Skúsenosti s hypoúverom
Dobry den vsetkym. Obraciam sa na tych, ktori nedavno brali hypouver. Sice nebola v pláne, ale ideme do kúpy nehnutelnosti. Vyborna lokalita a vyzor a stav nehnutelnosti ( krasny stary mestiansky dom) nas presvedcili. Nasa bonita pre vsetky banky postacujuca, potrebnych 20% v hotovosti mame.nie tu je problem.Problem je,akou formou ziskat potrebnu sumu na rekonstrukciu. Problem je v rozchadzajucich nazoroch financnych poradcov.jeden nam slubuje vybavenie uveru o 10 000eur vyssiu, nez je dohodnuta kupna cena, co by sme mohli potom prelievat do rekonstrukcii ( prisiel by vhod), druhy to striktne neodporuca. My sme nasli jedneho( odporucala kolegyna, ze max. spokojnost, my mame tiez dobre dojmy), ktory tvrdi, ze mame sa pridrziavat vo vsetkych dokladoch k dohodnutej kupnej ceny, neoplati sa to dat znalcom navysit aj kiezby to preslo. Oddovodni to tym, ze my aj tak tym peniazom realne nedostaneme, nakolko to banka prevedie priamo na ucet predavajuceho, niektori kamosi nas zas upozornili,ze ked "na papieri", takze na kupnej zmluve bude uvedena vyssia cena, nez realne vyplatena, aj predavajuci moze dostat casom oci, a vyziadat od nas rozdiel, sice neviem, ako. Poradca, koho odporuca realitka vsak tvrdi, ze sa to da, ze sa taketo "kvazioklamanie"banky je bezne. Vase nazory dakujem vopred velmi pekne.
Stručné zhrnutie
- Zvýšenie uvedenej ceny v kúpnej zmluve s cieľom získať vyšší hypotekárny úver je rizikové, pretože banka zvyčajne prevedie prostriedky priamo na účet predávajúceho a predávajúci môže neskôr požadovať sumu uvedenú v zmluve.
- Banky často požadujú znalecký posudok a niektoré banky akceptujú len posudky od svojich zmluvných znalcov; znalec sa pri oceňovaní musí riadiť tabuľkami, čo obmedzuje možnosti umelého navýšenia hodnoty.
- Legálne alternatívy na financovanie rekonštrukcie sú stavebný úver s neskorším refinancovaním do hypotéky, využitie programov typu "projekt obnov dom" alebo financovanie zo Štátneho fondu rozvoja a bývania, a viazané životné poistenie na krytie rizika splácania úveru.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem v kúpnej zmluve uviesť vyššiu cenu, aby som získal vyšší hypotekárny úver?
A: Uvedenie vyššej ceny v kúpnej zmluve môže viesť k tomu, že predávajúci bude mať právny nárok na sumu uvedenú v zmluve a banka zvyčajne prevedie zostávajúcu časť úhrady priamo predávajúcemu; diskusia označila túto prax za rizikovú a potenciálne nebezpečnú.
Q: Ako banka vypláca peniaze z hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti?
A: Banka zvyčajne prevedie zvyšok kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho a kupujúci musí uhradiť dohodnutú zálohu podľa kúpnej zmluvy; v diskusii bol uvedený ilustratívny príklad, kde rozdiel medzi papierovou a reálnou platbou by mohol vzniknúť pri fiktívnom navýšení.
Q: Môžem použiť stavebný úver na rekonštrukciu a neskôr ho zlúčiť s hypotékou?
A: Áno; viacerí odborníci v diskusii odporúčali vziať stavebný úver na rekonštrukciu a následne ho v rámci refinancovania spojiť s hypotékou.
Q: Vyžaduje banka znalecký posudok od svojich znalcov?
A: Niektoré banky vyžadujú znalecký posudok len od svojich zmluvných znalcov, a znalecké posudky sa pri oceňovaní riadia tabuľkami, takže bankou schválené ocenenie nemusí zodpovedať očakávanej "subjektívnej" hodnote nehnuteľnosti.
Q: Má predávajúci daňové povinnosti pri predaji zdedenej nehnuteľnosti?
A: Diskusia uvádza, že ak bol predávajúci vlastníkom menej ako 5 rokov, môže vzniknúť daňová povinnosť, avšak pri zdedených nehnuteľnostiach sa situácie môžu líšiť a treba overiť konkrétne daňové pravidlá.
Q: Kryje životné poistenie viazané na hypotéku splatenie úveru v prípade smrti a sú tam výluky?
A: Životné poistenie viazané na hypotéku môže kryť splatenie úveru pri smrti, ale poisťovne môžu mať výluky (v diskusii spomenutý príklad: zvýšený cholesterol môže viesť k výlučke), pričom každá poistka sa posudzuje individuálne a klient môže mať rôzne výluky.
Závery z diskusie
Zhoda
- Väčšina diskutujúcich odporučila držať sa skutočnej kupnej ceny v kúpnej zmluve a neuskutočňovať fiktívne navýšenia ceny.
- Všeobecne platí, že banka pri kúpe prepláca zvyšok priamo predávajúcemu a často požaduje znalecký posudok, čo zvyšuje riziko pri pokuse "na papieri" zvýšiť sumu.
