Ako ukončiť prenájom skôr bez veľkých pokút?

Stručné zhrnutie

• Zmluva o podnájme uvedená v diskusii bola uzavretá „podľa §663“ na rok a obsahovala výpovednú lehotu 2 mesiace a zmluvnú pokutu vo výške 1 mesačného nájmu, pričom zmluva explicitne povoľovala zápočet zmluvnej pokuty proti depozitu.
• Právny názor v diskusii uviedol, že takéto ustanovenie môže byť neplatné, lebo nemožno postihovať výkon práva (podanie výpovede) zmluvnou pokutou; toto zostáva v spore s interpretáciou prenajímateľov.
• Praktické odporúčania zahŕňali písomnú výpoveď (prenajímateľ akceptoval mail), rokovanie o odpustení pokuty pri rýchlom nájdení náhradníka a využitie odovzdacieho protokolu a fotodokumentácie pri riešení nárokov za škody.

Najčastejšie otázky

Q: Ako môžem ukončiť nájom alebo podnájom skôr, než končí doba podľa zmluvy?
A: Možnosti sú písomná výpoveď podľa zmluvy s dodržaním výpovednej lehoty (v diskusii 2 mesiace), dohoda o ukončení zmluvy s prenajímateľom alebo odstúpenie len ak to umožňuje zmluva alebo zákon; právnik v diskusii upozorňuje, že zmluvné podmienky treba overiť pre možnú neplatnosť niektorých klauzúl.

Q: Môže prenajímateľ zadržať depozit ako zmluvnú pokutu?
A: Podľa znenia zmluvy v diskusii môže prenajímateľ započítať zmluvnú pokutu vo výške 1 mesačného nájmu proti depozitu; zároveň právnik v diskusii uviedol, že takéto ustanovenie môže byť právne sporné a potenciálne neplatné.

Q: Aká je výpovedná lehota pri ukončení nájmu?
A: V zmluve, o ktorej sa diskutovalo, je výpovedná lehota 2 mesiace; iný účastník pritom tvrdil, že podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota 3 mesiace (toto tvrdenie bolo v diskusii sporné a vyžaduje overenie podľa konkrétneho typu nájmu).

Q: Ak platím nájom vopred, musím ešte platiť aj za mesiac, ktorý som už uhradil?
A: V diskutovanej zmluve bolo uvedené „nájom sa platí za kalendárny mesiac a je splatné mesačne vopred, vždy najneskôr do 25. dňa predchádzajúceho kalendárneho mesiaca,“ takže prenajímateľ žiada zaplatenie nájmu za obdobie, za ktoré nájom ešte trvá podľa výpovede.

Q: Aké kroky minimalizujú riziko pokuty pri skorom odchode?
A: Odporúča sa telefonicky alebo mailom kontaktovať prenajímateľa a vyjednať odpustenie pokuty pri nájdení náhradníka, doručiť písomnú výpoveď, vyhotoviť odovzdací protokol a zdokumentovať stav bytu fotkami.

Q: Čo robiť, ak prenajímateľ po odovzdaní bytu tvrdí škody a odmieta vrátiť preplatky?
A: Urobiť odovzdací protokol pri odovzdaní kľúčov, nahrať fotodokumentáciu stavu bytu; v diskusii prenajímateľ nahlásil „natrhnutý poťah na kresle“ ako dôvod na zadržanie prostriedkov, čo sa rieši preukázaním skutočného škodového stavu.

Závery z diskusie

Zhoda

• Výpoveď treba podať písomne a mať dôkaz o doručení; v diskusii prenajímateľ akceptoval mail a požadoval podpísanú výpoveď a odovzdací protokol.
• Prenajímateľ podľa zmluvy môže požadovať náhradu (výpovedná lehota, pokuta, zápočet z depozitu) ak nájomca ukončí nájom skôr, pokiaľ sa obe strany nedohodnú inak.

Sporné názory

• Jedna možnosť: zmluvná pokuta a zápočet proti depozitu sú platné podľa zmluvy; druhá možnosť: právnik v diskusii tvrdí, že takéto ustanovenie môže byť neplatné, pretože nemožno pokutovať podanie výpovede.
• Jedna možnosť: výpovedná lehota dohodnutá v zmluve je 2 mesiace; druhá možnosť: podľa Občianskeho zákonníka môže byť aplikovaná trojmesačná lehota (toto bolo v diskusii rozporuplné).

Otvorené otázky

• Je konkrétne formulované ustanovenie o zmluvnej pokute v zmluve právne vynútiteľné bez súdneho konania?
• Stačí na doručenie výpovede email alebo SMS v súlade s právnymi požiadavkami pre písomnú formu v každom prípade?

Spomenuté značky a firmy

žiadne

Spomenuté produkty a metódy

zmluvná pokuta, depozit, výpoveď, výpovedná lehota, odovzdací protokol, §663, Občiansky zákonník, zákon o krátkodobom nájme bytu

Miesta a osoby

žiadne