Používame cookies. Viac informácií tu.
Zavri

Ako postupovať pri zmene zabezpečenia hypotéky?

Zodpovedané
19. okt 2021

Dobrý deň,

máme hypotéku v SLSP 35 000 eur. Založený je trojizbový byt v našom vlastníctve. Hypotéka bola braná na stavbu domu. Dom máme v štádiu hrubej stavby (hotová strecha a osadené okná). Pred rokom nám v banke bolo povedané, že záložné právo z bytu sa bude môcť preniesť na rozostavaný dom, ak bude stavba uzavretá. Tým pádom by sme mali finančné prostriedky na dokončenie domu z predaja bytu. No teraz nám v banke tvrdia, že vieme založiť len rozostavaný dom, ktorý je dokončený na minimálne 80%. Nevieme sa pohnúť ďalej.

Ak predáme byt a splatíme hypotéku, ktorá je na ňom, ostane nám približne 30 000 eur.

V banke nám poradili hypotéku na tranže na dokončenie domu. Z prvej splátky by sme mohli splatiť hypotéku na byte a bol by voľný. Len sme už veľmi skeptickí voči návrhom banky po tejto skúsenosti. Hypotéku sme si brali s tým, že bude prenesená na dom a budeme ju ďalej splácať (je fixovaná na 15 rokov).

Rozmýšľame ešte nad možnosťou, že pri predaji bytu by sme splatili len časť hypotéky do výšky, ktorá by sa dala preniesť na stavebný pozemok (na ktorom stojí rozostavaný dom), napr. splatili by sme 15 000 eur z hypotéky a zvyšných 20 000 eur by sme si preniesli na pozemok (hodnota pozemku je cca 30 000).

Myslíte si, že by to bolo možné?

Čo nám odporúčate?

Ďakujem

Dobrý deň,

v prvom rade ma mrzí ak ste neboli transparentne informovaní o procese prenesenia a aj o možných rizikách, ktoré pri Vašom scenári financovania môžu nastať. Vždy je dobré, ak sa chvíľku zahrá ten finančný odborník aj na dobrého poradcu a aspoň okrajovo spomenie riziká a alternatívy, ktoré by mohli nastať. Toto určite odporúčam (ak by to niekto ďalší čítal), aby sa prebralo viac do hĺbky, čo ak neklapne ideálny scenár.

Riešenia, kedy sa stavajú domy s potrebou aj financovania pozemku, bez väčšej časti vlastných zdrojov a berie sa druhá/tretia či ďalšia nadväzujúca hypotéka. Dokonca sa riešia zmeny zabezpečenia, vždy podliehajú INDIVIDUÁLNEMU schvaľovaniu a vzájomne sa ovplyvňujú. To, že sa niečo skomplikuje, nie je to nič výnimočné.

Je dobré mať pripravený aj variant/y riešenia, ak niečo neklapne IDEÁLNE. Možno ak by ste mali tieto informácie a vstupy vopred, tak by ste zvážili, či napr. nezobrať viac na ten byt hneď (keďže ak to dobre chápem, tak má oveľa vyššiu hodnotu než na hypotéku 35 000 EUR) - možno by sa podarilo dostať nehnuteľnosť do vyššej mieri rozostavanosti. Alebo je niekedy možné využiť dočasne na založenie rodičovská nehnuteľnosť, čím by sa byt ani nemusel zakladať, bolo by jednoduché ho predať a zobrať všetky peniaze z kúpnej ceny na výstavbu - je potom oveľa jednoduchšie a istejšie prehodiť úver na už dokončený (ideálne ak sa dá aj skolaudovaný) dom.

Chápem, že toto všetko je teraz zbytočná polemika, ale možno ako píšem, si to niekto prečíta a môže mu to pomôcť a bude naliehať na bankového pracovníka, hypotekárneho špecialistu alebo finančného sprostredkovateľa, aby sa o možné riziká zaujímal o trochu viac. Lebo informácia, že táto banka bude vyžadovať 80% dokončenosť domu predsa mohla (a mala) byť zistiteľná už v rámci plánovaného procesu a konzultácií v banke (prípadne cez finančného "odborníka") - aby som niekomu nekrivdil. Lebo jedna vec je plán klienta, druhá vec je práve odborná konzultácia a nielen "obchod" ale aj dohliadnutie poradcu, že je výstavba a financovanie zvládnuteľné, resp. klient je upovedomený o možnostiach a rizikách.

Ak chce klient prehodiť hypotéku na rozostavanú stavbu, tak s týmto bývajú občas v praxi problémy. Každý takýto presun je VŽDY posudzovaný individuálne. A banka stanoví, či súhlasí, aby na aktuálny stav a hodnotu nehnuteľnosti sa úver preniesol.

