Vyúčtovanie - nedoplatok v podnájme
Milé maminky, chcela by som sa opýtať na váš názor. Sme trojčlenná rodina v podnájme, teraz prišlo vyúčtovanie, kde vychádza neskutočne vysoký nedoplatok ☹ . Avšak sme prišli podľa vyúčtovania na to, že prenajímateľ má na bytovom nahlásenú len jednu osobu 😕 . Má podľa vás prenajímateľ právo od nás žiadať zaplatenie nedoplatku? V nájomnej zmluve máme uvedené, že v prenajímateľov byt budú užívať 3 osoby...ďakujem za názory...pekný MDD prajem 🙂
Stručné zhrnutie
- Nájomná zmluva podľa §686 Občianskeho zákonníka musí obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, inak nájomca nemá jasný prehľad o tom, koľko ide na energie a koľko je zisk prenajímateľa.
- Ak nájomník platí prenajímateľovi súhrnnú sumu bez rozpísania (príklad z diskusie: 350 EUR mesačne) a prenajímateľ platí správcovi nižšie zálohy (príklad z diskusie: ~110 EUR/mesiac), môže po ročnom vyúčtovaní vzniknúť nedoplatok (v diskusii boli uvedené ročné spotreby 1 646 EUR a príklad výpočtu nedoplatku 326 EUR).
- Praktické riešenia sú: žiadať od prenajímateľa kópiu vyúčtovania a rozpisu zálohových platieb, porovnať čísla so správcom bytového domu alebo poschodoch.sk, dohodnúť splátky nedoplatku alebo upraviť zmluvu tak, aby nájomné a réžia boli uvedené samostatne.
Najčastejšie otázky
Q: Aké náležitosti musí obsahovať nájomná zmluva podľa zákona?
A: Podľa §686 Občianskeho zákonníka musí zmluva obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu; táto povinnosť bola v diskusii opakovane citovaná.
Q: Má prenajímateľ právo žiadať zaplatenie nedoplatku, ak má na byte nahlásenú menej osôb?
A: Právo žiadať zaplatenie závisí od zmluvy a vyúčtovania; ak zmluva stanovuje, že nájomníci uhradia nedoplatky, prenajímateľ môže požadovať úhradu, ale nájomníci majú právo požiadať o predloženie vyúčtovania a rozpisu záloh od prenajímateľa alebo správcu.
Q: Ako zistiť, či boli zálohové platby správne nastavené podľa počtu osôb?
A: Požiadajte správcu bytového domu o rozpis vyúčtovania na byt alebo použite systém poschodoch.sk, ak ho správca používa; v diskusii bolo uvedené, že poschodoch.sk môže obsahovať prístupový kód na vyúčtovanie alebo zálohový predpis.
Q: Čo robiť, ak prenajímateľ odmieta ukázať vyúčtovanie?
A: Neposielať dobrovoľne ďalšie platby navyše bez predloženého vyúčtovania, pýtať si písomnú kópiu vyúčtovania, kontaktovať správcu bytového domu alebo vyhľadať bezplatnú právnu poradu; viacerí diskutujúci odporúčali vyžadovať dokumenty pred zaplatením nedoplatku.
Q: Ako nastaviť zmluvu, aby sa predišlo podobným sporom v budúcnosti?
A: Do zmluvy uviesť samostatne "výšku nájomného" (zisk prenajímateľa) a "výšku úhrad za plnenia" alebo konkrétne sumy či objemy pre každé médium; v diskusii právnik odporúčal uvádzanie objemov a možnosť navýšenia záloh pri prekročení stanovených objemov.
Q: Kedy musí bytový podnik odoslať ročné vyúčtovanie nájomcom/majiteľom?
A: V diskusii bolo uvedené, že bytový podnik má povinnosť odoslať ročné vyúčtovanie do 31.5.; vyúčtovanie je zvyčajne doručované majiteľovi bytu doporučenou poštou, nie priamo nájomcom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Nájomná zmluva by mala byť jasne rozpísaná tak, aby samostatne uvádzala výšku nájomného (zisk prenajímateľa) a výšku alebo spôsob výpočtu úhrad za médiá, aby sa predišlo nedoplatkom.
Sporné názory
- Možnosť 1: Nájomník musí zaplatiť nedoplatok, pretože spotrebu za dané obdobie skutočne spôsobil nájomník.
- Možnosť 2: Ak zmluva neobsahuje rozpis a prenajímateľ znížil zálohy nahlásením nižšieho počtu osôb, je to chyba prenajímateľa a nájomníci môžu žiadať korekciu alebo odmietnuť zaplatiť bez predloženého vyúčtovania; táto právna interpretácia bola v diskusii predmetom sporu.
Otvorené otázky
- Nejasné zostáva, aký presný výsledok by priniesol súd pri spore o nedoplatok, ak zmluva obsahuje len súhrnnú platbu; v diskusii boli rôzne právne názory, ale žiadne jednotné rozhodnutie súdu.
Spomenuté značky a firmy
poschodoch.sk, Orange, bytový podnik, bytové družstvo, SIPO
Spomenuté produkty a metódy
nájomná zmluva, vyúčtovanie, zálohové platby, nedoplatok, preplatok, osobomesiace, fond opráv, SIPO, notár (overenie podpisu), §686 Občianskeho zákonníka, §3 ods.3 písm. c) Zákona o krátkodobom nájme
Miesta a osoby
Bratislava
@mamulka211 Ale však 3 osoby, automaticky vyššia spotreba vody, a všetkých položiek čo sa týka ohrevu vody .... A samozrejme pevné zložky,ktoré síce nie sú až tak vysoke ...
