Ako vyňať spoludlžníka z hypotéky?
Zdravim, potrebujem poradiť od niekoho kto sa v Tom vyzná, máme spoločnú hypotéku s priateľom rozisli sme sa dohodli sme sa že si nájdem druhu prácu, aby sa hypo prepísala na mňa a byt ostal mne aj dcére teraz však partner otočil, chce namiesto mňa ako spoludlžníka tam dať svoju sestru a byt si nechať na seba. Môžu ma v banke len tak nahradiť bez môjho súhlasu? On je hlavný dlžník,ale ja s týmto nesúhlasím. Mali sme nejaký dohodu. Ďakujem za radu
Stručné zhrnutie
- Ak je nehnuteľnosť zapísaná na Liste vlastníctva 50/50, vlastníctvo sa tým nezmení automaticky pri prepise spoludlžníka na hypo; zmena vlastníctva vyžaduje kúpno‑predajnú alebo darovaciu zmluvu a zápis na kataster.
- Banky môžu schváliť náhradu spoludlžníka, ak nový ručiteľ a hlavný žiadateľ preukážu dostatočné príjmy, pričom postupy sa líšia medzi bankami (v diskusii uvádzali VUB a ČSOB ako banky, ktoré údajne žiadali súhlas spoludlžníka, a Slovenská sporiteľňa ako banka, ktorá údajne súhlas nepotrebovala).
- Praktické riešenia sú: dojednať vyplatenie spoluvlastníka podľa znaleckého posudku, predať byt a splatiť hypotekárny úver, alebo hľadať pomoc právnika či mediátora; pri nezhode je možné riešiť spor súdom.
Najčastejšie otázky
Q: Môže ma partner v banke nahradiť iným spoludlžníkom bez môjho súhlasu?
A: Postupy sa líšia podľa banky; v príspevkoch tvrdili, že VUB a ČSOB vyžadovali súhlas oboch spoludlžníkov pri vylúčení spoludlžníka, zatiaľ čo Slovenská sporiteľňa údajne uviedla, že súhlas spoludlžníka netreba.
Q: Ako súvisí zápis na Liste vlastníctva (LV) s hypotékou?
A: Vlastníctvo zapísané na LV ostáva pri súčasnom vlastníctve 50/50 až do kúpno‑predajnej alebo darovacej zmluvy a zápisu na kataster; hypotéka a vlastníctvo sú právne samostatné vzťahy.
Q: Čo robiť, ak partner chce zostať v byte a nechce predať ani vyplatiť môj podiel?
A: Odporučilo sa vyhľadať právnika alebo mediátora, vyhotoviť znalecký posudok na určenie trhovej ceny a následne riešiť vyplatenie podľa dohody alebo cestou súdu.
Q: Ako prebieha vylúčenie spoludlžníka z úverovej zmluvy?
A: Banka zvyčajne vyžaduje podanie žiadosti a podpisy dotknutých strán; banka posúdi príjmy hlavného žiadateľa a nového ručiteľa a následne rozhodne o súhlase s vylúčením.
Q: Ako sa vypočíta suma na vyplatenie spoluvlastníka?
A: Navrhovaný postup je získať znalecký posudok stanovujúci trhovú hodnotu bytu a dohodnúť vyplatenie polovice tejto hodnoty po odrátaní zostávajúceho dlhu.
Q: Aké sú možné náklady pri súdnom vyporiadaní podielového vlastníctva?
A: V diskusii sa uviedlo, že poplatky pri podielovom vyporiadaní môžu byť až 6 % z hodnoty majetku plus náklady na právnikov (toto bol užívateľský odhad, nie oficiálne pravidlo).
Závery z diskusie
Zhoda
- Vlastníctvo zapísané na Liste vlastníctva sa nezmení pri prepise spoludlžníka; zmenu vlastníckeho práva je potrebné riešiť samostatnou zmluvou a zápisom na kataster.
- Banku zaujíma predovšetkým schopnosť splácať úver, preto bude pri žiadosti o zmenu posudzovať príjmy navrhovaného ručiteľa a hlavného dlžníka.
- Pri spore o byt je odporúčané riešiť situáciu právnou konzultáciou alebo mediáciou a zabezpečiť znalecký posudok.
Sporné názory
- Jedna možnosť: Banky vyžadujú súhlas spoludlžníka pri jeho vylúčení (údaje z diskusie uvádzali VUB a ČSOB).
- Proti tomu iná možnosť: Niektoré banky (diskusný príklad: Slovenská sporiteľňa) údajne umožnili vymeniť spoludlžníka bez priameho súhlasu druhého spoludlžníka; tento bod bol v diskusii spochybňovaný.
