Čo spôsobuje vysoké sumy za prenájom?
Milé dámy, chcem sa opýtať tých, čo prenajímajú byty. Aby nedošlo k nedorozumeniu. ja bývam vo svojom už tridsať rokov a nehodlám to meniť, ale kolegyňa ma požiadala, či nepoznám niekoho, kto prenajíma. Reku nepoznám, ale šla som omrknúť kadejaké realitky a odpálilo ma.👎
Stručné zhrnutie
- Ceny prenájmov v diskusii sú opakovane vysvetľované princípom dopyt = ponuka; ako konkrétny príklad sa uvádza dvojizbový byt za 850 € mesačne.
- Do ceny nájmu sa premietajú hypotekárne splátky a rastúce prevádzkové náklady, konkrétne energie, plyn, voda, fond opráv a dane; v diskusii je uvedený model: splátka úveru 400 € + inkaso 250 € → nájom cca 650 €.
- Navrhované riešenia zahŕňajú výstavbu viac nájomných/socialných bytov (spomínaná referencia na model „po vzore Viedne“), podporu zdieľaného bývania/garzónok a technické riešenia typu modulárne domy alebo 3D tlač, ako aj legislatívne návrhy (napr. návrh 3 % ročnej dane pre vlastníkov bez trvalého pobytu).
Najčastejšie otázky
Q: Prečo sú nájmy také vysoké?
A: Diskusia uvádza, že ceny určujú trhové sily („dopyt = ponuka“) a že nájmy rastú kvôli hypotekárnym splátkam, rastu cien energií a inflácii; ako konkrétne príklady sa spomínajú inzeráty typu 2‑izb. za 850 € a zvyšovanie cien bytov (napr. príklad domu z 160 000 → 320 000 €).
Q: Ako hypotéka ovplyvňuje výšku nájmu?
A: Mnohí prenajímatelia nastavujú nájom tak, aby pokryl splátku hypotéky a réžiu; v diskusii sa uvádza príklad: úver 400 € + inkaso 250 € → požadovaný nájom ~650 €, a iný príklad mesačnej splátky 789 € + režijné náklady ≈ 1 200 €.
Q: Kde hľadať lacnejšie bývanie alebo ako znížiť náklady?
A: V diskusii sú odporúčané možnosti: garzónky alebo menšie byty, spolubývanie, internát pre študentov, presun mimo centra s dochádzaním, alebo kúpa vlastného bytu s nižším úverom; portály na hľadanie ponúk spomínané v diskusii zahŕňajú Bazoš a „marketplace“.
Q: Sú investičné byty stále výhodné?
A: Diskusia uvádza, že pre niektorých vlastníkov sú investičné byty ziskové a generujú pasívny príjem (uvádza sa model 3–5 nehnuteľností), ale tiež príklady, kde po odpočítaní záloh, opráv a daní zostáva prenajímateľovi len nízky zisk alebo dokonca len pokrytie splátok.
Q: Aké systémové riešenia sa navrhujú na zlepšenie dostupnosti bývania?
A: V diskusii sa navrhuje viac nájomných/socialných bytov „po vzore Viedne“, zásahy zamestnávateľov/obcí s bývaním, daňové nástroje (konkrétne návrh 3 % ročnej dane pre vlastníkov bez trvalého pobytu) a levné stavebné technológie (modulárne domy, 3D tlač).
Q: Ovplyvnili prílev utečencov alebo zahraniční nájomníci ceny nájmov?
A: Viaceré príspevky tvrdia, že zvýšený dopyt počas posledných rokov vrátane prisunu ľudí z Ukrajiny zvýšil tlak na počet nájmov a prispel k rastu cien; protiargument v diskusii poukazuje, že hlavný faktor je trh ako taký.
Závery z diskusie
Zhoda
- Cenu nájmu určuje trh (dopyt = ponuka) a do nájmu sa premietajú hypotekárne splátky, energie, fond opráv a dane.
- Prenajímatelia nesú riziká a náklady (opravy, vymena spotrebičov, daňové povinnosti), čo zvyšuje tlak na nastavenie vyššieho nájmu.
Sporné názory
- Možnosť A: Prenajímatelia majú právo nastavovať nájom podľa trhových podmienok a kryť hypotekárne splátky a riziká.
- Možnosť B: Prenajímatelia, ktorí do nájmu zahrnú vysoké splátky hypoték namiesto reálnej réžie, „zarábajú na núdzi“ nájomcov a sú týmto spôsobom morálne spochybňovaní (termín „úžera“ použitý v diskusii).
Otvorené otázky
- Aké regulačné opatrenia by účinne zlepšili dostupnosť dlhodobých nájomných bytov bez neželaných vedľajších efektov?
- Aký dopad by mala daňová úprava (napr. navrhovaná 3 % ročne pre vlastníkov bez trvalého pobytu) na dostupnosť a ponuku nájmov?