@lucinkax najskor si treba objasnit niektore pojmy v zakone:
Obciansky zakonník v §686 ods.1 stanovuje ze v najomnej zmluve musi byt uvedená výška nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
Rovnako aj
Zákon o krátkodobom najme v §3 ods.3 písm c) stanovuje ze nájomná zmluva MUSÍ obsahovať
-určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
V oboch ustanoveniach je potrebné rozlišovať 2 pojmy a to :
1.Výška nájomného
2. výška úhrady za plnenia poskytovené s užívaním bytu a príslušenstva
Súčet oboch položiek tvori celkovú sumu ktorú mesačne zaplatí nájomca prenajímateľovi.
V oboch prípadoch sa "výškou nájomného" myslí ZISK z nájmu - čiže to čo prenajímateľ zarobí pre seba - túto položku si určuje prenajímateľ podľa svojej ľubovôle - nieje ničím obmedzený a je iba na prenajímateľovi akú sumu uzná za vhodnú (samozrejme cenu určuje trh - čiže ponuka/dopyt.
Druhý pojem " - sú položky ktoré platí prenajímateľ dodávateľom jednotlivých služieb ako - elektrika, voda, teplo, použivanie výťahu, využívanie spoločných priestorov. (pozor - pokiaľ prenajímaný byt nieje zahrnutý v obchodnom majetku tak fond opráv nemôže tvoriť jednu s položiek ale túto musí majiteľ bytu "započítať" (zaplatit) z "prvej polozky.
Pri stanovení výšky druhej položky - čize zálohových platieb za možeme vychádzať pri spotrebe vody a tepla z vyučtovania bytu ktoré máte od svojho správcu bytu , pri elektrickej energii z vyučtovania od dodavatela elektr.energie a podobne.
Jednoduchým prepočtom si z vyučtovania zistíte za aké množstvo spotrebovaného média platíte konkrétnu sumu. Ja osobne pri stanovaní týchto súm vychádzam zo spotreby v mojom byte v ktorom bývam a navyšujem ho o cca 20 percent.
Do zmluvy potom možete uviesť celkovú sumu za "úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva" -ktorých názvy je vhodné uviesť do zmluvy
Po vyučtovaní porovnáme sumu ktorú za určité obdobie zaplatil nájomca zo súčtom súm ktorá nám prišla z vyučtovania jednotlivých služieb a predložíme to nájomcovi.
alebo
rozpísať jednotlivé sumy a objem ktorý je v tejto sume zahrnutý a ďalším bodom v zmluve že pokiaľ sa uvedené objemové spotreby médií navýšia tak si nájomca doplatí adekvátnu časť podla vyučtovania - a stanovíme potrebnú lehotu na vyrovnanie.
Ja osobne mam stanovenú sumu /objem na každé médium a službu - je to prehľadné pre mňa aj pre nájomníka a veľmi jednoducho viem vyčísliť spotrebu aj pri odchode skôr ako je vyučtovanie.
upozornujem ze som to tu popisal iba zjednodušene
Ďakujem vám za vaše názory...s majiteľom sme sa porozprávali , predostreli sme mu všetky argumenty a uznal že to nebolo voči nám fér...dohodli sme sa, že zaplatíme polovičku nedoplatku a majiteľ druhú...a samozrejme sa sťahujeme preč..
Poprosim radu .majitelka mi nechce ukazat vyuctovanie ..v zmluve nemam pisane preplatky nedoplatky tak neviem co mam robit
@mirulinulinka nezaplatit nič kým presne nepovie za čo... Nemôže od teba žiadat nič nad rámec zmluvy, čiže čo máte tam platí.
No len neviem takto nic .ci plati zanas alebo ako ani kolko je zaklad ani nic nic nepovie a ked sa pitam je drza
@mirulinulinka no tak jej povedz že ak príde nedoplatok nebudete sa na to podieľať, lebo on kľudne môže mať najnižšie preddavky platené. Nemáš to uvedené v zmluve a hotovo. Nechcú papier ukazovať, normálne to je, preto by to mali fixné vyrátať do zmluvy a podľa toho sa riadiť. To že si to tam neuvedie je len jej chýba.
No vsak toto jej aj poviem.Mna neoklame zmluva jak oni ☺ked chcem nieco nic nechcu opravit co uz bolo pokazene ked sme sem prisly vkuse suseda nas komanduje oni jednym uchom dnu druhym von ako vobec nejavia zaujem o to co treba a potom sa len vyhybaju strasne chceme ist prec
My sme tiež v podnájme a prišli preplatky lenže on má vyúčtovanie za cely rok a my sme tu od minulého roka od septembra a take niečo sa ako rieši pretože preplatok má 300€
@ultra Ako má prenajímateľ nastaviť zálohové platby a potom si to určiť do zmluvy ako položku, ked sa kľudne môže stať ,že nájomca bude mať nadmernú spotrebu?
Co v tomto prípade, aby boli dobre nastavené platby ? Aby bol aj zisk za prenájom bytu adekvátny ....