Je takéto správanie makléra pri predaji bytu normálne?
Prišla som si sem po radu. S manželom chceme kúpiť byt. Dostali sme sa ale do situácie z ktorej neviem, či my sme dementi alebo maklér je totálne neseriózny človek.
Našli sme na realitnom portáli jeden byt, ktorý sa nám páčil. Cena na ňom však bola podľa mňa prestrelená (230 000). Manžel bol ale taký, že však je to stále v rámci našeho rozpočtu, tak poďme sa tam pozrieť. Inzerát je aktívny od augusta, skúsime navrhnúť nižšiu cenu a uvidíme, prinajhoršom nám povedia nie. Dohodli sme si s realiťákom obhliadku. Všetko bolo viac menej v poriadku. Prišli sme na obhliadku, byt sme si pozreli, popýtali sme a veci. Realiťák (ukázalo sa, že je to reálne majitel bytu) nám sám na konci obhliadky povedal, že cena je veľmi otvorená a že sa moc neponáhľajú s kúpou, lebo stavajú dom. Že dom už majú skolaudovaný. Ale teda, že ak by sme sa dohodli tak nemajú problém sa do dvoch mesiacov odsťahovať. Ešte sme sa bavili o tom, že by sme kupovali cez HU. Týpek proste vysmiaty od ucha k uchu, povedal, že však zaplati sa rezervácia a potom už by sme sa dohodli, že sa nám prispôsobí. Hovoríme okej.
Prišli sme domov sadla som si s manželom a zavolali sme môjmu kamarátovi, ktorý robil znalca. Ja som povedala, že podľa toho, čo som pozerala iné ponuky je reálna cena toho bytu maximálne 200 000. Byt bol inzerovaný ako "novostavba" ale rok kolaudácie bol 2009 (takže má 15 rokov). Odvtedy tam nebolo nič vymené a na tej obhliadke to bolo vidieť. Proste byt v ktorom bývalo očividne malé dieťa. Byty v tej lokalite a tej cene väčšinou majú aspoň jedno parkovacie miesto v cene, niekedy aj garáž. Toto malo akože garáž za doplatok 40 tisíc. Ten kamarát sa na to pozrel (bez nejakej dokumentácie atď. išiel podľa inzerátu a čo sme mu povedali) a povedal, že jeho odhad je tak 180 000 ale máme to brať s rezervou lebo nemá dokumentáciu.
Poslala som potom maklérovi normálne slušne formulovanú ponuku na 190 000 s tým, že sme dopodrobna vyvsetlili prečo je ponuka taká a že teda nemáme problém zložiť rezervačný poplatok a sťahovať sa potom niekedy v októbri aby si majitelia mohli dokončiť čo potrebujú na dome. Očakávali sme, že sa reálne dohodneme na niečom okolo 205 000.
Asi týždeň na to mi prišla kompletne pasívne agresívna odpoveď v zmysle, že za 200 000 nám to predajú iba v prípade, že teraz zaplatíme 10 000 zálohu a zvyšok do 6 týždňov ale bývali by sme až od novembra, ale že by si teda ďalej platili energie. A záver? Veta doslova "Ak sa Vám nepáči, tak skúste si nájsť niečo iné. Dovi." V inzeráte samozrejme "dostupné ihneď". Proste o 180 stupňov otočka oproti obhliadke. Na obhliadke nám rozprávali ako to oni nepotrebujú predať hneď ale zrazu peniaze do 6 týždňov a bývať o 8 mesiacov? Týpeček zlatý milý všetko sa dá vyriešiť a toto je reakcia?
Je prosím vás toto štandardný postup? Je to naša prvá skúsenosť s realitkou.
Stručné zhrnutie
- Predávajúci si môže stanoviť cenu a podmienky predaja individuálne; kúpna cena je výsledkom zhody medzi predávajúcim a kupujúcim, nie automaticky znaleckého posudku.
- Rezervačný poplatok vo výške 10 000 EUR je v diskusii považovaný za neštandardne vysoký; bežné výšky uvádzané v diskusii sú 2 000–5 000 EUR, najčastejšie 2 000–3 000 EUR.
