Investícia do 4-izbového bytu za cenu 3-izbového
Chcela som kúpiť byt väčší 3 izbový, dočasne ho ponuknut na dlhodobý prenájom, s tým ze v budúcnosti sa doň môžem nasťahovať a žiť v ňom s mojou rodinou.
Hľadala som 3 izbový byt, vyslovene nehľadám len investičný ale záleží mi aj na veľkosti, lokalite, poschodí. Mam naň určitý buget financií. Nedávno ma oslovila ponúka 4 izb.bytu, ktorý je takmer v rovnakej sume ako ten 3 izbový( rozdiel 9 tis.), taktiež rovnaká lokalita, poschodie. Uvažujem ho kúpiť, no rodina mi radi ten menší z dôvodu že 4 izbový sa bude horšie prenajímať, prenajímať si ho budú velkopocetne rodiny ktoré ho vybyvaju a spotrebujú väčšie množstvo tepla, energií, budú sa platiť vyššie dane.
Rozdiel v sume ktorá sa platí za teplo vodu elektrinu bytovému správcovi je 60 e( 3izbovy 190, 4 izbový 240) co sa týka dane tak tam je rozdiel v metroch2, 3 i.ma 70m2, 4 izbak 85 m2. A ak by som bola aj nútená ho urgentne predať, skôr ľudia kupujú 3i.
Myslím ze tato argumentácia nie je zla. ALE ak sa rozhodnem pre 4 izbak, môžem ho predsa prenajať za cenu 3 izbaku, chcem však nanajvýš 3 osoby, možno sa takí ľudia nájdu ktorí chcú viac priestoru( aj keď je pravda ze často aj 4 clenna rodina sa celý život tlači dokonca v 2 izbaku). Cena tohto 4 izbaku je v porovnaní s podobným 4 i.bytom nižšia o cca 15 tis, zrejme majitelia potrebujú súrne financie a majú problém nájsť kupcu na 4izbak..keďže top sú asi stále 2 ibaky.
Stručné zhrnutie
- Kúpa 4-izbového bytu za cenu porovnateľného 3-izbového môže byť výhodná investícia, ak je cenový rozdiel len 9 000 € a ak je daný 4-izbový byt o cca 15 000 € lacnejší než podobné 4-izbové byty na trhu.
- Mesačné poplatky za teplo/vodu/elektrinu v tejto ponuke sa líšia o 60 €: 3-izbový má poplatky 190 € a 4-izbový 240 €, pričom daň závisí od výmery (3i 70 m² vs 4i 85 m²).
- Možnosti prenájmu 4-izbového bytu zahŕňajú prenájom po izbách študentom, ponúknutie bytu za cenu 3-izbového, zamknutie jednej izby a prenájom ako 3-izbového alebo starostlivý výber nájomníkov podľa podmienok vlastníka.
Najčastejšie otázky
Q: Aký je rozdiel v mesačných poplatkoch medzi 3-izbovým a 4-izbovým bytom v porovnávanej ponuke?
A: Rozdiel je 60 € mesačne; 3-izbový má poplatky 190 € a 4-izbový 240 €.
Q: Môžem prenajať 4-izbový byt po izbách študentom?
A: Áno, v diskusii uviedli konkrétnu možnosť „prenajať po izbách študentom alebo pracujúcim“ ako bežný spôsob využitia 4-izbového bytu.
Q: Ako sa dá znížiť riziko, že 4-izbový byt bude ťažšie prenajateľný?
A: Navrhované riešenia sú ponúknuť byt za cenu 3-izbového, zamknúť jednu izbu a prenajímať ako 3-izbový, alebo prenajímať izby samostatne študentom; v jednom príspevku bol odhad, že v malom meste môže byť nájom 4-izbového o cca 250–300 € vyšší.
Q: Prečo môže byť 4-izbový byt výrazne lacnejší než očakávané ceny na trhu?
