Kupujú ľudia byty ako investíciu?
Myslíte ,že ľudia kupujú byty skôr na bývanie ako investíciu?
Stručné zhrnutie
- Vlastniť byt ako dlhodobú investíciu zvyčajne znamená buď dať ho do prenájmu (nájom často pokryje alebo čiastočne pokrýva hypotéku), alebo držať ho niekoľko rokov a predať po uplynutí päťročnej lehoty bez dane z predaja.
- Aktuálna návratnosť z prenájmu závisí od ceny bytu, nájmu a nákladov; príklad v diskusii: mesačný nájom 800 € minus energie 200 € = 600 € čistého, ročný príjem 7 200 €, pri cene bytu 100 000 € to znamená návratnosť približne 13,9 rokov.
- Alternatívy k bytom spomínané v diskusii zahŕňajú investície do zlata (zlaté tehly, šperky, brilianty) a dividendových akcií (príklad O2: dividenda 21 Kč za rok 2020), pričom likvidita a riziká sa medzi týmito variantmi výrazne líšia.
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje daň pri predaji bytu a aký je časový test?
A: Podľa diskusie sa pri predaji nehnuteľnosti oslobodenie od dane uplatní po vlastníctve 5 rokov; historicky platila skrátená lehota 2 roky pri trvalom pobyte, ktorá bola zrušená.
Q: Aký výnos možno očakávať z prenájmu a ako sa počíta návratnosť?
A: V príklade v diskusii mesačný nájom 800 € a energie 200 € znamenali čistý ročný príjem 7 200 €; pri kúpe bytu za 100 000 € vychádza návratnosť približne 13,89 rokov (tabuľkové príklady uvádzali aj 200 000 € → 27,78 rokov, 250 000 € → 34,72 rokov).
Q: Aké sú hlavné riziká prenajímania a ako ich zmluvne riešiť?
A: Uvedené riziká sú poškodenie bytu a spotrebičov, prítomnosť zvierat a neplatiči; odporúčané opatrenia sú nájomná zmluva s jasnými povinnosťami, depozit, vyšší nájom pri zvieratách a výber nájomcov (v diskusii sa odporúčalo neprenajímať skupinám s vyšším rizikom evikcie, napr. pri prítomnosti neplnoletých detí alebo postihnutia).
Q: Ako ovplyvňujú hypotekárne úroky a dostupnosť úverov investičný potenciál bytov?
A: Diskusia uvádza, že lacné úvery a 100% hypotéky v minulosti výrazne zvýšili dopyt a ceny; aktuálne sa spomínal príklad reálneho úroku okolo 0,9 % a bežné LTV banky okolo 80 %, čo mení mesačné náklady a návratnosť investície.
Q: Sú zlaté šperky dobrá alternatíva k bytu ako investícia?
A: Diskusia rozlišuje medzi zlatými tehličkami (väčšia likvidita a banka/burza môže odkúpiť) a zlatými šperkmi/diamantmi (menšia likvidita, zlatník alebo veľké zlatnícke firmy ako Mikus môžu odkúpiť, ale cena odkupu nemusí zodpovedať nákupnej cene).
Q: Aké sú alternatívy k investovaniu do bytu cez prenájom?
A: Spomínané alternatívy zahŕňajú akcie s dividendou (príklad O2: dividenda 21 Kč/2020, pri cene 250 Kč je výnos ~8 %), investície do zlata/briliantov a krátkodobé špekulatívne nákupy developerských rezervácií (v diskusii príklad rezervácie ~40–50 tis. € s možným výrazným ziskom pri dokončení projektu).
Závery z diskusie
Zhoda
- Byt ako dlhodobá investícia vykazuje historicky rast cien a môže byť výhodný pri držaní niekoľkých rokov alebo pri generovaní príjmu z prenájmu, najmä ak investor má vlastné zdroje (hotovosť).
- Prenajímaním sa často pokryje časť alebo celá splátka hypotéky, ale prenájom nezabezpečí okamžitý vysoký pasívny príjem bez ďalších investícií a správy.
Sporné názory
- Možnosť A: Prenájom je stále dobrá a relatívne jednoduchá investícia s konzistentnou dlhodobou návratnosťou.
