Dá sa predať byt s hypotékou?

Stručné zhrnutie

• Predaj bytu pár mesiacov po kúpe je možný; pri predaji banka požaduje vyplatenie zostatku istiny a často aj poplatok za predčasné splatenie podľa zmluvných podmienok.
• Banky obyčajne požadujú úhradu zostávajúcej istiny, nie „celkovej sumy vrátane všetkých budúcich úrokov“, a poplatok za predčasné splatenie sa v diskusii uvádzal často ako percento zo zostatku (SLSP príklad: 1 % = 840 €).
• Predaj nad kúpnu cenu podlieha dani z príjmov zo zisku; v diskusii sa spomínalo číslo 34 % ako príklad, tento konkrétny údaj však v diskusii nebol jednotne potvrdený.

Najčastejšie otázky

Q: Dá sa predávať byt s hypotékou len pár mesiacov po kúpe?
A: Áno, byt sa dá predať aj po niekoľkých mesiacoch; predaj sa rieši vyplatením zostatku hypotéky banke podľa úverovej zmluvy.

Q: Čo presne musím banke zaplatiť pri predčasnom splatení hypotéky?
A: Banke sa platí zostávajúca istina plus poplatok za predčasné splatenie podľa zmluvy; konkrétny príklad z diskusie: SLSP účtovala 1 % z dlžnej sumy (uviedli 840 €).

Q: Musím pri predaji zaplatiť všetky úroky, ktoré by som zaplatil počas celej doby splácania?
A: Niekoľkí diskutujúci potvrdili, že banka požaduje iba zostávajúcu istinu a poplatok, nie všetky budúce vypočítané úroky; takto potvrdili refinancovanie v ČSOB, mBank a Prima banke.

Q: Platí sa daň, ak predám byt drahšie, než som ho kúpil?
A: Áno, z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou sa platí daň z príjmov; v diskusii niekto uviedol 34 % ako príklad, tento údaj nie je v diskusii jednoznačne overený.

Q: Ako fungujú mimoriadne splátky a zmenia sa úroky alebo doba splácania?
A: Mimoriadna splátka znižuje istinu; podľa diskusie sa pri mimoriadnych splátkach bežne znižovala doba splácania alebo suma splátky, závisí od podmienok banky.

Q: Ktoré banky boli v diskusii spomenuté v súvislosti s predčasným splatením alebo refinancovaním?
A: V diskusii sa spomínali SLSP (príklad 1 % poplatku), ČSOB, mBank a Prima banka.

Závery z diskusie

Zhoda

• Predaj bytu s hypotékou je možný; predajca musí vyplatiť zostávajúcu istinu a podľa zmluvy zaplatiť poplatok za predčasné splatenie.

Sporné názory

• Možnosť 1: Niektorí tvrdili, že banky v minulosti pri predčasnom splatení požadovali zaplatenie aj všetkých budúcich úrokov zahrnutých v pôvodnom amortizačnom pláne.
• Možnosť 2: Väčšina diskutujúcich uviedla, že banka vždy požaduje iba zostávajúcu istinu plus zmluvnú pokutu za predčasné splatenie.

Otvorené otázky

• Presná výška a výpočet poplatku za predčasné splatenie závisia od konkrétnej banky a zmluvy a zostali v diskusii nešpecifikované pre konkrétne prípady.
• Presné pravidlá a sadzby dane z príjmov pri predaji bytu so ziskom neboli v diskusii jednotne vysvetlené (spomínané 34 % nie je v diskusii potvrdené).

Spomenuté značky a firmy

SLSP, ČSOB, mBank, Prima banka, SME

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, predčasné splatenie, mimoriadna splátka, refinancovanie, fix (fixácia úrokovej sadzby), hypokalkulačka, daň z príjmov, istina, úroky, pokuta 1%

Miesta a osoby

Bratislava