A: Realitný maklér údajne vysvetlil, že majitelia sa sťahujú „na západ“ a majú zloženú zábezpeku na byt v BA, ktorá im automaticky padá, ak byt nepredajú do augusta, čo môže viesť k nižšej cene.
Q: Má význam kupovať zrekonštruovaný 3-izbový namiesto lacnejšieho 4-izbového?
A: Niektorí účastníci odporúčali nekupovať draho novo prerobený 3-izbový, ak plánujete v budúcnosti bývať v byte dlhodobo, pretože ho budete pravdepodobne znova prerábať.
Q: Akú právnu ochranu odporúčajú pri prenájme bytu?
A: V diskusii odporúčali dať zmluvu o prenájme vypracovať skúsenému právnikovi.
Závery z diskusie
Zhoda
- 4-izbový byt považovali viacerí za lepšiu voľbu pre budúce bývanie s rodinou a za dlhodobejšiu investíciu.
- 4-izbové byty sú podľa diskusie vo všeobecnosti menej bežné než 2–3‑izbové byty, takže sú v ponuke zriedkavejšie.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že 4-izbový byt sa bude ťažšie prenajímať a že nájomníci prinesú vyššie náklady na energie a dane; iní tvrdia, že 4-izbový byt je ľahko prenajateľný po izbách, vyberaním nájomníkov alebo ponukou za cenu 3-izbového.
Otvorené otázky
- Prečo je v konkrétnom prípade 4-izbový byt takmer rovnako drahý ako 3-izbový (možné vysvetlenie: urgentný predaj kvôli zábezpeke v BA, ale nie je to potvrdené).
- Dokáže sa v konkrétnom malom meste nájsť dostatočný počet nájomcov ochotných platiť potenciálne +250–300 € mesačne za väčší byt?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o prenájme, zábezpeka (kaucia), hypotéka, prenájom po izbách, zamknutie izby pre prenájom, prenájom za cenu trojizbového, rekonštrukcia, prerabka, podnájom, home office
Miesta a osoby
Košice, BA, Orave, KVP, Nad jazerom, Ťahanovce
Môžete mi prosím poradiť ako by ste sa rozhodovali vy?
Ja žijem na dedine v dome a 4 izby sú pre mňa nie veľa. 1obyvacka, 2spalna, 3detska a ostane 1 izba ktorá môže byť kancelária, hosťovská, cvičebna. Ďakujem.
4i vieš prenajať aj po izbách študentom alebo pracujúcim.
@lenkakravcova to neviem ci by som chcela, aby tam nebol chaos, študenti si tam budu nosiť kamarátov, nebudú sestrit byt
My mame 3 izbivy ale mame tri samostatne izby a jednu dennu cast obyvacku s kuchynou.aj kym sme mali jedno dieta bola jedna volna izba na nezaplatenie.je tam susicka pocitac roztahovacia postel ked niekto prisiel druha tv ak sme sa nezhodli s muzom na vecernom programe.a teraz pri druhej dcerke uz viem ze tam bude druha detska izba a nebudu sa musiet tlacit v jednej.. urcute chod do 4 izbaku.. mozes prenajimat studentom samostatne izby aj rodina s viac detmi tam bude spokojnejsia..
Z hľadiska toho, že chceš v budúcnosti v byte bývať so svojou rodinou, by som šla určite do štvorizbového, obzvlášť, keď si natrafila na dobrú ponuku.
Z hľadiska investície a možností prenajímania poradiť neviem. My tiež budeme mať od budúceho roka voľný 4i byt na prenájom, planujem ponúknuť za cenu trojizbového…
Verzia so študentskí je super, pokiaľ si v nejakom univerzitnom meste 🙂
Brala by som štvorizbový. My máme rozdiel v energiách v súčasnom trojizbovom, oproti predchádzajúcemu dvojizbovému nepatrný. Argumenty, ktorymi ťa odhovaraju, sú smiešne.