- Možnosť B: Pri dnešných cenách a dlhodobom raste cien je návratnosť z prenájmu výrazne horšia (výpočty v diskusii hovoria o 30–45 rokoch pri vyšších cenách) a výnos nie je automaticky atraktívny oproti iným investíciám.
Otvorené otázky
- Vplyv konca moratória na splácanie úverov a následné presuny bytov na trh zostáva nepredvídateľný.
- Nejasné zostáva, či a kedy dôjde k všeobecnému poklesu cien bytov; diskusia uvádza rôzne scenáre a mení sa v závislosti od úrokových sadzieb a politiky bánk.
Spomenuté značky a firmy
Mikus, O2, CEZ, TABAK, hureality.sk, Treenium house, Arcy, Viladomy Rajka, Prima b.
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka,100% hypotéka, LTV 80%, prenájom, rezervácia developera (40–50 tis. €), depozit, nájomná zmluva, zlaté tehly, zlaté šperky, brilianty, akcie s dividendou (O2, CEZ, TABAK), daň z predaja nehnuteľnosti (oslobodenie po 5 rokoch), povinnosť trvalého pobytu (historicky 2 roky), hypotekárna kalkulačka Prima b.
Miesta a osoby
Bratislava, Viedeň, Donaustadt, Petržalka, Rajka, Berlin
nie nevyhnutne na prenájom, my máme niekoľko nehnuteľností, ktoré držíme 5 rokov bez nájmu a potom predáme 🙂 každý nám síce do toho mudruje ako by on dal do prenájmu, tak odpovedám nech sa páči, kúp si svoj a prenajímaj, tak vtedy sú ticho 😀 po 5 rokoch netreba platiť daň a samozrejme ceny sú úplne inde
Ten kto kupuje byt na investiciu kde mu najom pokryje hypo, teda o investicii moc nevie. Pretoze najomnici casto byt znicia, pokial su tam spotrebice tak prenajimatel je povinny ich vymenit za funkcne. O tom ze najomnici tam maju zvierata ani nepisem. No a najlepsie je, ked najomca prestane platit tak vyhodit ho je velmi tazke. Nejde to zo dna na den. Vidiet usle zisky nehrozi. Ono kupit byt na hypo a prenajimat ho je pekna predstava, ale realita je trosku ina.
@zuzanka.zuzu dufam, ze ludi ako vy budu coskoro danit ako v Berline. Akonahle mas prazdny byt tak budes odvadzat sialene dane statu. Nie je mozne ze je mraky volnych bytov a stavaju sa nove - hlavne domy. Nici sa tym zivotne prostredie. Do toho kazdy potrebuje auto -dve, tri, a uz zacinaju problemy s podzemnou vodou. Niekto postavi novy dom a musi mat aspon 5 vrtov aby nasiel vodu a strhne prud dalsim 4 domom z okolia.
@kittykat22 nestaci, aby najom pokryl hypo, musi byt vyssi, presne z toho dovodu, ktory pises. Tiez sme mali problem s najomnikmi, ale zariadenie teda neznicili. Druhou vecou je ale to, ze cena nehnutelnosti za dvadsat rokov vzrastla o tolko, ze aj keby sa nehnutelnost neprenajimala nikdy, bola to super investicia.
Byt je dobrá investícia no nie najlepšia 😉 a už vôbec nie na hypo...o investovaní je tu dosť tém 🙂
@tanapeta s nie najlepšou investíciou to bolo myslené tak, že prenájom jednej nehnuteľnosti ti nevytvorí dostatočne vysoký pasívny príjem. Sama hodnotis že prenájom platí hypo takže mesačne z toho nemáte plus do rozpočtu. Samozrejme že na kúpe a neskoršom predaji sa dá dobre zarobiť. Tiež máme viac nehnuteľností a držíme ich nakoľko cena ide dlhodobo hore a naďalej pôjde.
