Kto si dnes dovolí kúpiť nehnuteľnosť?
Baby, dovolili by ste si kúpiť teraz dom, alebo byt? Ved tie ceny su šialene, banky neposkytnu tak vysokú hypotéku, nie to este prerabka alebo kvalitnejšie zariadenie...
Stručné zhrnutie
- Dostupnosť vlastného bývania výrazne závisí od príjmu a úspor; hypotéky sú stále poskytované, ale s vyššími úrokmi a prísnejšími podmienkami.
- Ceny nehnuteľností v dobrých lokalitách (napr. Bratislava) sú v diskusii opakovane uvádzané ako vysoké (príspevok uviedol trojizbový byt v BA za ~300 000 €) a niektorí účastníci odporúčajú hľadať menšie byty alebo okrajové lokality (príklad Rajka: nové 2–3 izb. byty 80 000–120 000 €).
- V diskusii sa uvádza, že historicky nízke úroky (~1 % alebo nižšie) poháňali rast cien, súčasné úrokové sadzby (diskutované hodnoty 5 % RPMN a predpoklad 7 % RPMN) tlačia očakávania smerom k poklesu cien v najbližších rokoch.
Najčastejšie otázky
Q: Je teraz vhodné kupovať nehnuteľnosť ako investíciu?
A: V diskusii prevládal názor, že teraz nie je dobrá doba na investičné kúpy kvôli vyšším úrokom a zníženej kúpyschopnosti; ak však človek potrebuje vlastné bývanie, kúpa dáva zmysel.
Q: Ako sú dnes nastavené úrokové sadzby a čo z toho vyplýva pre ceny nehnuteľností?
A: V diskusii boli spomenuté úrokové sadzby okolo 5 % RPMN s odhadom rastu na 7 % RPMN v priebehu roka; podľa príspevkov cena nehnuteľností reaguje so oneskorením a vysoké úroky by mali tlačiť ceny nadol.
Q: Aké fixácie úrokov sa spomínali ako výhodné?
A: V diskusii sa uvádzali príklady zafixovania úroku pod 1 % (historicky) a konkrétne tvrdenie o fixe 0,99 % na 10 rokov; diskutujúci tiež spomínali bežné fixácie na 5 rokov.
Q: Kde hľadať lacnejšie alternatívy bývania a aké sú konkrétne ceny?
A: Ako konkrétne príklady boli uvedené nové byty v Rajke za 80 000–120 000 € a trojizbový byt v Bratislave za ~300 000 €; tiež porovnanie priemernej ceny 50 m² bytu: cca 70 000 € v roku 2018 vs. ~135 000 € v roku 2022 (údaje z diskusie).
Q: Ako sa vyvíja trh s prenájmami podľa diskusie?
A: V diskusii sa uvádza, že medziročné ceny nájmov údajne vzrástli o ~30 % a ponuka podnájmov údajne klesla o ~65 % (tieto údaje boli prezentované účastníkmi diskusie).
Q: Existujú návrhy politických riešení proti špekuláciám s nehnuteľnosťami?
A: V diskusii sa objavili návrhy ako špeciálne zdanenie investičných nehnuteľností alebo vyššie dane z nehnuteľností, a zmienka o modeloch s ročnou daní 1–2 % z hodnoty (pripomienka k praxi v USA/Kanade) — tieto návrhy boli v diskusii spomínané a zároveň predmetom sporu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Dostupnosť bývania závisí predovšetkým od výšky príjmu, úspor a schopnosti zobrať hypotekárny úver.
- Hypotéky sa stále poskytujú, ale za prísnejších podmienok a pri vyšších úrokových sadzbách než počas éry fixov okolo 0–1 %.
- Ceny v atraktívnych lokalitách (napr. Bratislava) sú v diskusii považované za vysoké a mnohí odporúčajú hľadať okrajové lokality alebo menšie byty.
Sporné názory
- Možnosť kúpy teraz vs. čakanie na pokles cien: jedna strana tvrdí, že treba počkať na ďalší pokles cien, druhá strana upozorňuje, že ak potrebujete bývanie, kúpa teraz môže byť rozumná.
- Osobná zodpovednosť vs. systémové riešenia: jedna strana zdôrazňuje individuálne sporenie, prácu v zahraničí alebo remeselné zručnosti ako riešenie, druhá strana tvrdí, že niektoré povolania nikdy nemajú reálnu šancu nazbierať na vlastné bývanie bez systémovej pomoci.
- Zdanenie investičných bytov: jedna strana navrhuje špeciálne dane na obmedzenie špekulácií, druhá strana varuje pred následným rastom nájmov a znížením ponuky prenájmov.
Otvorené otázky
- Ako veľký a ako dlhý bude pokles cien nehnuteľností pri súčasných úrokových sadzbách?
- Zavedenie špeciálnej dane na investičné byty: bude alebo nebude takáto reforma prijatá a aké by boli jej dopady?
- Ako sa budú ďalej vyvíjať reálne mzdy a kúpyschopnosť pri dlhodobo vysokých nákladoch na energie a potraviny?
Spomenuté značky a firmy
NBS, nehnutelnosti.sk, OnlyFans
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, RPMN, fixácia úrokovej sadzby (príklady: 0,99 % na 10 rokov, fixácia na 5 rokov), zafixovať úrok na 5 rokov (uvádzané v súvislosti s daňovými dôsledkami), investičný byt, prenájom, špeciálna daň z nehnuteľností (navrhované 1–2 %), dane z príjmu z prenájmu, sporenie pracovným pobytom v zahraničí (Švajčiarsko).
