Riešenie hypotéky po rozchode
Zdravím. Bola by som rada keby mi niekto poradil, ideálne niekto kto má právo v malíčku. S Ex sme si brali hypotéku koncom roka 2023. Náš byt stal 170 000. Úrok šialený - 4,39. Platili sme mesačne dokopy 680 eur- t. znamená každý jeden 340. Ex dal vklad 20% celých 34 000 eur. Byt máme napísaný 1:1. Hypotéku som platila až do augusta tohto roka, pretože teraz začínam rodičovský. Rozišli sme sa, expartner byt zatiaľ nechce predať. Byt má aktuálne hodnotu 205 000. Na 100% pretože je to mestská časť BA a byt ma 11 rokov. Vzhľadom k tomu, že už nie sme spolu a ja som sa musela odsťahovať , chcem aby ma ex VYPLATIL. Radšej tu nenapíšem čo on tvrdí, pretože si myslím že klame. Ak by sa byt predal, koľko cca tisíc by som mohla dostať? Zatiaľ by sa musela platiť daň. Ale tak napríklad po 3 rokoch keď už v budem v práci by to mohlo byt inak. Diskusiu budem musieť čoskoro zmazať. napíšte mi prosím
Stručné zhrnutie
- Pri predaji spoločného bytu sa z predajnej ceny odpočíta zostatok hypotekárneho úveru a zhodnotený vklad jedného zo spoluvlastníkov, zvyšok sa bežne rozdelí 50:50; v príklade z diskusie pri kúpe 170 000 €, vklade 34 000 € a predajnej cene 205 000 € zostalo po odpočítaní zostatku hypotéky ~32 000 €, teda ~16 000 € pre každého.
- Presný výpočet vyžaduje oficiálny výpis zo banky o zostatku istiny a znalecký posudok hodnoty bytu; v jednej kalkulácii v diskusii bol zostatok istiny vypočítaný na približne 131 822 €.
- Ak sa nedá dohodnúť o vyplatení, riešením sú mediácia, právnik alebo súdné vyporiadanie spoluvlastníctva; diskusia upozorňuje, že súdne konanie a dane/odvody pri predaji môžu celkový zisk výrazne znížiť.
Najčastejšie otázky
Q: Ako vypočítať svoj podiel pri predaji spoločného bytu?
A: Najprv zistite predajnú cenu a zostatok istiny u banky, potom od predajnej ceny odpočítate zostatok hypotéky a zhodnotený vklad spoluvlastníka; zvyšok sa spravidla delí 50:50 (príklad z diskusie: kúpa 170 000 €, vklad 34 000 €, predaj 205 000 €, zostatok hypotéky ~131 822 €, výsledok ~32 000 € -> ~16 000 € pre každého).
Q: Kde zistiť zostatok hypotéky?
A: Zostatok istiny poskytne banka na žiadosť alebo výpise; v diskusii sa odporúčalo zavolať do banky a požiadať o aktuálny výpis zostatku.
Q: Ako sa zohľadní počiatočný vklad (20 %) pri rozdelení zisku?
A: V diskusii sa uvádzalo, že počiatočný vklad 34 000 € sa pri raste ceny násobí koeficientom rastu (34 000 € -> približne 41 000 € pri raste z 170 000 € na 205 000 €) a tento zhodnotený vklad sa odpočítava pred rozdelením zvyšku.
Q: Čo robiť, ak spoluvlastník nechce byt predať alebo vyplatiť podiel?
A: Odporúčané kroky sú snažiť sa o dohodu, využiť mediátora, obrátiť sa na právnika alebo podať návrh na súd o vyporiadanie spoluvlastníctva; v diskusii bola poznámka, že súdne konanie môže byť nákladné.
Q: Môže druhý spoludlžník požadovať od vás polovicu splátok, ak už nebývate?
A: Áno, ak ste spoludlžníci, môže požadovať, aby ste prispievali na splátky; zároveň môžete pri nezískaní nájomného požadovať od neho náhradu za užívanie bytu (odporúčanie: prepočítať trhové nájomné a rozdeliť náklady).
Q: Aké ďalšie administratívne kroky sa odporúčajú pri vysporiadaní?
A: V diskusii sa odporúčalo okamžite prepísať energie a fakturáciu, získať znalecký posudok a v dohode o vyrovnaní riešiť prepustenie vás z hypotéky (vyňatie z úveru) tak, aby ste neostali ako dlžník.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pri výpočte výplaty treba od predajnej ceny odpočítať zostatok hypotéky a zhodnotený počiatočný vklad, zvyšok sa bežne rozdeľuje 50:50.
- Pred presným výpočtom je potrebné požiadať banku o výpis zostatku istiny a zabezpečiť znalecký posudok hodnoty nehnuteľnosti.
- Ak nie je možná dohoda, odporúča sa obrátiť sa na právnika alebo mediátora; súd je alternatíva, ale môže byť nákladná.
Sporné názory
- Možnosť 1: Počiatočný vklad sa má na začiatku vrátiť v plnej výške (zhodnotený o rast ceny) a potom rozdeliť zvyšok 50:50.
- Možnosť 2: Pri jednoduchom rozdelení vlastníctva (1:1) sa zisk rozdelí rovnomerne bez preferenčného vrátenia vkladu, ak to nebolo inak právne ošetrené v zmluvách.
Otvorené otázky
- Presná výška dane a odvodov pri predaji v konkrétnom prípade zostala v diskusii nevyriešená (príspevky uvádzali, že dane a zdravotné odvody „môžu byť viac ako 30%“, bez bližších detailov).
