Výber hypotéky: Počkať na 90% alebo hľadať skôr?
Ahojte rozhodli sme sa s mužom, ze si vezmem hypotéku. Od finančného poradcu/maklera sme dostali prepočet, ze by sme mali hľadať do 330000€. Ked nájdeme byt mame mu poslať na posúdenie a odporučil nam orientovať to na október, aby sme dostali 90% financovanie.
Lenže, 90%financovanie by sme mohli dostať aj mimo zaciatku kvartálu, ak to bude dobry byt a zároveň by sme nemuseli dostať tych 90% októbri ak ten byt banka neposúdi ako dost dobry.
Zatial iba priebežne pozeráme nehnuteľnosti a opýtali sme sa známych ale ja mam dilemu, ci čakať do septembra a spoliehať sa, ze vtedy nájdeme alebo hľadať uz teraz a risknúť, ze nedostaneme 90%. Ja osobne by som chcela brat co najnižšiu sumu aby sme mali nižšie splátky ale muž vravi, ze to mesačne az taký rozdiel nebude a mozeme ist aj k hornej hranici tych 330tisic. Muž je opatrný a trochu skepticky, ze sa nemame tešiť a stale nam môžu zamietnuť hypotéku. Byt hľadáme v Bratislave. Ak by sme dopredu vedeli, ze nam daju iba 80% hľadali by sme čiastočnú rekonštrukciu a prerobili by sme si časom sami, ak 90% sli by sme do drahšieho ale komplet prerobeneho. Pri 80% by sme museli brat spotrebný úver do 60tisic co si nie som istá, ze by mam dali. Este to preberieme aj s poradcom ale keby ste mali nejake tipy budem vdacna. Dakujem
Stručné zhrnutie
- Schválenie 90 % financovania závisí predovšetkým od bonity klienta, nie výlučne od hodnotenia alebo stavu nehnuteľnosti.
- Znalecký posudok (odhad) sa zvyčajne robí až po podpísaní rezervačnej zmluvy a zaplatení rezervačnej zálohy a v diskusii sa uvádza cena cca 300–400 €.
- Pri nedostatku vlastných prostriedkov diskutujúci odporúčali preferovať väčší podiel hypotéky pred vysokým spotrebným úverom; v diskusii sa spomínali spotrebné úvery do 60 000 € a rozdielne odhady ich úrokov (približne 6 % až okolo 13 %).
Q: Ako banky rozhodujú, či poskytnú 80 % alebo 90 % hypotéky?
A: Banka posudzuje bonitu klienta (príjmy, záväzky, plánované iné úvery) a schvaľovanie percenta sa robí centrálne v banke; prítomnosť plánovaného spotrebného úveru znižuje bonitu a znižuje šancu na 90 % financovanie.
Q: Kedy treba urobiť znalecký posudok pri kúpe bytu a koľko stojí?
A: Znalecký posudok sa v diskusii uvádza, že sa robí až po podpísaní rezervačnej zmluvy a zaplatení rezervačnej zálohy, a jeho cena je približne 300–400 €.
Q: Aké sú riziká brať spotrebný úver do 60 000 € na doplnenie vlastných prostriedkov?
A: Diskutujúci uvádzali, že spotrebný úver výrazne zvyšuje mesačné splátky; v diskusii sa spomínali rôzne odhady úrokov spotrebných úverov od približne 6 % až po okolo 13 %, a zároveň sa uvádza, že spotrebné úvery sa často poskytujú na maximálne obdobie okolo 8 rokov.
Q: Ako funguje rezervačná záloha a aké je riziko jej straty, ak banka neschváli financovanie?
A: Rezervačná záloha je často nevratná; v konkrétnom príklade v diskusii pri predaji bytu za 330 000 € bola záloha 10 000 €, ktorá sa môže v prípade nekúpenia rozdeliť medzi realitku a predávajúceho.
Q: Čo si treba pripraviť finančne ešte pred obhliadkami bytov?
A: Odporúča sa mať zmapované financie, vypočítané mesačné splátky hypotéky aj prípadného spotrebného úveru, a vedieť, koľko dokážete mesačne ušetriť; viacero diskutujúcich zdôraznilo, že treba mať „papier“ s prepočtom splátok ešte pred obhliadkami.
