Kde zohnať financie na 20 % z hypotéky?
Odkiaľ majú ľudia zobrať tých min. 20% z ceny nehnuteľnosti pri dnešných astronomických cenách? Fakt na hlavu.
Stručné zhrnutie
- Národná banka Slovenska zaviedla regulácie, ktoré od roku 2018 limitujú hypotekárne financovanie na približne 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV).
- Chýbajúcich 20 % možno získať úsporami, pomocou rodiny, spotrebným úverom, produktom „úver na dofinancovanie“, stavebným sporiteľňom („stavebkom“) alebo založením ďalšej nehnuteľnosti ako zábezpeky.
- Banky môžu v špeciálnych prípadoch povoliť vyššie financovanie alebo 100 % (historizovaná prax, niekedy až 110 %), ak klient založí viac nehnuteľností alebo ak banka akceptuje znalecký posudok odlišný od kúpnej ceny (príklad: kúpna cena bola o 1 000 € vyššia než znalecký posudok a schválené bolo ~99 %).
Najčastejšie otázky
Q: Ako rýchlo získať chýbajúcich 20 % na kúpu bytu?
A: Možnosti sú nasporiť požadovanú sumu, požiadať o finančnú pomoc od rodiny, vziať spotrebný úver alebo využiť stavebné sporenie; konkrétne riešenia v diskusii spomínali „PSS“, „stavebkom“, spotrebný úver a „úver na dofinancovanie“.
Q: Dá sa dnes získať 100% hypotekárne financovanie?
A: Priamo 100% hypotekárna výška nadobudnutej nehnuteľnosti je podľa pravidiel obmedzená; historicky sa však 100 % a dokonca 110 % dávalo (napr. pred rokom 2018), a dnes je 100 % možné, ak klient založí viac nehnuteľností ako záruku.
Q: Čo je „úver na dofinancovanie“ a ako sa líši od spotrebného úveru?
A: „Úver na dofinancovanie“ je špecializovaný produkt, ktorý má nižšiu úrokovú sadzbu než štandardný spotrebný úver, ale je stále považovaný za spotrebný úver s kratšou splatnosťou a teda s vyššou mesačnou splátkou.
Q: Môžem použiť rodičovský byt ako zabezpečenie pre moju hypotéku a čo to znamená pre rodičov?
A: Založenie rodičovského bytu ako zábezpeky umožní získať vyššie financovanie, ale obmedzí možnosť rodičov byt predať bez vyplatenia záväzku; pri predaji by výnos z predaja slúžil najprv na vyplatenie hypotéky.
Q: Je bežné kombinovať 80% hypotéku s 20% spotrebným úverom?
A: Áno; v praxi sa často rieši 80 % hypotéka a 20 % spotrebný úver alebo použitie stavebného sporenia, pričom príklady v diskusii ukazovali takéto riešenia aj v rokoch 2020 a skôr.
Q: Kedy môžem refinancovať, aby sa odblokoval rodičovský byt?
A: Ak má hypotéka fixáciu napr. na 3 roky, po uplynutí fixácie je možné refinancovať; v ilustračnom príklade: kúpna cena 150 000 €, hodnota vzrastie na 180 000 €, banka môže dať 80 % z novej hodnoty (144 000 €) a pôvodná hypotéka sa vyplatí, čím sa rodičovská nehnuteľnosť odblokuje.
Závery z diskusie
Zhoda
- Úspory, pomoc rodiny, spotrebný úver, „úver na dofinancovanie“, stavebné sporenie („stavebkom“) a založenie ďalšej nehnuteľnosti sú reálne a často používané spôsoby, ako zabezpečiť chýbajúcich 20 %.
- Regulácia limitujúca približne 80 % LTV je platná od roku 2018 a slúži na obmedzenie nadmerného zadlženia.
Sporné názory
- Možnosť A: Nájom je často vyšší než splátka hypotéky.
- Možnosť B: Splátka hypotéky (80 % + poplatky) býva približne o 30 % vyššia než nájom.
- Možnosť A: Obmedzenia prišli primárne z rozhodnutí NBS.
