Ako predať a kúpiť nový byt na hypotéku?
Dobrý večer , chcela by som sa spýtať ako postupovať ,ked chcem predať moj byt ,ktory mam na hypotéku a kupit druhy..Teraz mam 2izb byt na hypo,kde mi ostáva ešte 14 rokov a 7 rokov som už splatila..chcela by som kupít 3 izb.byt ,dajme tomu , že ked predam moj 2 izb tak mi vznikne rozdiel 5000 € ,kt.doplatím ..otazka znie ako sa postupuje pritom ..pretože musim moj byt samozrejme najskor predat aby som kupila druhy..a to je mozno aj mesiac..ci mozem mat na ucte peniazky bez nehnutelnosti...dakujem Vam hadam ste pochopili tomu...
Stručné zhrnutie
- Banka je primárny rozhodujúci subjekt pri otázke, či sa hypotéka vyplatí, prenesie alebo prefinancuje; preto je prvým krokom kontaktovať svoju banku a prípadne obehnúť viac bánk.
- V diskusii sú protichodné skúsenosti: prenesenie hypotéky medzi nehnuteľnosťami bolo spomenuté ako uskutočniteľné v konkrétnom príklade cez UniCredit, zároveň viacerí uviedli, že banky bežne vyžadujú vyplatenie starého úveru a vzatie nového.
- Praktické riešenia sú: vyplatiť zostatok na hypotekárnom účte pri predaji a vziať novú hypotéku na kúpu, prefinancovať/refinancovať existujúcu hypotéku, alebo zapísať/preniesť záložné právo či bremeno podľa dohody; pri fixácii môže platiť zmluvná pokuta za predčasné splatenie.
Najčastejšie otázky
Q: Ako postupovať pri predaji bytu, ktorý je zaťažený hypotékou?
A: Bežný postup podľa diskusie je, že sa z predajnej sumy vyplatí zostávajúci dlh na hypotekárnom účte a zvyšok ide predávajúcemu na účet; kupujúci si potom môže vybaviť vlastnú hypotéku na kúpu bytu.
Q: Je možné preniesť hypotéku z jedného bytu na iný?
A: V diskusii sú protichodné skúsenosti: jeden prípad popisuje úspešné prenesenie hypotéky cez UniCredit, iní účastníci uviedli, že banka namiesto prenosu požaduje vyplatenie starého úveru a vzatie nového úveru.
Q: Čo znamená prefinancovanie alebo refinancovanie hypotéky a kedy sa to oplatí?
A: Prefinancovanie/refinancovanie znamená vziať nový úver na splatenie existujúcej hypotéky; diskutujúci odporúčali zistiť ponuky v bankách, lebo nové úrokové podmienky môžu byť výhodné, ale pri fixácii môže vzniknúť zmluvná pokuta za predčasné splatenie.
Q: Ako riešiť časový nesúlad medzi predajom a kúpou (napr. keď kupca potrebuje čas na vysporiadanie hypotéky)?
A: Diskutujúci odporúčali mať v kúpno-predajnej zmluve dohodnutú lehotu na vystahovanie (príkladne mesačnú až 6-týždňovú) a pripraviť predschválenú zmluvu alebo zálohu na novú kúpu, aby banka a strany vedeli harmonogram.
Q: Čo robiť ak má rodinný príslušník zostať bez bývania po prepojení bytov v rodine?
A: Možné riešenia spomenuté v diskusii sú kúpa garzónky pre príbuzného, zápis bremena s doživotným právom na užívanie do listu vlastníctva alebo prenájom s nájomným, pričom bremeno znižuje šancu ďalšieho predaja.
Q: Má zmysel riešiť predaj a kúpu cez hypotekárneho poradcu alebo makléra?
A: Diskutujúci odporúčali priamo osloviť banku ako primárnu istotu a obehnúť viac bánk; varovali, že hypotekárny poradca môže odporučiť banku podľa provízie, ale zároveň niektorí navrhli riešiť to cez overeného makléra a hypoporadcu pre administratívnu pomoc.
Závery z diskusie
Zhoda
- Kontaktovať banku je nevyhnutné, lebo každá banka rozhoduje individuálne o možnosti prenosu alebo prefinancovania hypotéky.
- Pri predaji zaťaženého bytu sa bežne vypláca zostatok na hypotekárnom účte a zvyšok ide predávajúcemu; nový úver sa rieši samostatne pri kúpe novej nehnuteľnosti.
Sporné názory
- Možnosť preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť: jedna skupina uviedla, že prenesenie je možné (konkrétny prípad cez UniCredit), druhá skupina tvrdí, že banky väčšinou požadujú vyplatenie a vzatie novej hypotéky.
- Používanie hypotekárnych poradcov: jeden názor odporúča vyhýbať sa poradcom kvôli províziám, druhý názor odporúča využiť overeného poradcu alebo makléra pre zjednodušenie procesu.
Otvorené otázky
- Ktorá konkrétna banka a za akých presných podmienok umožní preniesť existujúcu hypotéku na inú nehnuteľnosť bez vzatia nového úveru?
- Ako sa bude riešiť zmluvná pokuta a možnosti počas aktívnej fixácie úroku pri predčasnom vyplatení úveru v rôznych bankách?
