Hypotéka verzus počkanie na predaj bytu
Objasním vám našu situáciu. Vyše roka bývame v novopostavenom bungalove s manželom a dcérou. Vnútri máme urobené všetko, no nemáme ho ešte zateplený, nemáme schody (chodíme po paletách) a vlastne nemáme dvor, keďže okolie nieje urobené.
Máme hypo, ale vôbec nie vysokú. Ja som za to, aby sme ju navýšili a dokončili na komplet dom. Ja mám vo vlastníctve 2 roky byt, no predať ho ešte nechcem kôli dani. Aby som neplatila štátu 33% musíme čakať ešte 3 roky.
Čo máme robiť? Vziať hypo, alebo čakať za predajom bytu? Splácať by sme to zvládli.... moja predstava je vziať hypo a po 3 rokoch ak by sa predal byt ju splatiť. Manžel o tom nechce ani počuť, chce čakať 3 roky...
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu kratšie než 5 rokov od kúpy podlieha dani z príjmov; v diskusii boli spomenuté konkrétne čísla 33% ako jedno tvrdenie a alternatívne 19% daň + 14% odvody do ZP ako iné uvedenie.
- Možnosti financovania dokončenia domu sú navýšenie existujúcej hypotéky, vzatie novej hypotéky alebo refinancovanie; predčasné splatenie úveru a podmienky počas fixácie sú v diskusii uvádzané rôzne a môžu zahŕňať obmedzenia alebo poplatky.
- Hlavné rozhodovacie faktory sú očakávaný vývoj úrokových sadzieb, rast cien materiálu a práce pri oneskorení (diskutované ako významné), riziko vlhnutia/plesní pri nedokončenom dome a investičná hodnota bytu ako rezervy.
Najčastejšie otázky
Q: Akú daň zaplatím pri predaji bytu, ak ho predám do 5 rokov od kúpy?
A: Predaj bytu do 5 rokov podlieha dani z príjmov z rozdielu medzi kúpou a predajom; v diskusii bolo uvedené 33% ako jedno konkrétne tvrdenie a iné tvrdenie spomínalo 19% daň + 14% odvody do zdravotnej poisťovne.
Q: Počítajú sa pri dedenom byte roky vlastníctva rodičov do lehoty pre oslobodenie od dane?
A: Áno; v diskusii bolo uvedené, že pri priamom dedičovi sa do lehoty vlastníctva započítava aj obdobie, kedy bol byt vo vlastníctve rodičov.
Q: Je možné navýšiť existujúcu hypotéku alebo vziať novú hypotéku na dokončenie domu?
A: Áno; diskusia uvádzala možnosti navýšenia hypotéky, vzatia novej hypotéky alebo refinancovania a zároveň spomenula, že schválenie závisí od príjmov žiadateľa.
Q: Aké sú pravidlá a poplatky za predčasné splatenie hypotekárneho úveru?
A: V diskusii boli protichodné informácie: niektorí uviedli, že mimoriadna splátka je limitovaná (napr. 20% raz ročne), iní spomenuli zákonnú maximálnu sankciu 1% pri splatení počas fixácie, a niektorí uviedli chybné hodnoty (10%); presné podmienky závisia od zmluvy s bankou.
Q: Má zmysel čakať tri roky s predajom bytu kvôli daňovej lehote?
A: Výhody: v diskusii bolo tvrdené, že byt sa môže zhodnotiť (jedna zmienka: +20 000 € za 3 roky); nevýhody: rast cien materiálov a práce môže zvýšiť náklady na dokončenie domu, a riskuje sa zhoršenie stavu neodizolovaných častí domu (vlhnutie, pleseň).
Q: Dá sa byt dať do prenájmu namiesto predaja?
A: Áno; niekoľko príspevkov navrhovalo riešenie nechať byt ako investíciu a dať ho do prenájmu alebo použiť druhú hypotéku viazanú na byt.
Q: Ktoré práce pri dokončení domu boli v diskusii označené za nákladné alebo rizikové?
A: V diskusii sa opakovane spomínalo zateplenie domu, dokončenie terénu/dvora a schodov, a náklady na odstránenie plesní vrátane nových podláh a omietok.
Závery z diskusie
Zhoda
- Mnoho diskutujúcich odporúčalo navýšiť hypotéku alebo refinancovať, ak to príjmy umožnia, aby sa dom mohol rýchlejšie dokončiť a využívať.
Sporné názory
- Možnosť A: Čakať 3 roky s predajom bytu, aby sa predišlo dani a prípadne dosiahol ďalší nárast ceny bytu.
