Kto aktuálne nakupujete nehnuteľnosť?

Stručné zhrnutie

• Úrokové sadzby hypotekárnych úverov stúpli z približne 1 % pred rokom na úrovne okolo 3–4 %, čo znížilo dostupnú sumu od bánk a znížilo počet poskytnutých hypoték medziročne približne o 60 %.
• Ceny starších bytov a panelákov mierne klesajú a najviac klesajú dlhodobo nepredávané alebo poškodené nehnuteľnosti, zatiaľ čo novostavby a žiadané lokality si ceny držia.
• Kupujúci s hotovosťou a záujemcovia, ktorí vyjednávajú s predávajúcimi, ktorí potrebujú rýchly predaj, majú v aktuálnom trhu konkurenčnú výhodu; alternatívne stratégie spomenuté v diskusii zahŕňajú využitie existujúcej nízkej fixácie (príklad 0,89 % do decembra) a vysoké extra splátky.

Najčastejšie otázky

Q: Má zmysel čakať na výraznejší pokles cien nehnuteľností, ak potrebujem kúpiť do leta?
A: Diskusia uvádza, že ceny starších bytov mierne klesajú, ale novostavby a vyhľadávané lokality ostávajú stabilné; zároveň rastú úrokové sadzby, ktoré zvyšujú náklady na hypotéku, takže čakanie môže znamenať lacnejší kupný účet, ale drahší úver.

Q: Ako veľký vplyv mali rastúce úroky na maximálnu sumu, ktorú banka poskytne?
A: V diskusii sa ako príklad uvádza, že pri rovnakom mesačnom príjme banka pred rokom pri ~1 % poskytla výrazne viac ako pri súčasných ~4 %, čo podľa účastníka znižuje sumu dostupného úveru približne o 26 %; celkový objem poskytnutých hypoték klesol medziročne približne o 60 %.

Q: Ktoré segmenty trhu momentálne najviac strácajú na hodnote?
A: V príspevkoch sa opakovane uvádza, že najviac klesajú staršie byty a paneláky, zatiaľ čo novostavby sa väčšinou držia; v jednej zmienke boli uvedené aj poklesy cien stavebného materiálu (príklad: cena tehly z údajne nad 7 € na viac ako 4 € podľa jednej správy).

Q: Aké ceny sa spomínali pre 3-izbové byty v Trnave?
A: V diskusii boli uvedené konkrétne čísla: inzerovaná cena 155 000 € za 3-izbový byt, v žiadaných častiach sa spomína 3-izb od približne 170 000 €, predaj 3-izb na Družbe za 184 000 € (december) a predaj za 152 000 € (január) ako príklady realných transakcií.

Q: Ako sa oplatí riešiť blížiacu sa fixáciu úroku na hypotéke?
A: Jedna stratégia spomenutá v diskusii je využiť aktuálnu nižšiu fixáciu (príklad 0,89 % do decembra) a vykonať vysokú extra splátku pred novou fixáciou, aby sa znížila istina pred očakávaným rastom sadzieb.

Q: Má zmysel kupovať starší byt napriek nákladom na rekonštrukciu?
A: Diskusia upozorňuje, že rekonštrukcia je v súčasnosti finančne náročná kvôli rastúcim cenám práce a materiálu, takže celkové náklady pri kúpe staršieho bytu môžu byť vyššie, než sa na prvý pohľad zdá.

Závery z diskusie

Zhoda

• Úrokové sadzby hypotekárnych úverov výrazne vzrástli oproti minulému roku a banky sprísnili podmienky poskytovania úverov.
• Staršie byty a paneláky vykazujú mierny pokles cien, zatiaľ čo novostavby a žiadané lokality si ceny držia.

Sporné názory

• Niektorí účastníci tvrdia, že ceny budú ešte rapídne klesať v priebehu nasledujúcich mesiacov/rokov, zatiaľ čo iní tvrdia, že pokles bude len pomalý a lokálne rozdielny.
• Niektorí odporúčajú počkať, kým ceny klesnú, zatiaľ čo iní varujú, že rastúce úroky môžu spôsobiť, že čakajúci kupujúci si budú môcť dovoliť menej.

Otvorené otázky

• Dokedy budú úrokové sadzby ešte rásť a o koľko presne sa zníži ochota bánk poskytovať hypotéky?
• O koľko v priemere klesnú ceny v konkrétnych mestských častiach (vychytené lokality vs okrajové štvrte)?
• Ako sa zmenia náklady na rekonštrukciu v najbližších mesiacoch a ovplyvní to atraktivitu starších bytov?

Spomenuté značky a firmy

ECB

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, fixácia 0,89 %, úrokové sadzby 3–4 %, extra splátka, rekonštrukcia, novostavba, panelák, stavebný materiál (tehla)

Miesta a osoby

Košice, Trnava, Pezinku, Goliana, prednádraží, Družba