Ako prebieha kúpa druhej investičnej nehnuteľnosti?
Ahojte kupoval ste takto niekto nehnutelnost? Jednu mame a tu prenajjmame. Ale zvazujeme aj druhu mensiu. Ako to prebieha v banke pri ziadani o hypoteku? Ako sa pozeraju nato ze jedna hypoteka tam uz je?
Stručné zhrnutie
- Banky pri posudzovaní druhej a ďalších hypoték kladú dôraz predovšetkým na príjem žiadateľa a schopnosť splácať existujúce záväzky.
- V diskusii bol spomenutý rámec, že celkové záväzky by nemali presiahnuť 8‑násobok čistého ročného príjmu a že banky často požadujú 20 % kúpnej ceny z vlastných zdrojov.
- Nájemná investícia je silne závislá od lokality a trhu; vysoké úroky a krízové obdobia môžu viesť k tomu, že nájom nezaplatí splátky, zatiaľ čo byty v dobrých mestách majú vyšší dopyt a lepšiu likviditu.
Najčastejšie otázky
Q: Ako banky posudzujú žiadosť o ďalšiu hypotéku?
A: Banky posudzujú čistý príjem a schopnosť splácať všetky záväzky; v diskusii bol uvedený limit, že celkové úvery by nemali prekročiť 8‑násobok čistého ročného príjmu a často sa vyžaduje 20 % vlastných zdrojov.
Q: Môžem mať viac hypoték súčasne?
A: Áno, viaceré hypotéky sú možné, ak príjem postačuje na splátky; v diskusii sa uvádza, že je bežné mať 2–3 hypotéky a teoreticky je možné mať aj 3 hypotéky viazané v jednej banke na jednú nehnuteľnosť.
Q: Čo keď nemám 20 % vlastných prostriedkov na zálohu?
A: V diskusii sa spomínalo riešenie krytia 20 % pomocou spotrebného úveru, avšak také riešenie zvyšuje mesačné splátky a zhoršuje schopnosť splácať.
Q: Kedy nájomné pokryje splátky hypotéky?
A: To závisí od lokality a výšky nájmu; príklady z diskusie uvádzali bungalovy s nájmom 1 200 € alebo 1 100 € mesačne a tiež poznámku, že v mestách ako Žilina sú nájmy porovnateľné s BA vďaka zamestnanosti.
Q: Sú rekonštrukcie pri prenájme daňovo výhodné?
A: Áno, v diskusii bolo uvedené, že náklady na rekonštrukciu znižujú daňový základ majiteľa prenajímaného bytu.
Q: Kde hľadať vzdelanie o investovaní do nehnuteľností?
A: Ako zdroj sa v diskusii odporučil podcast "Money Talk" s Romanom Kružliakom; tiež sa spomínajú platené kurzy a školenia o investovaní do nehnuteľností.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky primárne hodnotia príjem a schopnosť splácať; viacero hypoték je možné pri dostatočnom príjme.
- Požiadavka na 20 % vlastných prostriedkov a finančný rámec (uvádzané 8× čistý ročný príjem) sú dôležité východiská pre plánovanie kúpy investičnej nehnuteľnosti.
Sporné názory
- Na jednej strane sa tvrdí, že prenajímanie viacerých nehnuteľností môže byť stabilný zdroj príjmu a platiť hypotéky aj zarábať; na druhej strane sa upozorňuje, že rastúcе ceny a úroky zvyšujú riziko, že nájom nebude pokrývať splátky.
Otvorené otázky
- Ako sa presne líšia podmienky pre druhú hypoteku medzi konkrétnymi bankami a produktmi (úrokové sadzby, stresové testy)?
- Do akej miery bude dlhodobá rentabilita investičných bytov udržateľná pri vyšších úrokových sadzbách a možných ekonomických šokoch?
Spomenuté značky a firmy
Money Talk
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver, 20 % vlastné zdroje, 8‑násobok čistého ročného príjmu, prenájom, rekonštrukcia (zníženie daňového základu), platené kurzy o investovaní do nehnuteľností, podcast
Miesta a osoby
Žilina, Bratislava, Trnava, Sobrance, Šaľa, Kyjev, Roman Kružliak, EÚ, USA
@littlehop my sme mali subezne 2 hypotéky.... .závisí to všetko od splácania schopnosti w prijimu
@littlehop musíš mať veľmi vysoký príjem z toho ti vypočítajú 60 percent a 40 percent musíš mať ako výdaje a môžeš mať aj viacej hypoték ale všetko pozerajú aby si mala z čoho platiť takže ak vás príjem nie je okolo 2000 tak ti úver ani nedajú nám teraz vôbec nedali možno za rok
@andrejka1974 ako vieš, že nedajú. Veď prvú hypo môžu mať maličkú. To nemôžeš takto napísať na základe toho, že tebe nedali.
@stastnamanzelka 3 hypo na 1 nehnutelnost? To sa prosim ta ako da? U nas je to len v rezime planovania..a okukavania moznosti. V tejto oblasti vela neviem tak som rada za kazdu info.
