Ako obísť realitku?
Ahojte, paci sa mi jedna nehnutelbost a viem ze na realitnych portaloch a vsade mozne ju inzeruje aj realitna kancelaria, problem je v tom ze mne sa nechce davat zbytocne o 8000e viac ako poplatok RK,
tak myslite ze mozem zazvonit na ten dom a takto obist tu realitku a vyhnut sa zbytocnym, vysokym poplatkom?
Aj uroky na hypotekach idu hore, a este platit taketo sumy RK... nechcem.
Nemoze ma RK zazalovat? Moze si majitelpredavat nehnutelnost aj sam aj popri tom ako mu to predava aj realitna kancelaria?
Moze mat z toho nejake neprijemnosti?
Stručné zhrnutie
- Kontaktovať majiteľa a kúpiť nehnuteľnosť mimo realitnej kancelárie je možné, ak majiteľ súhlasí alebo nemá podpísanú exkluzívnu zmluvu s realitkou.
- Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou často zakazuje predaj počas doby jej trvania a môže obsahovať zmluvnú pokutu alebo povinnosť zaplatiť províziu; v diskusii boli spomenuté príklady provízií 5 000 €, 8 000 € a 13 000 €.
- Právne služby na vypracovanie rezervačnej a kúpno‑predajnej zmluvy podľa diskusie stoja približne 150–300 €, realitka za vyhotovenie dokumentácie uvádzala okolo 250 €, a pri kúpe mimo RK sa odporúča zabezpečiť znalecký posudok, návrh na vklad a vinkuláciu v banke.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem kontaktovať majiteľa a kúpiť nehnuteľnosť mimo realitnej kancelárie?
A: Áno, ak majiteľ s tým súhlasí alebo nemá exkluzívnu zmluvu; ak však záujemca už bol na obhliadke cez realitku, v diskusii uviedli, že realitka môže mať nárok na províziu podľa zmluvných podmienok.
Q: Čo znamená exkluzívna zmluva s realitkou?
A: Exkluzívna zmluva obvykle dáva realitke výhradné právo predaja na dohodnuté obdobie, môže obsahovať zákaz priameho predaja a zmluvnú pokutu, a často je v nej uvedené, že realitka má nárok na províziu aj ak predaj zorganizuje priamo majiteľ.
Q: Môže realitka požadovať províziu, keď kúpim priamo od majiteľa?
A: Podľa diskusie môže realitka požadovať províziu ak to zmluva s predávajúcim stanovuje; konkrétne nároky závisia od znenia zmluvy a od toho, či bol kupujúci na obhliadke sprostredkovanej realitkou.
Q: Koľko stojí vypracovanie zmlúv právnikom alebo realitkou?
A: V diskusii uvádzali, že právnik si za vypracovanie zmlúv pýta približne 150–300 € (niekto uviedol aj ~300 €), a realitka za vypracovanie dokumentácie spomínala poplatok okolo 250 €.
Q: Aké kroky treba podniknúť pri kúpe mimo realitky?
A: Dohodnúť sa priamo s majiteľom, dať si spraviť znalecký posudok, nechať právnika pripraviť rezervačnú a kúpno‑predajnú zmluvu, zabezpečiť prevod cez banku s vinkuláciou a podať návrh na vklad na kataster vrátane kolku.
Q: Aké príklady provízií a poplatkov sa v diskusii spomínali?
A: V diskusii boli uvedené príklady provízií 1 000 €, 3 000 €, 5 000 €, 7 000 €, 8 000 € a 13 000 €, rezervácia/minimálna záloha spomínaná okolo 2 000 €, a poplatky za zmluvy 150–300 € alebo ~250 €.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pred predajom mimo realitky treba skontrolovať, či má predávajúci exkluzívnu zmluvu s realitkou, pretože z nej môžu vyplývať povinnosti platiť províziu alebo zmluvné pokuty.
- Papierova, právna a administratívna časť predaja sa dá zabezpečiť právnikom alebo hypošpecialistom za poplatok (v diskusii uvádzané 150–300 €), čo môže byť lacnejšie než plná provízia realitky.
- Priame oslovenie majiteľa je bežná možnosť, ale výsledok závisí od ochoty majiteľa a od zmluvných ujednaní s realitkou.
