Oplatí sa počkať s hypotékou do jesene 2026?
Začiatkom roka 2026 sme s mužom chceli brať hypotéku na nejaký relatívne novší byt v Bratislave. Nie úplnú novostavbu, ale ani starý byt hodný rekonštrukcie. Základ na hypo máme asi tak akurát dostačujúci, platy by mali byť tiež. Deti nemáme.
Po rozhovore s kamarátom, ktorý sa orientuje v realitách, si ale nie sme istí. Ceny sú teraz dosť vysoké oproti platom, ktoré nestíhajú tak rýchlo rásť. Samozrejme tieto veci sa nedajú predvídať, a o rok môžu byť 3i byty v BA po 400k vyššie, ale teda že by skôr odporučil posunúť to napríklad na jeseň 2026, že ako sa situácia dovtedy vyvinie.
Ako to vnímate, hlavne ak ste v podobnej situácii? Oplatí sa podľa vás počkať?
Stručné zhrnutie
- V Bratislave dlhodobý prebytok dopytu nad ponukou znižuje pravdepodobnosť výrazného poklesu cien nehnuteľností do jesene 2026.
- Hypotéky sa dajú neskôr refinancovať; v diskusii boli konkrétne príklady zníženia úroku z približne 4 % na ~3 % alebo z 4,1 % na 3,25 %.
- V zdrojoch kolovalo tvrdenie, že štát od 2026 zruší dotácie na hypotéky; toto tvrdenie v diskusii uviedli účastníci, ale nie je tu overené oficiálnym zdrojom.
Najčastejšie otázky
Q: Oplatí sa čakať s kúpou bytu do jesene 2026 kvôli možnému poklesu cien?
A: V Bratislave je podľa zverejnených príkladov vyšší dopyt ako ponuka a ceny rastú, pričom konkrétny príklad ukazoval nárast ceny bytu z 175 000 € na 220–230 000 € za menej ako rok; mimo veľkých miest sa očakáva skôr stagnácia alebo možný mierny pokles (uvádzané 5–10 %).
Q: Môžem refinancovať hypotéku, ak úroky neskôr klesnú?
A: Áno; v diskusii bol uvedený príklad refinancovania z ~4 % na ~3 % a klient VÚB mal pôvodný úrok 4,1 %, ktorý banka znížila na 3,25 %.
Q: Ako dlho trvá proces kúpy bytu od rezervácie po kľúče?
A: Proces môže trvať rôzne: v jednom prípade prebehla kúpa a prepis za necelý mesiac, v inom prípade bola rezervácia v decembri, podpis zmlúv v marci a kľúče až v polovici mája, pričom sú spomenuté kroky ako rezervačná zmluva, predkupná zmluva a plomba na katastri.
Q: Ako ovplyvní trh informácia, že štát zruší dotácie na hypotéky od 2026?
A: V diskusii sa uvádza, že články a komentáre tvrdia možný koniec dotácií od 2026, ale toto tvrdenie nie je tu oficiálne overené a treba ho potvrdiť u štátnych alebo legislatívnych zdrojov.
Q: Kde majú najväčšie riziko poklesu ceny nehnuteľnosti?
A: Podľa komentárov je vyššie riziko stagnácie alebo mierneho poklesu v chudobnejších regiónoch ako Rimavská Sobota, zatiaľčo v Bratislave a veľkých mestách dopyt tlačí ceny nahor.
Závery z diskusie
Zhoda
- V Bratislave a väčších mestách je pravdepodobnosť výrazného poklesu cien v krátkodobom horizonte nízka vzhľadom na vysoký dopyt.
- Refinancovanie hypotéky je bežná možnosť zníženia splátok, pričom v reálnych príkladoch sa úroky znížili z ~4 % na ~3 % alebo na 3,25 %.
Sporné názory
- Možnosť čakať a kúpiť lacnejšie: niektorí považujú za realistické, že klesne kúpyschopnosť a ceny sa znížia; odhadovaný pokles mimo BA bol spomenutý na úrovni cca 5–10 %.
- Riziko straty príležitosti: opačný názor je, že v BA ceny budú rásť ďalej a čakanie môže znamenať, že kupujúci premešká vhodnú nehnuteľnosť (príklady rýchleho rastu cien a straty šance).
Otvorené otázky
- Zrušenie štátnych dotácií na hypotéky od 2026 — do akej miery a kedy to bude oficiálne potvrdené?
- Ako sa presne budú vyvíjať úrokové sadzby hypotekárnych úverov do jesene 2026 a o koľko percent sa reálne znížia?
- O koľko percent môžu klesnúť ceny v rôznych regiónoch SR pri ekonomickom ochladení?
Spomenuté značky a firmy
VUB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, refinancovanie hypotéky, rezervačná zmluva, predkupná zmluva, plomba na katastri, dotácie na hypotéky, fixácia úroku
Miesta a osoby
Bratislava, Košice, Prešov, Rimavská Sobota, Slovensko, Holandsko, Grécko
Je to dlhodoba investicia, taketo vyckavanie a kalkulovanie je z dlhodobeho hladiska uplne neopodstatnene. Kazdopadne, aj v nehnutelnostiach je iste riziko, ale to je vsade. Dolezite je najst spravnu nehnutelnost a spravnu lokalitu. Ak to najdes, ja by som necakal.