- Pre kupujúcich na hypotéku je kľúčový znalecký posudok, pretože banka môže odmietnuť úver, ak je znalecká cena výrazne nižšia než dohodnutá predajná cena; hotovostní kupci majú pri rokovaní výrazne silnejšiu vyjednávaciu pozíciu.
Najčastejšie otázky
Q: Aké sú bežné výšky rezervačného poplatku pri kúpe bytu?
A: Diskusia uvádza, že bežné rezervačné poplatky sú zvyčajne 2 000–5 000 EUR, s najčastejším uvádzaným rozsahom 2 000–3 000 EUR; požiadavka 10 000 EUR bola v diskusii považovaná za neštandardnú a rizikovú.
Q: Čo robiť, ak predávajúci chce zostať bývať v byte po zaplatení kúpnej ceny?
A: Odporúčalo sa dojednať písomnú zmluvu s presným dátumom odovzdania a sankciami za omeškanie; bez takejto zmluvy je riziko, že kupujúci bude platiť hypotéku za nehnuteľnosť, ktorú stále používa predávajúci.
Q: Ako znalecký posudok ovplyvní šancu získať hypotéku?
A: Banky môžu odmietnuť hypotéku, ak znalecký posudok je výrazne nižší než dohodnutá cena; viacerí diskutujúci upozornili, že kupujúci financujúci nákup hypotékou musia počítať s týmto rizikom.
Q: Ako overiť vlastníctvo bytu pred kúpou?
A: Diskutujúci odporúčali skontrolovať údaje na katastri nehnuteľností (katastri) a overiť, či sú vlastnícke údaje v poriadku, lebo bez správnych záznamov sú riziká (možné nezrovnalosti v vlastníctve).
Q: Je bežné, že realitný maklér predáva vlastný byt cez realitku?
A: V diskusii viacerí uviedli, že realitný maklér môže predávať vlastnú nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu a to samo o sebe nie je nezvyčajné; otázka je skôr transparentnosť a spôsob komunikácie predávajúceho.
Q: Prečo predávajúci po obhliadke zmení podmienky (žiada okamžitú platbu alebo iné lehoty)?
A: Diskutujúci uviedli konkrétne dôvody: rozhorčenie z príliš nízkej ponuky, snaha získať hotovosť rýchlejšie, alebo zámer prenajímať/nechať si čas na sťahovanie; preto predávajúci môže po obhliadke navrhnúť nové podmienky (napr. zaplatiť zvyšok do 6 týždňov).
Závery z diskusie
Zhoda
- Predávajúci má právo stanoviť cenu a podmienky predaja; ak kupujúci s nimi nesúhlasí, riešením je hľadať inú nehnuteľnosť.
- Veľké rezervačné platby bez písomnej dohody a jasných podmienok sú rizikové a väčšina diskutujúcich ich neodporúča.
- Kupujúci financujúci nákup hypotékou by mali rátať s tým, že znalecký posudok môže obmedziť možností kúpy a ovplyvniť vyjednávanie.
Sporné názory
- Názor A: Niektorí diskutujúci považujú majiteľovo správanie (ostrý tón, náhla zmena podmienok) za neseriózne a dôvod na odstúpenie od rokovaní.
Názor B: Iní diskutujúci považujú nízku ponuku kupujúceho za provokáciu a tvrdia, že taká reakcia predávajúceho je pochopiteľná, pretože cena je jeho rozhodnutie.
- Názor A: Rezervačný poplatok 10 000 EUR je neprijateľný.
Názor B: Ak predávajúci nepotrebuje prostriedky, má právo nastaviť akékoľvek podmienky vrátane vysokej zálohy.
Otvorené otázky
- Legálne a praktické dôsledky prezentovania sa makléra ako realitnej kancelárie, ak je v skutočnosti majiteľom nehnuteľnosti, zostali nezodpovedané v diskusii.
- Nie je jednoznačne vyriešené, aké presné zmluvné riešenia a garancie sú štandardom pri zmluvách, kde predávajúci ostáva bývať po prevode vlastníctva (štandardné formulácie a sankcie).
- Neexistuje konsenzus, aká zľava je „reálna“ pri rokovaniach o cene (koľko eur je rozumné zjednávať pri bytoch rôzneho veku/stavu).
