Kde kúpim investičný byt v Bratislave?
1izbový.
ake su rozdiely panelák vs novostavba, aké su ceny a ktoré lokality su vhodné na prenájom..Ďakujem za radu.
a ešte kolko sa platí bytovému správcovi za teplo, výtah atd..
Stručné zhrnutie
- Lokalita je pri investičnom prenájme v Bratislave dôležitejšia než to, či je byt v paneláku alebo v novostavbe; preferované lokality sú Ružinov, Petržalka, Nové Mesto, Karlovka a Kramáre.
- Panelové domy sú vo väčšine prípadov približne 50 rokov staré, môžu mať vyššie poplatky kvôli splácaniu generálnych rekonštrukcií a horšie možnosti parkovania, zatiaľ čo novostavby majú lepšiu dlhodobú perspektívu a ľahšie sa predávajú.
- Parkovacie miesto alebo garáž je pri bytoch v Bratislave často nevyhnutnosťou vzhľadom na parkovaciu politiku (PAAS) a garážové státie možno prenajať samostatne ako dodatočný príjem.
Najčastejšie otázky
Q: Ktoré časti Bratislavy sa najlepšie prenajímajú?
A: Najčastejšie spomínané časti sú Ružinov (okolie business centier), Petržalka (okolie univerzít), Nové Mesto, Karlovka a Kramáre; Slnečnice sú uvádzané ako rastúca lokalita s novou električkovou dostupnosťou.
Q: Aký rozpočet potrebujem na 1-izbový investičný byt v Bratislave?
A: V diskusii boli uvádzané konkrétne orientačné sumy: 200 000 € pre 1-izbový v niektorých lokalitách, 170 000–185 000 € za neprerobené petržalské byty, 125 000–140 000 € za prerobené garzonky či 1-izbáky, cca 100 000 € za neprerobenú garzonku a v Devínskej pri VW aj ponuky okolo 85 000 €.
Q: Oplatí sa kupovať novostavbu alebo panelák na dlhodobú investíciu?
A: Novostavba má podľa diskusie lepšiu perspektívu a jednoduchší predaj, zatiaľ čo paneláky (okolo 50 rokov) môžu mať vyššie poplatky kvôli rekonštrukciám a horšie parkovanie; pri horizonte do ~10 rokov môže byť panelák prijateľný.
Q: Ako dôležité je kúpiť parkovacie miesto k bytu?
A: Vzhľadom na zavádzanie PAAS parkovacej politiky a bežné požiadavky nájomníkov je odporúčané kúpiť k bytu garáž alebo parkovacie miesto, ktoré sa dá prenajať samostatne.
Q: Sú študenti problematickí nájomcovia?
A: Z diskusie vyplýva, že prenajímanie študentom nesie riziko väčšieho opotrebovania alebo poškodenia vybavenia; niekoľko príspevkov uvádza príklady výrazného poškodenia bytu po študentoch.
Q: Má zmysel použiť realitnú kanceláriu pri kúpe investičného bytu v BA?
A: Ak kupujúci nepozná Bratislavu, odporúčali sa maklérske služby; makléri si účtujú buď percento z ceny alebo fixný poplatok a za 200 000 € si väčšina diskutujúcich myslí, že makléra zaplatiť môžete.
Q: Aký vplyv má garážové státie na zhodnotenie investície?
A: Garážové státie sa v diskusii uvádza ako často najviac zhodnocujúci prvok a ľahko prenajímateľný, čím zvyšuje návratnosť investície.
Q: Kde nájdem konkrétne inzeráty alebo cenové príklady?
A: V diskusii boli zdieľané inzeráty z nehnutelnosti.sk vrátane príkladu s odhadovanými nákladmi cca 150 € a možnosťou prenájmu za 700 €.
Závery z diskusie
Zhoda
- Lokalita je dôležitejšia pre úspešný prenájom než samotný typ budovy (panelák vs novostavba).
- Parkovacie miesto alebo garáž výrazne zvyšuje atraktivitu bytu a je odporúčané pri kúpe v Bratislave.