Miesta a osoby
Bratislava, Rajka, Banská Bystrica, Zvolen, Sládkovičovo, Koliba, Švajčiarsko, Holandsko, USA, Kanada, Mallorca, východné Slovensko
@zuzana9415 áno aj ja som kúpila byt v 2021 za 89000€, dnes stojí rovnaký v rovnakej lokalite cca 115000 ale ešte začiatkom roka stál 135000€... A ceny stále klesajú...
@tiezjedna to na nej musí byť napísané, že toto je investicna nehnutelnosť?...skrátka príjem z prenájmu sa zdaní 40-50%, do toho vyššie dane za nehnuteľnosti všeobecne (ktoré sú nenormalne nízke), kontroly a pokuty za nenahlasovanie prenájmov, neplatenie dani....a investovanie do nehnutelnosti prestane byť zaujimave, dopyt po nehnutelnostiach dramatický klesne, cena spadne....
Keby sme tu mali normálne sociálne strany už by to urobili dávno...ale máme len odrbavacov, čo sa pretvarujú za socialistov...
@bobo777 no tak aj pre teba ešte raz, lebo zjavne tu nie je možné dostať jasnú odpoveď na jasne položenú otázku - kde presne v zahraničí je špeciálna daň na investičné nehnuteľnosti??
A inak k tej vašej logicke, chlapci - ak klesne dopyt po vlastnení nehnuteľností, klesne ponuka prenájmu = ceny nájmov vystrelia tam, kde si ich nebude môcť dovoliť už vôbec nikto. Ale tak ďaleko ste sa vo svojich úvahách asi nedostali, že?
@tiezjedna....ak budes cítať s pochopením, tak: AD 1 na taku do blba položenu otazku nedostaneš odpoved, lebo termín "investična nehnuteľnosť" nebude nikde v zakone jasne vymedzena (hoci asi všetci vieme čo si pod tým predstaviť)...AD2 vysvetlenie si dostala na cele portfolio nehnuteľnosti - a tie vysoké dane na nehnuteľnosti su vo svete bežné ...(to len u nás stojí štát na zamestnancoch a majetok sa zdanuje len minimálne, čo je choré).......AD3 Vysoké ceny nehnuteľností (v dôsledku investovania) ženú ľudí do prenájmov, či to nevidíš okolo??, asi žiješ v paralelnej realite....obmedzenie vynosnosti realit, zníži ich cenu a zvýši dostupnosť bývania pre ľudí........tak skôr sa zamysli nad svojimi plytkými úvahami....
@bobo777 AD1 tú "do blba" položenú otázku som nepoložila ja, ale nejaký tvoj chytrý súkmeňovník a odpoveď si žiadam od pána odborníka práve preto, že je to debilita. Ale trebars by mal nejakú chytrú odpoveď😎 AD3 Napíš mi ako konkrétne zvýši dostupnosť bývania situácia, kedy nebudú byty na prenájom. To by ma naozaj zaujímalo.
@tiezjedna....ked sa budeš chytať za slovíčka, tak je to debilita...ked sa zamyslíš nad obsahom, tak rozumiem co tym chcel povedať......kde si prišla na to že nebudu byty na prenajom?...iste bude ich menej, kedze spekulanti to nebudu riešiť (kedze motivacia ľahkého zarobenia sa stratí), ale budu aj takí čo im postačí minimálna výnosnosť, alebo len pokrytie nákladov......o to viac bude tých ktoré si budú môcť ľudia dovoliť kúpiť....
@tiezjedna....ja som sa neudrel, akurát ty nerozumieš písanému textu....ja by som za zarobené peniaze nekupoval byt, ktorý by som prenajímal za náklady, nerobil by to nikto rozumný.....preto by sa dopyt po kupe bytov znížil, čo by netlačilo na cenu a kúpa by bola dostupnejšia pre tých čo si ho chcú kúpiť na vlastné bývanie......ale su aj takí ľudia, čo jednoducho byty, domy podedili alebo ich dostali v reštitúciach a nechcú predávať (lebo dedicstvo a pod), tak budú radi ked si pokryjú náklady.....a dokonca nájdu sa aj ludia, ktorí napriek nízkej výnosnosti ho kúpia a budú prenajímať, lebo si myslia je to fajn spôsob uloženia penazí....ale tých bude podstatne menej a nebude to masovka......kedze v takom prípade na uloženie penazí na dlhu dobu sú lepšie akcie....
Ceny nehnutelnosti su neprimerane k platom, kupovala som si byt, pred 7 rokmi, ceny nehnutelnnosti boli,, nizke,, ale hypoteky drahe, teraz su aj hypoteky aj domy, byty drahe, je to tazke si poriesit byvanie, nechapem este z coho si ma clovek setrit ked energie, alebo potraviny isli sialene hore. A platy stoja..
@helen_167 áno už som písal, že nemôžu byť súčasne drahé hypotéky a drahé byty a zároveň nemôžu byť lacné hypo a lacné byty. Aktuálne sú drahé byty a aj hypotéky, ale to len preto, že ceny ešte nestihli zareagovať dostatočne na tie úroky. V priebehu tohto a budúceho roka zareagujú a už budú drahé hypotéky a lacné byty.
@juro375 material je velmi drahy na stavbu domu, nemyslim si, ze padnu ceny nehnutelnosti.. Mame postaveny dom sme v dokoncovacej faze, ploty, chodniky, uz teraz je dom na sume 170tisic a este sme ho nedokoncili, mame 105m2, 7 arovy pozemok, nic exlusive, ja by som ho lacnejsie nepredala, ked realne ma aj vysiel na 170tisic.
@jaroslav81 ešte raz - kde je špeciálne zdanená investičná nehnuteľnosť?