Q: Má zmysel čakať na možnosť 90 % financovania alebo začať hľadať byt už teraz?
A: V diskusii boli oba postoje: niektorí odporúčali hľadať hneď, lebo dobré byty idú rýchlo „z trhu“, iní odporúčali čakať na istotu 90 % financovania, aby sa predišlo dodatočnému zadlženiu cez spotrebný úver.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pred obhliadkami treba mať zmapované financie a prepočet mesačných splátok hypotéky a prípadného spotrebného úveru.
- Rezervačná zmluva a zaplatenie rezervačnej zálohy sú bežné kroky a znalecký posudok sa zvyčajne robí až po nich (odhadovaný náklad 300–400 €).
- Spotrebný úver výrazne zvyšuje mesačné záväzky a diskutujúci odporúčali uprednostniť väčší podiel hypotéky pred veľkým spotrebným úverom.
Sporné názory
- Niektorí odporúčajú čakať na 90 % financovanie a nekupovať skôr, iní tvrdia, že treba hľadať okamžite, pretože dobré byty v Bratislave sa rýchlo predajú.
- Jedna skupina odporúča kupovať prerobený/nový byt, druhá navrhuje kúpiť lacnejší neprebrúsený byt a prerábať postupne vlastnými silami.
Otvorené otázky
- Dostane záujemca konkrétne 90 % financovanie v konkrétnej banke v stanovenom termíne (napr. október)?
- Bude spotrebný úver do 60 000 € schválený pri danej bonite a za akú presnú úrokovú sadzbu?
- Oplatí sa riskovať stratu rezervačnej zálohy, ak financovanie nie je vopred garantované?
Spomenuté značky a firmy
vub
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver do 60 000 €, rezervačná zmluva, rezervačná záloha 10 000 €, znalecký posudok 300–400 €, poistenie nehnuteľnosti
Miesta a osoby
Bratislava, Karlovka
@anonym_autor viem aké sú ceny v Ba. Čiže nemáte nič našetrené? A to ako chcete splácať? Spotrebak je max. na 8 rokov, tak si vyrataj splátky spotrebný úver +hypoteka. A to by ste mali vedieť ušetriť mesačne aj teraz. Nerýpem, len matematicky rátam
No my sme hladali byvanie rok a pol - orientovali sme sa na centrum krajskeho mesta a 4i byty alebo 4-5i domy, x obhliadok, az sme nakoniec nasli. Takze ja by som sa urcite neorientovala na urcity mesiac, a ak je nehnutelnost dobra idu uz off market a musis zo dna na den povedat ci beries, inak uz nebude.. co sa tyka splatok to musite sami vediet co utiahnete
@anonym_autor najprv si hlavne našetrite, nakoľko spotrebný úver sa dáva v maximálnej výške cca 30 - 40 000€ to mas okolo 600€ mesačne + hypotéka 270 000€ na 30 rokov je mesačná splátka je 1200 € mesačne. Je zvláštne, že ľudia, ktorí nemajú nič masetrené budú zrazu chcieť a vedieť splácať takéto splátky.
@anonym_autor a uz ste boli aj na obhliadkach tych bytov? Ono to, ze su zverejnene na internete neznamena, ze uz nie su zarezervovane. Teraz idu byty ako teple rozky. A potrebujete 70m2? Ste len dvaja?
nejdu byty ako teple rozky, ceny su vysoke, uroky su vysoke, niektore inzeraty tam vidim uz pol roka. Ako teple rosky idu jedno a dvojizbaky, ale nie 3 izbaky, Mozno daky so super cenou ide ako teply rozok
@anonym_autor to velmi zalezi, kompletne rekonstrukcie su casto sfusovane, ciastocne rekonstrukcie tam musis aj tak nakoniec vsetko prerobit a ked musis v byte byvat a zaroven prerabat je to blbe.. zaroven kompletna luxusnejsia rekonstrukcia dost navysi cenu bytu, takze tie uz mozu byt nad limitom. Priznavam neviem konkretne ako sa to pohybuje v BA, ale v ZA kompletna prerabka 4i bytu vyse 100m2, 2 kupelne atd, 110tisic eur a to by sa dalo este viac rozsupnut.. je to absolutne individualne
Neviem ako ja by som sa na tych 90% nespoliehala
@anonym_autor inak, necháš si peniaze na účte. Tie ti požiera inflácia 4%. A zoberieš spotrebák s úrokom minimálne 6%. Čiže reálne platíš 10% úrok. Nevravím, že nepotrebuješ nejakú rezervu, ale si si istá, že finančák ti radí dobre?