@anonym_autor nehnuteľnosti budú na jeseň 2026 drahšie (na to netreba byť ani realiták, aby si sa dovtípila, keďže ich cena stále rastie). A hypotéky možno budú lacnejšie ale rátaj maximálne desatinách percenta - avšak vždy môžeš refinancovať. Takže za mňa radšej kúpiť čo najskôr a podľa situácie hypo trhu buď refinancovať alebo nechať tak.
Ďakujem za názory. Taký hlavný argument bol ten, že platy nestíhajú za cenami bytov, ktoré tiež nemôžu rast večne. Čiže si byty bude môcť dovoliť menej ľudí - ceny pôjdu dole. Ale to je asi skôr len prianie ako realita.
Na co by ste mali akoze cakat? Snad necakas, ze nehnutelnosti budu lacnejsie. Sice to hovoria uz 15 rokov, ze to klesne, ale akosi to neprichadza😃 a v BA uz vobec nie.
Ďakujem za názory. Taký hlavný argument bol ten, že platy nestíhajú za cenami bytov, ktoré tiež nemôžu rast večne. Čiže si byty bude môcť dovoliť menej ľudí - ceny pôjdu dole. Ale to je asi skôr len prianie ako realita.
@anonym_autor Pobavilo😃
@anonym_autor ešte dodám, kupovali sme byt na začiatku tohto roka - relatívne novostavba, začali tu stavať ďalšie bytovky, no a cena bytov vzrástla a čo sme kúpili za 175k by sme teraz predali za 220-230k bez mihnutia oka - neprešiel ani rok od kúpy, takže oplatilo sa mi vziať hypo so 4% úrokom? Určite áno, po roku od vzatia hypo prejdeme aj refinancom na 3%
Uz vcera ste mali kupovat, dnes je uz neskoro. Takze nepocuvaj kamarata a kupuj, ak na to teraz mate, necakaj. My sme kupili v 2020, hlavu sme si trieskali, ze ako neskoro, rok-dva predtym sme mohli kupit o asi 20 % lacnejsie. A dnes? Nas byt ma hodnotu 150 % kupnej ceny.
Uz vcera ste mali kupovat, dnes je uz neskoro. Takze nepocuvaj kamarata a kupuj, ak na to teraz mate, necakaj. My sme kupili v 2020, hlavu sme si trieskali, ze ako neskoro, rok-dva predtym sme mohli kupit o asi 20 % lacnejsie. A dnes? Nas byt ma hodnotu 150 % kupnej ceny.
@anonym_d263ec my podobne...ale starsi RD. Nas stal 140, a o par domov vyssie sa predava za 280, povodny stav, ani okna nema vymenene.
@anonym_autor inac dnes som citala ze stat od 2026 uz nebude poskytovat dotacie na hypoteky ...co nas to este caka..
@anonym_autor inac dnes som citala ze stat od 2026 uz nebude poskytovat dotacie na hypoteky ...co nas to este caka..
@anonym_e434ff prosím, čo toto konkrétne znamená? Myslí sa tým tá nedávno zavedená pomoc pri hypo?
@anonym_e434ff prosím, čo toto konkrétne znamená? Myslí sa tým tá nedávno zavedená pomoc pri hypo?
@anonym_autor ano tu idu rusit, pri tych vysokych hypotekach. dnes som citala na nete
Podla mna ceny nehnutelnosti klesnu. Nie vela, ale kupyschopnost klesne a preto vam radi vyckat. A teda vsetko zalezi hlavne na tom, co hladate. Ak pride "vas byt", necakala by som. Ale ani by som netlacila na pilu....
Podla mna ceny nehnutelnosti klesnu. Nie vela, ale kupyschopnost klesne a preto vam radi vyckat. A teda vsetko zalezi hlavne na tom, co hladate. Ak pride "vas byt", necakala by som. Ale ani by som netlacila na pilu....
@vevesh neklesnu tak skoro, skor budu stagnovat. a zavisi kde. 🙂 v Bratislave a vacsich mestach to bude zas insie ako daka Rimavska sobota...mimochodom, banky sa predhanaju, a poskytuju lepsie hypoteky, preto si myslim ze ceny bytov klesat urcite nebudu. ale rast by mal byt isto pomalsi nez za minule roky.
@vevesh neklesnu tak skoro, skor budu stagnovat. a zavisi kde. 🙂 v Bratislave a vacsich mestach to bude zas insie ako daka Rimavska sobota...mimochodom, banky sa predhanaju, a poskytuju lepsie hypoteky, preto si myslim ze ceny bytov klesat urcite nebudu. ale rast by mal byt isto pomalsi nez za minule roky.
