Môžem hnuteľný majetok použiť ako náklad pri prenájme?

Stručné zhrnutie

• Finančná správa umožňuje fyzickej osobe‑nepodnikateľovi uplatniť výdavky na kúpu hnuteľných vecí ako daňovo uznateľné, ak daňovník preukáže, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, pričom sa kúpna cena posudzuje zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci do 1 700 eur.
• Vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok nie je možné zahrnúť do daňových výdavkov pri nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku; ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku (OM), možno do nákladov zahrnúť aj vstavané spotrebiče, úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti a poistenie.
• Odporúča sa explicitne vyčleniť príslušenstvo v nájomnej zmluve, viesť daňovú evidenciu a mať preberací protokol a doklady o nákupe; pri zaradení do OM hrozí strata oslobodenia pri predaji na 5 rokov.

Q: Môžem zahrnúť nábytok a voľne stojace spotrebiče do daňových výdavkov pri prenájme, ak byt nie je v obchodnom majetku?
A: Podľa Finančnej správy je to možné len v prípade preukázania, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti; kúpa hnuteľných vecí sa posudzuje zvlášť za jednotlivé veci a do daňovo uznateľných výdavkov možno uplatniť položky s kúpnou cenou do 1 700 eur.

Q: Sú vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok daňovo odpočítateľné pri prenájme?
A: Nie pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku; vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok možno uplatniť do výdavkov len ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku.

Q: Aké bežné výdavky si môžem pri prenájme uplatniť, ak nemám byt v obchodnom majetku?
A: Finančná správa a diskusia uvádzajú, že bežné daňové výdavky zahŕňajú spotrebu energií, fond opráv, poplatky správcovi, platby za upratovanie a osvetlenie spoločných priestorov, internet a TV; voľne stojace spotrebiče môžu byť uplatniteľné pri splnení podmienok o príslušenstve.

Q: Ako mám zdokumentovať zariadenie bytu, aby som mohol uplatniť výdavky?
A: Finančná správa odporúča vyčleniť príslušenstvo v nájomnej zmluve a mať preberací protokol so zoznamom položiek (napr. TV, chladnička, práčka, postele, skrine) a uschovať bločky/faktúry; viesť daňovú evidenciu (napr. chronologický excelový denník transakcií).

Q: Kedy sa musím registrovať na daňovom úrade po začatí prenajímania?
A: Diskutujúci uviedli, že registrácia na daňovom úrade sa spravidla vykoná najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po tom, ako ste začali prenajímať.

Q: Môžem si uplatniť nábytok kúpený v roku 2022, keď som byt začal prenajímať v roku 2025?
A: V diskusii prevládal názor, že náklady sa uplatňujú v príslušnom zdaňovacom období a že pri nákupoch z roku 2022 spravidla nenastáva nárok na uplatnenie v roku 2025; niektorí diskutujúci spomínali možnosť krátkeho obdobia pred začiatkom prenájmu (pamätali si „cca 6 mesiacov“), no tento bod zostal nepresne určený a je potrebné overiť v Finančnej správe.

Q: Čo znamená zaradiť byt do obchodného majetku a aké sú dôsledky?
A: Zaradenie bytu do obchodného majetku umožní uplatniť do nákladov aj úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, poistenie a vstavané spotrebiče, ale znamená aj podmienky ako strata oslobodenia pri predaji (treba počítať s pravidlom 5 rokov podľa diskusie).

Závery z diskusie

Zhoda

• Finančná správa má oficiálne usmernenie, že hnuteľné veci možno uplatniť ako výdavok len ak sú preukázateľne prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti a posudzuje sa kúpna cena zvlášť za každú vec (limit 1 700 eur za jednotlivú hnuteľnú vec).
• Odporúča sa mať v nájomnej zmluve vyčlenené príslušenstvo, viesť preberací protokol a uchovávať bločky/faktúry a daňovú evidenciu.
• Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, dajú sa do nákladov zahrnúť aj úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, poistenie a vstavané spotrebiče.

Sporné názory

• Niektorí diskutujúci tvrdia, že nábytok a spotrebiče nemožno uplatniť pri nehnuteľnosti nezaradenej v OM, zatiaľ čo oficiálne stanovisko Finančnej správy povoľuje uplatnenie voľne stojacich hnuteľných vecí ako príslušenstva za podmienok; obe alternatívy sú v diskusii prezentované.
• Presné časové obdobie, ktoré umožňuje započítať nákup hnuteľných vecí vykonaných pred začiatkom prenájmu (diskutované “6 mesiacov” vs. nemožnosť uplatniť kúpy z predchádzajúcich rokov), zostalo nevyjasnené medzi diskutujúcimi.

Otvorené otázky

• Aké je presné časové okno pred začiatkom prenájmu, v ktorom možno uplatniť nákup hnuteľných vecí uskutočnených pred začiatkom prenájmu?
• Ako presne sa má vykázať a vyčísliť opotrebenie (odpis) hnuteľného majetku kúpeného skôr, ak sa má uplatniť čiastočne v nasledujúcich rokoch?
• Aké konkrétne doklady a ako dlho ich treba uchovávať na preukázanie, že vec je prenajímaná ako príslušenstvo, v prípade daňovej kontroly?

Spomenuté značky a firmy

Finančná správa, Daňový úrad, ZSE

Spomenuté produkty a metódy

nábytok, chladnička, práčka, TV, vstavané spotrebiče, vstavaný nábytok, fond opráv, internet, TV služba, energie, úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, poistenie bytu, preberací protokol, daňová evidencia, evidencia podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, registrácia na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca, limit 1 700 eur (za jednotlivé hnuteľné veci), zaradenie do obchodného majetku (OM), oslobodenie od dane pri predaji po 5 rokoch

Miesta a osoby

žiadne