Veľmi ťažko sa mi tu dávajú riešenia, lebo mi chýba množstvo informácií. Môže byť funkčné aj riešenie s hypotékou na tranže s refinancovaním, avšak je mi jasné, že ste využili 15 ročný fix asi preto, lebo to bola výborná ponuka. A to sa ani nebavím o tom, že na začiatku úveru platíte v rámci splátok vyšší pomer úrokov než istiny (tiež sa nebavíme aj o prípadných poplatkoch napr. za poskytnutie, ak tam bol),čo tiež "výhodnosť" tohto kroku môže zmenšovať (ak súčasnú hypotéku budete musieť vyplatiť).

Priznám sa, že trošku mi nesedí aj prístup banky, že by to nevedeli (alebo aspoň neskúsili) riešiť na výnimku alebo v rámci aj nejakého reklamačného procesu (teda v prípade, ak tento stav tak trošku aj zavinili ich konzultáciami a nekorektnými informáciami, však veď chyba sa stane, ale nemalo by to byť len o "pokrčení plecom" a nechať to padnúť na klienta). Nesedí mi to aj preto (ak teda som to zle nepochopil), že VEDIA urobiť na rozostavanú nehnuteľnosť pri aktuálnej hodnote tejto rozostavanej stavby novú hypotéku, kde akceptujú, že v prvej tranži vyplatia úver so zostatkom cca 35000 EUR a zároveň sú ochotný púšťať aj ďalšie tranže na výstavbu. Predsa nastane situácia, že zrazu je rozostavanou nehnuteľnosťou v aktuálnej hodnote krytý ešte o niečo vyšší úver ako je tých 35 000 EUR, lebo to navýši tá ďalšia tranža, ktorú predsa chcete na to, aby sa pokračovalo vo výstavbe (resp. takto by mali fungovať hypotéky na tranže, nie každý má byt, čo predá a má peniaze) Za mňa je to horší stav ako preniesť na túto nehnuteľnosť "len" úver 35 000 EUR.

To že to štandardne možno nerobia, že by to preniesli na nehnuteľnosť, ktorá je menej rozostavaná než 80% je jedna vec, ale ak chyba nastala z ich strany (asi nastala pri nejakých konzultáciách) a sú ochotní/schopní schváliť novú refinančnú hypotéku s kombináciou tranží, možno by mohol NIEKTO (riaditeľ pobočky, hypotekárny špecialista, Váš poradca) aj napísať žiadosť o výnimku, či by predsa nevedeli prehodiť to prehodenie zabezpečenia (ak teda bola chyba komunikácie na ich strane, myslím, že by to bola legitímna požiadavka na výnimkový proces).

Pri poslednej možnosti, ktorú spomínate, že by ste zladili to, že Vám niekto vyplatí kúpnu cenu (alebo jej pomerne veľkú časť), čo použijete najskôr na mimoriadne splatenie len časti úveru na tejto nehnuteľnosti a následne potom prenesiete na súčasnú rozostavanú stavbu, som trošku skeptický. Rozumiem, prečo nad tým uvažujete a že by ste radi zachovali hypotéku s výhodnou 15 ročnou fixáciou, avšak bolo by to komplikované. Treba toho dosť zladiť (otázka je, či by s tým súhlasil kupujúci, resp. jeho právnik). Treba to dobre podchytiť aj zmluvne. A ešte aj dúfať, že v celom tom procese to banka aj vcelku rýchlo a aj úspešne schváli (ten presun menšej hypotéky) - občas to schvaľovanie presunov zabezpečenia trvá vcelku dosť dlho. Tiež sa nemôžeme baviť o presune hypotéky na "pozemok" lebo ten právne a fakticky prestal pre banku existovať, keď na ňom vznikli základy (ak to preženiem, tak už keď nabehol bager, zhrnul ornicu a začal kopať základy). Teraz už máte len rozostavaný rodinný dom a toto Vám musí Vaša (alebo aj iná) banka akceptovať ako zabezpečenie (či už kvôli presunu ťarchy alebo pri refinancovaní - či už na tranže alebo s navýšením).

Za mňa teda je zmysluplné, ešte trošku "pootravovať" v banke. Naliehať na riešenie, zvážiť možno výnimkový/reklamačný proces. A v prípade takých prekombinovanejších riešení ako ste spomenuli (čiastočné vyplatenie a potom presun a zároveň to riešiť počas predaja) to ešte skonzultovať aj s právnikom, resp. či bude toto ochotný podstúpiť aj kupujúci a nebude to znamenať nejaké zbytočné znižovanie ceny bytu pri vyjednávaní. To refinancovanie s tranžami by potom bolo tiež jedno z riešení. Ak už budete refinancovať, tak potom overte aj riešenia v iných bankách - medzičasom sa ponuka bánk mohla zmeniť a ak už o ten 15 ročný fix prídete, možno nájdete aj niekde inde dobré riešenie.

Ak som niečo zle pochopil a chceli by ste to prebrať lepšie, tak napíšte (môže sa stať, že aj ja som niečo zle pochopil alebo som sa v rámci večernej únavy niekde "sekol") 🙂

Držím palce


Ing. Michal Ducký
www.finporadna.sk
email: posta@finporadna.sk
tel: 0901 923 111