@anonym_e434ff no neviem, u nas banky neposkytuju uvery, skor zamietaju (nemecko). A kedze sa zvysi zdanenie od noveho roka, odrazi sa to na cenach nehnutelnosti a tym aj kupyschopnosti. V takej rimavskej este mozu ceny rast, ale v ba si nemyslim, skor stagnacia, mozno pokles 5-10%.
@anonym_e434ff no neviem, u nas banky neposkytuju uvery, skor zamietaju (nemecko). A kedze sa zvysi zdanenie od noveho roka, odrazi sa to na cenach nehnutelnosti a tym aj kupyschopnosti. V takej rimavskej este mozu ceny rast, ale v ba si nemyslim, skor stagnacia, mozno pokles 5-10%.
@vevesh RS patri medzi najchudobnejsie regiony, aj revuca a tam ten stred, tam nebude nic rast 🙂 nema preco, ale blava je ina pesnicka. sledujem dlho trh nehnutelnosti, trhy , aj banky...
@anonym_e434ff no neviem, u nas banky neposkytuju uvery, skor zamietaju (nemecko). A kedze sa zvysi zdanenie od noveho roka, odrazi sa to na cenach nehnutelnosti a tym aj kupyschopnosti. V takej rimavskej este mozu ceny rast, ale v ba si nemyslim, skor stagnacia, mozno pokles 5-10%.
@vevesh v BA je dopyt po bytoch vyssi ako ponuka dlhodobo, ceny preto nemaju preco klesat. Ved sa sem stahuje cele Slovensko 😆 Netreba zabudat, ze je tiez vela rodin z Ukrajiny, ktore teraz ziju v podnajmoch, ale uz sa tu stabilizovali, zamestnali a neplanuju sa vratit, to su dalsi potencialni kupujuci.
Kamarat sa zjavne “vyzna” 😁 ale radsej ho nepocuvaj. V Bratislave urcite buduci rok ceny bytov neklesnu (globalne, samozrejme ze vynimky sa mozu najst).
@anonym_autor inac dnes som citala ze stat od 2026 uz nebude poskytovat dotacie na hypoteky ...co nas to este caka..
@anonym_e434ff nechápem prečo by mal... je to každého záväzok... nikdy taká pomoc nebola a nesúhlasím s tým aby sme sa iným skladali na hypo... kto nato má si ju vezme.. kto nie žiaľ nech si ju neberie...
@anonym_autor
My sme kupili prvy dom na 16% urok, vsetci tvrdili ze sme sa zblaznili...to bola daleko najlepsia kupa
@anonym_e434ff nechápem prečo by mal... je to každého záväzok... nikdy taká pomoc nebola a nesúhlasím s tým aby sme sa iným skladali na hypo... kto nato má si ju vezme.. kto nie žiaľ nech si ju neberie...
@mimaapeto ja nikde nepisem o tom ze to schvalujem. neschvalujem ani tehotenske. napriklad.
Už aj včera bolo neskoro. Lepšie nebude
@sisska96 sme v prenajatom a máme zmluvu do marca, tak to už chceme počkať. Začali sme pozerať čo je momentálne k dispozícii, je z čoho vyberať, tak snáď aj o tých pár mesiacov bude.
verím ze je z coho vyberat ale ver mi ze aj ked nájdes spravny byt, lokalitu, proste nie je iste ze ti ho niekto nevyfukne. Každopádne by som sa netlacila na hranu datumu vystahovania... všetko vacsinou dlho trva...casto predosly majitel este potrebuje mesiac dva na dokoncenie niečoho. Urcite by som uz hladala
@sisska96 sme v prenajatom a máme zmluvu do marca, tak to už chceme počkať. Začali sme pozerať čo je momentálne k dispozícii, je z čoho vyberať, tak snáď aj o tých pár mesiacov bude.
@anonym_autor na tvojom mieste, by som si vybrala už teraz byt a kľudne ho aj kúpila. Potom budeš mať čas do marca niečo prerobiť, vklude presťahovať veci 🙂 (viem o čom píšem. V októbri sme kúpili byt a vo februári sme sa presťahovali do nového)
@anonym_autor ja som cakala rok a vysledok o 20tis drahsie byty ktore som hladala
@sisska96 sme v prenajatom a máme zmluvu do marca, tak to už chceme počkať. Začali sme pozerať čo je momentálne k dispozícii, je z čoho vyberať, tak snáď aj o tých pár mesiacov bude.
@anonym_autor a mate predschvalenu hypoteku teda? Vies ako dlho tie procesy trvaju? Schvalenie hypo vobec, plomba na katastri, nacerpanie penazi, odovzdanie bytu vam... Ved to je na niekolko mesiacov. Pomaly je december, to aj keby ste sa chceli na konci marca stahovat, to uz aby ste mali vybraty byt do konca roka a podpisanu predkupnu zmluvu aspon.
@anonym_autor moj nazor je ze urokove sadzby pojdu este dole a pride asi aj ekonomicke ochladenie cize ceny by mohli tiez ist dole
@anonym_autor nikdy sa neoplatí čakať. Určite neklesnú ceny nehnuteľností. Ak nájdete svoj vysnívaný byt, tak kupujte