľadať inú prácu, aj za cenu doplnenia vzdelania, kurzu a pod. 3000 dohromady s VŠ vzdelaním je na BA žalostne málo.
@hesloveslo my máme výrazne vyšší príjem ako autorka, možno aj preto, že naša slovná zásoba neobsahuje "hentaké". A to nemyslím ako urážku. Vysoko kvalifikované odborné práce, vrcholový manažment, tam všade môže jednotlivec zarábať niekoľko tisíc eur.
No rok je kratka doba, kym najdete vhodny dom zariadite co-to prejde ten cas ako voda.
Podla toho ako vam to vychadza by ste mohli napr aj mat dve hypo naraz a byt predať neskor.
Autorke otázky: dane ani odvod do zp nijako neobídeš. Kúpili ste za 120 000, predáte za 200 000, čiže daň a odvod do zp z rozdielu 80 000. Túto sumu si môžete znížiť o zaplatené úvery z hypotéky. Ak ste využili resp. využijete realitku, tak poplatok realitke. Ak ste v byte niečo rekonštruovali, náklady na rekonštrukciu (samozrejme iba tie, ku ktorým je doklad).
Keď chceš, napíš mi správu, prepočítam ti, ako by vám vyšli dve hypo, aby ste byť predali až za rok.
@ivkazba tak tie sumy asi urcite platia pre lekarov s vlastnou ambulanciou, advokatov, realitakov, tlmocnici, parlament ( kde sa dostal hocikti) ani nespominam 😂...
@owecka
@hesloveslo
Takych pozicii je aj mimo IT - ale vyzaduju si velmi kvalitneho cloveka, studovaneho, pracoviteho a nie takeho trula ze pride do prace a "co mam robit" ale cloveka, co prinasa riesenia, dava navrhy, realizuje ich, ma mega zodpovednost, proste pracou zije. Ziadne take ze pridem sa zrelaxovat do prace - zial takto rozmysla vacsina ludi, preto realne nikdy nemaju sancu postupit hore. Zazila som situacie, ze dali sme v cistom cloveku 2 tisicky a o 5 mesiacov daval vypoved, ze on to nedava a ze to je neustaly tlak, stres, ulohy - a co cakal? Ze bude kavickovat a sem tam tukne do pc?
Cize take pozicie su, ale vyzaduju si vyslovne excelentnych ludi, ktorych je extremne malo - toto je vecny problem zamestnavatelov, najst naozaj kapacity.
@hesloveslo manžel pracuje v oblastí financií ja som pred nástupom na MD pracovala v zdravotníctve príjem sme mali ešte viac. Všetko sa dá keď sa chce 😉 obaja máme VŠ a obaja ešte nemáme 30, treba makať a nie plakať ako môj muž hovorí a ide všetko.
@chiara_elle praveze poslanci su v tomto smere chudaci - nezarabaju nic extra. Otazne je pracovny vykon ale vyplatou nič moc.
Inak, velmi vela zalezi od toho, ci clovek urobi viacej ako ti druhi. Ak si clovek hlada pracu len pre pracu, vela tomu nemoze dat, tiez vela veci robi len "povrchne" a zial mnohi ludia si myslia, ze za titul dostanu bubaky ale prd makovy 😉 Realny zivot len potom zacina - neustale sa ucenie, profesny rast, stres, narast zodpovednosti, atd
Ja sa vyjadrím k rodičovskému. Áno dá sa dostať. My sme dostali minulý rok, rodičovsky sa berie ako príjem, keďže je pravidelný. Máme úver z ČSOB. Švagriná poberá opatrovateľský na babku a tam už bol problém, lebo babka vraj môže kedykoľvek umrieť 🤷. Tiež sme predávali byt a kupovali dom. Mali sme 5 mesiacov do uplynutia 5 rokov od kúpy bytu. Plánovali sme zaplatiť daň, aby sme neprišli o dom, ale nakoniec sa všetko tak natiahlo, z našej strany aj zo strany predávajúcich kvôli korone, že to ani nebolo treba. Nám veľmi pomohla finančná poradkyňa a veľmi milá pani z realitky, cez ktorú išiel aj byt aj dom. Toľko behania, keďže muž je živnostník. Keby som ešte mala behať po bankách a vybavovať poistenie, to by sme asi nezvládli. Dokonca sme hypotéku podpisali2x. 2x vybavovať papiere, lebo majiteľ domu odkupoval kúsok pozemku od mesta a zmenilo sa číslo LV. O čo sa dalo sme zakopli. Teraz sa mi to už zdá ako zlý sen z ktorého sme sa našťastie prebrali. Držím palce.
@sasa1310 nie, môžeš si do nákladov dať iba to, čo si ty platila. V kúpnej zmluve máš síce síce poplatok zahrnutý, ale zrejme tam je aj info, že ho platí predávajúci. Ide o to, že DÚ si náhodne môže vybrať občana, od ktorého si vypýta doklady k DP a ty musíš preukázať, že náklady, ktoré si si dala do DP, si naozaj hradila. Ale ak predávaš nehnuteľnosť, ktorú si kupovala cez RK a tam si platila niečo, môžeš využiť to.
Uz by som vydrazala ten rok. Ta dan sa neda ziadnym sposobom obist, jedine si mozes zapocitat k povodnej cene aj sumu co ste do bytu investovali ak to vies samozrejme vydokladovat.