Výmena veľkej nehnuteľnosti za dve menšie - za/proti
Ahojte, uvažujem nad niečím, vôbec neviem, či uvažujem správne, alebo je to úplná blbosť.
Predstavte si, že máte dom, v ktorom sú dva byty. Jeden nevyužívate, ale nedá sa tam urobiť zvlášť vchod, takže tam neviete urobiť ani kancelárie ani ho prenajať ako byt.
Dom má hodnotu niečo medzi 800000 - 1200000 eur.
Moja predstava je kúpiť menší dom za cca 500-600 tisíc (alebo pozemok a postaviť, ale to vyjde možno drahšie, keďže pozemky nie sú) a dvoj možno trojizbový byt v niektorom z projektov do 300 - 400 tisíc.
Lokality buď Ružinov alebo tam, kam ide električka. Deti sú už takmer dospelé. Neverím, že niektoré z nich bude chcieť žiť s nami v dome, aj keď zvlášť v byte.
Mimo ba ísť nechceme kým pracujeme.
Rada by som vedela nestranný názor niekoho, kto má nadhľad. Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Predaj veľkého domu (odhadovaná hodnota 800 000–1 200 000 €) a kúpa menšieho domu za cca 500–600 tis. € plus bytu za 300–400 tis. € v Bratislave (Ružinov alebo pri električke) je pokladané za uskutočniteľné riešenie za predpokladu, že sa nájde vhodná ponuka v danej lokalite.
- Hlavné riziká sú likvidita a cena predaja; niekoľkí diskutujúci uviedli, že v danej štvrti sa domy predávajú zriedka a že pod 700 000 € sa nedal zohnať podobný dom.
- Odporúčané ďalšie kroky sú: ocenenie znalcom, oslovenie realitky, opýtať sa detí, zvážiť kúpu "z papiera" (novostavba/projekt) a počítať s marketingovými nákladmi (fotografie, vizualizácie – cca 500 €).
Najčastejšie otázky
Q: Má zmysel predať veľký dom s nevyužitým "bytom", aby ste získali menší dom a samostatný byt?
A: Viacerí diskutujúci považujú takú výmenu za rozumnú, ak sa v danej lokalite reálne nájde menší dom za ~500–600 tis. € a byt do 300–400 tis. €, pričom dôležitá je dostupnosť ponúk v Bratislave.
Q: Ako zistiť reálnu cenu domu?
A: Odporúčanou metódou je ocenenie znalcom (ocenenie znalcom) a oslovenie realitky, aby sa získal reálny trhový prehľad.
Q: Aké sú šance na rýchly predaj pri sume ~800 000–1 200 000 €?
A: Viacerí upozorňujú, že predaj nemusí byť rýchly; jeden používateľ spomenul, že predaj trval 3 roky, iní tvrdia, že treba mať šťastie na kupca s hotovosťou alebo úver.
Q: Dá sa zmeniť dispozícia domu tak, aby vznikol samostatný vchod pre druhý byt?
A: Autorka a ďalší diskutujúci uviedli, že druhý vchod sa nedá spraviť žiadnym spôsobom v uvedenom dome; padol aj návrh konzultovať architekta, ale autorka potvrdila, že to nie je možné.
Q: Má zmysel kupovať byt "z papiera" (novostavba/projekt)?
A: Autorka plánuje kúpu "z papiera" a niektorí diskutujúci považujú kúpu projektu za možnosť, pričom je spomenutá rezervačná zmluva ako bežná prax pri kúpe na úver.
Q: Čo s nehnuteľnosťou pre deti a aký je názor detí?
A: Viacerí odporúčajú opýtať sa detí; návrhy zahŕňali dať jeden byt jednému dieťaťu a druhý po babke druhému, upraviť hornú jednotku pre deti alebo využiť priestor neskôr pre súkromnú opatrovateľku.
Závery z diskusie
Zhoda
- Hybným faktorom je lokalita; v "vychytených" lokalitách sa ľudia obvykle nepresťahujú a domy sa predávajú zriedka.
- Odporúčané kroky pred rozhodnutím sú ocenenie znalcom a konzultácia s realitnou kanceláriou (realitka).
- Treba sa opýtať detí a zvážiť ich plány, lebo vek detí (takmer dospelé) ovplyvňuje potrebu väčšieho bývania.
- Predaj veľkej nehnuteľnosti môže trvať dlho a môže vyžadovať investíciu do marketingu (fotografie, vizualizácie – cca 500 €).
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že dom môže dosiahnuť požadovanú cenu (800 000–1 200 000 €), zatiaľ čo iní hovoria, že trh tlačí ceny dolu a kupci za také sumy nie sú ochotní platiť.
- Niektorí nechcú opustiť prestížnu lokalitu (Kramáre, Palisády), iní preferujú menšie a praktickejšie bývanie mimo súčasného domu.
- Jeden názor radí nechať druhý priestor pre deti alebo podnájom ako vedľajší príjem, zatiaľ čo iní preferujú kompletný predaj a mimoriadnu likviditu.