- Možnosť B: Obmedzenia sú vnímané aj ako súčasť širších pravidiel EÚ týkajúcich sa úverovej zodpovednosti.
Otvorené otázky
- Aké konkrétne podmienky (príjem, vek, typ nehnuteľnosti) požadujú jednotlivé banky pre schválenie nadštandardného LTV alebo úveru na dofinancovanie?
- Aká je právna a praktická ochrana rodičov, ktorí zastavujú vlastný byt ako zábezpeku za hypotekárny úver dieťaťa?
Spomenuté značky a firmy
NBS, PSS, EU
Spomenuté produkty a metódy
úver na dofinancovanie, spotrebný úver, stavebkom, PSS,100% hypotéka,110% hypotéka, refinancovanie, fix 3 roky, založenie viacerých nehnuteľností ako zábezpeka, odkladanie 10–30% z príjmu
Miesta a osoby
žiadne
@anonym_autor nie je to na hlavu... 100% sa nedavaju preto, lebo keby sa davali ludom, co nemaju dost penazi a klesli by hromadne ceny nehnutelnosti pod tu hranicu 100% a zaroven by ludia prestali splacat, tak banky by ani nemali kde popredavat tie nehnutelnosti. Respektive so stratou
@anonym_262dd9 Jasné. Ale aj tak je výška nájmu častokrát vyššia ako splátka hypotéky.
@anonym_262dd9 Jasné. Ale aj tak je výška nájmu častokrát vyššia ako splátka hypotéky.
@anonym_autor toto nikdy neplatí. Vždy je výška hypoteky 80% + poplatky na byt vyššia cca o 30% ako najom. To je taka rovnica, ktorá sa vždy hýbe ako ceny nehnuteľností a najmov klesajú a stúpajú.
Ak vsak mas pocit, ze to tak nie je šup pre hypoteku. Ono tých 20% bud nasporis alebo ti niekto pomôže. Nie je to nedosiahnutelny cieľ.
@anonym_autor zrušenie 100% hypoték a zavedenie limitu na 80% prišlo od NBS ako regulácia na ochranu finančného trhu a spotrebiteľov.
Ako tu bolo spomínané ide hlavne o ochranu pred nadmerným zadlžením a limituje sa celková zadlženosť človeka a zabezpečuje sa, že po odrátaní všetkých splátok a životného minima ostane aspoň 40% z príjmu ako povinná finančná rezerva.
Tieto pravidlá znižujú riziko, že ľudia si požičajú viac, ako sú schopní dlhodobo splácať a chránia ich v prípade zhoršenia finančnej situácie, napr. ak by rastli úroky, čo sa v posledných rokoch stáva veľmi často. Tiež sa chráni bankový sektor, čo znamená, že človek musí do kúpy nehnuteľnosti vložiť minimálne 20% vlastných peňazí. Tým sa znižuje riziko pre banku v prípade, že by ich klient prestal splácať a banka by musela založenú nehnuteľnosť predať. Ak by ceny nehnuteľností klesli (čo sa stalo napríklad počas krízy v roku 2008), banka má túto 20% "rezervu", ktorá chráni jej kapitál pred stratami.
Čiže ide o ochranné regulácie NBS, kt sú hlavným dôvodom a obmedzujú finančné riziko pre banky aj pre ľudí.
Mal som 5 x 100% hypoteku takze ano dalo sa. Museli ste mat aj prijem ktomu.
aha. takže máme prečo hranol prišiel s nápadom prispievať na zvýšené splátky hypoték 😏
aha. takže máme prečo hranol prišiel s nápadom prispievať na zvýšené splátky hypoték 😏
@biba_18 kedysi sa dokonca dalo az do 110% aby aj na zariadenie bolo 🙂 od 2018 kvoli neumernej uverovej zatazenosti to postupne klesalo na 90, 80% co mame dnes a este nejake dalsie limity (bolo to nariadenie EU, kedze sa ludia prilis zadlzovali a obavali sa, hypotekarnej krizy, pripadne situacie, ktora bola v roku 2008 v USA)
Vlastne aj dnes vies stale dostat 100% ale musis zalozit viac nehnutelnosti. Kedysi stacila len jedna.
