Cena za pozemok
Prosím o radu - oslovila ma obec, že by chcela odkúpiť moju časť pozemku, kde som podielovým spoluvlastníkom. Pozemok - orná pôda - je v extraviláne obce na Kysuciach, a ponúkli mi sumu 0,50 eur za m2. Mne sa to zdá úplne smiešna suma, aj keď sa jedná o relatívne malú časť, niečo cez 1000 m2. Obec tvrdí, že sa tam stavať nebude, že to chcú len na prechod na ich ďalšiu parcelu, ktorá sa nachádza vyššie nad tou, ktorú chcú oni. Majú pravdu s tou sumou 50 centov za meter? Skúšala som pozrieť bazoš, ale nenašla som tam podobné ponuky. ( minulý rok notár určil cenu 1 eur za m2, keď počítal poplatok za dedičstvo, ale povedal, že to je cena zákonná a nie trhová, že tá môže byť vyššia), obec operuje tým, že je to orná pôda v extraviláne,,,,ďakujem za každý relevantný príspevok či radu
Stručné zhrnutie
- Väčšina diskutujúcich považovala ponuku 0,50 €/m2 za príliš nízku a poradila žiadať viac alebo požiadať o znalecký posudok.
- Jedna diskutujúca, ktorá pozrela parcelu podľa EKN 3971, uviedla, že ide o trvalý trávnatý porast s vecným bremenom prechodu v chránenej zóne a že sa tam nebude stavať, preto je hodnota takmer nulová.
- Odporúčané kroky boli: obrátiť sa na realitnú kanceláriu, nechať pozemok oceniť znalcom, overiť inzeráty na Bazoš/nehnutelnosti.sk/zoznamrealit.sk/agent.sk a zvážiť prenájom namiesto predaja.
Najčastejšie otázky
Q: Je 0,50 €/m2 férová cena za podiel ornej pôdy v extraviláne (cca 1 000 m2 podiel)?
A: Väčšina diskutujúcich označila 0,50 €/m2 za príliš nízku; niektorí navrhovali ceny od ~0,70 €/m2 do 7-9 €/m2, pričom tieto vyššie sumy boli uvádzané bez jednotného overenia.
Q: Ako zistiť skutočnú trhovú cenu pozemku?
A: Odporúčalo sa osloviť realitnú kanceláriu, požiadať o znalecký posudok (znalec) a porovnať inzeráty na Bazoš, nehnutelnosti.sk, zoznamrealit.sk a agent.sk.
Q: Môže sa extravilán preklasifikovať na stavebný pozemok?
A: Viacerí diskutujúci povedali, že je to možné len cez vyňatie/zmenu územného plánu a vyňatie z ornej pôdy, čo podľa príspevkov môže stáť najmenej niekoľko €/m2 a ďalšie náklady (geodet, siete), pričom niektorí uviedli, že to býva nákladné.
Q: Ako postupovať, keď som spoluvlastník (malé čiastkové podiely na veľkej parcele)?
A: Diskutujúci upozornili, že pri podielovom vlastníctve treba osloviť všetkých spoluvlastníkov pri predaji a že malý podiel môže znižovať trhovú atraktivitu; riešenia zahŕňali dohodu s obcou, nárok na aspoň úhradu poplatkov alebo prenájom.
Q: Má zmysel ponuku od obce prijať, ak chcem len pokryť náklady (notár, dane)?
A: Viacerí radili, že ak ponuka nevracia ani základné náklady, oplatí sa odmietnuť a požiadať o vyššiu sumu alebo znalecké ocenenie; niektorí odporučili zvážiť prenájom obci namiesto predaja.
Q: Sú inzeráty na Bazoš dobrý referenčný zdroj pre ornú pôdu?
A: Niektorí diskutujúci varovali, že Bazoš nie je spoľahlivý indikátor reálnej ceny a že dobré pozemky sa často predajú bez dlhého inzerátu, takže treba kombinovať viaceré zdroje vrátane realitky a znalca.
Závery z diskusie
Zhoda
- Väčšina diskutujúcich považuje ponuku 0,50 €/m2 za príliš nízku.
- Odporúčanie obrátiť sa na realitnú kanceláriu, znalecký posudok a porovnať inzeráty (Bazoš, nehnutelnosti.sk, zoznamrealit.sk, agent.sk).
