Oplatí sa prenajímanie apartmánu v zahraničí?
Ahojte, chcela som sa opýtať, či niekto z Vás nemá skúsenosť s prenajímaním vlastného apartmánu kúpený v zahraničí , v dovolenkových destinácií napriklad Egypt , Thajsko, Bulharsko, Chorvatsko atd.. premýšlam to mat ako investiciu. Myslite, že sa to oplatí?
Stručné zhrnutie
- Prenajímanie apartmánu v dovolenkovej destinácii často neprináša čistý zisk po započítaní energií, správy nehnuteľnosti a opráv, najmä pri krátkej sezóne ako v Chorvátsku alebo Bulharsku.
- V zahraničí je potrebné riešiť miestnu správu (property management), právny servis a dane v krajine nehnuteľnosti, pričom na Slovensku treba priznať príjmy zo zahraničia v daňovom priznaní.
- Pred kúpou sa odporúča osobná obhliadka, porovnanie viacerých lokalít a zohľadnenie dostupnosti leteniek či dopravy, pretože blízkosť letiska a nízke letenky výrazne ovplyvňujú obsadenosť.
Najčastejšie otázky
Q: Kde sa dajú očakávať najväčšie náklady pri prenajímaní apartmánu v zahraničí?
A: Najväčšie náklady sú na služby správy nehnuteľnosti (check-in, check-out, upratovanie), energie a opravy; v diskusii viacerí uviedli, že pri jednom apartmáne správcovi platiť sa neoplatí.
Q: Ako funguje daňová povinnosť pri prenajímaní v zahraničí a na Slovensku?
A: V diskusii bolo jasne uvedené, že daň sa platí v štáte, kde je nehnuteľnosť, a zároveň je potrebné priznať príjmy zo zahraničia v slovenskom daňovom priznaní.
Q: Platí DPH z provízie pri prenajímaní cez platformy ako Booking a aké sú administratívne záväzky?
A: V diskusii bolo spomenuté, že pri prenajímaní cez Booking treba priznávať DPH z provízie a v danej krajine podávať aj mesačné či nulové priznania DPH; účtovníctvo odporúčali riešiť cez skúsenú účtovnícku kanceláriu.
Q: Aké sú orientačné ceny kúpy apartmánu v Egypte podľa diskusie?
A: V diskusii bolo uvedené, že v Egypte (Hurghada) sa dajú nájsť apartmány za ~30–40 tisíc.
Q: Aké sú príklady výnosov alebo prenájmov v praxi z diskusie?
A: Jeden príklad zo Španielska: dlhodobý prenájom október–máj približne 800 EUR/mesiac a letný prenájom približne od 110 EUR/noc.
Q: Ako ovplyvní sezónnosť návratnosť investície?
A: Sezónnosť výrazne znižuje ročný výnos; Bulharsko a Chorvátsko majú len niekoľko mesiacov hlavnej sezóny, takže mimo sezóny sú trvalé náklady bez príjmov.
Q: Aké praktické kroky odporúčali ľudia pred kúpou nehnuteľnosti v zahraničí?
A: Odporúčali kúpiť letenku a ísť na obhliadku, obhliadnuť viac lokalít, porovnať ponuky viacerých realitiek a najať si miestneho právnika pre právny servis.
Q: Ako riešiť správu nehnuteľnosti na diaľku podľa diskusie?
A: V diskusii odporúčali nájsť dôveryhodného miestneho partnera alebo firmu na property management, ktorá zabezpečí check-in, check-out a upratovanie; niektorí účastníci mali skúsenosť, že takto stačí komunikovať cez WhatsApp.
Závery z diskusie
Zhoda
- Prenajímanie v dovolenkových destináciách je závislé od sezóny a často neprináša výrazný zisk po započítaní všetkých nákladov.
- Dane sa platia v štáte, kde je nehnuteľnosť, a príjmy sa zároveň priznávajú na Slovensku.
- Pred kúpou sa odporúča osobná obhliadka a overenie viacerých ponúk.
Sporné názory
- Niektorí účastníci tvrdia, že sa to nedá zarábať (pri jednom apartmáne), iní uvádzajú príklady, kde sa aspoň pokryli náklady alebo dosiahol slušný výnos (napr. Španielsko so sezónnym a dlhodobým prenájmom).
- Jedna skupina považuje za nevyhnutné platiť miestnej firme za správu, druhá skupina tvrdí, že kvalitný lokálny správca dokáže minimalizovať starosti a správa nemusí byť každodenná.
Otvorené otázky
- Presné pravidlá DPH pri prenájme cez platformy (kedy a kde sa DPH má priznávať) si vyžadujú overenie v konkrétnej krajine.