Spomenuté značky a firmy
Bazoš, Biedronka
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, úver, inkaso, zálohové platby, depozit, fond opráv, daň z prenájmu, 3 % ročná daň (návrh), modulárne domy, 3D tlač, garzónka, spolubývanie, internát, podnájom
Miesta a osoby
Bratislava (BA), Košice (KE), Ružinov, Furča, Juh (Košice Juh), Amsterdam, Salzburg, Zell am Moos, Ontario, Maroš Molnár, Heribanovci
@simca06022011 trhovy mechanizmus, ak by bola cena prestrelena, nikto to nekupi, investori velmmi dokladne kalkuluju, co a preco kupia, a ver, ze nekupia vsetko
@simca06022011 mimochodom, vies odnadnut, ako vplyva inflacia na cenu bytov? vies odpoved preco? vies, akym percentom zvysila inflacia cenu bytov za poslednych 10 rokov?
@darmasiswa prosim ta, mna naozaj o trhu nemusis poucovat :DDD manipulacia s cenami je bezna vec tam a hlavne v takej NUTNEJ veci ako je byvanie. Lebo proste ludia byvat musia. A nehovorim, ze kupia vsetko = pisem o tom, ako vplyvaju na tvorbu cien a preco bezny clovek by "nemal" kde byvat, keby s tym najmom nesuhlasil. A este sa ma tvarit blahosklonne, ze aky dobrak to je, ze mi dava byt do prenajmu.
A k druhej otazocke.. no mozes to hodit aj na inflaciu :DDD najma to, ze napr. moj byt stal 30t eur v 2007 a teraz stoji +-140t :DD To bude tym.
@zltalienka to nie je uplne tak, iba ciastocne mas pravdu, lebo velka cast jedinacikov je aj z oblasti, kde nie je praca a pôjdu do oblasti Svk, kde je lepsie. Cize ich domy/byty nebude nik chciet( tazko ich predaju) a v oblastiach ako napr. Bratislava, Trnava, Zilina- ci ich okoli budu doplnat obyvatelstvo a zakkadat tam rodiny, cize budu potrebovat byty.. Cize zarobia ti jedinacikovia, co su z tychto lepsich lokalit a budu mat zdedene.
Moje vnucata - ak syn bude mat deti- uz iste zaziju tvrdsi dopad ubytku obyvatelstva, ale nas 40- tnikov, co sme kupili pred xy rokmi to uz velmi nezasiahne. Nam sa to este oplatilo ( myslim byt na prenajom) A zvysena migracia Ukrajincov kvôli vojne to trosku oddialila. Cast ich tu uz ostane natrvalo, bude mať deti. Len v Bratislavskom kraji ich mali v marci 2024 okolo 43 tisic.
@simca06022011 este dodam, ze ked pred 10r to bolo 55t.. takze ten skok z 55 na 140 je za 10r (a to ani nemam realnu hodnotu, iba okolo rozloha/izby v meste pisem cenu = inak aj viac to bude, nakolko je zrekonstruovane vsetko na nom, aj na celom bytovom dome)
@simca06022011 kto sa tvari blahosklonne, ze prenajimatel prenajmom pomaha najomcom? zdoraznujem, ze je to trdy biznis, tak ako kazdy iny, a uplne v kazdom sektore, cielom podnikania je zisk. Kazdy znasa svoju mieru rizika, vyssiu, nizsiu. Niekto sa boji vyssieho rizika, preto hypo nevezme, iny to riskne a podnika s tym, co je na tom zle? zdravotnictvo je velky biznis,, tak preco ho podporujeme? lebo potrebujeme? presne tak isto ako byvat? Takze zopakujem, kazdy sa ma zodpovedne starat sam o seba, a neriesit, ci v konecnej cene si prenajimatel splaca aj hypo, ale riesit, ci som ochotny taku cenu zaplatit, alebo nie a hlaat ine riesenia
@darmasiswa ale ved v poriadku, ja pisem o jednej veci ty o inej.. mne je to jedno co ty riesis. Ja mam nazor na ceny svoj. A nezaplatila by som tolko za byvanie tu.
@simca06022011 cenq vsetkeho sa zvysuje vsade po svete. Mas kooooopec projektov ktore su zverejnene pred vystavbou. 2 roky nez sa postavia nejake byty si mozes svoj byt rezervovat za ovela nizsiu sumu. Nizsia suma je aj preto, ze ty investorovi pomahas s vystavbou a pochopitelne ides do vysokeho rizika a ziadnej navratnosti najblizsie obdobie. Zlozis peniaze a nemas ich a ani nebyvas a ani nemas vynos z prenajmu. To moze urobit kazdy. Ale nie kazdy je to riziko ochotny podstupit. Potom pochopitelne, ked uz je byt postaveny, riziko prakticky nulove, tak ma byt uz vyssiu cenu. Stale sa da dobre zohnat. Ale clovek sa tomu musi venovat, ako vsetkemu. Myslim, ze nemas vobec prehlad a vobec tomu nerozumies.