Veď štvorizbových bytov je strašne málo. A ty sa rozhodujem, komu prenajmeš.
Študenti sa často k bytu správajú lepsie ako rodiny s deťmi. Navyše deti len tak ľahko nevýhodou ak by si narazila na neplatičov. 70m² nie je až tak veľa na bývanie, ale áno rodiny sa tlačia aj v menších bytoch.
Prečo je 4 izbový byt v rovnakej lokalite, poschodí a predpokladám aj v rovnakom stave, drahší iba o 9 tisíc? To je VEĽMI neštandardné. Po tejto informácií by som išla v prvom rade, pretože tam bude nejaký dôvod, ktorý môže byť absolútne rozhodujúci, že ten 4 izbový nebudeš chcieť..
Posli mi do spravy odkaz na tie dva byty a ja ti poviem osobny nazor, ze preco je ten 4i lacny podla mna.
Ja by som totiz sla do toho 4i bytu
Študenti sa často k bytu správajú lepsie ako rodiny s deťmi. Navyše deti len tak ľahko nevýhodou ak by si narazila na neplatičov. 70m² nie je až tak veľa na bývanie, ale áno rodiny sa tlačia aj v menších bytoch.
@nelka93 V Košiciach máme bežne 64 metrov štvorcových trojky, tie väčšie sú skôr v menšine 😐 resp. sú, ale na sídliskách, ale v meste (pokiaľ nepočítam tehly, ktorých je tiež ako šafranu), klasické paneláky trojky sú okolo 64 až 68 metrov štvorcových. My sme do štvorky nešli preto, lebo tých bytov bolo hrozne malo, a opäť, sú na takých sídliskách (KVP, Nad jazerom, Ťahanovce), ktoré nám nevyhovovali z viacerých dôvodov. Ak by som mala možnosť kúpiť si v našej lokalite väčší byt za takú istú, či porovnateľnú cenu, než stala naša trojka, neváham.... Aj keď, ako som to dopísala, tak ma to aj jemné zneistilo, lebo keď my sme kupovali, ako píšem vyssie, NEEXISTOVALO, aby v tejto lokalite bola štvorka za cca cenu trojky... Takže buď brutálne šťastie (nevylučujem), alebo by som trošku snorila, prečo taká cena.
Brala by som 4 izbak, veď ho chceš v budúcnosti tiež obývať s rodinou. Tak lepší je väčší . A keď ho nechceš prenajímať mnohopočetnými rodinám, tak nebudes. Veď nájomníkov si vyberáš sama a môžeš si dať podmienku napr - že pre pár s max jedným dieťaťom. A neobávajú väčšie byty len veľké rodiny, ale aj ľudia, ktorí napr pracujú z domu a potrebujú mať z jednej izby zriadenú kanceláriu.
Asi by som sa rozhodla pre lepsiu lokalitu a lepsi stav, lepsiu dostupnost...ktory z tych dvoch je na tom lepsie?..argument ze 4 izbovy bude pre viac ludi a vyssie naklady je rozumny...
Áno viem ze ľudí si na prenájom vyberám ja...len ci si 3 clenna rodina nevyberie najlacnejšiu alternatívu byt typu 2kk za 450 Eur, ..ze aky klienti okrem viac početných rodín by si vybrali 4izbak, ktorý je prenajom drahší o cca 250-300 Eur v našom malom meste.
Sídlisko je rovnaké, poschodie rovnaké, rozdiel je v rekonstrukcii, v 4 i.byte je starsia rekonstrukcia v 3 izb.byte je nová prerabka a byt je novšie rekonštruovaný.
kup 4izb, jednu izbu zamlkni a prenajimaj ho ako 3izb 🙂
@cyberk aj to je riešenie.
Prečo je 4 izbový byt v rovnakej lokalite, poschodí a predpokladám aj v rovnakom stave, drahší iba o 9 tisíc? To je VEĽMI neštandardné. Po tejto informácií by som išla v prvom rade, pretože tam bude nejaký dôvod, ktorý môže byť absolútne rozhodujúci, že ten 4 izbový nebudeš chcieť..