Možnosť B: Navýšiť alebo vziať novú hypotéku teraz a dokončiť dom, aby sa predišlo riziku vlhnutia, plesní a nepríjemnému bývaniu počas niekoľkých rokov.
- Možnosť A: Predčasné splatenie celého úveru je možné kedykoľvek bez väčších obmedzení.
Možnosť B: Predčasné splatenie počas fixácie je spoplatnené a môže byť limitované (v diskusii boli rôzne čísla: 1%, 10%, 20%).
Otvorené otázky
- Aké presné podmienky (sadzby a poplatky) za predčasné splatenie a mimoriadne splátky sú v konkrétnej hypotekárnej zmluve danej banky?
- Ako sa reálne vyvinú úrokové sadzby a ceny materiálov/práce v horizonte 3 rokov?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, navýšenie hypotéky, nová hypotéka, refinancovanie, predčasné splatenie úveru, mimoriadna splátka, fixácia úroku, zateplenie domu, dokončenie terénu/dvoru, prenájom/podnájom, predaj bytu, dedičstvo/darovanie, daň z príjmov, odvody do zdravotnej poisťovne
Miesta a osoby
žiadne
Na taketo banality sa neupriamuj. Bud vdacna za to,co mate. Vsetko sa postupne dorobi. Aj u nas maju ludia haciendu a je mi to jedno. My si postupne vytvarame domov. Bavi ma skraslovat,nevadi mi,ze postupne robime. Vzdy mam radost,ked sa nam nieco podari a z roka na rok mame krajsie okolie domu.
Na dokoncenie domu by som jednoznacne zobrala hypoteku, zafixovala na obdobie do predaja bytu. Za to obdobie 3 rokov na urokoch nepreplatite vela. Uroky isli hore a pojdu este vyssie, cize treba cim skor. Budete mat vsetko dokoncene. Muz tu naliehavost mozno nepocituje tak ako ty, lebo je v zahranici. Ty si na mieste a vidis to. No a este mi neda nespomenut, ja by som byt nepredavala, pokial naozaj nemusim 😉
Ako sa využíva ten byt teraz? Ja by som ho nepredávala ani o tie 3 roky. Dať do prenájmu, prípadne zobrať druhú hypo na ten byt. Ja neviem, podľa mňa zateplenie + vybetónovať a obložiť pár schodov do domu nie je taká strašná položka. Dvor by som riešila svojpomocne postupne.
Ja Ti iné poviem... Píšeš, že Ty máš vo vlastníctve byt... Je len Tvoj? Ak áno, nepredávaj ho, raz môžeš byť veľmi vďačná, že ho máš 😉 Viem, že momentálne na to nemyslíš, ale v živote prídu kadejaké situácie a zvraty...
@h2 v byte mam podnajomnikov.
@diamand2326 ano, aj na to som myslela. Tri roky ho urcite predavat nebudem. Cas ukaze co a ako ďalej.
@marca12 ale ano, som vdacna a vazim si to, len hovorim, mrzi ma, ze sa mi dieta nemá ani kde hrat.
@mamula20 ved práve, ze este budeme musieť nakoniec kopec penazi investovat do auta koli tomu, ze stoji.
Môžem sa spýtať na tých 33%? To keď predá niekto byt musí platiť štátu 33%?
@simonkolucinka Platis dan z prijmu (rozdiel medzi cenou za ktoru si ho kupila a za kolko si predala - cize cisty zisk) a odvody do ZP. Ak predavas do 5 rokov od kupy.
@nafka0483
A keď idem predať byt po rodičoch ktorý som zdedila? Tiež musím niečo platiť?
@simonkolucinka nie, ja som ho dostala darom. Musim ho mat 5r. vo vlastníctve. Ak by som ho predala skor platim statu 19% a zdravotnej poisťovni 14%
Ja osobne by som pomaličky svojpomocne pokračovala a riesila až za 3 roky, nehnuteľnosti idú hore. A mimochodom, nevieš co pride a byt možno ešte využiješ.
Otázne je aj to, aká bude cena materiálu a práce za tie tri roky, čo chce manžel čakať. My sme kúpili starý dom pred tromi rokmi a komplet sme ho prerobili. Dnes by nás všetko vyšlo dvakrát toľko 😵. Byt určite nepredávaj. Radšej by som sa uskromnila a robila postupne ako predať byt. My sme tiež tak robili dvor 🤷, postupne vždy po kúskoch. Len teraz sa také nenosí, že niečo budovať x rokov. Radšej zobrať nekonečnú hypo a byť jej otrokom.
