Investícia do nehnuteľností v Bratislave
Mate k dispozícii 400 000 e.
Akú kombináciu bytu/bytov pri súčasných cenách by ste si zvolili. Byty sa budú využívať na prenájom. Dôležité je aby sa dokázali aj vhodne a rýchlo predať, ak by bolo časom treba.
Stručné zhrnutie
- Pri investícii 400 000 € odporúčali rozdeliť kapitál medzi viaceré menšie byty (1‑izbové alebo 2‑izbové, garsónky ~30 m2), pretože menšie byty majú podľa príspevkov vyšší dopyt, lepší výnos na m2 a ľahšiu likviditu.
- Alternatívou k Bratislave bolo investovať do apartmánu pri mori v zahraničí s uvádzanými cenami: Taliansko ~50 000 €, Bulharsko ~40 000 €, Costa Brava 54 m2 za ~210 000 € alebo Španielsko od ~150 000 €.
- Ako ďalšie riešenia sa spomínali kúpa stavebných pozemkov (príklad Voderady: z 97 €/m2 na ~210 €/m2), kúpa bytu „z papiera“ v novostavbe a využitie apartmánových komplexov so zabezpečeným manažmentom; v diskusii sa však spochybňovali servisné poplatky a porovnával sa krátkodobý vs dlhodobý prenájom.
Q: Aký typ bytu sa v Bratislave najlepšie prenajíma?
A: Najčastejšie spomínané sú 1‑izbové byty s balkónom a parkovacím miestom a garsónky (~30 m2), pričom satoshi uvádza, že „na 1 m2 sú nájmy najvyššie“ a lokality s dobrou dostupnosťou k centru alebo office zónam sú preferované (Prístavná, Plynárenská, začiatok Petržalky, Ružinov, Staré mesto).
Q: Mám 400 000 €, mám kúpiť jeden väčší byt alebo viac menších?
A: V diskusii odporúčali rozdeliť sumu na viac menších jednotiek (napr. 2×2i alebo viac 1‑izbových) kvôli diverzifikácii a likvidite; alternatívou bolo jeden 3‑izbový byt pre prenájom rodinám.
Q: Stojí za to kúpiť apartmán pri mori namiesto investície v Bratislave?
A: Niektoré príspevky tvrdili, že apartmány pri mori môžu priniesť lepší krátkodobý výnos a uvádzali príklady cien: Taliansko ~50 000 €, Bulharsko ~40 000 €, Costa Brava 54 m2 za ~210 000 €; zároveň sa upozorňovalo na potrebu správy a kontrolu servisu, ktorá znižuje čistý výnos.
Q: Ktoré lokality v Bratislave sú vhodné pre investičný prenájom?
A: Najčastejšie spomínané lokality sú Petržalka (najmä začiatok), Ružinov (Nový Ružinov, Plynárenská), Staré mesto, a tiež okrajové časti s dobrou dostupnosťou ako Biskupice, Vrakuňa, Rača alebo Miloslavov.
Q: Je lepšie kupovať novostavbu „z papiera“ alebo starší byt na rekonštrukciu?
A: Diskusia uviedla obe stratégie: kúpa „z papiera“ v začiatkoch výstavby môže priniesť rast hodnoty, a kúpa staršieho bytu s rekonštrukciou môže zabezpečiť nižšiu obstarávaciu cenu a vyšší výnos po oprave.
Q: Má zmysel investovať do stavebného pozemku?
A: Áno, v diskusii bol uvedený príklad Voderád, kde cena vzrástla z 97 €/m2 na ~210 €/m2, a ďalší príspevok spomínal pozemok z hodnoty 110 €/m2 na 300–350 €/m2 ako dlhodobú investíciu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Menšie byty (1‑izbové, garsónky, 2‑izbové) sú považované za likvidnejšie a vhodnejšie pre prenájom.
- Možnosti sú diverzifikovať investíciu medzi viac bytov, kúpu pozemku alebo investíciu v zahraničí.
