Ako prebieha kúpa druhej investičnej nehnuteľnosti?
Ahojte kupoval ste takto niekto nehnutelnost? Jednu mame a tu prenajjmame. Ale zvazujeme aj druhu mensiu. Ako to prebieha v banke pri ziadani o hypoteku? Ako sa pozeraju nato ze jedna hypoteka tam uz je?
Stručné zhrnutie
- Banky pri posudzovaní druhej a ďalších hypoték kladú dôraz predovšetkým na príjem žiadateľa a schopnosť splácať existujúce záväzky.
- V diskusii bol spomenutý rámec, že celkové záväzky by nemali presiahnuť 8‑násobok čistého ročného príjmu a že banky často požadujú 20 % kúpnej ceny z vlastných zdrojov.
- Nájemná investícia je silne závislá od lokality a trhu; vysoké úroky a krízové obdobia môžu viesť k tomu, že nájom nezaplatí splátky, zatiaľ čo byty v dobrých mestách majú vyšší dopyt a lepšiu likviditu.
Najčastejšie otázky
Q: Ako banky posudzujú žiadosť o ďalšiu hypotéku?
A: Banky posudzujú čistý príjem a schopnosť splácať všetky záväzky; v diskusii bol uvedený limit, že celkové úvery by nemali prekročiť 8‑násobok čistého ročného príjmu a často sa vyžaduje 20 % vlastných zdrojov.
Q: Môžem mať viac hypoték súčasne?
A: Áno, viaceré hypotéky sú možné, ak príjem postačuje na splátky; v diskusii sa uvádza, že je bežné mať 2–3 hypotéky a teoreticky je možné mať aj 3 hypotéky viazané v jednej banke na jednú nehnuteľnosť.
Q: Čo keď nemám 20 % vlastných prostriedkov na zálohu?
A: V diskusii sa spomínalo riešenie krytia 20 % pomocou spotrebného úveru, avšak také riešenie zvyšuje mesačné splátky a zhoršuje schopnosť splácať.
Q: Kedy nájomné pokryje splátky hypotéky?
A: To závisí od lokality a výšky nájmu; príklady z diskusie uvádzali bungalovy s nájmom 1 200 € alebo 1 100 € mesačne a tiež poznámku, že v mestách ako Žilina sú nájmy porovnateľné s BA vďaka zamestnanosti.
Q: Sú rekonštrukcie pri prenájme daňovo výhodné?
A: Áno, v diskusii bolo uvedené, že náklady na rekonštrukciu znižujú daňový základ majiteľa prenajímaného bytu.
Q: Kde hľadať vzdelanie o investovaní do nehnuteľností?
A: Ako zdroj sa v diskusii odporučil podcast "Money Talk" s Romanom Kružliakom; tiež sa spomínajú platené kurzy a školenia o investovaní do nehnuteľností.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky primárne hodnotia príjem a schopnosť splácať; viacero hypoték je možné pri dostatočnom príjme.
- Požiadavka na 20 % vlastných prostriedkov a finančný rámec (uvádzané 8× čistý ročný príjem) sú dôležité východiská pre plánovanie kúpy investičnej nehnuteľnosti.
Sporné názory
- Na jednej strane sa tvrdí, že prenajímanie viacerých nehnuteľností môže byť stabilný zdroj príjmu a platiť hypotéky aj zarábať; na druhej strane sa upozorňuje, že rastúcе ceny a úroky zvyšujú riziko, že nájom nebude pokrývať splátky.
Otvorené otázky
- Ako sa presne líšia podmienky pre druhú hypoteku medzi konkrétnymi bankami a produktmi (úrokové sadzby, stresové testy)?
- Do akej miery bude dlhodobá rentabilita investičných bytov udržateľná pri vyšších úrokových sadzbách a možných ekonomických šokoch?
Spomenuté značky a firmy
Money Talk
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver, 20 % vlastné zdroje, 8‑násobok čistého ročného príjmu, prenájom, rekonštrukcia (zníženie daňového základu), platené kurzy o investovaní do nehnuteľností, podcast
Miesta a osoby
Žilina, Bratislava, Trnava, Sobrance, Šaľa, Kyjev, Roman Kružliak, EÚ, USA
@jaroslav81 jedni známi prenajímajú bungalov 20 km od mesta 1200 eur mesačne skoro všetci sú tam v najmoch druhí prenajímajú bungalov v inom meste za 1100 eur mesačne. By si sa divil kolko tých mladých co býva s deťmi v bungalovoch sú len v najmoch je ich tam celá štvrť. To nehovorím o tom, ze za tie roky ti nájomníci hypotéku splatia časom máš byt bez ťarchy vhodný ns predaj. Rekonštrukcie raz za čas su samozrejmosťou ale investovať musíš do každého podnikania
@jaroslav81 nemyslel si na to ze rekonstrukcia ide do nakladov? Cize prenajimatel si tym znizi danovy zaklad. Tiez mame 1 nehnutelnost a pokukujem po druhej. Viem ze sa da aj inak setrit a investovat a ver mi tiez diverzifikujeme 😉
@domi2425 Kružliak je iný prípad, ten má tuším 150 investičných bytov na hypotéky, práve z neho by som si príklad nebral... Prečo asi poskytuje platené kurzy a školenia, keď na nehnuteľnostiach tak super zarába..
@jaroslav81 netvrdim ze brat si priklad a hned skupovat a zadlzit sa🤷🏻♀️ale vysvetluje ako tie hypoteky vlastne funguju.. tu si napriklad myslia ze bez nasetrenych penazi hypo nikdy nedostanes, pritom tych 20% sa da vykryt napr. spotrebakom.. ale zrazu mas splatky dve a nie nizke🤣to uz si kazdy musi zvazit ci do toho pojde alebo nie, podla svojich moznosti a gramotnosti ale vypocut si to vobec nie je na skodu
@jaroslav81 a k tomu ze zaraba na skoleniach.. ved a nech, ked nieco vie nech na tom zaraba, nikto nerobi kurzy zadarmo a nezistne len preto lebo profesia mu dobre vynasa, tiez musel nieco preto urobit aby sa niekam dostal.. ani kadernicke ktora ma stalu klientelu a slusne vynosy, nepovies ze tak a teraz ked sa mas tak dobre tak kazdu piatu strihaj zadarmo😄alebo vyucuj co si sa naucila za tie roky nezistne len tak lebo ty uz mas nieco za sebou
@jaroslav81 časť bude musieť mať v hotovosti tak ci tak 100 percent krytie jej nikto nedá. Mne nájom uhradi hypo energie si platia nájomníci sami to sa nestaram a ešte mi z toho čosi ostane. Keď máš takto tri byty sa to dá . O tom hovorím, že ak to ma Mat logiku nepôjdem do bytu kde môžem za nájom pýtať 400 eur mesačne ale aspoň 800 a viac a to záleží od lokality a úrovne bytu.