Sporné názory
- Možnosť a etika obísť realitku sú v diskusii sporné: časť diskutujúcich považuje obchádzanie RK za legitímny spôsob úspory, iní to označujú za spôsobenie škody realitke a neetické konanie.
- Povinnosť mať písomnú zmluvu medzi realitkou a majiteľom a výška pokút za jej chýbanie bola diskutovaná; niektorí tvrdili, že SOI a legislatíva umožňujú pokuty do 16 500 € (pri opakovanom 33 000 €), zatiaľ čo iní spochybňovali presnosť tohto tvrdenia.
Otvorené otázky
- V akej konkrétnej situácii by realitka dokázala úspešne vymáhať províziu súdnou cestou voči kupujúcemu, ak bol predaj zrealizovaný priamo s majiteľom?
- Aké presné ustanovenia a dĺžky trvania exkluzívnych zmlúv sú bežné a aké zmluvné pokuty sa typicky používajú?
- Ako sa prakticky rieši rozdelenie zodpovednosti za právne riziká a overenie stavu LV pri predaji bez realitky?
Spomenuté značky a firmy
SOI, Občiansky zákonník, Zákon o ochrane spotrebiteľa, kataster, notár, banka (vinkulácia), nehnutelnosti.sk, Bazos, modrý koník, Národná banka
Spomenuté produkty a metódy
exkluzívna zmluva, rezervačná zmluva, kúpno‑predajná zmluva, znalecký posudok, návrh na vklad, kolok, vinkulácia, homestaging, 3D obhliadka, vypracovanie zmlúv právnikom, inzerát na realitných portáloch
Miesta a osoby
Bratislava
Dievcata a ked mam dom v 3-4 realitkach, tak to uz nie je odrb? Ved sa to preda len v jednej. Cize tie dalsie su stratove. Cize presne to je to riziko toho podnikania …
@tinitka v prvom rade sú realitky nenazrane, to je fakt. A tvoj priklad s vynaložených časom a peniazmi zo strany RK. a keď dom nepredá, hm? To jej akoze potom kupujúci bude platiť jej náklady a neschopnosť predat dom, hm? Asi ťažko. Lebo RK si určuje vysku provizie.
Je to proste riziko podnikania, niekedy zarobíš, inokedy nie.
Ja ti poviem nas pripad, co sme kupovali byt. Majiteľom bola priamo realitka, a aj tak sme jej museli zaplatiť "proviziu" 2.500€. To sa ti zdá fér, hm? Mne nie. Nakoniec sme sa neskor dozvedeli, že byt kupila od našich susedov o 15.000 lacnejšie, cize len na nás chuderka RK "zarobila" 17.500€!!!
Ešte ideš obhajovať RK, hm?
@anonymous87 presne tak. To ked dom inzeruje 5 realitiek, akoze zvyšným 4 mam tiez uhradit ich náklady? Asi ťažko 🤣
@anonymous87 mozes dat aj 6-im, vtedy sa ide, kto skor najde klienta a preda, ten berie proviziu.. ale to nie je exluzivita, realitky maju radsej exluzivitu a tak mensie riziko, ze pridu o proviziu a nerobili zbytocne
@mk1111111111 ved ano. A o tom to je. Preto ak chce autorka obist realitku nie je to na nu odrb. Tak ako to nie je ked je ta nehnutelnost v xy RK. Proste to je to riziko. A nie nejaka etika… RK s tym rataju. A ked chcu mat istotu, tlacia na exkluzivitu
@anonymous87 tak ja by som sa neangazovala, ak by mi to potom niekto len tak vyfukol... preto sa do zmluv dava, ze pocas trvania zmluvy predavajuci nesmie predat, ak preda, zaplati proviziu a vsetci su spokojni... autorka sama pise, ze nehnutelnost inzerovala realitka, takze ju nenasla sama. Ved nech si najde nehnutelnost sama a nemusi platit nikomu
@mk1111111111 ja som tiez nas byt nasla na nehnutelnosti.sk a isli sme mimo realitky. Predavajuci s tym suhlasili a mna viac nezaujimalo
Závisí, či ma majiteľ exkluzívnu zmluvu s realitkou. Závisí, či by majitel akceptoval, ak mu niekto len tak zazvoní pri dverách. V malom meste, kde sa všetci poznajú, to môže byt ok. Mne by to napríklad v Bratislave vadilo a cudzieho človeka z ulice by som do domu nepustila. Zavisi, nakoľko chce byt majiteľ angažovaný. Keď sme kupovali byt, realitka sa starala úplne o všetko, nielen inzerovala byt, ale sa o byt aj starala do momentu predaja. Majiteľa sme stretli v úplnom závere, keď sme riešili kúpnu zmluvu a prevod peňazí. Absolútne sa nechcel procesom zaťažovať. Cena bytu bola finálna vrátane provízie realitke, neriešili sme, či to platíme my alebo majiteľ, jednoducho to bola stanovená cena. Realitka bola profesionálna: inzerovala, upratovala byt, robila homestaging a fotenie, chodila na obhliadky, komunikovala všetky naše otázky a požiadavky, robila niečo ako mediátora medzi nami a majiteľom. Finalizovala celý proces až po fyzické odovzdanie bytu. Cena bola fixná, províziu sme neriešili a ani sme vlastne nemali ako.