Sporné názory
- Investovať v Bratislave vs. investovať do apartmánu pri mori (možnosť vyšších krátkodobých výnosov v zahraničí proti vyššej likvidite a stabilite domáceho trhu).
- Využiť apartmánové komplexy so zabezpečeným manažmentom za účelom pasívneho príjmu vs. nevýhoda dodatočných servisných poplatkov znižujúcich výnos.
Otvorené otázky
- Budú ceny nehnuteľností v Bratislave dlhodobo rásť, stagnovať alebo klesať?
- Ako presne zohľadniť servisné a manažérske poplatky pri porovnaní krátkodobého a dlhodobého prenájmu?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
1‑izbový byt, 2‑izbový byt, 3‑izbový byt, garsónka (~30 m2), kúpa „z papiera“, novostavba, starší byt na rekonštrukciu, krátkodobý prenájom, dlhodobý prenájom, apartmán pri mori, investícia do stavebného pozemku, apartmánové komplexy so zabezpečeným manažmentom, hypo (hypotekárny úver)
Miesta a osoby
Bratislava, Petržalka, Ružinov, Nový Ružinov, Staré mesto, Prístavná, Plynárenská, Jarabinky, Trnávka, Biskupice, Vrakuňa, Vlčie hrdlo, Devínska Nová Ves, Rača, Miloslavov, Slnečnice, Voderady, Trenčín (TN), Costa Brava, Taliansko, Bulharsko, Španielsko
2i prenajmes hocikde, najlepsie asi Petrzalka, Ruzinov, ale podla mna by nebol nikde problem
@mb2021 keď sa nekúpi teraz, ceny stále porastú, čiže je blbosť teraz nekupovať, aj keď ceny sú vysoké
No to by sa poriesilo🙂Blava mi pride strasne predrazena a nadhodnotena vzhladom na to ako to tam vyzera. Ja by som to riesila takto no. 400 tis.je pekny peniaz a v zahranici lepsie vyryzovatelne ako na svk😅,pekny celorocny prijem
Isla by som do 2 mensich bytov, na centrum ti 400k nebude stacit, tak by som sa sustredila mozno na blizkost velkych office budov (napr okolie plynarenskej, jarabinky mozno) pripadne sirsie centrum smerom do noveho mesta aj zaciatok petrzalky, mozno blizkosti vysokych skol. Stale sa da este zarobit ak kupis starsi byt a das ho doporiadku (ak mas moznost) alebo kupit byt “z papiera” v zaciatkoch vystavby alebo nieco rozostavane. Urcite by som nedrzala 400k v hotovosti dlhsiu dobu, nech mi to nezerie inflacia 🤷🏼♀️ Alebo by som kupila iba 1 2i byt a zvysok investovala inak.
@tncka vždy ma zaujíma, ak niekto nadáva na mesto xyz (to je jedno, aké), že kde on / ona sám /sama býva. Tak len zo zaujímavosti, kde bývaš, keď je Bratislava diera?
Určite niekoľko malých bytíkov - garzoniek tak o veľkosti 30 m2, možno poprípade aj 1izbák (oddelená spálňa). Takéto byty idú najviac na odbyt. na 1m2 sú nájmy najvyššie (síce aj ceny takýchto bytov, ale Ty nebudeš mať hypo). Z lokalít najlepšie asi Ružinov (nie Trnávka), Staré mesto alebo začiatok Petržalky. Píšeš že ťažko prenjameš niečo na konci mesta, ale nie je to tak, mám byt v Biskupiciach, nebol problém, do týždňa od uverejnenia inzerátu mi tam ľuďia už bývali, a kúpila som ho od ženy, ktora ho mala inzerovaný necelé 2 týždne. Poznám mnoho ľudí ktorí prenajímaju vo Vrakuni, Biskupiciach,Vlčom hrdle, DNV, a nie je problém. Síce za nižšiu cenu, ale aj nás stál samotný byt menej ......
