Koniec fixácie hypoték s nízkym úrokom
Myslím, že väčšina, ktorí si vzali hypotéku v čase minimálnych úrokových sadzieb s fixom 5r., začína teraz riešiť čo po skončení fixu.
R. 2021 bol najlepší na hypo a teraz v roku 2026 ľuďom končia fixácie.
Poďme pozdieľať skúsenosti s novými podmienkami hypotekárnych úverov, možno si pomôžeme ako a kde hľadať niečo priaznivé 🙂
1/ s akým zostatkom istiny idete do novej fixácie
2/ akú úrokovú sadzbu ste dostali a v ktorej banke, plus čo ste pre to museli splniť.
Ja končím 0,74%, akt.banka ponúkla 3,69 pri 5r.fixe, 3,49 pri 3r fixe. Ale chcem nájsť niečo od 3%. Istina bude cca 60.tis.
Stručné zhrnutie
- Banky v diskusii ponúkajú po skončení fixácie nové 3-ročné alebo 5-ročné fixy prevažne v rozmedzí približne 3,00 % až 3,7 % p.a.; konkrétne spomenuté ponuky boli 3,00 % (Prima banka), 3,19 % (UniCredit refix), 3,20 % (ČSOB), 3,29 % (oznámenie mBank / info o 3,29 %), 3,49 % a 3,69 % (ponuka aktívnej banky autorke).
- Viacerí diskutujúci odporúčajú vyjednávanie v vlastnej banke alebo refinancovanie do bánk ako ČSOB, Prima, UniCredit alebo 365.bank, pričom treba prepočítať vedľajšie náklady ako poplatok za zápis do katastra (~100 €), nový znalecký posudok (odhady okolo 150 €) alebo mesačné poplatky za vedenie účtu (príklad 5,90 €).
- Konsenzus je, že mimoriadne splátky znižujú len istinu a z dlhodobého hľadiska znižujú preplatené úroky; alternatívne riešenia diskutujúcich zahŕňali skrátenie doby splácania alebo investovanie vo výnose vyššom ako úrok hypotéky (niektorí uvádzali vlastné investičné riešenia so zhodnotením).
Najčastejšie otázky
Q: Aké úroky ľudia v diskusii reálne dostali pri refixe?
A: V diskusii boli konkrétne uvedené ponuky 3,00 % (Prima banka), 3,19 % (refinancovanie/refix v UniCredit), 3,20 % (ČSOB), 3,29 % (informácia o mBank 3,29 %), 3,5–3,6 % (niektoré ponuky ČSOB alebo iné banky) a 3,69 % ako ponuka aktuálnej banky autorke.
Q: Oplatí sa meniť banku kvôli nižšiemu úroku, keď treba zaplatiť kataster a znalecký posudok?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú prepočítať skutočné náklady vrátane poplatku za zápis do katastra (~100 €) a prípadného nového znaleckého posudku (~150 €) a zohľadniť mesačné poplatky za účet (napr. 5,90 €), pričom ČSOB spomínali aj bonus vrátenia 2–3 splátok, čo môže zmeniť kalkuláciu.
Q: Čo funguje pri vyjednávaní lepšie — zostať v rovnakej banke alebo predstaviť konkurenčnú ponuku?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú najprv vyjednávať v existujúcej banke a predložiť konkurenčnú ponuku; konkrétne skúsenosti uvádzali, že centrála banky alebo osobný bankár v UniCredit, ČSOB alebo VÚB vedeli ponuku zlepšiť bez poplatku.
Q: Ako fungujú mimoriadne splátky a majú zmysel?
A: Viacerí diskutujúci potvrdili, že mimoriadne splátky vždy znižujú len istinu (nezávisle od banky) a sú odporúčaným spôsobom zníženia preplatenia úrokov alebo zníženia mesačnej splátky.
Q: Ktoré banky spomenuli výhodné podmienky alebo bonusy?
A: V diskusii boli spomenuté výhodné alebo flexibilné ponuky od Prima banka (3,00 %), ČSOB (3,20 % + vrátenie 2–3 splátok ako bonus), UniCredit (refix 3,19 % bez poplatku) a 365.bank (3,16 % s minimálnymi podmienkami).
Q: Je štátna pomoc na hypotéky stále k dispozícii?
A: Diskutujúci uvádzali, že štátna pomoc bola podľa viacerých príspevkov zrušená alebo presunutá na banky, pričom viacero príspevkov tvrdilo, že povinnosť podpory má byť presunutá na banky a riešenie má byť implementované najneskôr v júni (toto bolo reportingové/špekulatívne tvrdenie v diskusii).