- Možnosť prenájmu pozemku obci bola navrhnutá ako alternatíva k nevýhodnému predaju.
- Stav a lokalita pozemku (extravilán, prístup, siete, BPEJ, vecné bremená) výrazne ovplyvňujú cenu.
Sporné názory
- Niektorí tvrdili, že orná pôda v okolí sa predáva za 7–9 €/m2 alebo viac, zatiaľ čo iní uviedli, že v niektorých prípadoch môžu byť reálne ceny aj 0,25–0,70 €/m2; tieto údaje sú rozporuplné a nepreukázané.
- Jedna diskutujúca uviedla, že parcela (EKN 3971) je v chránenej zóne a má takmer nulovú hodnotu, zatiaľ čo iní tvrdili, že extravilán sa v praxi občas preklasifikuje a stavať sa dá; obe strany opisujú reálne, ale odlišné scenáre.
- Niektorí radili nepredávať a čakať nárast cien, iní považovali predaj za rozumný, ak ponuka aspoň pokryje náklady; toto bol osobný investičný postoj.
Otvorené otázky
- Aká je presná trhová cena konkrétnej parcely EKN 3971 pre danú kvalitu pôdy a lokalitu?
- Zväčší obec ponuku, ak autorka požiada o znalecké ocenenie alebo vyjednáva?
- Plánuje obec v budúcnosti zmeniť územný plán alebo vyňať časť extravilánu do intravilánu?
- Ako veľký vplyv má čiastkový podiel (3/160) na reálnu hodnotu pre potenciálneho kupca alebo obec?
Spomenuté značky a firmy
Bazoš, nehnutelnosti.sk, zoznamrealit.sk, agent.sk, pozemkový fond, realitka, skupina Čadca
Spomenuté produkty a metódy
vyňatie z ornej pôdy (vynatie), znalecký posudok, územný plán, prenájom pozemku obci, daňové priznanie, vklad do katastra, BPEJ, vecné bremeno prechodu, EKN (parcelné číslo)
Miesta a osoby
Kysuce, Vychylovka, Čadca, Žilina, Orava, Rimavská Sobota, Trnava, Bratislava
@aduskatt Záleží od toho aká je to pôda. Ak sa jedná o pôdu nekvalitnu (zle bpej), na svahu a v extravilane, tak cena za m2 sa pohybuje okolo 0.25-0.70E.
Vyššia cena za ornú pôdu v nízkej kvalite by bola totiž nenávratna (pre poľnohospodárske účely). 🙂
Keby sa tam malo stavať tak jasne, ze cena je oveľa vyššia - ale to už nesmie byť extravilan. V extravilane sa stavat nedá.
@lenkakravcova netuším, či sa tam bude stavať. bolo mi povedané od starostu, že to potrebujú kvoli prechodu na parcelu, ktorá je nad ňou
@simca06022011 Vy ste ale asi museli toľko platiť ak to takto mate v extravilane, za vyňatie z ornej pôdy /ttp do zastavaného územia, nie?
@aduskatt Plánujú tam oficiálnu alebo poľnú cestu? Alebo z akého dôvodu je tam nutný prechod? Ako je tam cesta na tu druhu parcelu riešená doteraz?
@lenkakravcova odpísali mi toto: daný pozemok je aktuálne úplne odlesnený. V minulosti časť pozemku užívalo pravdepodobne roľnícke družstvo a časť stále užíva lesné spoločenstvo.
Na danej parcele momentálne neplánujeme žiadny stavebný zámer. Podiel v danej parcele chceme odkúpiť z dôvodu prístupu k ďalšej parcele, ktorá sa nachádza na vrchole kopca.
@lenkakravcova v extravilane sa stavat da 🙂
Inak kupovali sme ornu podu za 0.79 € za meter, na konci sveta 😀
@margaretka_ Pozemok ale musí mať minimálne 2000m2 a musí dosť k vynatiu (alebo k zmene územného plánu obce).
Naši predávali po 1€ ornú pôdu, ale rovnú, s priemerným Bpej, na stavebný pozemok v budúcnosti.
@aduskatt Daj číslo parcely, dá sa pozrieť v pozemkových mapách akú má hodnotu.
