Cena nehnuteľností

Stručné zhrnutie

• Hlavné tlaky na rast cien nehnuteľností sú vysoký dopyt pri nízkej ponuke, rast cien stavebných materiálov a rast ceny práce, čo zvyšuje ceny novostavieb aj rekonštrukcií.
• Výrazný pokles cien by podľa diskusie nastal len pri veľkej finančnej kríze vedúcej k neplateným hypotékam a predajom bánk (príklad: 2008 v USA) alebo pri vážnom geopolitickom otrasení.
• NBS vyhlásila, že trh je v bubline, a rast úrokových sadzieb znižuje dostupnosť hypoték; alternatívy sú presun k prenájmu, predaj existujúcej nehnuteľnosti na akontáciu alebo štátne zásahy ako výstavba nájomných bytov či zmena dane z nehnuteľností.

Q: Prečo ceny nehnuteľností dlhodobo rastú?
A: Dopyt prevyšuje ponuku a zvyšujú sa náklady na výstavbu a rekonštrukciu; v diskusii bola uvedená konkrétna ilustrácia: 2-izb. panelový byt 56 m² v Košiciach z 76 000 € (koniec 2016) na 176 000 € v súčasnosti.

Q: Kedy a za akých podmienok môžu ceny nehnuteľností klesnúť?
A: Podľa diskusie môžu ceny výrazne klesnúť pri obrovskej finančnej kríze vedúcej k hromadným nedoplatkom hypoték a predajom bánk (príklad: 2008 v USA); ako ďalšia možnosť bol spomenutý vážny vojenský konflikt alebo geopolitická kríza.

Q: Ako zvýšenie úrokových sadzieb ovplyvní dostupnosť hypoték a dopyt?
A: NBS zvyšuje sadzby, čo znižuje dostupnosť hypoték; v diskusii boli uvedené historické a hypotetické čísla: niektorí spomínali 7,5 % ako príklad minulých úrokov, iní diskutovali o scénaroch pri 5 % alebo 10–12 %.

Q: Ako realitné kancelárie a provízie ovplyvňujú ceny?
A: V diskusii boli konkrétne prípady, kde realitka zvýšila cenu z 223 000 € na 235 000 € a kde makléri požadovali províziu (príklad provízie ~8 000 €), a tiež prípad s 12 záujemcami a rýchlym zložením zálohy.

Q: Ako si záujemcovia obstarávajú 20 % akontáciu na kúpu bytu?
A: Reálne spôsoby v diskusii: predať existujúcu nehnuteľnosť a použiť zostatok, využiť úspory uložené v nehnuteľnostiach na prenájom, alebo doplniť financovanie spotrebnými úvermi popri hypotekárnom úvere.

Q: Existuje cyklus realitných kríz a kedy očakávať ďalšiu?
A: Podľa jednej zmienky v diskusii ekonomickí analytici sledujú realitnú krízu každých 15–17 rokov; posledná veľká kríza bola 2008–2009, takže v diskusii sa spomínal možný príchod krízy v najbližších 2–5 rokoch.

Závery z diskusie

Zhoda

• V blízkej budúcnosti ceny nehnuteľností pravdepodobne neklesnú, pretože dopyt výrazne prevyšuje ponuku.
• Rast cien stavebných materiálov a práce priamo zvyšuje predajnú cenu nehnuteľností.
• Realitné kancelárie a provízie prispievajú k navýšeniu cien na trhu.

Sporné názory

• Vyššie úrokové sadzby (spomínané úrovne 5–12 %) podľa niektorých znížia dopyt a spustia pokles cien; iní tvrdia, že investori prenesú náklady do nájmov a dopyt zostane, preto ceny neklesnú.
• Prítomnosť utečencov z Ukrajiny: niektorí vidia trvalé zvýšenie dopytu po nájmoch, iní očakávajú, že časť utečencov odíde ďalej a dopyt sa časom zmierni.

Otvorené otázky

• Do akej výšky a v akom časovom horizonte musia stúpnuť úrokové sadzby, aby spôsobili zníženie cien nehnuteľností?
• Koľko nových nájomných bytov by sa muselo postaviť, aby výrazne znížili tlak na ceny nájmov a predaja?
• Aký dlhodobý vplyv bude mať migrácia z Ukrajiny na dopyt po bývaní na slovenských trhoch?

Spomenuté značky a firmy

NBS, NARKS (narks.sk), Jumbo, EÚ

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, úroková sadzba, fixácia úroku, spotrebný úver, predaj existujúcej nehnuteľnosti na financovanie akontácie, licitácia (dražba ponúk), zvýšenie dane z nehnuteľností, výstavba nájomných bytov, vrátenie nehnuteľnosti banke (repossession)

Miesta a osoby

Košice, Liptov, Ivan Mikloš, Ukrajina, USA