Riešenie komplikácií s nákupom a rekonštrukciou bytu
Ahojte, opíšem jednu situáciu a zaujímal by ma Váš pohľad na to.
Muž 36 rokov, nemá na vlastné bývanie našetrené ani cent. Býva v sociálnom byte. Keďže sa mu ale príjem zdvihol tak v sociálnom byte ho už nenechajú. Niežeby sa mu ten príjem zvýšil nejak radikálne. Z 1200 eur mesačne zarába 1400 teraz (v čistom). Pred rokom mohol mať tento dotyčný prerobený 3-izbový byt za 90 000 eur. že len nasťahovať a bývať. odmietol a jeho rodičia tiež protesty jak svet. o rok neskôr čiže teraz je v hre 2-izbový, neprerobený byt po 90-ročnej babke (ale v mieste bydliska rodičov) čiže tam treba investovať hromadu peňazí. Plus bytovka aj zvonka je v katastrofálnom stave a isto do 5 rokov bude treba nová strecha, fasáda. Je to len 4-bytovka čiže viete si predstaviť že tým pádom sa na to budú skladať 4 rodiny! Dotyčný stále nemá našetrené ani cent , čiže si musí zobrať celých 90 000 pôžičku. Preplatí ju na 156 000!!!!! minulý rok to bolo 145 000 eur! ibaže minulý rok mohol mať za 145 000 väčšie a rovno bývať v podstate. Teraz preplatí na 156 000 a dalších 30 000 treba do rekonštrukcie a to ešte teda sa nerieši strecha a fasáda. Nijako mu neviem vysvetliť, že to je blbosť. Aspoň za mňa. Navrhovala som kúpiť menší dom (65 000 eur) a ten opraviť...ani počuť...poprípade nadstaviť u našich rovnako ani počuť. Odmietam do tejto somariny investovať, dať za dvojizbový malý byt zatuchnutý v malej dedine dohromady v podstate minimálne 186 000 eur!!! Ja niečo našetrené mám ale nedám to na takýto byt. poprosím názory...
Stručné zhrnutie
- Kúpa starej 2‑izbovej nehnuteľnosti za 90 000 € s odhadom 65 000 € a plánovanými nákladmi na rekonštrukciu ~30 000 € zvyšuje riziko, že kupujúci bude platiť nadštandardnú celkovú sumu a bude potrebovať dodatočné vlastné zdroje.
- Banky pri hypotekárnom úvere často vychádzajú z hodnoty podľa odhadcu, nie z požadovanej predajnej ceny, a v diskusii sa uvádzalo, že bežné požiadavky sú mať 20–30 % vlastných prostriedkov; v jednej kalkulácii bola mesačná splátka cca 550 € pri 3‑ročnej fixácii pre úver 90 000 €.
- Spoločné opravy tehlovej 4‑bytovky (strecha, fasáda, elektrické rozvody, izolácia) môžu byť výrazne nákladné a náklady na spoločné časti môžu presiahnuť hodnotu individuálnej rekonštrukcie bytu.
Najčastejšie otázky
Q: Ako banka posudzuje, koľko mi požičia na kúpu bytu, ak predávajúci žiada viac ako odhadca?
A: Banka spravidla posudzuje úver podľa znaleckého posudku (v diskusii bol uvedený odhad 65 000 €), nie podľa požadovanej ceny 90 000 €, a preto môže poskytnúť len percento z hodnoty uvedenej odhadcom.
Q: Koľko vlastných zdrojov budem potrebovať pri kúpe bytu, ak je predajná cena vyššia ako odhad?
A: V diskusii sa spomínalo, že banky môžu vyžadovať približne 20–30 % vlastných zdrojov; ak banka ocení nehnuteľnosť na 65 000 € a predajná cena je 90 000 €, rozdiel a požadovaný pomer vlastných zdrojov môžu vytvoriť potrebu rádovo desaťtisíc eur.
Q: Ako si odhadnúť reálne náklady rekonštrukcie a spoločných opráv v menšej bytovke?
A: V príklade uvedenom v diskusii úplná rekonštrukcia 4‑bytovky (vrátane strechy, fasády a elektrických rozvodov) bola ocenená na viac ako 600 000 €, pričom v konkrétnom prípade každý vlastník údajne platil cca 150 000 €; ide však o jednorazový príklad z diskusie, nie univerzálnu normu.
Q: Môže rodič ručiť svojou nehnuteľnosťou za hypotéku druhého?
A: V diskusii bolo uvedené, že rodičia môžu ručiť starým domom ako zábezpekou a tým umožniť schválenie úveru, ale takáto záruka výrazne zvyšuje riziko pre ručiteľa a nemusí zabezpečiť primerané financovanie bez ďalších vlastných zdrojov.