- Potreba registrácie pre prenájom na Slovensku (či treba byť registrovaný na slovenskom daňovom úrade pre zahraničný prenájom) nebola definitívne vyriešená v diskusii.
- Ako presne funguje nadobúdacia daň a jej percentuálne sadzby v rôznych krajinách si treba overiť u miestneho právnika alebo daňového poradc
Spomenuté značky a firmy
Ryanair, booking
Spomenuté produkty a metódy
property management, prenájom cez Booking, DPH, daňové priznanie, nadobúdacia daň, nulové priznania DPH, dlhodobý prenájom, krátkodobý prenájom, osobná obhliadka, právny servis
Miesta a osoby
Egypt, Thajsko, Bulharsko, Chorvátsko, Taliansko, Španielsko, Tenerife, Hurghadu, Hurgade, Andalúzia, costa blanca, zadare, Istria, Izola, Koper, Slovinsko
My keď sme kupovali nehnuteľnosť v zahraničí, počítali sme to. Keď sme zohľadnili energie a to, že niekomu seriózne mu budeme platiť za to, že sa o nehnuteľnosť a turistov stará, neprišlo nám to výhodné. A to ide o lokalitu, kde je sezóna celý rok. Takže ju využívame iba my. Vieš si to relatívne jednoducho aj spočítať, aspoň približne. Bulharsko či Chorvátsko máš sezónu pár mesiacov. Ak chceš zarobiť, ty či tvoja rodina tam v sezóne nepôjde. Mimo sezóny máš náklady aj keď tam nikto nebude chodiť. Hoď si to na papier aspoň približne.
Ono zarobia ti trosku, co majú v tej istej destinácií par apartmánov, počas sezóny sú tam, hostí si ubytuju, po hostoch upracu.
Pri jednom apartmáne nezarobis ak platíš niekomu za jeho správu TJ. Ubytovanie hostí, pranie, pratanie. Do toho sa ti môže niečo pokaziť, co sú zase peniaze navyše a na konci sezóny zistíš že si zarobil par susnov.
Ak más prostriedky nechod do dovolenkovej destinacie ako je Chorvátsko, Bulharsko, tam más krátku sezonu. Egypt neviem, to ani nikoho nepoznám ale chápem, že nákupne ceny lakajú investovat tam. Kúp radsej byt v nejakom meste a prenajmi.
Ešte spomeniem aj dostupnosť - maj na mysli to, aby si bola finančne zabezpčená tak, že kedykoľvek zo dňa na deň sadneš do lietadla a poletíš, ak sa niečo vážne udeje. Do HR dojdeš autom, ale tam, kam ťa auto neodvedzie, nie vždy a nie všade lietajú lowcosty, čiže si v pohode zo dňa na deň kúpiť letenku za 500 eur bez toho, aby si to pocítila? Nám už sa stalo, že nastal problém, volali mi ráno a ešte v ten deň som letela drahou letenkou.
Ja mám v Španielsku. Zarobiť sa na tom nedá, ale splatia sa mi náklady. My chodíme na zimu. Syn je tu cca 3 mesiace každú zimu. My potom ešte chodíme v júni a októbri. Leto prenajímam.
A zas nie je to tak, že stále niečo riešiš. Ja tu mám kočku, čo sa mi o to stará, keď niečo potrebujem, robí checkin checkout, upratuje. Píšeme si cez wa a zas tak veľa správ to nie je.
A ešte presne, ako @melanta píše, že tá dostupnosť.
Rátaj s tým, že taliansko alebo chorvátsko sa to bude ľahko prenajímať aj napriamo bez bookingu Slovákom. Ale len v lete. A chorvátsko a taliansko má skôr staré apartmány a drahé. Logicky, čím bližšie k moru, tým drahšie. Do 200tisic nedostaneš nič slušné. Plus musíš rátať pri nadobudacej cene aj s nadobudacou daňou. V chorvátsku je tuším 12%, v Taliansku 10% z ceny apod.
V Egypte máš lacné apartmány, ale tam už musíš mať niekoho, komu dôveruješ.
Ja som kupovala tak, že som do hodinky od dvoch letísk, kam lieta Ryanair.
A ešte zvaz, či sa dá aj dlhodobo prenajímať. Ja by som vedela prenajať aj celoročne, resp. tu sa prenajíma október- máj za cca 800 eur/mesačne a potom leto od 110 eur/noc.
Poznám tu viac ľudí, čo tu žijú mimo hl sezóny, potom idú domov a po sezóne sa vracajú. Ak to vieš robiť takto, tak vieš mať slušný výnos.