Spomenuté značky a firmy
NovakReality
Spomenuté produkty a metódy
rezervačný poplatok, znalecký posudok, hypotéka, katastrálne overenie, nájomná zmluva, písomná dohoda s dátumom odovzdania a sankciami, označenie "novostavba" pre 15-ročné budovy
Miesta a osoby
Bratislava, Vrakuna, Košice, Ivan Novák
Autorka Píšeme ti tu len, že ako sa do hory volá tak sa z hory ozýva, so špekulantstvom ste proste začali vy a aj on potom jednal neseriózne. Nevadí, máte skúsenosť, treba hodiť za hlavu a ísť dalej. A zmieriť sa s tým že ako ideálny chlap neexistuje ani ideálny byt, napriek tomu že stoja toľko ako by boli celé zo zlata, tak aj novostavby majú často chyby alebo nedostatky, staršie byty tiež, tam proste treba rátať s tým, že nejaké peniaze do prerábok pôjdu či má byt 5, 10, 20, 40 alebo 50 rokov a teda musia byť na to financie v zálohe, ak ich nemáte a budete tak na hrane so splátkou hypotéky že neušetríte nič, potom zmeniť nároky a voliť horšiu lokalitu, menší byt a tak. Proste zariadenie, sťahovanie, prerábka hoci aj menšia niečo stojí a tisíce len tak lietajú a musíš s tým rátať, dnes je všetko drahé či výrobky alebo služby ako oprava niečoho, vynesenie ťažších vecí do bytu a tak.
A používať vlastný rozum a intuíciu a nie skúsenosti známych, veľa ľudí má riadne ego a narozprávajú ti také báchorky, že proste im niekto ponúkol byt aj za euro ak sa ozvali že má chyby, lebo proste si mastia ego, ale realita je iná, nik ti len tak nespustí výraznú sumu. Ak kúpil niekto lacnejšie tak preto, že majiteľa naháňal čas a sám spustil cenu, nie že nejaký egocentrik Jano (tvoj známy) sa ozval a majiteľ okamžite súhlasil s výrazne nižšou cenou.
@marsmykkok Je mi to jasné. Na druhú stranu sme dvaja mladí ľudia. Kúpiť v dnešnej dobe byt bez pomoci je nereálne tak áno chceme zjednať lepšie. 🤷🏼♀️
@tilly moja komunikácia voči nemu bola absolútne slušná. Ako som už napísala nesúhlasiť s ponukou ne úplne v poriadku.
@tilly ale predavať pod hlavičkou RK a prisť na miesto a povedať že je majiteľ bytu.Tak divne dobre dajme tomu zľava nie ale prezentovať sa ako RM a príde na miesto majiteľ bytu.Neviem no pomaham znamemu dohadzovať typy na nehnuteľnosti za peniaze aj chodim s nim na obhliadky ale nikdy som nepočula že niekto sa predstavi ako RM a príde súkromna osoba na miesto to som nepočula.Zaloha 10 tisic to kto pýta toľko ešte chcu bývať.Ano dajme tomu do týždňa dvoch pochopim ale nie dám im zalohu ja už platím hypotéku budu ONI bývať dalej pôvodný majitelia budu platiť hypotéku aj podnájoma nájomnici budu bývať za inkaso.No moja treba sa pozrieť do reality.Kto by z nás chcel bývať v prenájome byt ma kupený plati hypoteku a ešte aj drahý prenájom to asi nikto.A navyše ešte budu platiť len energie.Obyčajný prešpekulovaní vychanec.
Ahojte, mám otázku na realitného makléra, ak tu nejaký je a bol by mi ochotný zodpovedať jednoduchú otázku, ďakujem 😊
@alickapusinka skoro každý rok predávam aj kupujem sukromne pod hlavičkou rk. Čo je na tom? RK má lepšiu inzerciu a propagáciu a potom si dom najlepšie odprezentujem sama. Ak kupujem, tak obvolavam súkromnú inzerciu a ak mne daná nehnuteľnosť nevyhovuje a majiteľ súhlasí, tak ju ponúkam ako rk potom. Skôr, čo nemám rada sú rôzni sprostredkovatelia a rk v súkromnej inzercii
Spôsob komunikácie máme každý svoj 🤷♀️. Možno ho už tiež unavuje stále sa s niekym naťahovať... ty si teraz tiež mierne vypenila, máš za to zlý spôsob komunikácie?