Ako predať a kúpiť nový byt na hypotéku?
Dobrý večer , chcela by som sa spýtať ako postupovať ,ked chcem predať moj byt ,ktory mam na hypotéku a kupit druhy..Teraz mam 2izb byt na hypo,kde mi ostáva ešte 14 rokov a 7 rokov som už splatila..chcela by som kupít 3 izb.byt ,dajme tomu , že ked predam moj 2 izb tak mi vznikne rozdiel 5000 € ,kt.doplatím ..otazka znie ako sa postupuje pritom ..pretože musim moj byt samozrejme najskor predat aby som kupila druhy..a to je mozno aj mesiac..ci mozem mat na ucte peniazky bez nehnutelnosti...dakujem Vam hadam ste pochopili tomu...
Stručné zhrnutie
- Banka je primárny rozhodujúci subjekt pri otázke, či sa hypotéka vyplatí, prenesie alebo prefinancuje; preto je prvým krokom kontaktovať svoju banku a prípadne obehnúť viac bánk.
- V diskusii sú protichodné skúsenosti: prenesenie hypotéky medzi nehnuteľnosťami bolo spomenuté ako uskutočniteľné v konkrétnom príklade cez UniCredit, zároveň viacerí uviedli, že banky bežne vyžadujú vyplatenie starého úveru a vzatie nového.
- Praktické riešenia sú: vyplatiť zostatok na hypotekárnom účte pri predaji a vziať novú hypotéku na kúpu, prefinancovať/refinancovať existujúcu hypotéku, alebo zapísať/preniesť záložné právo či bremeno podľa dohody; pri fixácii môže platiť zmluvná pokuta za predčasné splatenie.
Najčastejšie otázky
Q: Ako postupovať pri predaji bytu, ktorý je zaťažený hypotékou?
A: Bežný postup podľa diskusie je, že sa z predajnej sumy vyplatí zostávajúci dlh na hypotekárnom účte a zvyšok ide predávajúcemu na účet; kupujúci si potom môže vybaviť vlastnú hypotéku na kúpu bytu.
Q: Je možné preniesť hypotéku z jedného bytu na iný?
A: V diskusii sú protichodné skúsenosti: jeden prípad popisuje úspešné prenesenie hypotéky cez UniCredit, iní účastníci uviedli, že banka namiesto prenosu požaduje vyplatenie starého úveru a vzatie nového úveru.
Q: Čo znamená prefinancovanie alebo refinancovanie hypotéky a kedy sa to oplatí?
A: Prefinancovanie/refinancovanie znamená vziať nový úver na splatenie existujúcej hypotéky; diskutujúci odporúčali zistiť ponuky v bankách, lebo nové úrokové podmienky môžu byť výhodné, ale pri fixácii môže vzniknúť zmluvná pokuta za predčasné splatenie.
Q: Ako riešiť časový nesúlad medzi predajom a kúpou (napr. keď kupca potrebuje čas na vysporiadanie hypotéky)?
A: Diskutujúci odporúčali mať v kúpno-predajnej zmluve dohodnutú lehotu na vystahovanie (príkladne mesačnú až 6-týždňovú) a pripraviť predschválenú zmluvu alebo zálohu na novú kúpu, aby banka a strany vedeli harmonogram.
Q: Čo robiť ak má rodinný príslušník zostať bez bývania po prepojení bytov v rodine?
A: Možné riešenia spomenuté v diskusii sú kúpa garzónky pre príbuzného, zápis bremena s doživotným právom na užívanie do listu vlastníctva alebo prenájom s nájomným, pričom bremeno znižuje šancu ďalšieho predaja.
Q: Má zmysel riešiť predaj a kúpu cez hypotekárneho poradcu alebo makléra?
A: Diskutujúci odporúčali priamo osloviť banku ako primárnu istotu a obehnúť viac bánk; varovali, že hypotekárny poradca môže odporučiť banku podľa provízie, ale zároveň niektorí navrhli riešiť to cez overeného makléra a hypoporadcu pre administratívnu pomoc.
Závery z diskusie
Zhoda
- Kontaktovať banku je nevyhnutné, lebo každá banka rozhoduje individuálne o možnosti prenosu alebo prefinancovania hypotéky.
- Pri predaji zaťaženého bytu sa bežne vypláca zostatok na hypotekárnom účte a zvyšok ide predávajúcemu; nový úver sa rieši samostatne pri kúpe novej nehnuteľnosti.
Sporné názory
- Možnosť preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť: jedna skupina uviedla, že prenesenie je možné (konkrétny prípad cez UniCredit), druhá skupina tvrdí, že banky väčšinou požadujú vyplatenie a vzatie novej hypotéky.
- Používanie hypotekárnych poradcov: jeden názor odporúča vyhýbať sa poradcom kvôli províziám, druhý názor odporúča využiť overeného poradcu alebo makléra pre zjednodušenie procesu.