Q: Je mesačná splátka 550 € realistická pri úvere 90 000 € a príjme 1 400 €/mesiac?
A: V jednej kalkulácii z diskusie pri 3‑ročnej fixácii vyšla splátka na približne 550 € mesačne, čo pri čistom príjme 1 400 € výrazne obmedzí rozpočet na ostatné výdavky.
Q: Aké právne a finančné riziká skrýva kúpa bytu, ktorý vlastní staršia osoba a kde predajca trvá na vysokej cene?
A: Riziká zahŕňajú nadhodnotenie predajnej ceny oproti znaleckému posudku (odhadca v diskusii stanovil 65 000 €, predávajúci požadoval 90 000 €), možnosť skrytých nákladov na rekonštrukciu, a riziko, že banka nebude poskytovať úver na plnú požadovanú sumu.
Q: Ako ovplyvní spoločné vlastníctvo malej bytovky rozhodovanie o rekonštrukcii?
A: V diskusii sa opakovane poukazovalo na to, že v 4‑bytovkách je ťažké dosiahnuť súhlas všetkých vlastníkov a že spoločné opravy (strecha, fasáda, schody) môžu byť finančne náročné a zdĺhavé.
Závery z diskusie
Zhoda
- Kúpa silne zanedbaného 2‑izbového bytu za 90 000 € spolu s plánovanými 30 000 € na rekonštrukciu sa považuje za finančne rizikovú a pravdepodobne nevýhodnú.
- Banky pri rozhodovaní o hypotéke zohľadňujú znalecký odhad a často vyžadujú vlastné zdroje v rozsahu približne 20–30 %.
- Spoločné opravy v 4‑bytovke (strecha, fasáda, spoločné rozvody) môžu byť veľmi nákladné a obtiažne sa financujú medzi viacerými vlastníkmi.
Sporné názory
- Jedna strana: bývanie v podnájme alebo sociálnom byte a postupné šetrenie je rozumnejšie než okamžitá kúpa rozpadnutej nehnuteľnosti; Druhá strana: vlastniť nehnuteľnosť aj staršiu môže byť dlhodobou investíciou a pre niektorých ľudí prijateľné riešenie.
- Jedna strana: rodičia by nemali ručiť svojou nehnuteľnosťou za úver dieťaťa; Druhá strana: ručenie rodičov môže reálne umožniť schválenie úveru, ak iné zdroje chýbajú.
Otvorené otázky
- Dokedy a v akej výške sú banky ochotné financovať nákup, ak predajná cena prevyšuje znalecký odhad?
- Aké sú reálne celkové náklady na rekonštrukciu konkrétnej tehlovej 4‑bytovky vrátane strechy, fasády a elektrických rozvodov v danej lokalite?
- Ako realisticky zabezpečiť bývanie pre pár s jedným príjmom 1 400 €/mesiac pri plánovanej hypotéke a zároveň zabezpečiť rezervu na bežné životné náklady?
Spomenuté značky a firmy
Primabanka, ŠFRB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, fixácia úroku na 3 roky, znalecký posudok (odhadca), ručenie nehnuteľnosťou rodičov, fond opráv, spoločné opravy bytovky (strecha, fasáda, elektrické rozvody), sporenie vlastných zdrojov, 20–30 % vlastných prostriedkov
Miesta a osoby
tn kraj
To je tvoj čo, priateľ ?
Má 36 a nemá vlastné bývanie ( ok, to ešte privrem oko), ale že nemá ani cent odložený, tak to nechápem.
Napíšem úprimne, nebol by to pre mňa človek do života.
@dj1616 preboha, ak ťa s ním nič dokopy nespája (deti), tak odíď čo najskôr, lebo skôr, ci neskôr to aj tak skončí.
Mimo to, v menšom meste (tn kraj) sme kúpili krásny nový 3i byt aj s parkovacím miestom za 200k 🙂.. takže rozmýšľaš správne, starú haraburdu nekupuj ani keby čo
Však vyrieš si niečo po vlastnej chuti a ak s ním chceš bývať, nech ti prispieva na platby .ak odmietne, tak nestojí viac za zmienku
Na co cakal tolko rokov? Zaraba predpokladam minimalne 10 rokov, kedy ceny boli uplne inde. Vyhovovalo mu byvat v socialnom byte? Mne by to vadilo. A kam isli uspory? Kde minal prijem? Ale ani investovat do tvojho nie je v poriadku.