@mapypotkancek mne to pride iba ako nejaky trapny komplex alebo povinna jazda ala hate na Bratislavu. To ze BA taha znacnu cast ekonomiky SR, to si ludia asi neuvedomuju 🤷🏼♀️
@natalala @liz_lemon zaujalo ma to kvôli tomu, že za posledné cca dva týždne som mala s tromi rôznymi ľuďmi debatu o Tom, aka hnusná je Bratislava, Košice a Žilina. Vo všetkých prípadoch ten človek nepoznal to mesto príliš dobre a pochádzal "z iného konca republiky". Tak si dopĺňam štatistiku nenávisti medzi slovenskými mestami :D :D
@mapypotkancek ja uz toto ani neriesim, je mi tych ludi skor luto, akoze zit niekde kde je to podla nich hnusne, otrasne a este aj hnusni ludia a stale sa stazovat a este mat potrebu o tom poinformovat vsetkych naokolo aj ked je to mimo temu :D🤷🏼♀️ alebo co je este viac odveci, ani v tom meste nezit a kritizovat iba nieco co clovek “videl z okna osobaku, ked pribrzdil na stanici” 🙈 Proste niekto ma potrebu svoje frustracie ventilovat takto, asi by som v tom nehladala nejaky hlbsi zmysel.
@mapypotkancek vyraz "diera" bol mysleny vo vyzname s porovnani s inymi europskymi mestami,vzhladom na to ako to tam vyzera🙂
Kupila by som dva dvojizbaky a prenajala ich,alebo stavebne pozemky mimo Bratislavu
3 izbový sa prenajíma zle ?
Neprenajima sa zle, mozno trochu horsie. Ide aj o to, komu chces nehnutelnost prenajat. Ak ti nevadi rodina s detmi, tak sj trojizbak. Mensie byty si beru vacsinou jednotlivci alebo bezdetne pary.
Treba hladat apartmanove komplexy so zabezpecenym manazmentom, ktory sa stara o prenajimanie, upratovanie, pripadne opravy a Vam pojde pravidelny vynos bez starosti. V BA su ceny najvyssie v celej SR a vynosy z najmu rovnako vysoke ako vo zvysku zapadneho Slovenska. Ak chcete silou mocou nehnutelnost na Slovensku, tak potom by som sa poobzerala po mensom krajskom meste na zapade SR, kde ceny su nizsie, ale prijem z prenajmu rovnako vysoky ako v BA, ponuka bytom na prenajom mensia a preto je nehnutelnost aj lahsie prenajatelna.
@klara321 toto je blbosť, vysoká obstarávacia cena, vysoký nájom, a ešte aj za ten servis musíš platiť
Celkovo rozmýšľam ako a kde to vyskladat. Novostavba bola tiež v hre, avšak problém ze žiadne projekty nie sú vhodné. Slnečnice sú hrozné, za letiskom ďaleko, bazova zas draha
v Ba som aktuálne byt nekupovala, aj keď jeden byt prenajímame v starom meste... my sme kúpili apartmán pri mori v r. 2019 a za dva roky nám aj po odrátaní všetkého tak krásne zarába, že riešime aktuálne ďalší.. takže ak sú to peniaze cash a nie na hypo, určite by som riešila inú alternatívu ako BA a ak by to musela byť BA tak Slnečnice, Nový Ružinov, viem, že v Rači sa teraz stavia niečo nové, prípadne Miloslavov etc
Blbost to veru nie je, treba si uvedomit, ze dlhodoby najom nikdy nezarobi tolko ako kratkodoby najom.
@janulikt84 ja by som skor spanielsko niekde prismo pri mori a tam uz du ceny vyssie okolo 150 tis
@janulikt84 neviem kde konkretne si pozerala,ja som len namatkovo dala Costa brava s vyhladom na more apartman 54m2 je v ponuke za 210 tis. 🙂