@mk1111111111 a ked byt predám svojej kamarátke ja sama, ktorá ani nemala potuchy, ze predávam byt, dozvie sa to odo mňa, vyslovene mimo realitky? To akože aj vtedy jej ma ona platit proviziu, hoci pre nu nic neurobila? Zaujimave....
@tinitka Prepac, ale tie litanie, ktore si napisala, ti uveri len ten, co este v zivote ziadnu nehnutelnost nepredal, ani nekupil. Ja ano a mam aj svoje skusenosti aj s realitkami. Su to pijavice, ako nahle si clovek da sukromny inzerat, hned sa vsetky zidu, ako supy. A len fotia a davaju na svoje stranky dufajuc, ze prave oni najdu kupca. Ani exkluzivitu nepozaduju. Trocha sikovny clovek si vie kupit, aj predaj sam. A ak by to nebol taky dobry biznis, nebolo by tolko realitiek.
@katarinka89 prečo by musela? Realitka je úplne zbytočná..bez realitky by predávajúci dostal za svoju nehnuteľnosť viac a kupujúci zas zaplatil menej..ja som realitou obišla a všetko (kataster, bytový podnik,vodarov elektrikárov a plynárov obehala sama) stalo mi to za tých pár tisíc.. mam za to novú kuchyňu..
@mk1111111111 a teda nerozumiem, ze si ju ma najst sama. Akoze chodit od dveri k dvera a pytat sa, ci chce dotycny predat?
Ona ju nasla na verejne pristupnom portaly. Od danej realitky nebude pozadovat ziadne sluzby. Ani obtazovat ich maklera. Cize realitka na autorku vynalozi 0,0 nic. Nebude ich to stat ani ten benzin na obhliadku… je to presne to iste ako ked je nehnutelnost v xy RK. Oni idu do toho s tym rizikom, ze bud alebo…
@tamararogerko7 v tom sa mýliš ze by dostal viac lebo to nejde z ceny ktorú kupujúci dostane realitnú kanceláriu platí predávajúci, prvé z vlastnej kapsy pri rezervácii musí zložiť minimálne zálohu ktorá sa pohybuje od 2000 e hore 🙂
@oli18 dobre si to inak vystihla takto to funguje, robila som maklerku a prešla ma chuť keď som musela vyvolávať ma inzeráty a prosiť sa niekomu o exkluzivitu, niesom ten typ človeka ktorý za každú cenu bude vyvolávať keď tam je 10 minút nový inzerát a hneď bombardovať predávajúceho, než som nastúpila som si myslela ze klienti keď budu chcet sami ma oslovia alebo prídu do kancelárie, ale toto je naozaj katastrofa. Tiež som predávala sama byt a uviedla do popisu ze RK nevolat a aj napriek tomu mi za ten deň čo som pridala inzerát volalo cez 8 maklérov 😀 uplne sa mi to znechutiť celé tak som sa na to vykaslala
Treba ísť osobne za majiteľom a dohodnúť sa,že chcete ísť bez realitky. Zavolaj si znalca,nech spraví znalecky posudok a behni k právnikovi, ktorý vám napíše zmluvy. Rezervačné ( zaplatíš zalohu) a aj kupno-predajne. Prevod peňazí riešte cez banku prostredníctvom vinkulacie ( aj za to je poplatok), tam je kryty predavajuci aj kupujuci. Celkovo to vyjde aj s kolkami na vklad na kataster zanedbatelnu sumu oproti poplatkom za realitnu kancelariu. Záleží od znaleckého aj od právnika. Realitka ti aj tak za nič neručí,len mas o nejake starosti menej.Pozri si na nete články na čo si dať pozor pri kúpe nehnutelnosti, poriadne si to nastuduj. My sme takto kúpili pozemok a bolo všetko v pohode.