@melanta realitak mi povedal ze majitelia sa sťahujú na západ a majú zloženú zábezpeku na byt v BA, ak byt nepredaju do augusta tak ta záloha v BA im automaticky padá ..preto taka cena.
Pre seba je 4i super, na nájom nočná mora :D
@procrastique prečo myslíš ze nájom 4i bytu je nočná mora?
Tak neprenajimaj 4i o 300€ drahsie ako ten novsie zrekonstruovany 3i 🤷♀️
Aj tak ho po dlhodobom najme budes o tych x rokov prerabat ked aa tam budes stahovat ty
Určite 4- izbový. To je menší byt pri výmere 85 m2. Sú to dobre investované peniaze. Čo by som ja dala za 4-izbák. U bás ich je veľmi málo, nedá sa kúpiť. Máme 3-izbák, 75m2. 2+2 deti a veru aj decká by sa potešili, keby mali svoje izby. S prenájmom pri tej výmere problém mať nebudeš. Keď je rozdiel len 9000€ bola by škoda nekúpuť to.
Neviem metre.
Ale pre mna by to bol asi výborný trojizbak so šatníkom. Proste tu jednu izbu tak pomenuj a hotovo
Jednoznačne 4izbak, ani neváhaj. Nerieš podnájom, do budúcna nikdy nevieš, koľko budeš mať deti, môžeš im dopriať vlastne izby a keď naozaj nebudeš vedieť, čo s tou ďalšou izbu, urobíš z nej šatník.
Lepšia investícia to je a aj to raz lepšie predáš. Keby si chcela.
Určite by som brala 4izb, práve kvôli tomu, že v budúcnosti v ňom chcem bývať (a áno, aj kvôli tomu, že je ich menej). Mám 4izb byt, na začiatku sme mali v jednej z izieb šatník a susiak na prádlo, teraz majú baby každá svoju izbu. Mám aj 3izb v prenájme, a keby som chcela obidva predať, tak na 4izb by som nepotrebovala ani inzerát. Vždy je to o dopyte a ponuke, v tvojom prípade by som si vybrala 4izb
Ďakujem všetkým, bytík je už rezervovaný, takže nakoniec už nemusím nič riešiť..
Aj preto je drahší 3-izbový, lebo je zrekonštruovaný.
Ale ak chceš dať do prenájmu, je to jedno, lebo ak sa rozhodneš tam bývať, budeš väčšinou prerábať. Hlavne dať vypracovať zmluvu o prenájme skúsenému právnikovi
@nelka93 V Košiciach máme bežne 64 metrov štvorcových trojky, tie väčšie sú skôr v menšine 😐 resp. sú, ale na sídliskách, ale v meste (pokiaľ nepočítam tehly, ktorých je tiež ako šafranu), klasické paneláky trojky sú okolo 64 až 68 metrov štvorcových. My sme do štvorky nešli preto, lebo tých bytov bolo hrozne malo, a opäť, sú na takých sídliskách (KVP, Nad jazerom, Ťahanovce), ktoré nám nevyhovovali z viacerých dôvodov. Ak by som mala možnosť kúpiť si v našej lokalite väčší byt za takú istú, či porovnateľnú cenu, než stala naša trojka, neváham.... Aj keď, ako som to dopísala, tak ma to aj jemné zneistilo, lebo keď my sme kupovali, ako píšem vyssie, NEEXISTOVALO, aby v tejto lokalite bola štvorka za cca cenu trojky... Takže buď brutálne šťastie (nevylučujem), alebo by som trošku snorila, prečo taká cena.
@oblecenie99 no, sú tu krásne stvorizbaky, a veľké, ale aj brutálne drahé
4i vieš prenajať aj po izbách študentom alebo pracujúcim.