Kupujú ľudia byty ako investíciu?

Stručné zhrnutie

• Vlastniť byt ako dlhodobú investíciu zvyčajne znamená buď dať ho do prenájmu (nájom často pokryje alebo čiastočne pokrýva hypotéku), alebo držať ho niekoľko rokov a predať po uplynutí päťročnej lehoty bez dane z predaja.
• Aktuálna návratnosť z prenájmu závisí od ceny bytu, nájmu a nákladov; príklad v diskusii: mesačný nájom 800 € minus energie 200 € = 600 € čistého, ročný príjem 7 200 €, pri cene bytu 100 000 € to znamená návratnosť približne 13,9 rokov.
• Alternatívy k bytom spomínané v diskusii zahŕňajú investície do zlata (zlaté tehly, šperky, brilianty) a dividendových akcií (príklad O2: dividenda 21 Kč za rok 2020), pričom likvidita a riziká sa medzi týmito variantmi výrazne líšia.

Najčastejšie otázky

Q: Ako funguje daň pri predaji bytu a aký je časový test?
A: Podľa diskusie sa pri predaji nehnuteľnosti oslobodenie od dane uplatní po vlastníctve 5 rokov; historicky platila skrátená lehota 2 roky pri trvalom pobyte, ktorá bola zrušená.

Q: Aký výnos možno očakávať z prenájmu a ako sa počíta návratnosť?
A: V príklade v diskusii mesačný nájom 800 € a energie 200 € znamenali čistý ročný príjem 7 200 €; pri kúpe bytu za 100 000 € vychádza návratnosť približne 13,89 rokov (tabuľkové príklady uvádzali aj 200 000 € → 27,78 rokov, 250 000 € → 34,72 rokov).

Q: Aké sú hlavné riziká prenajímania a ako ich zmluvne riešiť?
A: Uvedené riziká sú poškodenie bytu a spotrebičov, prítomnosť zvierat a neplatiči; odporúčané opatrenia sú nájomná zmluva s jasnými povinnosťami, depozit, vyšší nájom pri zvieratách a výber nájomcov (v diskusii sa odporúčalo neprenajímať skupinám s vyšším rizikom evikcie, napr. pri prítomnosti neplnoletých detí alebo postihnutia).

Q: Ako ovplyvňujú hypotekárne úroky a dostupnosť úverov investičný potenciál bytov?
A: Diskusia uvádza, že lacné úvery a 100% hypotéky v minulosti výrazne zvýšili dopyt a ceny; aktuálne sa spomínal príklad reálneho úroku okolo 0,9 % a bežné LTV banky okolo 80 %, čo mení mesačné náklady a návratnosť investície.

Q: Sú zlaté šperky dobrá alternatíva k bytu ako investícia?
A: Diskusia rozlišuje medzi zlatými tehličkami (väčšia likvidita a banka/burza môže odkúpiť) a zlatými šperkmi/diamantmi (menšia likvidita, zlatník alebo veľké zlatnícke firmy ako Mikus môžu odkúpiť, ale cena odkupu nemusí zodpovedať nákupnej cene).

Q: Aké sú alternatívy k investovaniu do bytu cez prenájom?
A: Spomínané alternatívy zahŕňajú akcie s dividendou (príklad O2: dividenda 21 Kč/2020, pri cene 250 Kč je výnos ~8 %), investície do zlata/briliantov a krátkodobé špekulatívne nákupy developerských rezervácií (v diskusii príklad rezervácie ~40–50 tis. € s možným výrazným ziskom pri dokončení projektu).

Závery z diskusie

Zhoda

• Byt ako dlhodobá investícia vykazuje historicky rast cien a môže byť výhodný pri držaní niekoľkých rokov alebo pri generovaní príjmu z prenájmu, najmä ak investor má vlastné zdroje (hotovosť).
• Prenajímaním sa často pokryje časť alebo celá splátka hypotéky, ale prenájom nezabezpečí okamžitý vysoký pasívny príjem bez ďalších investícií a správy.

Sporné názory

• Možnosť A: Prenájom je stále dobrá a relatívne jednoduchá investícia s konzistentnou dlhodobou návratnosťou.
• Možnosť B: Pri dnešných cenách a dlhodobom raste cien je návratnosť z prenájmu výrazne horšia (výpočty v diskusii hovoria o 30–45 rokoch pri vyšších cenách) a výnos nie je automaticky atraktívny oproti iným investíciám.

Otvorené otázky

• Vplyv konca moratória na splácanie úverov a následné presuny bytov na trh zostáva nepredvídateľný.
• Nejasné zostáva, či a kedy dôjde k všeobecnému poklesu cien bytov; diskusia uvádza rôzne scenáre a mení sa v závislosti od úrokových sadzieb a politiky bánk.

Spomenuté značky a firmy

Mikus, O2, CEZ, TABAK, hureality.sk, Treenium house, Arcy, Viladomy Rajka, Prima b.

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka,100% hypotéka, LTV 80%, prenájom, rezervácia developera (40–50 tis. €), depozit, nájomná zmluva, zlaté tehly, zlaté šperky, brilianty, akcie s dividendou (O2, CEZ, TABAK), daň z predaja nehnuteľnosti (oslobodenie po 5 rokoch), povinnosť trvalého pobytu (historicky 2 roky), hypotekárna kalkulačka Prima b.

Miesta a osoby

Bratislava, Viedeň, Donaustadt, Petržalka, Rajka, Berlin