@anonym_autor davalo sa 100% ale velmi davno. Viem ze 100% sa dalo zobrat tak ze 80% hypoteka a k tonu 20% spotrebny uver (vyssie uroky).
@anonym_autor davalo sa 100% ale velmi davno. Viem ze 100% sa dalo zobrat tak ze 80% hypoteka a k tonu 20% spotrebny uver (vyssie uroky).
@tykat tak sa to robí teraz
@anonym_autor davalo sa 100% ale velmi davno. Viem ze 100% sa dalo zobrat tak ze 80% hypoteka a k tonu 20% spotrebny uver (vyssie uroky).
@tykat to sa da aj dnes 🙂 na trhu je dokonca specialny produkt, ktory sa vola uver na dofinancovanie (ma nizsiu urokovu sadzbu ako standardny spotrebny uver ale je to stale spotrebny uver, cize kratsia splatnost a tym padom vyssia splatka, co v kombinacii s hypo ta na nejaky cas "zadlzi" este viac ako kedysi 100% hypo ale dobre), co sa dnes neda je hypoteka, ktorou prefinancujes 100% nadobudanej nehnutelnosti (ak zakladas len jednu)
My sme brali v 2020 roku 80% hypotéku a 20% sme brali spotrebný úver.
Kde ich majú zohnať? Úspory, pozicia im rodina, vezmú si spotrebak alebo zalozia dve nehnutelnosti a vezmú si 100%. Úroky na hypo klesajú, cize to nie je nic strasne. Ale kazdy by hneď chcel dom vo väčšom meste a jasne, ze nie kazdy na to ma
@anonym_autor ak máš dobrý príjem a nízky vek, a nehnuteľnosť je v relevantnej obci/meste banka vie dat až 90% financovanie.
10% si už bud našetris, pomôže rodina, alebo zoberieš úver.
@anonym_autor napíš mi správu ak potrebuješ poradiť. Napíšem ako som to riešila ja.
Bud maju nasetrene, dostali od rodicov alebo zalozili napriklad rodicovsku nehnutelnost a tak ziskali akoby 100%. Moznosti je viac.
my sme tiež nemali, riešili sme stavebkom a spotrebákom. Najlepšie poradiť sa s finančným poradcom
@anonym_autor hovorí ti niečo odkladanie 10-30% z prijímu? Ľudia ktorí to robia si presne takto našetria na tieto veci. Alebo si vezmi úver, ty astronomická cena.
Zoberu si uver a ten pokryje 20percent,potom nieco prerobia a refinancuju do 1 hypo.Nic zlozite,tazke pokial mas dostatocny prijem na to.Aj teraz ti daju aj viac ako 100percent z posudku.akoze 80percent z odhadu a k tomu ti schvalia uver,co prevysuje 100percent posudku.
@anonym_autor ak je dostatocny prijem, da sa cez PSS napriklad ziskat tych 20%. Alebo hypo na inu nehnuteľnosť (rodicovsky napriklad)
Vy sa tu vsetci tak vyznate, tak poradte: surodenec nemal tych 20%, tak ruci rodicovskym bytom. Ja presne neviem, ako to funguje, dozvedela som sa to len nahodou a nie priamo od nich. Odhliadnuc od toho, ze mi to pride trosku ako podraz z ich strany sa pytam- ak rodicia nebudu mat z coho zit (nizke dochodky) a budu potrebovat peniaze, tak oni teraz ten byt nemozu predat, kym nebude ta hypoteka cela splatena? A ona teda zrejme bude splatena az po ich smrti (vzhladom k ich veku). Hrozi, ze ich budem musiet dotovat financne, hoci maju nehnutelnost, ktora im je zbtocne velka, len ju nemozu spenazit?
@anonym_autor nie je to na hlavu... 100% sa nedavaju preto, lebo keby sa davali ludom, co nemaju dost penazi a klesli by hromadne ceny nehnutelnosti pod tu hranicu 100% a zaroven by ludia prestali splacat, tak banky by ani nemali kde popredavat tie nehnutelnosti. Respektive so stratou