Možnosti hypotéky na prenájom a druhú nehnuteľnosť
Ahojte. Vedel by poradir neikto skúsenejší?
S priateľom chceme na hypotéku kúpiť byt a ten dať do prenájmu. Prenájom by splácal hypo a ešte by z neho zostalo. Následne za nejaky čas chceme kúpiť druhý byt/dom kde by sme bývali. Dala by nám banka aj druhu hypotéku?
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú žiadosť o hypotéku podľa preukázateľného stabilného príjmu a výdavkov, pričom príjem z prenájmu banky bežne akceptujú len čiastočne a mnohé banky započítavajú maximálne 50 % priznaného nájomného a vyžadujú zmluvu o prenájme a daňové priznanie.
- Získať viac hypoték je možné, ak žiadateľ má dostatočný preukázateľný príjem a vlastné prostriedky; diskusia uvádza, že banky pri súčasných podmienkach často požadujú vlastné zdroje 20–30 % (predtým boli bežné aj nižšie vstupy).
- Pri súčasných úrokových sadzbách a cenách nehnuteľností prenájom často nestačí na pokrytie splátky; príklad z diskusie: byt v hodnote 200 000 € prenajímaný za 700 € mal pri úroku 3,98 % a 30 rokoch výpočtovú splátku 760 €.
Najčastejšie otázky
Q: Akceptuje banka príjem z prenájmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Väčšina bánk akceptuje len časť priznaného príjmu z prenájmu, bežne do 50 %, a vyžaduje riadnu zmluvu o prenájme a daňové priznanie; v diskusii bola tiež zmienka, že UniCredit údajne akceptuje nájom ako 100 % príjem (môže ísť o výnimku alebo špecifickú podmienku).
Q: Dajú mi banky druhú hypotéku, ak už mám hypotéku na byt do prenájmu?
A: Banka zohľadní existujúcu splátku prvej hypotéky pri hodnotení vašej schopnosti splácať, a druhú hypotéku vám schváli len ak celkový preukázateľný príjem a ukazovatele zadlženosti splnia podmienky banky.
Q: Koľko vlastných prostriedkov budem potrebovať na kúpu investičného bytu?
A: Diskusia uvádza, že banky dnes často požadujú 20–30 % vlastných zdrojov pri kúpe nehnuteľnosti, pričom v minulosti sa riešilo aj s 10 %.
Q: Ako dokladovať príjem z prenájmu, aby ho banka započítala?
A: Pre banku je potrebné mať oficiálne zdokumentovaný príjem: riadnu zmluvu o prenájme a priznané príjmy v daňovom priznaní; niektoré príspevky uvádzali, že banky po niekoľkých mesiacoch oficiálneho prenajímania začnú príjem započítavať.
Q: Aké riziká treba zohľadniť pri kúpe bytu na prenájom financovanom hypotékou?
A: Hlavné riziká sú výpadok nájomníkov (prázdne mesiace), neplatiči, neočakávané opravy a rastúce úroky, ktoré môžu spôsobiť, že budete doplácať z vlastných prostriedkov.
Q: Dá sa poistiť hypotéka alebo prenájom proti rizikám?
A: Áno; v diskusii sa spomínali pripoistenie úveru (poistenie úmrtia/úveru), poistenie nehnuteľnosti a poistenie prenájmu proti neplatičom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky posudzujú žiadosti podľa preukázateľného príjmu a výdavkov a väčšina bánk akceptuje príjem z prenájmu len čiastočne (často do 50 %) pri predložení zmluvy a daňového priznania.
- Je možné mať viac hypoték, ak žiadateľ preukáže dostatočný príjem a má vlastné prostriedky; potrebné je počítať s nutnosťou krytia prípadných výpadkov nájmu.
Sporné názory
- Možnosť plného započítania príjmu z prenájmu: niektoré príspevky tvrdia, že banka (UniCredit) akceptuje nájom ako 100 % príjem, zatiaľ čo väčšina účastníkov uvádza bežné započítanie iba do 50 %.