- Novostavby majú lepšiu dlhodobú perspektívu a ľahší predaj.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že 200 000 € stačí na 1-izbový byt v prijateľnej lokalite (napr. Slnečnice), iní tvrdia, že za túto sumu novostavbu v lepších častiach nezohnáš.
- Niektorí odporúčajú kupovať v Bratislave aj bez hlbokej známosti mesta, iní preferujú kúpu mimo Bratislavy, kde za rovnakú cenu možno získať viac bytov.
Otvorené otázky
- Presná výška mesačných poplatkov správcovi (za teplo, výťah, správu) sa veľmi líši dom od domu a nie je stanovená všeobecne.
- Reálny dlhodobý výnos z prenájmu pre konkrétny byt závisí na lokalite, stave bytu a súčasnom trhu a nie je v diskusii jednoznačne kvantifikovaný.
- Ktorá konkrétna ulica alebo mikrolokalita v rámci širších štvrtí (Ružinov, Petržalka, Nové Mesto) poskytne najlepší pomer cena/výnos ostáva na podrobnom lokálnom prieskume.
Spomenuté značky a firmy
nehnutelnosti.sk, Tesco, VW, Ekonomická univerzita, Pentagon, Nesto
Spomenuté produkty a metódy
novostavba, panelák, garážové státie, parkovacie miesto, PAAS parkovacia politika, generálna rekonštrukcia, prerobený byt, neprerobená garzonka, prenájom študentom, maklérske služby, hypotéka, bazos
Miesta a osoby
Bratislava, Ružinov, Petržalka, Nové Mesto, Staré Mesto, Karlovka, Kramáre, Dúbravka, Vrakuňa, Podunajské Biskupice, Devínska Nová Ves, Rača, Jarovce, Zlaté Piesky, Slnečnice, Ovocné Sady, Zuckermandl, Mlynská, stredné Slovensko
Ak sa pytas tieto otazky (spravca a pod)... nie som si isty, ci si vhodny kandidat na "landlorda"...
Ale k otazke... pri prenajme je lokalita viac ako vsetko ostatne... Ak budes mat byt pri nejakej fakulte, na dobrej dopravnej dostupnosti, pri velkom business centre, tak to, ci je to panelak alebo nie je irelevantne...
Mensina najmcov je ochotna platit za luxus (su taki, ale zrovna asi pri standardnom 1izbaku budu ludia skor na cenu)... mysli na to... Maj pekny, cisty, vymalovany a vkusne zariadeny byt na dobrom mieste (pri Ekonomickej univerzite, pri bizniskach)... mozno s parkovanim alebo dobrou dostupnostou, ale velmi sa neorientuj na luxusnost bytu...
A teda spravcovi sa plati kazdemu uplne inac... dom od domu (maju uver na rekonstrukciu domu, platia vela za spravu, maju extra sluzby navyse ako starost o travnik, parkovisko apod?)... Toto je uplne nezodpovedatelna otazka...
A teda vies, ze aj stare byty boli aj tehlove (nie len panelaky) 🙂... a ze aj novostavby maju roznu kvalitu vyhotovenia... (nechcem slovickarit, len si to ujastnit)
Ak sa pytas tieto otazky (spravca a pod)... nie som si isty, ci si vhodny kandidat na "landlorda"...
Ale k otazke... pri prenajme je lokalita viac ako vsetko ostatne... Ak budes mat byt pri nejakej fakulte, na dobrej dopravnej dostupnosti, pri velkom business centre, tak to, ci je to panelak alebo nie je irelevantne...
Mensina najmcov je ochotna platit za luxus (su taki, ale zrovna asi pri standardnom 1izbaku budu ludia skor na cenu)... mysli na to... Maj pekny, cisty, vymalovany a vkusne zariadeny byt na dobrom mieste (pri Ekonomickej univerzite, pri bizniskach)... mozno s parkovanim alebo dobrou dostupnostou, ale velmi sa neorientuj na luxusnost bytu...
A teda spravcovi sa plati kazdemu uplne inac... dom od domu (maju uver na rekonstrukciu domu, platia vela za spravu, maju extra sluzby navyse ako starost o travnik, parkovisko apod?)... Toto je uplne nezodpovedatelna otazka...