@anonymous87 tak to už je blbosť dat do toľkých rk....platiť na niekoľko strán za tu istú robotu
Vsak to normalne skus a uvidis ci pochodis.
Ja som takto zazvonila pri jednom dome, a majitel ma nepustil dnu, porozpraval mi o dome, ale ze mam ist cez realitku, ak chcem obhliadku. Toto stretnutie priamo s majitelom mi vsak stacilo na to, aby som zistila, ze dom nechcem.
Byt mame uz 12 rokov, kupovany cez realitku. Provizia bola len 1000€, zahrnuta v cene. Bola som prva na obhliadke.
Predavala som pozemok, cena realitke 3000€. A veru dala by som aj viac, sa tam nachodil realitak, roky sa to nedalo predat, vela vrazil do reklamy. Takze zarobil tak na kavu, a boli sme obaja radi, ze sme sa ho zbavili.
Realitka zalezi pripad od pripadu…
@hajny znalecky posudok ohodnoti realnu hodnotu domu /bytu nie trhovú . Takze neviem či majiteľ nehnuteľnosti bude tuto cenu ako kúpno-predajnu akceptovať . A niektorí znalci…. Pomlčím . Tiež sme v rodine nemali dobre skúsenosti ….
@noami12 záleží od zmluvy poznám realitný ktoré si účtujú poplatok len ak nehnuteľnosť predajú..
@hajny diky za super tipy, urcite si to vsetko pozistujem tak ako si pisala, a este prosim ta nevies ze kebyze urobim s tym pravnikom aj tie rezervacne zmluvy - aj tam davam okrem platieb za vyhotovenie xmluv sj rezervacnu kauciu alebo ako sa to vola? Nevies aka tam je vyska, ci to si zajedname aj s majitelmi?
@tamararogerko7 no však áno až keď predaju a rezervácia je súčasť predaja, tým pádom si berú za rezerváciu aby nerobili zmluvy a ostatné úkony zadarmo keby náhodou si to niektorá strana rozmysli. Ja nepoznám realitku ktorá by si pýtala peniaze popredu keby nepredala nehnuteľnosť 🙂
@noami12 presne. Poplatok si realitné kancelárie účtujú až keď nehnutelnost predaju / sprostredkujú , inak nie
Osobne by som to neodporucala...skus skor zjednat cenu...to je vyhodnejsie a menej starosti ..odkial vies ze tolko je provizia?
Dobry den, ja zas riesim iny problem, viete poradit ? Predavam dom cez viac RK. 1 realitak doniesol zaujemcu , ten to pozrel a ze da vediet. Lenze vecr mi volal, ze to kupi na priamo / nasiel si inzerat na bazosi / . Teraz neviem - mam ho zrusit a letiet za rk ? Zmluvu som podpisala s nevyhradnym pravom - cize to ,ze si mozem hladat cez viac rk alebo aj sama. Avsak vo vseob. podmienkach su take chytaky, ze nesmie to kupit , ak uz bol s realitakom na obhliadke. Ani v buducnosti. Tak ako je to ? Zaujemca ziadnu obhliadku nepodpisal.
Realitak nasiel nehnutelnost, nafotil, vyinzeroval, chodi tam s klientami, ... a Ty ho chces oblafnut... No, ved chod do roboty, odrob si robotu a potom necakaj vyplatu, ved naco by Ti bola...? Bola by som zvedava keby si bola relitacka Ty, ci by sa Ti to pacilo?
K Tvojej otazke tolko, nik Ti nepovie, aku zmluvu ma majitel s realitkou. Ak ma exluzivitu, zvycajne nemoze predat priamo, bude to mat v zmluve. Neboj realitaci naspadli z ceresne.