Refinancovanie spotrebného úveru a žiadosť o hypotéku v jednom
Dobrý deň, obraciam sa na vás milé dámy s prosbou ci mate podobnú skúsenosť: máme záujem o kúpu RD alebo bytu tak do 100 tisíc. Ale vzhľadom k cerpaniu bezuceloveho úveru s dlznou sumou 6000 eur, nie som si istá, koľko by nám mohla banka požičať, tak aby sa refinancoval tento úver. Prosím ak máte podobne skúsenosti, kľudne mi napíšte, ale blbé komentáre si odpustite. (myslím to v dobrom). PS:nie sme manželia.
Stručné zhrnutie
- Banky zvyčajne poskytujú hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, výnimočne až do 90 %; pri nehnuteľnosti v hodnote 80 000 € to znamená približne 64 000 € hypotéky.
- Ak je kupná cena 100 000 € a založená nehnuteľnosť má hodnotu 80 000 €, rozdiel je možné dofinancovať spotrebným úverom vo výške približne 36 000–37 000 €, pričom spotrebný úver má kratšiu splatnosť a vyššiu mesačnú splátku.
- Alternatíva je založiť obe nehnuteľnosti a financovať celý nákup aj rekonštrukciu jednou hypotékou, čím sa dá vyhnúť drahému veľkému spotrebnému úveru.
Najčastejšie otázky
Q: Akú časť ceny nehnuteľnosti mi banka obvykle požičia ako hypotéku?
A: Banky bežne poskytujú hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a výnimočne do 90 %; príklad z diskusie: pri nehnuteľnosti za 100 000 € banka štandardne dá 80 000 €.
Q: Môžem pri kúpe nehnuteľnosti zároveň refinancovať existujúci spotrebný úver?
A: Áno, splatenie existujúceho úveru a nová hypotéka sa dajú riešiť súbežne; banka zvyčajne vypláca peniaze z hypotéky ako posledná, aby sa pôvodný úver zrefinancoval.
Q: Čo robiť, ak založená (ručná) nehnuteľnosť má nižšiu hodnotu než kúpna cena?
A: Riešenie je dofinancovať rozdiel spotrebným úverom (v diskusii uvádzané ~36 000–37 000 €) alebo zvážiť založenie aj druhej nehnuteľnosti, aby bolo možné získať vyššie LTV a financovať celý nákup jednou hypotékou.
Q: Môžem použiť prostriedky z hypotéky na rekonštrukciu?
A: Áno, hypotéku je možné naplánovať tak, aby pokryla aj náklady na rekonštrukciu; v diskusii odporúčali použiť hypotéku namiesto dodatočného spotrebného úveru na rekoštrukciu.
Q: Ako dlho trvá schválenie hypotéky a spotrebného úveru?
A: V diskusii boli uvedené štandardné časy schválenia 2–4 pracovné dni, pričom v niektorých prípadoch sa schvaľovanie môže natiahnuť na týždeň alebo dva; niektoré banky vedia predschváliť spotrebný úver na dofinancovanie.
Q: Aká je typická maximálna splatnosť spotrebného úveru pri takom dofinancovaní?
A: V diskusii bolo spomenuté, že spotrebný úver má typicky maximálnu splatnosť 8 rokov, čo robí jeho mesačné splátky výrazne vyššími.
Q: Koľko môže byť orientačná mesačná splátka pri spotrebnom úvere 36 000 €?
A: V diskusii bola uvedená orientačná mesačná splátka okolo 500 € pre spotrebný úver ~36 000 € (odhad, závisí od úrokovej sadzby a doby splatnosti).
Q: Kedy je vhodné osloviť finančného sprostredkovateľa?
A: Diskusia odporučila osloviť dobrého finančného sprostredkovateľa pred podaním žiadosti o hypotéku, aby vypracoval optimálny plán financovania (založenie nehnuteľností, LTV, kombinácie úverov).
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky štandardne poskytujú hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti; pri nižšej hodnote založenej nehnuteľnosti vzniká potreba dofinancovania z iného zdroja (spotrebný úver alebo založenie ďalšej nehnuteľnosti).
- Je rozumné konzultovať konkrétny prípad s finančným sprostredkovateľom, ktorý môže porovnať možnosti založenia jednej alebo viacerých nehnuteľností a navrhnúť optimálnu štruktúru úverov.
Sporné názory
- Možnosť A: Použiť spotrebný úver na dofinancovanie rozdielu (napr. ~36 000–37 000 €) a zároveň refinancovať existujúci spotrebný úver 6 000 €; tento prístup vedie k vyšším mesačným splátkam a kratšej splatnosti spotrebného úveru.
- Možnosť B: Založiť obe nehnuteľnosti a financovať kúpu aj rekonštrukciu jednou hypotékou, čím sa vyhnete veľkému spotrebnému úveru a možno získať výhodnejšiu úrokovú sadzbu; v diskusii bol tiež zverejnený konkrétny (neudržateľný) odhad, že pri 70 % z celkových 180 000 € by bolo možné získať 136 000 € (uvádzané ako odhad účastníka).
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky v konkrétnom prípade poskytnú výnimku LTV (nad 80 % alebo až 90 %) na danú kombináciu založených nehnuteľností a za akých podmienok?
- Aké presné úrokové podmienky a mesačné splátky by banka navrhla pre kombináciu hypotéky + spotrebného úveru v závislosti od príjmov a celkových záväzkov?
- Aký postup a časový harmonogram presne odporúčajú banky pri súbežnom podaní žiadosti o hypotéku a spotrebný úver s refinancovaním existujúceho dlhu?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver, refinancovanie, založenie nehnuteľnosti, LTV (loan-to-value), predschválenie spotrebného úveru, medziúver v stavebnej sporiteľni, využitie hypotéky na rekonštrukciu
Miesta a osoby
žiadne
@aduskatt áno, tak by založili obe nehnuteľnosti, t.j. 180 000, na 70% by boli pri 136 000, čiže aj by zaplatili 100 000 za dom, aj vyplatili 6 000 spotrebák a aj im ostalo 30 000 na rekoštrukciu (ak nepotrebujú viac). A pri 70% vedia mať skvelú sadzbu. Tak snáď si autorka otázky nechá od nás poradiť v tom, že to má riešiť so sprostredkovateľom.
@sasa1310 nuž mne moja 20 ročná prax hovorí, že ak niekto nemá nič našetrené a zrazu je okej zobrať si hypotéku a ešte aj spotrebák so splátkou 500 eur, tak mi tam proste niečo nesedí a väčšinou takéto prípady nedopadnú spokojne pre všetky strany. Ale autorku otázky nepoznáme, takže nebudem moralizovať.
@zenazturca tak potom by som to riešila spôsobom, akým som navrhla. Myslím, že je to ideálne riešenie
@ivkazba ak jedna nehnuteľnosť má 80 a kupujú druhú za 100, myslím, že by boli hodne pod 80%. No ale to už vyrieši s nimi sprostredkovateľ