Spomenuté značky a firmy
UniCredit, VUB, TTB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, prenesenie hypotéky, prefinancovanie, refinancovanie, vyplatenie zostatku na hypotekárnom účte, fixácia úrokovej sadzby, zmluvná pokuta za predčasné splatenie, založné právo, prenesenie záložného práva, predkupná zmluva, predschválená hypotéka, bremeno s doživotným právom na užívanie, BSM
Miesta a osoby
Tn
@kadan
@cecil36 bavíme sa o Tn...tu za jeho neprerobený 4 izb..bude mat tak 2 garsonky poprípade 2 izbaky..a hypo my uz brat nechceme ,kedze ja uz mam a on ma zasa byt... najlepsie riešenie by bolo keby ostaneme vo 4 izbaku ..mozno keby založim na moju hypo jeho byt nech mozem v klude predat 2 izb bez ziadnej tarchy a kupim ja tu garsonku ,kt bude moja ..ostane mi napr..25000 a vyplatim si v podstate pol uveru a znizia sa mi o polku naklady...a budeme v 4 izb...neprerobenom :(
@aanetkaa1 tak ako som písala zostaňte vo 4 izbovom
že je neprerobený nie je žiadna vada, urobte iba základ ako elektrina, voda, ak je umakart, alebo okná
a ostatné postupne je to jednoduchšie riešenie
buďte radi, že máte kde bývať, pokiaľ je to slušný pôvodný stav, žiadne diery v stenách, dverách .. je to v pohode
neviem prečo si na tej rekonštrukcii tak zakladáš- tak to vyznieva 😀
postupom času to urobíte
@kadan Tvoj príspevok vyššie je podľa mňa najrozumnejší, tie návrhy predtým sú také komplikované, že má z toho človek v hlave miš-maš.
Ja sa momenálne tiež zaoberám niečím, čo ešte nie je, ale môže byť.
My sme dcére prispeli na kúpu 1-izb. bytu značnou sumou, moment. je slobodná, ale keby sa vydala a chceli by si kúpiť predajom tohto bytu niečo väčšie, ako by to bolo v prípade rozvodu? Byt kúpený pred manželstvom a peniaze použité na väčší spoločný byt. Predpokladajme, že manžel by si pri rozvode nárokoval na polovicu.
Bože, dnes je všetko také zložité .......... !?!
@marica61
nech "manžel" vloží rovnaký počet financií, a sú si qit, podľa mňa
ale vraj nemusí byť v LV uvedené bez podielové spoluvlastníctvo manželov, ale to som iba počula, treba zistiť
a dcéra bude vedieť dokázať, že ste prispeli predsa 😉
čiže vie povedať koľko do "nového" bytu vložila ona a koľko on. či už na samotnú kúpu či rekonštrukciu
ja som kupovala byt s priateľom, hypotéka sa brala na moje meno, čiže som mala aj väčší podiel na byte
potom sme sa vzali a dali sme BSM
@aanetkaa1 ja by som to riesila inak. Priatel nech vezme hypo. Rucila by som 4-or izbakom a nech vezme tolko aby mu vysla garsonka a aby zostalo aj na rekonstrukciu. Hypo bude jeho aj byt bude jeho. 2-oj izbak daj do podnajmu. To vam pokryje naklady na hypo aj energie. 2-oj izbak bude stale tvoj. Treba mysliet na zadne vratka,je zla doba a kazde tretie manzelstvo sa rozpada. Predpokladajme ze zostanete spolu. Raz pojdete do dvojizbaku a dietatu nechate 4-or izbak. A este vam ostane aj garsonka
@kadan akonahle si spoluvlastnik niecoho (je uplne jedno v akom pomere) si vazal danej nehnutelnosti a dpbrej vole druheho spoluvlastnika. A ludia ked sa rozvadzaju/rozchadzaju malokedy si vychadzaju v ustrety. Za mna radsej samostatny vlastnik niecoho hoc aj maleho ako spoluvlastnik hoc aj zamku 🙂 A absolutny suhlas s @gabriellka 🙂
@aanetkaa1 ahoj, preniest hypoteka sa da, urcite 🙂 Moja kamaratka tak kupovala byt, preklapala si hypoteku z domu na ktorom mala hypoteku. Tiez nechcela brat novu hypo, ta stara jej vyhovovala. Nasla si byt, na ktory preniesla svoju hypoteku - zapisala sa ako tarcha k tomu bytu..... Samozrejme mala nejaku predkupnu zmluvu,aby mal majitel istotu ze neodstupi.....A jej dom bol tym padom volny a zaujemca si nan mohol vybavit hypoteku. Trvalo im to dlhsie, ale dalo sa, v pohode. Ona to riesila cez Unicredit banku
@aanetkaa1 dohodni sa so šéfom, nech ti aspoň teraz navýši, kým si v práci.
@cecil36
áno aj to je riešenie, len či budú mať ako doplatiť, pochybujem že za cenu 4 izbáku, kúpia garzónku aj 3 izbový, určite bude treba doplatiť. /neviem kde sa byty nachádzajú/
my keď sme kupovali byt garzónku / pre pani predávajúcu/ tak lacnejšie vyšla v bývalej ubytovni prerobenej na byty v os. vlastníctve, treba skúsiť aj takto zháňať
treba začať zisťovať priamo v bankách, aké sú možnosti prefinancovania, či sa oplatí, či v prípade núdze navýšia, teraz kým ešte nepoberáš materskú, potom to bude veľmi komplikované s príjmom, vraj sa dá aj vtedy niečo robiť s hypo, ale neviem, treba zistiť možnosti