- Legálne alternatívy financovania rekonštrukcie, ktoré boli odporúčané, sú stavebný úver s neskorším refinancovaním, program "projekt obnov dom" a financovanie zo Štátneho fondu rozvoja a bývania.
Sporné názory
- Niektorí finanční/realitní poradcovia tvrdili, že je bežné a riešiteľné požiadať o úver na vyššiu sumu, než je reálne dohodnutá kúpna cena.
- Opačný názor v diskusii hlásil, že takéto "kvazioklamanie" banky je rizikové, môže viesť k tomu, že predávajúci bude žiadať rozdiel, a môže mať daňové alebo právne následky.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky by akceptovali zvýšenú cenu v kúpnej zmluve a aké sú ich interné pravidlá pre posudzovanie žiadostí?
- Ako presne by predávajúci mohol vymáhať rozdiel, ak by na zmluve bola uvedená vyššia suma než reálne vyplatená?
- Do akej miery poisťovne skutočne akceptujú životné poistenie klienta s rôznymi zdravotnými výlukami pri krytí hypotéky?
Spomenuté značky a firmy
projekt obnov dom, štátny fond rozvoja a byvania
Spomenuté produkty a metódy
hypoúver, hypotéka, stavebný úver, refinancovanie, znalecký posudok, kúpna zmluva, životné poistenie viazané na úver, poistenie dlžníkov, právo dožitia, dedičstvo, fiktívne/zvýšenie ceny v kúpnej zmluve, predschválenie úveru
Miesta a osoby
žiadne
@vetthy do banky nedávaš žiadosť na 80%. Banka sama určí koľko % vám dajú. Niekedy to nemusí byť ani 80 %. A ešte niečo, ty nebudeš mať úver na 30 rokov, čiže splátky vám vyrátajú podľa tvojho veku.
A čo sa týka tej životnej poistky. Už si sa bola pýtať na predbežný výpočet? Lebo ti ju nemusia ani urobiť. Stačí trochu zvýšený cholesterol a už máš výluku na ochorenia a úmrtie spojené s vysokým cholesterolom. To znamená, že vtedy nedostaneš absolútne žiadne plnenie. Takže aby ešte aj tvoje deti nesplácali za teba. Rovnaké výluky sú pri všetkých ochoreniach. Nejaké zamlčanie zdravotného stavu a opäť nebude naplnené vyplatenie, lebo si zatajila zdravotný stav pri podpise.
@heleninamama Tebe uz totál je*e...napadom prisla ona, dom nasla ona, nakolko vie, ze som zblaznena do starozitnosti, a barcim neuspokojim. Nenapadlo Ti, ze uz v pripade krajnosti spolocne vlastnictvo sa moze zrusit?! A ked, tak ziska na tom niekolko desattisic navyse.Dom uz teraz ma realnu hodnotu O 20 000viac, nez je predajna cena, len majitel potrebuje peniaze. Asi dcera ma pozna.asi v zivote dostala odo mna tolko, ze takou formou ma chce zabezpecit, pricom aj svoje peniaze skvelo investuje.poprosim Ta, v buducnosti sa vyjadri K tomu, co bola povodna otazka, takze hypouver, kupna zmluva a znalecky posudok, a nevymyslaj historky O rodine, ktoru nepoznas
@vetthy Ak tu niekomu j..., tak jedine Tebe. Nemáš ani základné právne a finančné povedomie a ešte sa verejne chváliš tým, že skúšiš oklamať banku. Veď,kto chce kam, pomôžme mu tam...
@alickapusinka
@heleninamama a ostatni podobni, ktoru neriesite povodnu otazku ale rodinne a financne vztahy neznamych ludi: otazka je vylucne financna, kto je zbehly a vie volaco K tomu fakticky dodat, poprosim, ostatni svoje nazory na mna, na moje deti a na inych rodinnych prislusnikov nech nechaju pre seba!!!!!
@heleninamama okrem toho, predstav si, ja som uz mala vyhliadany dom, aj hotovosti na to usetrene.prave som zacala vybavovacky, ked dcera prisla S napadom, ci by som neisla S nou skor do toho. Isla naisto, vedela, ze ten dom a ta lokalita ma ocari. Preco dosla S takou ponukou, ze pol na pol, treba sa opytat ju.ved by to kludne mohla kupit aj sama
@heleninamama rok som bola pravnicka asistentka na sude, inac som tupelo..to, ze sajnu nemas o problematike, svedci aj obvinenie, ze idem oklamat banku..ako sa da banku oklamat, cakam tipy....mozno, mi v buducnosti pridu vhod....ked ma dcera a zat vyhodi Z domu😜....
@heleninamama na tento prispevok este reagujem. Ze ja nemám nic?! Dcera nema nic?! Odkial vies, ze ja nemám napr.200 000investovanych do starozitnosti a umeleckych diel?! Dcera, ked byva v partnerovom dome, znamena, ze je zobracka?! Odkial vies, ze nema dve luxusne auta a akcie za 100 000?! Kvakas, kvakas do vzduchu pritom hooobi o nas vies...
@sasa1310 Nato zas budu mat pravo vsetky moje deti, preco by po mne nedostali volaco?! Nakolko ziju v zahranici, dcera ich moze v klude vyplatit, . Ved je to bezne