- Možnosť jednostranného vyňatia spoluvlastníka z hypotéky bez jeho súhlasu nebola v diskusii jednoznačne vysvetlená.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, zostatok istiny, znalecký posudok, anuitný splátkový kalendár, mediácia, právne zastúpenie, výpis z banky, vyporiadanie spoluvlastníctva
Miesta a osoby
Bratislava
Aky je zostatok uveru?
Na zaklade udajov, ktore si uviedla je aktualny zostatok hypo asi 132 tis. Hodnota bytu vzrastla o 20%, cize jeho vklad po zhodnoteni je 41 tis.
205 tis.-132 tis. hypo - 41 tis jeho vklad, ostava 32 tis./2= 16 tis. Tolko by som ziadala vyplatenie. Prakticky je to cca polovica toho, o co sa zvysila hodnota domu, na co mas urcite narok. On dostane spat svoj zhodnoteny vklad + tiez cca polovicu zhodnotenia bytu (spolu 57 tis). Cize za mna fer je to takto.
Aky je zostatok uveru?
@anonym_77c6f1 podla anuitneho splatkoveho kalendara a udajov, co uviedla je teraz zostatok 131 822 eur. Hypo v povodnej vyske 136 tis., sadzba 4.39% na 30 rokov, splatnost som zistila podla vysky splatky, ktoru uviedla, splacaju 22 mes. (pisala, ze zaplatila 7500 / 340 =22 mes)
Na zaklade udajov, ktore si uviedla je aktualny zostatok hypo asi 132 tis. Hodnota bytu vzrastla o 20%, cize jeho vklad po zhodnoteni je 41 tis.
205 tis.-132 tis. hypo - 41 tis jeho vklad, ostava 32 tis./2= 16 tis. Tolko by som ziadala vyplatenie. Prakticky je to cca polovica toho, o co sa zvysila hodnota domu, na co mas urcite narok. On dostane spat svoj zhodnoteny vklad + tiez cca polovicu zhodnotenia bytu (spolu 57 tis). Cize za mna fer je to takto.
@anjelok Toto je naozaj veľmi férové. Len ten strach keď mu poviem túto sumu 🥵On si myslí že nemám nárok ani na 5000
@anjelok Toto je naozaj veľmi férové. Len ten strach keď mu poviem túto sumu 🥵On si myslí že nemám nárok ani na 5000
@ninuska36 a preco si to mysli? Uz len splatky, co si uhradila su viac, ako 5 tis. a taktiez mas narok aj na podiel na zhodnoteni nehnutelnosti. Ak nesuhlasi s vyplatenim, tak budete musiet byt predat a este budete obaja tratit na daniach z prijmu + odvody do ZP, co je viac ako 30%. Neziska tym nic navyse, prave naopak.
@anjelok Toto je naozaj veľmi férové. Len ten strach keď mu poviem túto sumu 🥵On si myslí že nemám nárok ani na 5000
@ninuska36 tak ono to nemusi byt presne tato suma. Vychadzala som z toho, co si napisala. Ale analogicky to vies vypocitat z udajov, ktore budes vedie presne - zostatok hypo podla vypisu a hodnotu bytu podla znaleckeho.
@ninuska36 a preco si to mysli? Uz len splatky, co si uhradila su viac, ako 5 tis. a taktiez mas narok aj na podiel na zhodnoteni nehnutelnosti. Ak nesuhlasi s vyplatenim, tak budete musiet byt predat a este budete obaja tratit na daniach z prijmu + odvody do ZP, co je viac ako 30%. Neziska tym nic navyse, prave naopak.
@anjelok Je to otrasná situácia , neprajem nikomu. Neviem či sa mám obrátiť na právnika, či by som niečo získala súdom. No absolútne. On je narcista. Posledný rok sa vyfarbil. Keď začnem túto tému tak býva veľmi podráždený. A peniaze to je jeho najväčšia láska
Tak nechod na neho len so sumou, ale mu aj vysvetli, ako si k tej sume prisla. Cim dlhsie bude cakat s vyplatenim, tym bude hodnota bytu rast a bude ta musiet vyplacat vo vacsej sume. A pokial si majitel, vzdy mas pravo sa do bytu vratit, to nech si uvedomi. Cize by malo byt v prvom rade v jeho zaujme ta cim skor vyplatit. Ak neviete spolu komunikovat, skuste to riesit cez mediatora.
Tak nechod na neho len so sumou, ale mu aj vysvetli, ako si k tej sume prisla. Cim dlhsie bude cakat s vyplatenim, tym bude hodnota bytu rast a bude ta musiet vyplacat vo vacsej sume. A pokial si majitel, vzdy mas pravo sa do bytu vratit, to nech si uvedomi. Cize by malo byt v prvom rade v jeho zaujme ta cim skor vyplatit. Ak neviete spolu komunikovat, skuste to riesit cez mediatora.
@anjelok Ďakujem za radu. Premýšľa som či sa vrátim do toho bytu ale je to náročné nakoľko už som vybavila tuna lekárov, riešim si byt zatiaľ prenájom. A on herec si sedí doma sám v 2 izbovom byte.
Tak ked sa nebude chciet dohodnut na ferovom vyrovnani, tak mu povedz, ze sa vracias. Preco by si mala platit najom, ked mas svoj byt?
presne tak, ries vyzivne a zverenie dietata do starostlivosti, nech sa ti trosku financne ulavi.
Autorka, ako ste vyriesili? Som v podobnej, takmer totoznej situacii. Dakujem
Uplne jednoducha matematika: byt stal 170 000.
Aktualne 205 000. 205 000- 170000= 35 000€ zisk
35 000:2= 17 5000€ kazdy
+ On dal cely prvy vklad takze 34000:2= 17000€
Vam z predaja pojde 500€.
@alkoholik že jednoduchá matematika😅 a takú chybu napíšeš?