@liv1 ťažko argumentovať s človekom, ktorý je schopný absolútne prekrútiť príspevky tu popísané na “akoze vám nič nezostane, ved vám majiteľom zostane nehnuteľnosť”
@liv1 to je mozno na sk, v zahranici platis developerovi normalnu cenu za novostavbu v dobe uzatvorenia zmluvy. Ziadne, ze lacnejsie a potom drahsie. Momentalne je v nemecku drahsi developer ako ked kupis uz postaveny byt/dom🫣 A ano, developeri stavaju za peniaze klientov. Lenze v zahranici je to s tym rizikom, ze 50% stavebnych firiem skrachuje a potom je problem-mas kredit, ale nemas (inevsticny) byt /dom.
@vevesh podla mnq logicky za 2 roky nemoze cena zostat rovnaka. To mate v DE dost zvlastne. A teda 50% firiem skrachuje? No dakujem pekne, do toho by som pred postavenim urcite nesla 😅
@bonboniera jj zbytocne drat klavesnicu 😊🤷♀️
@marsmykkok absolútny súhlas, este budú nakoniec dobre tie veliké 2-generacne domy ako kedysi. Nuž čo, vrátime sa ku svojim "korenom" 😊
@hellwant áno. Ale vo veľkých mestách bude viac rodín bezdetných (v KE kde zijem je bežný stav, že starí rodičia maju sice 2 deti, ale iba 1 vnúča. A viac ich už nebude. Mnoho ľudí deti nemá.), takže voľné byty budú.
@simca06022011 ako sme byvali pred 30 rokmi? byty neboli nove vobec a stare sa este nedali predavat.
prenajom 3i 4000 korun, rodicak 2000korun, muzov prijem 5000korun- a to len preto ze podnikal , inak by mal 3.400 s 2jazykovymi priplatkami.
vsetky kamosky byvali u rodicov s rodinami.
hypoteka 250.000 korun-urok 2,8% na stavbu domu.
Tak my tiez prenajimame v petrzalke 3izb za 780e. Nebol to nas investicny byt ale ked sme sa stahovali z BA proste sme dostali dalsiu hypo a tak sme si byt ponechali na prenajom. Nas mesacny zisk z bytu je presne 0€ 😂😂. Cize si ten byt zije svojim zivotom ale ked sa nieco pokazi tak to platime my. Menili sme zatial ruru, bateriu vodovodnu. Ale konečne tam mame uz 2 roky normálnych ludi , ktorym sa tam narodil aj potomok dokonca,pretoze sme si za prvy rok zazili kadeco s najomnikmi. Nie je to vzdy len zabava.
@zltalienka A preto hovorím aj ženuške doma, žiadny další inv. byt, 1 näm stačí, dupľom, keď Trump vyhral a za rohom vojna. Nieže by som veril, ze Trump sa úplne na Europu vykašle, ale je nevypočítateľný.
Preto uź len pasivne investovanie...apropo, Trump je na strane korporacii, hned to vidno od rana do teraz + vyše 3700€. I ked jasne, ze sa to skludni po opadnuti nákad na trhoch.
@zooeynka momentalne najlacnejsia garzonka na trhu. Uplne daleko, povodny stav, vynimocna velkost -24 metrov😂 stoji 80000. No nekup to https://www.topreality.sk/rezervovane-garzonka-...
@liv1 asi je tam preklep že "Mesačné náklady na bývanie sú vo výške približne 79 990 €"
" kúria zlatom či čo?😂
@vevesh. Hm......a potom co urobi klient s kreditom?......Nie sú tam developeri nejako chránený proti krachu?
@pieksamaki hmmm, ma sem-tam smolu. Chraneni su, ak poistku maju. Ci ju maju, nezistis🫣preto, ked ides aj na inzerciu, mas milion inzeratov na "planovanu stavbu na kluc" od developerov a vsetky za jednu a tu istu cenu. Takisto urok, pokial nie je hruba stavba, je aj okolo 15-17% a potom padne na 2%.🤫Normalne "kryte" objekty vies kupit aj v portfoliach bank, ale bez financnej vyhody ako na sk (co ja poznam na sk, dali za byt developerovi 58tisic, po dostavbe ma byt hodnotu okolo 170tisic- toto v de nie je...)
@vevesh zaujímavé...som nemala predstavu...každá krajina má svoje špecifiká...iba som čítala..ze v de..musíš vlastniť 10 rokov nehnuteľnosť....aby majiteľ neplatil dan zo zisku....u na SK 5 rokov...a to potom aj do zdravotnej..33%
..ak tam teda není medzitým zmena zase..ďakujem.
@lizatko1009 istoty chybaju aj tym, co riskuju kupu investicneho bytu, preto aj vdaka ich odvahe brat hypo v neistote na investicny byt, je ponuka bytuov na prenajom