@la_dolce_vita no to by zaujímalo aj mňa kde všetko pomíňal ☹ lebo ako ked teraz nevie ušetriť ani cent neviem ako by chcel platiť hypotéku a zároveň žiť, mať dieťa a atd....jeho odpoved na všetko je , že všetci majú hypoteku ze bez toho sa dnes človek nepohne.
@dj1616 kde chce bývať je jeho vec len nechápem kde dáva peniaze. Ak by mi vyhovoval ako kamarát na občasný sex tak budiš ale ako partner asi nie.
@la_dolce_vita poznám osobne niekoľko mužov, ktorí nemajú a nevlastnia nič 😉 chýba im finančná gramotnosť, alebo aspoň nejaký cieľ v živote- osamostatniť sa, mať rodinu napr
@dj1616 inak o kolko sa preplati hypoteka je tazko presne odhadnut, kedze po fixacii sa zmeni urok aj splatka.
@la_dolce_vita ved presne toto je len na 3 roky istý fix...potom sa to môže ešte "krásne" navýšiť...a ešte doodpoviem na tvoju otázku...robotu má minimálne od 20-rokov takže zarába 16 rokov....
už by ma opustila akákoľvek láska k tomuto chlapíkovi... nemá nehnuteľnosť, vlastné bývanie, ani úspory - to by mi bol načo. keby mal o 15 r menej - pochopila by som, ale v tomto veku čo uvádzaš?
v tvojom prípade už len dúfať že je šikovný , robotný a všetko vie na stavbe porobi´t... 😉
za mňa tá 4 bytovka nie, to spadne lebo pochybujem že susedia budú mať peniaze na prerábku, tieto malé bytovky sú všetky v stave na zrútenie. A ani domček nie, je to žrút peňazí, hlavne starý, o čase nehovorím kedže všetko rozbúrať a na novo robiť. Normálne nech si kúpi nejaký malý byt jeden alebo dvojizbový v klasickom paneláku.
@deti95060810 k tej tvojej poslednej vete radšej budem ticho lebo to už vážne bude pôsobiť, že tu len hľadám podporu v rozchode 😀
@marsmykkok ibaže ja mu to neviem vyhovoriť...už som povedala, že si ho nevezmem, že do toho neinvestujem, že tam nepôjdem bývať...a aj tak si ide svoje...
@dj1616 nepozname ho, nevieme aky ma charakter, ci je zodpovedny, ty musis vediet, ako to vnimas a citis, niekto potrebuje partnera, ktory ho "potiahne". Ale treba sa dohodnut, nejaky kompromis, do byvania u teba by som ho tiez nenutila.
@la_dolce_vita ja nenutím ja som len navrhovala alternatívy...ibaže tu zapracúvajú aj jeho rodičia bohužiaľ...hovorím minulý rok ho odhovorili od zariadeného bytu v meste (lebo by ho nemali pri riti) ale čo sa týka tejto starej haraburdy tak to sa im zrazu páči a schvalujú. Lebo synáčik môže chodiť píliť drevo, kosiť, ukladať drevo a atd...
@dj1616 no rovno ti poviem že na dieťa to nie je urcite. Nemali by ste za co ani plienky kúpiť a zivorili by ste niekde v 1izbovom podnájme.
Pre mňa je red flag nie len ze nie je finančné gramotny, ale hlavne si nenechá poradiť. Všetky tvoje návrhy "ani pocut". Tak by som ho nechala nech sa zariadi... nemusis sa sním hneď rozchádzat...ale teda rozmysli si dobre s kým zalozis rodinu.
A ešte podstatná vec. Ked nemá nasetrene a s jeho vekom mu hypotéku ani nedaju. Tam musíš mat minimálne 20-30% vlastných peňazí.
@dj1616 no ja neviem, to co opisujes, to nevyzera ako zrely, zodpovedny, samostatny muz. Ti rodicia navyse..
@gejb ako on je dobrák, fakt predošlé vzťahy boli frajerkovia, podvádzali ma...a toto je dobrý chalan. Ale proste z lásky ani z dobroty človek nevyžije. A to, že odmieta akýkolvek kompromis , a no je naivný čo sa týka niektorých vecí. Ja som realista viem čo kolko stojí, vidím kolko vyjde dieťa preboha...A proste ked už raz tú pôžičku vezme tak to nejde vrátiť späť, že dobrý deň už si ju neprosím...a ked si uvedomí chybu bude neskoro. plus ten byt nikdy nebude mať hodnotu takú. dokonca v tom byte bol odhadca a tomu predavajúcemu odporučil,že ten byt max 65 000 eur...a dotyčný trvá na 90 000 a henten môj mu to chce dať...už ked odhadca povie, že to nemá takú cenu.
Tak keď nemáte deti, nič spoločné, choď preč od neho