@aduskatt pred 4 rokmi, okres Rimavska Sobota, stoji tam aj stary dom a je tam aj elektrina
@lenkakravcova to ano, vynate uz mame 🙂
Pozeráme síce stavebné pozemky v okoli Žiliny, ale orná poda sa pri Žiline (okolite obce) s 1000m2 pohybuje tak cez 30 000€. Takze áno, chcú ťa odrbkať a skúšajú iba či sa chytíš. Ako sa hovorí- nevyskušaš, nevieš.
@aduskatt
Inak aj na ornej pôde sa dá stavať. Robí sa to tak, že sa dá žiadosť na obec, aby sa z parcely vyňala tá časť, kde bude stať dom, ktorá bude ako stavebný pozemok. V praxi to znamená. Že dom bude mat na pozemku zastavanu plochu napr. 100m2, to ti obec vyjme ako stavebný pozemok, aby si získala stavebné povolenie a mohla stavať a zvyšok tých 900m2 pozemku bude vedených stále ako orná pôda. Takze pozor, či sa len niekomu nezapacilo si tam postaviť chatku, pripadne ako stavebný pozemok pre deti. A ak možem poradiť, pozemky sú vždy ziskové, ceny nehnuteľnosti idu iba hore, nepredávala by som nič.
@katkami123 mne je to vcelku nanič, mám to ďaleko, ísť tam nechcem a ostane mi ešte 72 parciel, veď uvidím, či sa dohodnem s nimi...ak nie, tak nie🙂
@aduskatt
Pani, to ty si riadna pozemkáčka. Nejaké dobre si nechaj v zálohe. Viem aké to je, keď len človek hľadá vhodný pozemok na stavbu, ešte do neho investovať a keď ti niekto z rodiny daruje parcelu. Hneď to je o inom. Ale 0,50€/m2 je výsmech.
@katkami123 j som to zdedila a neviem ako s tým naložiť, netuším čo sa deje na tých parcelách, viem len, že 70 z nich je v extraviláne obce ako orná pôda a tráva.....a všetko tam mám len čiastkové podiely, čiže ani jedna z toho nie je celá moja.........písala som kdekade, ale nič som sa nedozvedela okrem toho, že mám podať daňové priznanie
@aduskatt
Prosím napíš číslo parcely z listu vlastníctva, keď nechceš tu tak mi posli do správy a napíšem ti presne.
Podľa toho čísla co si tu dala je to trvalý trávnatý porast s vecnym bremenom prechodu v chránenej zóne. Stavať sa tam teda nikdy nebude a hodnota danej pôdy je takmer nulová. Viac starosti ako úžitku ak tam nezalozis les.
@lenkakravcova v extraviane sa neda stavat???...to asi tazko....toto je max problem pre beznych ludi nie pre zazobanych prachacov ktori uradikom co tvrdia ze sa neda stavat lebo yoho hento tamto strcia par stovak ci tisic do vacku a hned sa da stavat...hlavne tu ani nie v takej blizkosti od NZ pred doslova par rokmi postavili pod lesom sidlo ci zamok ci co to vlastne je kde absolutne nic v okoli neni ani cast obce
@judar Myslela som to bez vynatia pozemku. A áno, to stojí dosť. Minimálne 4€/m2 za vyňatie. Ale tak ten pozemok co ma je ďaleko od obývané časti obce a ťahať tam elektrinu, internet je ďalších 10tis eur. Autorke sa neoplatí si to nechávať. Daný pozemok nemá takmer žiadnu cenu.
Ak chce niekto si nechať pozemok ako investičný, treba nájsť na to pozemok vhodný. Nie každý pozemok je kôpka zlata. Niektorý je iba blato. ☺️
@aduskatt ja si myslim, ze cena je preto tam nizka kvoli tomu ze tam mas maly podiel... keby davali napr. 10eur za meter stvorcovy a ty tam mas podiel 1/5 tak je to suma 2eur za m2...tvoj podiel je uplne zanedbatelny, preto asi ta cena.
mne sa skor nepaci, ze v podstate kvoli uplne zanedbatelnemu podielu ku ktoremu si prisla nie svojou zasluhou branis v planoch a rozvoji obce a maju tam s tebou zbytocne starosti.
Skúsim ešte nájsť tú skupinu Čadca a zistiť, čo sa tam ide diať🙂