A teda vies, ze aj stare byty boli aj tehlove (nie len panelaky) 🙂... a ze aj novostavby maju roznu kvalitu vyhotovenia... (nechcem slovickarit, len si to ujastnit)
@zic dakujem, skor som mala na mysli či vie niekto poradiť konkrétne sídlisko alebo časť mesta, kedže nie som z BA a neviem sa v tom orientovať.
lokalita? podľa financií 😉 koľko chceš investovať?
@zuzanka.zuzu 200 tis?
Tak Ruzinov - okolie business centier... Petrzalka - okolie university... Nove Mesto - okolie fakult... BA je "strasne velka"... bavime sa vzdy o nejakej stvrti / uliciach... to sa neda... Vsade su aj dobre domy, aj horsie domy... stare stavby, novostavby...
Mna prve co napadlo bolo preco chces investovat do bytu, ked podla otazky ohladom spravcu a poplatkoch o byvani v byte nic nevies a navyse v meste o ktorom (evidentne) tiez nic nevies 🙈
Mna prve co napadlo bolo preco chces investovat do bytu, ked podla otazky ohladom spravcu a poplatkoch o byvani v byte nic nevies a navyse v meste o ktorom (evidentne) tiez nic nevies 🙈
@stormie Mne to pride z kategorie - Chcem podnikat. Poradte mi v com, ako, co a kde vybavit....
200 000 novostavba to mas max 1-2izbak mozno...
za 170 000-185 000 idu neprerobene Petrzalske byty napr.
okolo 125 000-140 000 mas prerobene garzonky ci 1 izbaky....
nererobena garzonka cca 100 000.....v DNV pri VW je za 85 000....
vychytene su v centre mesta, ale aj Petrzalka ci Dubravka, vela ludi malo rado Ruzinov, skrz zelen, ale uz zacina byt aj ten riadne zastavany.
Nesto je asi taka najnovsia stvrt v Ba, v Petrzalke, ale to je mega drahe
pod nájomníci už nechcú bývať v neprerobených bytoch tak najlepšie kúpiť prerobený alebo nový takže za 200 t tak 1 izbový v centre mesta a 2 izbový v okolí centra
Cim blizsie k centru mesta, tym lepsie - zaciatok Karlovky, Petrzalky, Ruzinova, Nove Mesto... Stare mesto moc nehrozi za taku cenu. Kludne aj ten jednoizbak + garazove statie, tie sa najviac zhodnocuju, nebudes mat problem najst najomnika.
Cim blizsie k centru mesta, tym lepsie - zaciatok Karlovky, Petrzalky, Ruzinova, Nove Mesto... Stare mesto moc nehrozi za taku cenu. Kludne aj ten jednoizbak + garazove statie, tie sa najviac zhodnocuju, nebudes mat problem najst najomnika.
Ja súhlasím s @ndrag , proste časti v blízkosti centra ako začiatok Petržalky, "starý" Ružinov, Nové Mesto, nie Devínska, Dúbravka a podobné lokality daleko od centra.
Mna prve co napadlo bolo preco chces investovat do bytu, ked podla otazky ohladom spravcu a poplatkoch o byvani v byte nic nevies a navyse v meste o ktorom (evidentne) tiez nic nevies 🙈
@stormie A kde inde má ako v Bratislave? Tu napríklad stred Slovenska keby mám aj voľný byt neprenajmem ho. Lebo hľadajú len Romovia čo nemajú stabilnú prácu, seriozneho nájomcu nezoženieš. Ako som minule čítala že hľadala nejaká rodina s dvomi deťmi nájom do 800 eur a niekto sa jej pýtal prečo si nezoberú hypotéku, no že ako ked manžel je po úraze dlhodobo PN a ona je tehotná a o chvíľku ide na rodičák, z čoho by ako tých 800 eur platili netuším... Kamoška tiež má voľný byt a predávať ho chce až o rok-dva a proste ked vidí tých záujemcov radšej ho nechá voľný. V BA skôr nájdeš mladých ľudí čo proste ešte nemajú základ na hypotéku a na začiatok hľadajú podnájom a pracujú a budú platiť.