Q: Ako niektorí ľudia dosiahli „záporný úrok“ alebo vysoké výnosy?
A: Jeden diskutujúci opisoval „záporný úrok“ ako výsledok investovania vo fondoch alebo iných produktoch s výnosom vyšším ako úrok hypotéky (uveďme, že finanční poradcovia a viacerí diskutujúci to považovali za investičnú stratégiu, nie za skutočný záporný úrok na zmluve).
Q: Aké vedľajšie podmienky banky požadujú na lepší úrok?
A: Diskutujúci uviedli bežné požiadavky ako vedenie účtu s aktívnym používaním (pravidelné platby kartou, príjem na účet), poistenie nehnuteľnosti alebo životné poistenie v banke, pričom niektoré banky (často spomínaná ČSOB) ponúkali výhodnejší účet Smart účet premium pri splnení podmienok.
Závery z diskusie
Zhoda
- Bankové ponuky po skončení nízkych fixov sa pohybujú okolo ~3–3,7 % p.a. podľa viacerých účastníkov diskusie.
- Mimoriadne splátky vždy znižujú len istinu a účinnosť mimoriadnych splátok odporúčali viacerí diskutujúci.
- Pred rozhodnutím o zmene banky je potrebné prepočítať všetky reálne náklady vrátane poplatku za kataster a nového znaleckého posudku.
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že pre malé zostatky (30–60 tis. €) sa neoplatí riešiť každé desatinné percento; iní diskutujúci považujú ušetrené desatiny za dôležité a ekonomicky relevantné.
- Niektorí videli ČSOB ako finančne najvýhodnejšiu možnosť (vrátane bonusov a podmienok vedenia účtu); iní poukazovali na nepríjemné podmienky viazané na poistenia alebo požiadavky banky.
- Jeden používateľ tvrdil, že majú „záporný úrok“ vďaka investovaniu; viacerí diskutujúci toto označili za nepravdepodobné pri zmluve a vysvetlili, že ide o relatívne zhodnotenie investícií, nie o oficiálne záporné úrokové sadzby na zmluve.
Otvorené otázky
- Bude sa legislatívne alebo prakticky realizovať presun štátnej pomoci na banky a v akej forme to bude fungovať (diskusia obsahovala protichodné informácie)?
- Ktoré banky dlhodobo udržia nižšie sadzby bez prísnych podmienok na vedenie účtu a poistenia?
- Koľko reálne ušetrí klient pri konkrétnych zostatkoch po zohľadnení všetkých poplatkov a bonusov (vyžaduje sa konkrétny prepočet pre každého klienta)?
- Ako bude vývoj úrokových sadzieb v nasledujúcich mesiacoch ovplyvňovať rozhodnutia o refixe vs. skrátení doby splácania?
Spomenuté značky a firmy
Prima banka, Tatra banka (TB), Slovenská sporiteľňa (SLSP), ČSOB, UniCredit, mBank, 365.bank, VÚB (Všeobecná úverová banka), VUB, NN, Alianz (v diskusii uvedené ako "Alianz"), Finax, Portu, XTB, Interactive Brokers (IB), eToro, Partners investments
Spomenuté produkty a metódy
refinancovanie, refix, mimoriadne splátky, skrátenie doby splácania, vedenie účtu (Smart účet premium), vrátenie 2–3 splátok ako bonus (ČSOB), založenie účtu ako podmienka úroku, životné poistenie v banke, poistenie nehnuteľnosti, znalecký posudok, zápis do katastra, štátna pomoc na hypotéky (presunutie povinnosti na banky), „záporný úrok“ ako opis investičného zhodnotenia
Miesta a osoby
Slovensko
@anonym_autor my sme brali 2022 a práve preto sme šli radšej do vyššieho fixu, mame do 2032 zafixovane 1.6 %💪 ale som zvedavá na diskusiu tu, ako k tomu pristúpia banky a aké dávajú úroky.. keďže nové hypo sa dajú aj za 3.3-3.4% vraj teraz a pozerám ze tu ti ponúkli 3.7 pomaly 😀
@anonym_autor Prima banka rovné 3% a zaplatia poplatok za predčasné splatenie úveru
@anonym_autor nám dala prima 3% ale nevieme či tam ideme…
@timea301196 preco?