Otvorené otázky
- Ktorá konkrétna banka a za akých presných podmienok umožní preniesť existujúcu hypotéku na inú nehnuteľnosť bez vzatia nového úveru?
- Ako sa bude riešiť zmluvná pokuta a možnosti počas aktívnej fixácie úroku pri predčasnom vyplatení úveru v rôznych bankách?
Spomenuté značky a firmy
UniCredit, VUB, TTB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, prenesenie hypotéky, prefinancovanie, refinancovanie, vyplatenie zostatku na hypotekárnom účte, fixácia úrokovej sadzby, zmluvná pokuta za predčasné splatenie, založné právo, prenesenie záložného práva, predkupná zmluva, predschválená hypotéka, bremeno s doživotným právom na užívanie, BSM
Miesta a osoby
Tn
Proste urcite v banke pockaju na kupcu, na ktoreho prevediete hypo, alebo na vyplatenie a budete mat predschvalenu zmluvu na ten novy byt. 🙂
Štandardný postup je, že pri predaji bytu s hypo sa vyplatí zostatok na hypoucte a zvyšok tebe na účet. Potom si bez hypo a s cistym štítom kupujes nový byt, kde časť mozes vyplatiť hotovosťou, co ti ostala z predaja a na zvyšok si vezmeš novú hypo, ktorú si nastavíš podľa aktuálnych potrieb
@limetka69 dakujem za radu..my to mame strasne komlikovane , že čo spraviť..nevieme sa rozhodnut..ja mam 2izb byt ,krasny prerobeny..priatel 4izb byt neprerobeny,kde zije s mamou....este spolu normalne v jednom byte nezijeme,ale teraz cakame babo a chceme byt sami..tak nas napadlo 4 izb.predat kupit jeho mame garsonku ,ja predam 2 izb a kupim 3 izb. a priatel vyplati pol mojej hypoteky aby bola co najnizsia splatka a ja mu pol bytu prepíšem....len potrebujem vedieť ci sa to da bez ziadnych komlikaacii..ze ci je mozne ze ja dnes predam 2 izb a peniaze si necham na ucte ,alebo sa akoze vyplati hypo a ja budem riesit novu hypo...
S tým ze v zmluve máš čas po vyplateni peňazí na tvoj účet na vystahovanie mesiac - 6 týždňov. Ak súčasne mas byt ktorý chceš a vyplatis zalohu... Nevidim v tom žiaden logisticky problém. A ak si to chceš zjednodušiť, ries to cez overeneho maklera a hypo poradcu
hej presne viem svoje o tých poradcov...mne takto isiel jeden riešit refinancovanie ,ale výhodne pre mna som nic nenasla...ja som brala 60 000 € pred 7 rokmi na 21 rokov...minuly rok mi ostavalo 53000 cize po 6 rokoch som splatila 8 000 € a to mam splatku 330 € ...viem , že teraz už bude klesat na splatke .prvých 5 rokov som platila len urok..preto by ma zaujímalo ci sa da prehodit len tato hypoteka co je na 2 izb byt na 3 izb byt..ja by som ho tiez najradsej predala a kupila novy odznovu..ale kazdy kto normalne uvažuje nezaplati banke 30 000€ za to , že ten byt teraz predam za 50 000€ a nemam nič...za iných okolnosti by som ho predala najradsej za niekolko rokov nech mam aspon nejaku hotovost z neho...
no ja som si min.rok kupovala byt tiez na hypo a ten co mi ho predaval mal uz na terajsom mojom byte tiez hypo a isiel si kupit vacsi byt, tiez na hypo. ja som musela cakat, kym tento uz moj byt najprv odtazia od jeho hypo ( kym si prenesie hypo z tohto bytu na ten svoj novy byt) a az potom som mohla dat hypo ja na uz moj. co viem tak on si to prefinancovaval. na tomto uz mojom mu este ostala nejaka tarcha, tu si preniesol na svoj novy vacsi byt plus si hypo musel navysit aby mal na ten novy. neviem ci toto si sa pytala 🙂
@lalia87 presne toto som myslela 🙂 no dufam,ze sa to bude dat...dakujem pekne 🙂
@aanetkaa1 ako nic v zlom este ste spolu nebyvali, cakas dieta,mas dvojizbak,co takto nespekulovat a zatial byvat v tom dvojizbaku? Ci 3kg dieta zaberie tak vela miesta? Ist do niecoho tak komplikovaneho skym (popisala si vyssie ako to chces spravit) si este nebyvala, no ja ti neviem... mysli dievca...
Ano cez banku, no niekedy to aj ta vie poriadne casovo natiahnut, pozor na to a nech je vsetko pisomne
@aanetkaa1 Ale teraz by sa ti skôr oplatilo prefinancovať hypotéku novým úverom. Oproti minulosi sú najnižšie úroky, aktuálne pod 2%. Choď do banky a spýtaj sa ich na možnosti prefinancovania úveru.
@madeleine55555 ja mam robený refinanc v januari 2015 a fix na 5 rokov...budem musiet ist do banky a pozistovat...
