Tajný predaj nehnuteľnosti v rámci realitnej kancelárie
Dajme tomu, že chcela by som zmeniť bývanie, ale nesúri to, zároveň je to špecifickejšia nehnuteľnosť a bojím že ak dám do ponuky nenájde sa vhodný záujemca a okuká sa. Lebo podobná nehnuteľnosť tu kde bývam sa raz predávala 5 rokov a nevedeli predať, druhýkrát predali za 2 mesiace, teda je to o tom, či sa nájde záujemca, čo prehltne nejaké mínusy ak dom má prijateľnú cenu. A ani nechcem aby okolie vedelo, že predávam, ale to je menší dôvod. Viem zájsť do RK, povedať že mám taký a taký dom, svoju predstavu o cene a RK ho proste nezverejní, ale ak jej príde klient, čo napríklad hľadá dom do tej a tej ceny v okolí toho a toho mesta ponúknu mu ten môj dom a bude môcť ísť na obhliadku?
Stručné zhrnutie
- Realitné kancelárie bežne ponúkajú off-market alebo neverejný predaj, kde je nehnuteľnosť ponúkaná len klientom z databázy alebo spolupracujúcim realitkám bez zverejnenia na portáloch.
- Hlavné dôvody, prečo sa nehnuteľnosť nepredáva, sú zle stanovená cena, zlý technický stav alebo nevhodná lokalita; samotné zverejnenie na viacerých portáloch obvykle nie je jediná príčina zlyhania predaja.
- Možnosti ochrany súkromia pri predaji zahŕňajú písomnú dohodu o nezverejňovaní, inzerát bez fotiek alebo s ilustračnou fotografiou, exkluzívnu zmluvu a ponuky cez databázu klientov; v diskusii sa spomenula aj provízia v príklade „20 tis. +“.
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje off-market (tajný) predaj cez realitnú kanceláriu?
A: Realitná kancelária ponúkne nehnuteľnosť len konkrétnym záujemcom z vlastnej databázy alebo kolegom z iných realitiek, môže robiť súkromné fotky a posielať ponuku len vybraným klientom a obhliadky robiť iba záujemcom, ktorí prejavia reálny záujem.
Q: Môžem si dohodnúť, aby realitka nezverejnila môj inzerát?
A: Áno, do zmluvy s realitnou kanceláriou sa dá zaradiť klauzula o nezverejňovaní a predávajúci môže žiadať schválenie textu a fotografií pred uverejnením.
Q: Čo znamená exkluzívna zmluva pri predaji nehnuteľnosti?
A: Exkluzívna zmluva dáva jednej realitnej kancelárii výhradné právo na predaj; v diskusii niektorí makléri považovali exkluzivitu za výhodnú pre predávajúceho, zatiaľ čo iní odporúčali dávať pozor na podmienky exkluzivity.
Q: Môžem predať nehnuteľnosť bez fotiek a bude o ňu záujem?
A: Možné je dať inzerát bez fotiek alebo len s ilustračnou fotografiou, pričom časť kupujúcich takéto ponuky odmietne a časť je ochotná ísť na obhliadku na základe popisu a informácií od makléra.
Q: Ovplyvní off-market predaj počet záujemcov a cenu?
A: Áno, off-market obmedzí dosah a počet záujemcov, ale zachová súkromie predávajúceho; v diskusii bol uvedený príklad, že niektorí kupujúci našli alternatívne ponuky cez developera alebo priamo od realitky bez zverejnenia.
Q: Koľká môže byť provízia realitnej kancelárie pri takomto predaji?
A: V diskusii sa uviedol príklad provízie „20 tis. +“, avšak konkrétne provízie sa líšia podľa realitky a dohody.
Q: Čo robiť, ak realitka zverejní moju nehnuteľnosť bez môjho súhlasu?
A: Skontrolujte zmluvu a požadujte písomné doloženie dohody o zverejňovaní; diskusia varovala pred realitkami, ktoré zverejňujú ponuky bez právneho titulu, takže treba trvať na písomných podmienkach a schvaľovaní inzerátu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Realitné kancelárie dokážu predávať nehnuteľnosti neverejne cez databázy klientov alebo spoluprácu s inými realitkami.
- Hlavné prekážky predaja sú zlá cena, zlý stav nehnuteľnosti alebo nevhodná lokalita, nie samotné zverejnenie inzerátu.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že exkluzívna zmluva je pre predávajúceho najlepšia; iní odporúčajú dávať pozor na podmienky exkluzivity.
- Niektorí kupujúci sú ochotní ísť na obhliadku bez fotiek; iní odmietajú obhliadky „naslepo“ a požadujú fotografie pred návštevou.
Otvorené otázky
- Ako najlepšie právne ošetriť klauzulu o nezverejňovaní v zmluve, aby sa predišlo zverejneniu bez súhlasu?
- Do akej miery off-market predaj znižuje cenu predaja v porovnaní so štandardnou verejnou inzercie?
Spomenuté značky a firmy
bazos
Spomenuté produkty a metódy
off-market (neverejný predaj), exkluzívna zmluva, inzerát bez fotiek, ilustračná fotografia, databáza klientov, spolupráca medzi realitkami, súkromné fotky a video, schvaľovanie inzerátu, agent kupujúcich, kataster, provízia (príklad 20 tis. +)
Miesta a osoby
Zvolen
vy ste klientka, vy si určujete podmienky. Nebojte sa, oni vam mileradi vyhovejú. Kazdopadne ich cielom je aby obchod zbehol. Kazdopadne ked mate sofistikovanych susedov, tak určite dennodenne refresuju kataster a sleduju novinky 🙂 (..i ked dnes nevedno či ten kataster funguje)