@anonym_autor my sme mali fix 4% (zpred roku a pol) vo svojej banke,ale prisli sme, ze sme dostali 3,29 z TB a dorovnali a nedali mam ani poplatok za zmenu zmluvy
@anonym_autor podľa mňa pod 3% budeš mat ťažké sa dostať.
Ak Prima dáva 3% to je ešte relatívne dobre. A skôr to vyzerá ze úroky možno pôjdu opäť hore.
A aké máte istiny? Lebo chcela by som prísť na to, že či má na vyšku úrokovej sadzby vplyv aj zostatok istiny, t.j. ci sa banka na to pozera tak, ze na ktorom klientovi vie ako dobre zarobit a podla toho ponukne lepsi horsi urok.
A druha vec co myslite, oplati sa prechadzat do inej banky na 3 roky za sice 3% urok ale s tym ze musite mesacne platit poplatok za bankovy ucet a tiez jednorazovy poplatok za zapis novej banky do katastra (spolu 100 eur), pripadne ak je potrebny aj novy znalečák (odhadom cca 150 eur)? Lebo potom sa mi vyznam najnizsej urokovej sadzby zda len ako marketingovy tah, a vo vysledku (financnom) sa mozno ani neoplati. Dakujem za nazor.
Minuly rok mi prima ponukla 3.5 na dokoncenie mojej fixacie. Konci mi buduci rok. Zostatok necelych 30.000.
Nám zostava 46 000€, refinancovali sme v lete za 3,6% na 3 roky ale čakáme kým bude úrok aspon 3% a dáme znova refix. V slsp sa to dá aj počas fixácie, v takej prima banke nie, preto sme tam nešli aj keď núkali lepší úrok.
Handrkujete sa tu pre pár desatín percent a pritom máte istiny 30 - 40 000...čo majú povedať mladí, ktorý budú ešte len teraz kupovať , tam budú istiny od 200 000€ hore.
A aké máte istiny? Lebo chcela by som prísť na to, že či má na vyšku úrokovej sadzby vplyv aj zostatok istiny, t.j. ci sa banka na to pozera tak, ze na ktorom klientovi vie ako dobre zarobit a podla toho ponukne lepsi horsi urok.
A druha vec co myslite, oplati sa prechadzat do inej banky na 3 roky za sice 3% urok ale s tym ze musite mesacne platit poplatok za bankovy ucet a tiez jednorazovy poplatok za zapis novej banky do katastra (spolu 100 eur), pripadne ak je potrebny aj novy znalečák (odhadom cca 150 eur)? Lebo potom sa mi vyznam najnizsej urokovej sadzby zda len ako marketingovy tah, a vo vysledku (financnom) sa mozno ani neoplati. Dakujem za nazor.
@anonym_autor tak načo sa potom pýtaš . Keď ti je veľa dať 100 eur na kataster tak není čo s tebou riešiť.
5r pod 1%, vela som predcasne splatila, takze cca 3% teraz ma nezvalcuju. Cca sa to zrovna akokeby to bolo cca 2 na 10rokov.
Nebudem riesit inu banku. Roky rokuce sme v tej istej.
My sme to poriesili inak a mame zaporny urok cca - 2%, cize momentalne nam to vyhovuje a budeme to tak mat cca este pol roka , potom predpokladam , ze to bude cca zaporny urok -1,5%, cize istinu platim a urok mi este vracaju 🙂)
Mala som 0.89 skončil fix, skočilo to na 4.59.teraz som refinancovala v rovnakej banke,dostala som 3.19 istina 55 tisíc
Handrkujete sa tu pre pár desatín percent a pritom máte istiny 30 - 40 000...čo majú povedať mladí, ktorý budú ešte len teraz kupovať , tam budú istiny od 200 000€ hore.
@jaroslav81 vy mladí máte ale 3 krát taký plat ako my keď sme brali hypo. Takže neviem čo riešiš. Som zvedavá ako by si zvládal zo 400 eur platu hypo splacat. Plus my sme sa tak ľahko do zahraničia zarábať nedostali ako teraz vy. Bolo treba víza. Nezavid, keď nemáš na to, neber hypo. Nikto ťa nenúti. A keď máš, tak ber a nezavid.
Ja som v 2022 brala hypo s úrokom 0,75 na desať rokov, presne preto aby som toto nemusela hneď teraz riesit. Všetci brali na 3 roky, lebo vsak pohoda a teraz na to doplácajú
@jaroslav81 vy mladí máte ale 3 krát taký plat ako my keď sme brali hypo. Takže neviem čo riešiš. Som zvedavá ako by si zvládal zo 400 eur platu hypo splacat. Plus my sme sa tak ľahko do zahraničia zarábať nedostali ako teraz vy. Bolo treba víza. Nezavid, keď nemáš na to, neber hypo. Nikto ťa nenúti. A keď máš, tak ber a nezavid.