@simonkolucinka Zalezi, ako dlho ten byt vlastnili rodicia a kolko si ty vlastnikom. Kedze si priamy dedic, tak sa ti rata aj obdobie, ked ho vlastnili rodicia.
@zuzanaete rodicia ho vlastnili cca 38r okov. Ja ho vlastním cca 1 mesiac
Byt by som určite nepredávala, nechala by som si ho ako investíciu a navýšila by som si hypotéku o tú sumu, ktorú potrebujete na dokončenie. Vy ste v skvelej situácii, akurát manžel očividne nie je veľmi finančne gramotný (to nemyslím v zlom). Ja by som sa na tvojom mieste toho chopila a prevzala iniciatívu. A vysvetľovala do nemoty.
Podľa mňa nie je v dnešnej dobe problém to, že ľudia chcú hneď všetko a zadlžujú sa. Problém je v tom, že majú nereálne požiadavky - žena bez príjmu na materskej, chlap zarobí ledva 1500€ v hrubom aj s nadčasmi (a to keď má tých 1500€ tak je to vlastne dobre), ale chcú mať dom, lebo aj Marienka od susedov má. Tak si kúpia s prepáčením staré chajdy za pár šupiek a potom tam otročia x-rokov, lebo však spravím si sám a ušetrím. To, že roky žijú na stavenisku, pozemok je rozbombardovaný, nedá sa využiť a nikam nechodia je len bonus. Však ale mám dom, to je podstatné. 😀 Mnohí si neuvedomujú, že na dom treba peniaze (veľa peňazí) a každý by si mal zvážiť svoje možnosti. Toto tu neskutočne zlyháva - chcem aj keď na to reálne nemám.
@lalala94
Ja netvrdím, ze sme v zlej situácii, my ani nemame tak vysoku hypotéku, ako ludia v našom okolí.
My sme v podstate ani inu moznost nemali, pozemok mal manzel svoj od rodicov napriklad. My sme dom postavili za tolko, co u nas v meste v tom case isli dvojizbaky. Navyse ja mam pracu tu priamo v dedine, tak sa predsa nebudem hnat 30km do mesta, aby som kúpila dvojizbak v meste. Plany boli iné, no len sa aj casom okolnosti zmenili, ja si myslim, ze sme urobili najlepsie ako sa dalo v ramci našich možností. Byvali sme aj u svokrovcov, kym sa stavalo, tam by sme prerobili a ani hypo by sme žiadnu brat nemuseli, ale ja som nesuhlasila, nebol by pokoj v rodine a najskor by som sa asi psychicky zrutila pri svokre.....
@autorka tebe patril ten prvý odsek - ja som aj napísala, že podľa mňa ste v skvelej situácii, a to som nemyslela ironicky. Máte nový dom, nízku hypotéku, investičný byt - toto je pre mňa ideálna situácia. 🙂 Preto by som sa nebála navýšiť tú hypotéku o sumu, ktorú potrebujete na dokončenie a nemusíte teraz roky chodiť po paletách a dívať sa na nevyužitý pozemok.
Tá druhá časť bola písaná vo všeobecnosti, lebo je kopa takých párov, ktoré jednoducho na to nemajú, ale silou-mocou chcú ísť do domu. Každý týždeň tu pribudne taká téma.
@lalala94 ja som to pochopila, ale potrebovala som sa k tomu vyjadrit zo svojej strany 😀. Hovorim, ja by som usla do banky aj teraz. Ale moja polovička o tom nechce ani pocut. Uz som znizila aj naroky, ze aspon zateplit 🙏 a teren nech hoci robi on sam ked tak veľmi chce...ale zateplit by som veľmi chcela. A uz to aj inac vyzerat bude.
@mamula20 ja auto do práce nepotrebujem a ono by to muza ani mozno nenapadlo, ale dostal ba nho dobru ponuku....tak co ja viem? Mozno je zbytočné živiť 2 autá, ktoré vacsinou aj tak stoja, len kôli tomu, ze co ak....
@marca12 takze ste sa rozhodli nenavysovat hypo? Ja by som asi do toho sla, keby chcel muz, on povedal, ze teraz v ziadnom pripade. Radsej preda auto, ktore nevyuziva. Tak neviem, asi ho nebudem presviedčať. Nech urobí ako uzna za vhodné, moj nazor pozná a ja ho do hypoteky tlacit nemozem a ani nebudem. Len mi je velmi luto, ked sa pozriem z okna von, ze si vonku ani kavu vypit nemozem.....
A najhorsie na tom je to, ze vsetci dookola majú urobene tip top, multimilionari , co postavili haciendy za trištvrte roka....nezavidim a prajem im to, name velmi dobrych susedov, len mi to je ľúto.