Mala som záujem práve o Egypt konkrétne Hurghadu
Nájdi si tam niekoho, kto tam žije a robí property management a porad sa.
V Egypte vieš kúpiť aj za 30-40 tisíc
@tilly práveže som si našla, paní je zo Slovenska a pracuje ako realitná maklérka, len vieš aký sú realitáci..
Pani sama žije v Hurgade
Akí sú realiťáci? Veď ak je realitná maklérka, tak si to vieš zistiť. Navyše, vieš si tam najať právnika, ktorý ti zabezpečí právny servis. Predpokladám, že máš super angličtinu alebo arabčinu, aby si si egyptskú zmluvu vedela naozaj riadne prečítať a naozaj pochopiť všetkému. Okrem toho, v Egypte - v akej časti? Ide o nejaké kondomínium? Bezpečnosť? Pláž? Servis? Nákupné možnosti, aby sa dalo jednoducho chodiť do riadne vybavených potravín či trhovisko? Toto všetko by ma v krajine ako Egypt zaujímalo extrémne.
Veď teraz sú lacné letenky, kúp a choď na týždeň tam. Okukaj, pokecaj s ňou a uvidíš. Ja som tak bola v Taliansku na troch miestach, chorvátsku pri zadare aj na istrii, Slovinsku v krajnskej aj v izole a koperi, v Španielsku v Andalúzii a na costa blanca som prešla 200km pobrežia, kým som vybrala a neľutujem. Vybrala som fakt najlepšie v danom rozpočte.
A áno, súhlasím s @tilly kúp letenku a choď tam na týždeň. POkecaj s ňou, urob si obhliadky, aj toho, čo ponúka ona, aj si nájdi iné objekty. My keď sme kupovali na Tenerife, tiež sme tam išli, dokonca nie raz, obehli sme to tam, naozaj sme mali veľký prehľad o tom, čo a kde kupujeme.
neviete niekto ako je to potom s danami? platia sa v tom state alebo na slovensku?
Naši susedia majú na Tenerife apartmán ,boli sme tam 2x,,vybookovany majú celý rok,oni chodia tak 2x ročne a ako so všetkým je robota,ale dá sa zabezpečiť aj na diaľku servis okolo
@zalka cize ak mi priznanie robi zamestnavatel, potom by som si ho musela robit sama s uvedenim tychto prijmov, ale dan by som z nich neplatila ano? a v zahranici dat priznanie a tam potom zaplatit dan. a nevies, ci registrovana na danovom urade na prenajom by som musela byt aj na slovensku?
@chillibubble áno správne, v zahraničí daň zaplatiť a na svk priznať príjmy zo zahraničia. Nemyslím, žeby si mala byť na svk registrovaná na prenájom. A áno daňové by si musela sama robiť.
@zalka vdaka 🙂 urcite by sme potom hladali skusenu uctovnicku kancelariu, lebo tahat sa so zahranicnym danovym uradom urcite nepotrebujem. len tak zhruba ma zaujimalo, ako to funguje.
@chillibubble no pri prenajímanie cez booking určite, lebo tam aj DPH treba priznávat z provizie. A aj nulové podávať každý mesiac v danej krajine.
To ma dosť odradílo využívať byt pri mori na komerčné účely. Požičiam rodine a známym a neriešim.
@zalka to dph by mohol poriesit novy zakon pre maly podnik tuzemskej osoby, ci? do 100000€ v ramci eu sa dph uz nebude musiet platit. ale vykazy bude treba posielat, asi stvrtrocne.
aj ked teraz neviem ci by to platilo aj v tychto pripadoch. ked by clovek bol registrovany na zahranicnych DU ako platca. no neviem, je to komplikovane 😀
@chillibubble no akurát že v zahraničí nie si tuzemska osoba a zdanujes províziu booking alebo iných platforiem. Nezdanujes seba.
@pako24 ty zaplatíš províziu bookingu a z tej provízie vyratas DPH a ty zaplatíš DPH štátu kde máš nehnuteľnosť.
Hovorim za mňa komplikovane a nerozumiem úplne tomu, a nemám chuť v krajine kde mam apartmán riešiť DPH a podávať každý mesiac priznania DPH aj nulové, keďže sezóna je krátka.
To ze to niekto nerobí neznamená, že štát si na to ne posvieti skrz to ze tieto platformy na hlasujú príjmy obcanov daňovým uradom.
Ak by to bolo take jednoduche tak to robia vsetci. U apartmanu si ako pes u boudy- furt nieco riesis a to ze si najdes niekoho lokalneho co riesi vsetko za teba k 100% spikojnosti je mytus.