- Realizovateľnosť stratégie „kúpiť a prenajímať“ pri nízkych príjmoch: niektoré prípady ukazujú, že ľudia so stredným platom dokázali nakopnúť portfólio bytov, zatiaľ čo iné príspevky tvrdia, že táto stratégia je dnes dostupná prevažne pre ľudí s vysokým príjmom alebo veľkými počiatočnými vkladmi.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky a za akých presných podmienok dnes akceptujú 100 % priznaný príjem z prenájmu?
- Aké sú aktuálne presné požiadavky vlastných zdrojov (10 %, 20 % alebo 30 %) pre investičné hypotéky v jednotlivých slovenských bankách?
- Ako dlhodobo ovplyvnia rastúce úrokové sadzby ekonomiku nájomného a schopnosť prenájmu pokrývať splátky hypotekárnych úverov?
Spomenuté značky a firmy
Prima banka, UniCredit, nehnuteľnosti.sk
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, príjem z prenájmu ako hodnotiteľný príjem, zmluva o prenájme, daňové priznanie, pripoistenie úveru, poistenie nehnuteľnosti, poistenie prenájmu, fix 1% na 10 rokov, úrok 3,98%
Miesta a osoby
Bratislava, Nové Mesto, NZ, Kružliak, Dubec
@suzitok príjem by bol ten istý ako na prvú, len by sa proste ta prvá hypotéka platila z prenájmu
To by chcel každý. Takýmto spôsobom by ste si mohli kúpiť aj tretí, aj štvrtý, či piaty byt a onedlho ašpirovať na milionárov. 😉
Však napíšte bližšie informácie. To sa nedá z prsta vycucať, či vám banka dá aj ďalšiu hypotéku. Koľko máte spoločný príjem? Vek? Deti? Cena prvého bytu, cena druhého bytu? Dlhy máte? Vlastné prostriedky? Atď....
Banku nezaujíma, že prvá hypotéka sa bude platiť z nájmu. Banke musíte dokladovať, že máte zamestnanie, t.j. stály príjem a koľko zarábate. A aké máte výdavky. Na základe toho vám schváli/ neschváli hypotéku jednu, druhú, tretiu.
My takto fungujeme už s niekoľkými bytmi. Funguje to za určitých podmienok. Výška splátok musí byť max.vo výške nájmu (samozrejme bez poplatkov a energií). Čiže budete potrebovať časť vlastných financií na obstaranie nehnutelnosti. Hypotéku Vám dajú podľa výšky príjmu. Založíš vždy novú nehnutelnosť. Držím palce. A nezabudni, že pri výpadku prijimu z nájmu platíš okrem hypotéky aj pravidelné náklady na byty.
Máloktorá banka akceptuje príjem z prenájmu ako príjem. (Mne daavno Prima banka akceptovala,ale to už nemusí platiť)
Takže ak budete mať jednu hypo a príjmy stále rovnake šanca že vám dajú ďalšiu hypo je malá. Jedine že by ste mali nadštandardné platy.
@martinka13 nie je to také jednoduché, ako si autorka predstavuje. Príjem z prenájmu jej nestačí na to, aby si mohli zobrať ďalší byt na hypotéku, potrebujú vlastné prostriedky a nemalé. Aký vysoký musíte mať príjem, aby ste zvládali platiť niekoľko bytov ak vypadne niekoľko prenájmov? To si môžu dovoliť len tí bohatší.
No neverim. V akom meste kupujete byt a kolko viete zarobit na prenajme, ze vam to pokryje celu splatku hypoteky?
Vsetko zalezi od vasich prijmov. Ak uzna banka aj prijem z prenajmu, tak max 50%. Banka nebude kalkulovat, ze najomca vam plati prvu hypo. Takze, bytov a hypotek mozete mat aj 10, ak na to mate prijmy.
