Ako prenajať byt a optimalizovať náklady?

Stručné zhrnutie

• Pri prenajímaní bytu je potrebné získať DIČ a nahlásiť začatie prenajímania na daňovom úrade (často do konca februára nasledujúceho roka).
• Podľa Finančnej správy je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky vynaložené v roku predchádzajúcom začiatku prenajímania (napr. maľovanie, stierkovanie, zariadenie bytu).
• Zaradenie bytu do obchodného majetku umožní uplatňovať viac výdavkov a odpisov (napr. odpisy 1/40), ale pri vyradení alebo predaji nehnuteľnosti sa zmenia daňové a poistné dôsledky.

Najčastejšie otázky

Q: Aké výdavky môžem uplatniť v daňovom priznaní, ak som byt pripravoval na prenájom už v predchádzajúcom roku?
A: Finančná správa v odpovedi k otázke č. 4 uvádza, že podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov možno zahrnúť do základu dane aj výdavky v roku, ktorý predchádzal roku začiatku činnosti (napr. náklady na stierkovanie, maľovanie, výmenu WC, zariadenie).

Q: Kedy a ako mám nahlásiť, že začínam prenajímať byt na daňovom úrade?
A: V diskusii uviedli, že prenájom sa dá nahlásiť na daňovom úrade spravidla do konca februára nasledujúceho roka; daňový úrad môže žiadať nahliadnutie do zmluvy, prípadne si môžete podpísať cestné vyhlásenie, ak zmluvu nemáte pri sebe.

Q: Je výhodné zaradiť byt do obchodného majetku (OM)?
A: Zaradenie do OM umožní uplatňovať viac výdavkov a odpisy (v diskusii spomínané odpisy 1/40), čo môže znižovať daňový základ, ale diskusné príspevky upozornili, že pri predaji nehnuteľnosti zaradenej v OM sú iné daňové dôsledky (nutnosť zohľadniť zdaňovanie pri predaji a možné poistné/dane).

Q: Môžem si uplatniť nábytok kúpený pred začatím prenajímania?
A: Podľa citácie Finančnej správy z diskusie možno zahrnúť do daňových výdavkov aj výdavky vynaložené v roku pred začiatkom prenajímania; konkrétne podmienky závisia od súladu s legislatívou a účtovnými pravidlami.

Q: Ako evidovať zariadenie pri prenájme zariadeného bytu?
A: Odporúčané je spísať preberací protokol pri podpise nájomnej zmluvy so zoznamom zariadenia; zariadenie explicitne uvedené v preberacom protokole možno uviesť medzi nákladmi, vstavané spotrebiče a kuchynskú linku je podľa diskusie možné dať do nákladov najmä ak sú zaradené v OM.

Q: Ako si spočítať, či sa oplatí mať byt v OM alebo nie?
A: Jeden z prístupov v diskusii: vytvoriť Excel s mesačnými položkami (príjmy z nájmu, správcovské poplatky, energie, daň z nehnuteľnosti, poistenie), pripočítať odpisy (napr. 1/40 z ceny bytu) a porovnať celkové výdavky so zdaniteľným príjmom; v diskusii boli uvedené príklady čísel (nájom 590 €/mesiac, energie 130 €/mesiac) ako vstup pre výpočet.

Závery z diskusie

Zhoda

• Finančná správa umožňuje zahrnúť do základu dane výdavky v roku predchádzajúcom začatiu prenajímania.
• Pri prenajímaní je potrebné nahlásiť činnosť na daňovom úrade a získať DIČ.
• Odporúča sa viesť evidenciu prijmov a výdavkov (napr. v Exceli) a spísať preberací protokol pri odovzdaní zariadeného bytu.

Sporné názory

• Zaradenie bytu do obchodného majetku: niektoré príspevky uvádzali výhody (viac uplatniteľných výdavkov a odpisov), iné upozorňovali na nevýhody (zdanenie pri predaji, možné poistné/dane).
• Dedičstvo a 5-ročná lehota: niektoré názory tvrdili, že dedič neplatí daň, iné tvrdili, že pri byte v OM platia dedici daň a musia počkať 5 rokov.

Otvorené otázky

• Presné finančné porovnanie, či sa pre konkrétny prípad oplatí zaradenie do OM alebo nie (záleží na konkrétnych číslach).
• Detaily, ktoré položky presne možno uplatniť ak boli vynaložené viac mesiacov pred začiatkom prenajímania (napr. 6 mesiacov) v konkrétnych prípadoch.

Spomenuté značky a firmy

Finančná správa, Podnikajte.sk, ZSE, Daňový úrad

Spomenuté produkty a metódy

zaradenie do obchodného majetku, vyradenie/vynatie z obchodného majetku, odpisy 1/40, preberací protokol, daňové priznanie, DIČ, cestné vyhlásenie,5-ročná lehota oslobodenia od dane pri predaji, odvod do zdravotnej poisťovne 14%, evidencia príjmov a výdavkov (Excel)

Miesta a osoby

žiadne