@sasa1310 napisala som koli tomu že to teraz je oveľa zložitejšie ako pred tím
@littlehop uvedumejete si aj riziká? Predpokladám, že byť pôjde hneď do nájmu s tým, že hypo budú splácať podnájomnici. Čo ak časom príde nejaká kríza a byt nebudete vedieť prenajať alebo natrafíte na neplatičov? Budete si splácať tie 2 hypotéky sami? Mať jeden investičný byt na hypo ešte chápem, ale už 2 a viac je riziko.
@zltalienka predá narýchlo v čase krízy? Ved predá, ale pod cenu a ešte banke bude dlhovať... Ale robte si čo chcete, Slováci nepoznajú nič iné len investovanie do bytov a diverzifikácia im nič nehovorí...
@jaroslav81 suhlasim😄my sme tiez nad tymto uvazovali ale po zvazeni pre a proti 🤷🏻♀️casom tie byty aj tak potrebuju rekonstrukcie, to tiez stoji peniaze, byt sa nepreda len tak ze hop a vybavene, a dalsia vec je ze sa moze cokolvek stat ktoremukolvek z partnerov, vela krat si ludia neuvedomuju ze schopnost splacat hypoteku nie je v buducnosti ista, len na zaciatku velke oci ze podme investovat
@zltalienka jeho nerieš, on je prenájomofób 🤣. Sám neprenajíma, ale v každej takej diskusii je strčený a každého odhovára a straší.
@kristiii to máš pravdu, nie som obmedzený a finančne negramotný ako 99% Slovákov a poznám lepšie investičné produkty než socialistické tehly...ale ty si utekaj kúpiť ďalší investičný byt na hypotéku :D
@jaroslav81 až taka kríza nie je sami prenajimame a pokiaľ máš byt vo výbornej lokalite tak sú naň poradovniky takisto aj na predaj. Nepredávajú sa byty na nezaujímajavych sídliskach a staré veľké domy na dedinách. Reality bližšie k centru a v dobrých mestách kde je vysoká zamestnanosť sa ľudia stále hrnú bývať do najmov z dedín.
@littlehop Zakladny ramec je ten, ze vsetky hypoteky, uvery, kreditky, atd., nesmu prekrocit 8 nasobok vasho cisteho rocneho prijmu (8xcisty rocny prijem), to je financny strop. Okrem toho musite mat 20% ceny nehnutelnosti v hotovosti. Z tohto treba vychadzat.
@jaroslav81 keby mal každý rozmýšľať len nad rizikami tak neexistuje žiadne podnikanie na svete.
Prenajimanie je podnikanie ako každé iné treba ho robiť s rozumom. Ale risk je zisk a mam v okolí ľudí čo prenajímajú tri štyri nehnuteľnosti a už je to ich hlavný prijem a pokryje to všetky hypotéky a krásne zarobi
@lakebabe ja ti to neberiem, zatiaľ to môže byť dobrý biznis, len hovorím aj o riziku a to sa zvyšuje každým ďalším investičným bytom na hypotéku. V minulosti boli nižšie ceny a skoro nulové úroky, dnes máme vysoké ceny a vysoké úroky a už sa to prestáva oplácať, lebo nájom už väčšinou nepokryje ani hypotéku. Na YT máš podcasty s ľuďmi čo majú aj 50 - 150 investičných bytov na hypotéky a spomínajú sa tam aj riziká takejto investície ako kríza, zvýšená nezamestnanosť, zlá demografia alebo dokonca vojna. Ako tak pozerám, čo robí EÚ a USA, už mi ani ten posledný faktor nepríde ako nonsens. Inak sú ľudia, čo mali pokupované investičné byty aj na UA, v Kyjeve napríklad. Takže investujte s rozumom a ak niečo dobre fungovalo posledných 10 rokov, nie je to zárukou, že to takto bude aj ďalších 10 rokov.
@jaroslav81 nedá sa porovnávať človek so 150 realitami alebo realitka ktorú živia prenájmy a fyzicka osoba s dvoma bytmi na pasívny prijem. Ako hovorím treba to robiť s rozumom keď chcem investičný byt, ktory ma zarábať a nebude ho problém predat nekúpim byť na sídlisku v Sobranciach alebo Šáli. Kupim v krajskom meste kde je vysoká zamestnanosť a je o byty bitka. Pozri sa na situáciu napr v Žiline jeden byt na nájom mame aj tam. Vďaka obrovskej zamestnanosti fabriky automobilky atď sú najmy takych istých cien ako v BA a stále ich je malo a do budúcna to ma este lepsie prognózy. Takže treba si zvážiť na akú nehnuteľnost mam základy ak iba na čosi v spomínanej Šáli tak to nemá logiku. Ak mám na byt v BA alebo Trnave tak by som do toho išla, lebo ho preda hocikedy
@lakebabe o akom pasívnom prijíme hovoríš? Nájomné dáš banke za splátku hypotéky a niekedy treba aj doplatiť zo svojho. Pasívny príjem z toho budeš mať tak o 20 rokov na dôchodku, keď splatíš hypotéku. Za tých 20 rokov budeš musieť byt aspoň 2x zrekonštruovať, čo tiež budeš platiť zo svojho. O pasívnom prijíme môžeš hovoriť iba v prípade, že byt kúpiš v hotovosti.
Ak mas dostatocny prijem, mozes mat niekolko hypotek.