@beata_k nie, povinnosť trvalého pobytu platila 2 roky (nie 5) a bola pred cca 9 rokmi zrušená
@veron809 my byvame v dome. 2 byty mame ako investiciu. mame v oboch podnajomnikov. na jednom byte mame 380€/ mesacne kazdy mesiac plus, na druhom 50€/mesacne+ nam podnajomnici splacaju hypo. pre mna najlepsie investovane prachy
@mirage cena zlata, rovnako ako nehnutelnosti z roka na rok rastie. ako laik to zistis, ak sa pozries kolko stal gram zlata pred 10 rokmi a kolko stoji teraz. mne muz kupuje zlate sperky ku kazdemu sviatku a stale skonstatuje, ze je zlato z roka na rok drahsie. o briliantoch ani nehovoriach. v dnesnej dobe je investicia do cohokolvek hmotneho vyhodnejsia ako drzat peniaze na uctoch.
@matkahelka ale je ine investovat do zlata - zlatej tehly ako do sperkov, ano, cena zlata rastie, ale ked potrebujes peniaze.. kam pojdes? Zlatnik ti da zlomok toho, co si za to zaplatila.
@mirage do zlata/ tehal investuju ludia, ktori nesetria na tehlu 10 rokov predsa 😄 a teda to nebudu predsa po roku predavat, lebo potrebuju prerobit kupelnu 😄 investujem vtedy, ak mam skutocne vela. my sme kupovali byt za 80 000 € par rokov dozadu a nekupovali sme ho tak, ze po kupe sme ostali bez € na ucte. ak investujem, tak investujem dlhodobo. ono to vtedy aj ma zmysel predsa. ak su tehly certifikovane, odkupi ich od teba aj banka, pripadne ich vies predat na burze. a urcite si viem predstavit odpredat ich aj velkym zlatnickym firmam typu Mikus, ktori robia sperky vo velkom. ja mam doma zlato/perly/brilianty v hodnote maleho bytu v malom meste a nikdy som sa na to nepozerala tak, ze ako sa toho raz zbavim. viem, ze v pripade nudze by som urcite nasla sposob 😄
@matkahelka rozumiem, ale nedostanes za tie prstene a brilianty tolko, ako si do nich dala. Ak nehovorim o zbierke sperkov slavnych ludi. Zlate tehly to je ina tema,.
@mirage o par rokov za ne dostanem viac, ako za ne dal muz teraz. za moj snubny prsten s briliantom dal muz pred 12 rokmi 1200€, pred 2 rokmi, na nase 10-te vyrocie isiel k zlatnikovi, ze chce presne taky isty briliant velkostou/kvalitou. len teda iny tvar prstena. len samotny briliant stal takmer 2000€. a kamene su uplne totozne, kedze mam od nich certifikaty, na tomto krasne vidiet, ako ta cena v priebehu 10 rokov isla hore.
@matkahelka No to znamena jedno, ze prvy prsten ste dali robit v 2009-2010, ked cena zlata bola okolo 1000 usd za uncu. Potom slo zlato na 1900 usd v 2012, kleslo na 1200 usd medzi 2013-2019 a dnes je na 1900-2000 usd. Dajte si ten dalsi prsten urobit vtedy, ked zlato zase klesne po uplynuti covidovej krizy spat dole na 1000-1200 usd a nie ked je zlato teraz uplne hore. 🙂
@mirage a jedno druhe vylucuje? ja tu nepisem o lacnych par- gramovych sperkoch z 11 karatoveho zlata. muz, ked bol u zlatnika s tym mojim starym snubakom, na ukazku kamena, zlatnik mu povedal, ze ten prsten ma hodnotu cez 2000€. ze len kamen by mu na burze za 1500- 1700€ predal v priebehu tyzdna. takze este raz a pomaly, ano, zarobim na tych sperkoch. nie, ich hodnota nerastie tyzdnami ani mesiacmi, ale rokmi. ale aj byt ak kupis, tak pri naslednom predaji do 5.rokov si stratova. hovori sa tomu dlhodoba investicia.
@matkahelka Diamanty spolu so zlatom v case krizy idu tiez nahor, kedze klesaju urokove sadzby. Plus za 10 rokov cena prace, ako aj miestne prijmy stupli ... 🙂 Ked casom stupnu urokove sadzby, zlato a spol pojdu nadol.
@veron809 no na bývanie to určite kupujú ako nutnosť😉ako investíciu to kúpia a dajú do prenájmu- prenájom im pokryje prípadnú hypotéku za ten byt😉