A tak v Ba sa prenajme skoro všetko už len ide o to s akým ziskom..ja mám byt v dubravke a nikdy nebol problém, manzel ma v mlynskej a tiež nebol problém prenajať..akurat teraz je to take s tými bytmi, že ak si človek berie tých 80% hypo a ma len 20% vlastných, tak vlastne je ešte v strate pri tom prenajme..ale zas vždy je to dobra investicia, lebo za pár rokov by si na seba pekne isto zarobil
Ked prenajmes studentom, nikdy nevies, ze ako ten byt bude potom vyzerat. Velmi vela ludi co poznam uz studentom prenajimat nic nechce z dovodu totalneho vybyvania bytu a spiny ,co po sebe nechali. Kamaratke znicil kolega, co u nich pracoval brigadne a bol student novy 1-izbovy byt a to bol clovek, s ktorym bola skoro denne v kontakte a povazovala ho za seriozneho chalana. Preto mu to aj prenajala. Po roku vyhadzovala komplet vsetko, lebo tam nebolo vlastne pouzitelne nic, od kupelne cez kuchynu az po gauc a postel.
Ak by boli financie, co na novostavbu viac ako 1-izbovy nevyjde, tak by som pozerala 2-izbove, to prenajmes lepsie, lebo ich nie je az take mnozstvo v ponuke.
Napr. https://www.nehnutelnosti.sk/detail/JuPBk_UAql6... naklady odhadujem na cca 150 eur, prenajmes tak za 700 eur.
@stormie A kde inde má ako v Bratislave? Tu napríklad stred Slovenska keby mám aj voľný byt neprenajmem ho. Lebo hľadajú len Romovia čo nemajú stabilnú prácu, seriozneho nájomcu nezoženieš. Ako som minule čítala že hľadala nejaká rodina s dvomi deťmi nájom do 800 eur a niekto sa jej pýtal prečo si nezoberú hypotéku, no že ako ked manžel je po úraze dlhodobo PN a ona je tehotná a o chvíľku ide na rodičák, z čoho by ako tých 800 eur platili netuším... Kamoška tiež má voľný byt a predávať ho chce až o rok-dva a proste ked vidí tých záujemcov radšej ho nechá voľný. V BA skôr nájdeš mladých ľudí čo proste ešte nemajú základ na hypotéku a na začiatok hľadajú podnájom a pracujú a budú platiť.
@marsmykkok kamosi maju 2 byty na prenajom v okresnom meste na strednom slovensku, prenajate bez problemov uz niekolko rokov, problem bol skor najst volny byt na kupu lebo chceli investovat … za cenu bytu v BA maju 2 tam, a mimochodom ziju v BA, odtial len pochadzaju
Cim blizsie k centru mesta, tym lepsie - zaciatok Karlovky, Petrzalky, Ruzinova, Nove Mesto... Stare mesto moc nehrozi za taku cenu. Kludne aj ten jednoizbak + garazove statie, tie sa najviac zhodnocuju, nebudes mat problem najst najomnika.
@ndrag dakujem
Ja súhlasím s @ndrag , proste časti v blízkosti centra ako začiatok Petržalky, "starý" Ružinov, Nové Mesto, nie Devínska, Dúbravka a podobné lokality daleko od centra.
@marsmykkok v Bratislave nie je nič ďaleko od centra,
Mna prve co napadlo bolo preco chces investovat do bytu, ked podla otazky ohladom spravcu a poplatkoch o byvani v byte nic nevies a navyse v meste o ktorom (evidentne) tiez nic nevies 🙈
@stormie pretože som predala nehnutelnosť v našom meste a nechcem mať peniaze na účte, radia mi investovať vo väčšom meste..
byt chcem max 1 izbový, nemusí byť novostavba.
napadlo ma napísať sem ak je niekto kto žije v Ba ochotný poradiť, dakujem pekne.
Tak Ruzinov - okolie business centier... Petrzalka - okolie university... Nove Mesto - okolie fakult... BA je "strasne velka"... bavime sa vzdy o nejakej stvrti / uliciach... to sa neda... Vsade su aj dobre domy, aj horsie domy... stare stavby, novostavby...
@zic dakujem🙂
V Tescu?🤔