Banka akceptuje cast prijmov z prenajmu, vacsina do vysky 50% ale musi to byt priznany prijem, cize aj na to treba mysliet, ze musite mat riadnu zmluvu o prenajme, ....takze hypoteticky mozne to je ale nefunguje to asi tak jednoducho ako si to predstavujete a musite mat aj iny prijem postacujuci na schvalenie dalsej hypoteky
Áno správne premýšľate 🙂 druhu hypo vam dajú, ak budete mat dostatočný príjem (aj príjem z prenájmu sa ráta) + rátajte časť vlastných prostriedkov na ďalšiu hypo
Teoreticky ano islo by to. Ak mate plat spolu dajme tomu 5000€. Prenajom bude dajme tomu 1500€. Splatka hypo napr 2000€. Ano ostava vam tam priestor. Ale ak mate predstavu ze prenajom bude napr 800€, hypo 700€ a by ste to akoze brali 1:1 a plat by sa bral ze ste vlastne na 0 tak nie. Presne ako vam pisali to by kazdy mohol mat 3-4-5 bytov.😂
@sweet20 Ano ked som volakedy pred 10 rokmi kupil byt za cca 100 000€. Aktualna hodnota 250 000 a mam fix 1% na 10 rokov a cena podnajmu je aktualne 800€ tak ano mam to tak. Ale pri aktualnych cenach bytov ak beriem ze potrebujem 100% hypo ziaden zisk uz netvorim( nemyslim zhodnotenie bytu) musim este doplacat k hypo + ak tomu priratam zariadenie toho bytu. Ale pri spravnom plane a dlhodobej vizii verim ze by ste mohli mat za par rokov 2-3-4-5 bytov. Len ktomu potrebujete ma oficilne vysoky prijem
@sweet20 Dnes je to nerealne pri cca 4% uroku a cene bytu beriem BA novostavbu 200 000. Ked som to zacal robit pred 20 rokmi bolo to super. Teraz by som uz do toho nesiel v ziadnom pripade. Pokial vam prenajom negeneruje mesacne zisk ( ktory viem pouzit na preklenovanie obdobia bez obsadenia bytu, vymena spotrebicov a ine veci) Teraz mi to uz nedava ekonomicky zmysel.
@lilope nevravím, že je to jednoduché. Je to však možné. Všetko závisí samozrejme aj od vlastných zdrojov.
@martinka13 áno, všetko je možné. Tu v tomto prípade si však myslím, že nie je možné vziať hypotéku na dva byty, nie to ešte na vyšší počet bytov.
U nás /NZ/ sa to už tiež neoplatí...3izbové byty komplet nájom+energie 500-550€ (klasické paneláky s prerobenými bytmi), apartmanové byty a mezonety v novostavbách sú cca 800-950€
Pri byte bez hypo ostane navyše cca 200€ (obsadenosť 3izbového bytu 4 člennou rodinou)... ak je na ňom hypo ešte treba zväčša doplácať z vlastného.. nie je to žiadne terno s vidinou zárobku....ešte pred pár rokmi to bolo inak..
@lilope ako píšem vyssie, pokiaľ je to správne nastavené, tak je to možné. Samozrejme za správnych podmienok (cena bytu vs. výška nájomného v danej lokalite). V BA to aktuálne nevychádza. Inde áno .... A čím skôr s tým začnú, tým lepšie. Vravím z vlastnej dlhoročnej skúsenosti
Prenajom by splacal hypo a este aj zostalo ?
Rozmyslam ze preco by si teda ludia v prvom rade byty prenajimali
@romino lebo nedostanú od banky hypo na byt. Robia na čierno, majú exekúcie atď atď
@misanthropicdann nejde o to, ja ani nepíšem, že nie je možné to tak urobiť. Ja píšem, že si to predstavuje ľahko a potom by to mohol robiť ozaj každý. Ale robí to tak len pár ľudí, horní s vysokými príjmami alebo s obrovskými vstupmi na začiatok, pretože inak sa to robiť nedá. Bežní ľudia na to proste nemajú dostatok financií.
Ahoj, dajú vám aj štyri hypotéky, ale musíte mať postačujúci príjem.