@nunkas pochybujem ze zavidi, ale ma pravdu. Na takej zostatkovej sume tie desatiny spravia rozdiel par eur, kdeže pri 200tisic to môže byt rozdiel od dost vyšší. Zo 400 platu sa platí hypo rovnako ako teraz z 1000, lebo to co moju maminu vyšiel byt stala moja kuchyňa
@jaroslav81 vy mladí máte ale 3 krát taký plat ako my keď sme brali hypo. Takže neviem čo riešiš. Som zvedavá ako by si zvládal zo 400 eur platu hypo splacat. Plus my sme sa tak ľahko do zahraničia zarábať nedostali ako teraz vy. Bolo treba víza. Nezavid, keď nemáš na to, neber hypo. Nikto ťa nenúti. A keď máš, tak ber a nezavid.
@nunkas ale prosím ťa....čo splietas zahraničie, to už dávno nie je tak výhodné pracovať ako ,,za vašich čias,,. Mladí majú možno trikrát väčší plat,ale aj nehnuteľnosti stoja 5x viac......
@anonym_autor mali sme 1,09 na 5 rokov. Teraz mame 3,5 na 3 roky. Mame narok na statnu pomoc kvoli tomu sme nerefinancovali do inej banky. Snad nam ju slsp vyplati. Istina 140tis
@anonym_autor mali sme 1,09 na 5 rokov. Teraz mame 3,5 na 3 roky. Mame narok na statnu pomoc kvoli tomu sme nerefinancovali do inej banky. Snad nam ju slsp vyplati. Istina 140tis
@anonym_c43980 ohľadom tej pomoci vám niečo v banke už povedali?
@anonym_autor mali sme 1,09 na 5 rokov. Teraz mame 3,5 na 3 roky. Mame narok na statnu pomoc kvoli tomu sme nerefinancovali do inej banky. Snad nam ju slsp vyplati. Istina 140tis
@anonym_c43980 štátna pomoc je zrušená, takže s vyplatením nerataj!!
@anonym_c43980 štátna pomoc je zrušená, takže s vyplatením nerataj!!
@anonym_efb076 ano stat ju uz vyplacat nebude. Ale co su na nete clanku vraj slsp prislubila pomoc. Tak cakame uvidime co z toho bude
@anonym_c43980 štátna pomoc je zrušená, takže s vyplatením nerataj!!
@anonym_efb076 nie je uplne zrušená. Povinnost sa presunula na banky. A tie s tým majú začať najneskôr v júni. Aké samozrejme ze robia ofuky okolo toho.
My sme brali 2022 0,99% fix na 10r, tak sa budeme vytesovat este 6r, lebo pri skoro 400k hypoteke je rozdiel mat urok 1% a 3,5-4,5%.
@anonym_efb076 nie je uplne zrušená. Povinnost sa presunula na banky. A tie s tým majú začať najneskôr v júni. Aké samozrejme ze robia ofuky okolo toho.
@anonym_129594 jasne ze im je to proti srsti. Ale slsp neznizila uroky zatial co ine banky ano. Mozno sa predpripravili. A co napriklad aj nas ovplyvnuje po novom na to aby sme mali vedenie uctu zadarmo uz nestaci platit kartou ale treba telefonom hodinkami a podobne
@anonym_efb076 nie je uplne zrušená. Povinnost sa presunula na banky. A tie s tým majú začať najneskôr v júni. Aké samozrejme ze robia ofuky okolo toho.
@anonym_129594 ake ofuky? Preco by banka /a lebo stat/ mala vybranym ludom prispievat na hypoteku?
@anonym_autor Ahoj!
Aku mas aktualnu banku? My akurat teraz od januara mame re-fix v CSOB za 3.15% na 3 roky, ostavajucu hypo 40,000 eur. Kolegyni dali o kusok lepsiu urokovu sadzbu, ma zostatok vyssi ako 60,000 eur.
My pouzivame aj dost inych CSOB produktov, asi posudzuju aj tento faktor.
tak v r 2021 som prefinancovala na 1,99% úrok s fixáciou na 10 rokov. Áno, dalo sa vziať na 5 r. s úrokom pod 1 %, ale bolo mi jasné, ako to bude pokračovať . Takže som v pohodičke, mám poriešené, ďalej neriešim ....