@aanetkaa1 tak to neviem, ked mas fix, ci sa s tym da nieco robit. Ale drzim palce.
Aj počas fixu sa dá všetko, len je tam zmluvná pokuta. Tá sa týka sumy mimo hypo pre mladých. Ak to zahrnieš do predajnej sumy bytu, tak ti to vykryje kupujúci
@kadan no ,lebo svokra nie je z tých ludi na ,kt sa da nejako spolahnut.na 2izb su naklady s uverom 520€ na 4 izb za najom 250€ ..to je skoro 800€ ,kt.treba platit..ona nema ani na 250€ najom a my jej to dotovat uz nechceme...jednoducho ona ani neni z tých najlepšich ludi ,narobila moc zla ,ale to je uz mimo temy...v tejto situaci by bolo najlepsie byt v tom 4 izb ..ale aj do toho bytu treba dost penazi vrazit na prerabku..takto priatel rozmýslal , že teda ho preda kupi mame garsonku nech ma kde bývat a 70€ za nu si bude musiet zaplatit aj sama...,a chcel zatial druhu prenajimat z coho by kvaplo mozno +200€ mesacne...ale situacia sa zmenila tak nechceme potom lutovat rozhodnutie..tak sme chceli kupit trojizbak s tym , že ho vymenim za 2 izb a ta druha garsonka sa nepreda ,ale vyplati sa z uveru cca 25000€ a určite o dost klesne splatka...
@aanetkaa1
chápem, cecil36 dala dobrú otázku, koho je ten 4 izbák? či s tým matka bude vôbec súhlasiť, nieže rozbehnete kúpu, predaj a nebude z toho nič, treba si to najskôr "ošetriť"
treba si dať pozor, aký podiel bude kto vlastniť, ak dáš viac nech je aj v.podiel bytu na teba.
a mamka je schopná predať tú "novú" garzónku? aby mala kde bývať, ja by som si tam aspoň dala bremeno s doživotným právom na užívanie ak by sa niečo dialo. s bremenom to je "nepredajné"- teda málo kto by to kúpil, tak aspoň priateľ bude informovaný
@cecil36
@kadan Baby byt je priatelov...kedze sa kazdy na matku vykaslal moj drahy nemal to srdce ju vyhodit na ulicu ,lebo je to stale jeho matka....aj ,ked je aka je...ale teraz je uz pevne rozhodnuty niečo urobit aby videla aj ona , že nie je ta ,ktora urobi najvacsie peklo v rodine a bude ta čo víťazií...ona si totizto myslela , že mne ked teraz skončia tí podnájomníci , a s priatelom sa odstahujeme do mojho bytu, že on ju nechá v tom 4 izbovom byte a bude jej ho este aj platit ako královnej...a garsonku kupi pre ňu ,aby mala kde bývať a finančne bola schopna ju platit,kedze su tam nizke naklady...a ked nebude platit tak potom nebude mat strechu nad hlavou...a byt samozrejme na ňu nebude písaný ,ale na priatela...my sme to chceli proste takto riešit predtým ako som otehotnela ..tu ide hlavne o to, že moja materska bude na bode mrazu,kedze som jedna z tých pracujúcich ,kt .ma na páske minimum a v skutočnosti viac...chceme to riešit uz aj tak ako rodina...v maji sme sa mali brat ,ale teraz to bude asi skor...my sme z toho celkom nešťastní , že máme 2 byty a nemáme kde bývať 🙂 že keby nemáme nič je to asi jednoduchšie...aj tak Vám všetkým dakujem za postrehy a rady...ste zlaté...hadam to vyriešime tak aby sme boli v konečnom dosledku najspokojnejjší...
Najistejšie sa spýtať rovno v banke. Tam máš jedinú istotu. A skús obehnúť viaceré. Možno vyjednáš aj výhodnejšie podmienky.
@aanetkaa1 ak je 4 izbak priatelov, nech ho preda za cast kupi garzonku a povie tatke, ze je moznost ak si ju bude platit (naklady) moze tam byvat, ak nie nech si najde lepsie byvanie sama. Ale platit si musi jedno aj druhe. Akurat suma bude ina. Za zvysok nech kupi trojizbak. Ty svoj nepredavaj, daj tam podnajomnikov, budu ti platit naklady. Nikdy nevies co sa moze satat a ak to s priatelom nevyjde (toto fakt teraz nevies lebo nemas vestecku gulu) tak aspon budes mat kam odist.
Ahoj. My sme kupili byt, ktory nam predali s hypotékou. A ten pan kupoval byt zas na hypotéku. Jeho uver preniesol na nas a zobral novy na ten druhy byt. My sme ostali v tej banke kde mal uver, bolo to menej papierovania, ale vravel, ze sa da prejst aj do inej banky. Takze v banke urcite poradia ako na to. Este mensia rada, vyhnite sa vub 🙂 aspon my nadavame, neseriozna banka, nevieme sa dockat vyrocia fixacie a utekame kadelahsie 🙂