@anonym_autor inak, necháš si peniaze na účte. Tie ti požiera inflácia 4%. A zoberieš spotrebák s úrokom minimálne 6%. Čiže reálne platíš 10% úrok. Nevravím, že nepotrebuješ nejakú rezervu, ale si si istá, že finančák ti radí dobre?
@anonym_536b6b tiež som sa nad tým pozastavila, že aký finančný poradca poradil vziať taký spotrebak 😂
A je nutne ist na maximum aku hypoteku mozete dostat? Nie su tam byty aj lacnejsie ako 330tisic?
ja osobne by som isla s usporami nizsie ako 10tis. E... tak cca 2-3 tis E si nechat a ostatne dat do bytu/domu. A radsej vacsinu hypo ako spotrebak. Som prekvapena ze financak tlaci do toho nechavat si peniaze... jasne, ak by islo o rekonstrukciu, ta sa vzdy nejak predrazi, ale predpokladam ze mesacne budete vediet splacat a pripadne este aj vytvarat pomalicky rezervu - preto by som isla do znizenia uspor tak rapidne.
Mate uz odskusane kolko viete odlozit za mesiac? Len sa pytam, lebo si tu uz dievcata rypli, ale teda toto je dost dolezita otazka...
@anonym_autor tak v prvom rade treba mať zmapované financie ešte predtým ak pôjdeš na obhliadky. A naozaj si dať papier doma a zistiť si koľko by vyšli splátky. Až potom ísť na obhliadku, kde po obhliadke podpisuješ rezervacnu zmluvu a platíš rezervacnu zálohu. Mám za sebou 4 hypoteky, preto stále narážam na to vaše zvláštne financovanie. Ale zjavne si nenechaš vysvetliť, že to nie je v poriadku. Pretože okrem hypo platíš poistenie nehnuteľnosti, energie atď. A platíš to 30 rokov, ak chceš natiahnuť splátky čo najviac. Lebo tie vaše splátky mas cca 20 000€ ročne. A vy máte za roky ušetrených 30 000€.., tak to nejako nevychádza.
ja osobne by som isla s usporami nizsie ako 10tis. E... tak cca 2-3 tis E si nechat a ostatne dat do bytu/domu. A radsej vacsinu hypo ako spotrebak. Som prekvapena ze financak tlaci do toho nechavat si peniaze... jasne, ak by islo o rekonstrukciu, ta sa vzdy nejak predrazi, ale predpokladam ze mesacne budete vediet splacat a pripadne este aj vytvarat pomalicky rezervu - preto by som isla do znizenia uspor tak rapidne.
Mate uz odskusane kolko viete odlozit za mesiac? Len sa pytam, lebo si tu uz dievcata rypli, ale teda toto je dost dolezita otazka...
@katkaseiner veď toto som sa jej na začiatku pýtala, či vedia toľko už teraz ušetriť mesačne, ale tak pre autorku len rýpem. Čo už. Mnohí si neuvedomujú, že hypotéka nie je len o schválení ale hlavne o splácaní, či si PN alebo bez prace atd.
@anonym_autor Šanca na 90 % financovanie nezávisí od hodnoty a stavu nehnuteľnosti ale od bonity klienta. Ak príde do banky klient, ktorý zbytok financovania ide riešiť spotrebným úverov , bonita klienta klesá, je pre banku rizikovejší a teda je väčšia šanca, že dostane menšie percento z hypoteky
Ak príde do baby vziať hypotéku klient, ktorý doteraz šetril 20%, banka ma väčšiu istotu, že klient viesť šetriť. To je bonita klienta
Spotrebný úver do 60 000€? Aj si si to prepočítala s úrokom akú by ste mali mesačnú splátku? K hypotéke splátku. Mali by ste rozmýšľať skôr nad lacnejšou nehnuteľnosťou, keď máte potrebu vziať ešte taký vysoký spotrebak