Otvorené otázky
- Ktorá konkrétna banková pobočka alebo úverový produkt má aké presné podmienky pre vylúčenie spoludlžníka v praxi?
- Aké budú presné náklady (poplatky, dane, odmeny právnikom) pri súdnom vyporiadaní alebo pri vyplatení spoluvlastníka v konkrétnom prípade?
- Ako bude vypočítaná vyplácacia suma pri krátkom období splácania (napr. 2 roky splácania) v porovnaní s trhovou hodnotou bytu?
Spomenuté značky a firmy
VUB, CSOB, Slovenska sporitelna, kataster
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spoludlžník, vylúčenie spoludlžníka, List vlastníctva (LV), znalecký posudok, kúpno‑predajná zmluva, darovacia zmluva, mediátor, právnik, súd, predaj nehnuteľnosti, vyplatenie spoluvlastníka, podielové vyporiadanie (uvádzané poplatky 6%)
Miesta a osoby
žiadne
@vikiki29 len dva roky máme byt a povedal mi že ma už neľúbi a nechce byť so mnou ten byt sme prerabali a ponakupovali tam nabytok kupovali sme ho keď bol nízky úrok a áno vtedy jeho sestra nepracovala takže mal len mňa sestra robí asi rok tak už ju tam ide dávat ručiť myslím že to mal asi dobre premyslené od zaciatku a férové to voči mne určite nebude tak či tak ale veľa s tým asi nespravím bývať tam s ním určite neplánujem
Bývať nie, ale trvaj na tom, nech ťa vyplatí podľa aktuálnej trhovej ceny. Ak by si ho chcela predať, tuším musíš najskôr svoj podiel ponúknuť jemu (všetko písomne).
Tak ak máš polovicu na liste vlastníctva, tak ťa musí férovo vyplatiť ak tam chce ostať. Zdá sa mi, že u vás bude najlepšie ak sa byt predá, hypo sa tým vyplatí a zvyšok si rozdelíte. Asi najjednoduchšie riešenie. Isto sa ním nedaj zahnať do kúta, potrebuješ začať nový život s dcérou a bez peňazí to nejde. Držím palce
@vikiki29 on ho nechce predávať on ho chce na seba mne sa to tiež nepáči ale nijako mu v Tom nemôžem zjavne zabrániť
Spoluvlastníci ste obaja, ak si ho chce nechať, musí ťa vyplatiť a je jedno, či si na hypotéke ako spoludlžník. Nevieš ho ale prinútiť, aby on tebe predal svoj podiel.
@vikiki29 Nerozumies, ze ta musi z bytu vyplatit z jeho aktualnej ceny? On nevie prinutit teba, aby si mu polovicu vyplatila a ty nevies jeho. Je to o dohode, najlepsie ak vezmes papiere a pojdes za pravnikom. On ti da radu. Ze on prepise hypoteku na seba - neznamena, ze nejakym sposobom ohrozi tvoje vlastnicke pravo. Ferovo sa dohodnite, kto kolko do bytu vlozil, kto platil splatky, kolko ma hodnota toho bytu k dnesnemu dnu. Zvysok si rozdelte na polovicu a nech byt ostane len jednemu - ci uz tebe alebo jemu. Podla dohody a moznosti vyolatit toho druheho a schopnosti prevziat na seba celu hypoteku.
Ak platite len 2 roky, tak vela ste nesplatili. Vyplati Ta z polovice splatenej casti uveru a mal by Ti dat este vklad, co si vlozila mimo uver, teda Tvoje financie, co si priniesla a nainvestovala. Dajto radsej na starost pravnikovi.
@martinbud no dobre ale ako inak sa to vyrieši potom keď zas nechce predávať byť potom sa z toho nijako nevymotame
@mk1111111111 s tym vyplatenim polovice uveru pozor,nie je to celkom pravda,lebo znacilo by to,ze ona potom byvala zadarmo. Teda,ak si ona uver platila - svoju polovicu a on svoju,tak velmi nie je dovod na vyplatenie splatok. Ide o “prebyvany” uver,uver do jej “podielu”,z ktoreho ju vyplati. Pri BSM sa to riesi,lebo peniaze su spolocne. Tu by sa to riesilo,ak by preukazala,ze cely uver platila iba ona…je to vsak aj na dokazoch a rozhodnuti sudu
Ako dlho už platíte hypo? Koľko máte splatené? Predpokladám, že byt ma v súčastnosti vyššiu hodnotu ako keď ste ho kupovali, preto sa priateľ zrazu rozhodol, že ho chce. Dieťa je spoločné? Je dobre, že máte všetko 50:50, dúfam, že sa férovo dohodnete. Isto by som sa poradila s právnikom, poradí aj vypracuje kúpnu zmluvu.