Otvorené otázky
- Prevezme trh pri konkrétnej adrese očakávanú cenu domu v rozpätí 800 000–1 200 000 €?
- Dokážu autori nájsť súčasne menší dom za 500–600 tis. € a byt za 300–400 tis. € bez odchodu z Bratislavy?
- Koľko času a investície (marketing, úpravy) bude potrebné na predaj existujúcej nehnuteľnosti?
- Ako sa budú deti skutočne rozhodovať o svojom bývaní v strednodobom horizonte?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
ocenenie znalcom, realitka, kúpa "z papiera" (projekt/novostavba), rezervačná zmluva, fotografie a vizualizácie (propagácia, cca 500 €), podnájom, dvojgeneračný dom, úprava hornej jednotky pre deti, súkromná opatrovateľka, bazén, čerpadlo, fotovoltaika, tienenie, dvojgaráž
Miesta a osoby
Ružinov, Kramáre, Palisády, Petržalka, Bratislava, Švajčiarsko
@vevesh v našej ulici za celú jej históriu (od r. 1994) sa menili len dvaja. Jednej pani zomrel muž a deti už mala veľké, ale tiež išla len o ulicu ďalej a jeden rozvod. V celej štvrti je momentálne asi 6 domov na predaj. Všetky menšie a staršie a od 680 tisíc. A dva pozemky s domami na zbúranie, cena od 1000 eur/m2.
@tundra mám kamarátky, aj dve susedy v realitách. Kým ich oslovím, chcem mať jasno.
Lebo ja som vo Švajčiarsku a keďže sa ceny vyšplhali kam sa vyšplhali, ľudia to kupovať za tu sumu nechcú a už idú majitelia s cenami dolu. Aj o 200 000.
Takto daj ho na predaj a keď sa nájde kupca budeš riešiť ďalej .My sme predávali za podstatne menej a išli sme hlboko dole aby sme predali a to sme predali po 3 rokoch .Takže pri takej sume musíš mať šťastie na človeka čo má hotovosť na investovanie .Úver taký vysokú dajú tiez malokomu takže to nebude také ľahké a rýchle .
Pises, ze tam u vas su nejake somy na predaj.
Ked si ich pozres, tak kupila by si taky dom za peniaze co pytaju?
Neviem vi sa tu bavime o Palisadach ci nieco na Kramaroch, lokality su to ved pekne, ale skratka tie ceny su privela. To aj velky novy byt s terasou si mozem kupit a mam klud a nemusim este travu kocit, dom udrziavat. Stary dom, to bude este velka investicia
@kitycat aj byty idú cez milión. Naposledy som videla v Petržalke za 1100000 aj s dvomi garážami 🤣.
Nestanovujem cenu na základe toho, len teda hovorím, že aj také ceny sú.
@kitycat niektoré z tých domov sú fajn, ale niektoré sú malé, staré, ani jeden nemá krytý bazén, čerpadlo, fotovoltiku, tienenie, dvojgaráž,... a teda ani jeden nemá 7 izieb, 4 kúpeľne, dve kuchyne
Neviem, či je to predajné. Ako od začiatku píšem, len špekulujem
@vsetkounas presne takto som uvažovala aj ja, ale môj muž, že ok a teraz niekto príde, dá ti 800000 a ty čo? Kam pôjdeme...
Je to strasne. Bratranec kupil byt novostavby, no za prachy, ze mi zle ostalo a pritom z mojho pohladu uplne neprakticky. Velka chodba, male izby, mala kuchyna s obyvackou a nevyuzitelna terasa velka skoro ako byt
Vsetko ma kupcu.
Ja budem asi tiez nutena predat svoj 2i byt, no uvidim za kolko sa realne preda
Takto to nefunguje vždy máš mesiac dva čas kým spisete zmluvu ak náhodou pôjde niečo na úver bude sa ten riešiť a s tými peniazmi hocikam keď povieš že kupuješ na hotovost nájdeš dom hneď otázka týždňa dvoch .
@vsetkounas tak o bývanie ani tak nejde, skôr, či sa reálne budú dať kúpiť dve nehnuteľnosti za jednu s tým, že neopustim Bratislavu... možno počkať a niečo došetriť...
@vsetkounas to by som nepovedala. Ak nenajde, co sa jej bude pacit, tak moze mat hotovosti, kolko chce. V Ba je v dobrych lokalitach naozaj malo dobrych ponuk. A ked uz je, tak nebude jediny zaujemca…
@guudy s tými peniazmi vieš ísť aj do podnájmu a postaviť si svoj . Sú sami dvaja deti s nimi nebývajú takže toho by som sa nebála aj keby nenašli a zas vždy keď príde záujemca môžeš začať pozerať a rozhodnúť sa za deň dva to nebude napríklad dáva sa rezervácna zmluva keď si vybavuje napríklad úver a to už máš čas keď vieš pozerať čo sa kde predáva .
@vsetkounas deti s nimi zatial byvaju…
My sme len byt hladali 1,5 r. Bolo to v case, ked boli ceny v peaku, cize ponuk bolo vela a zaujemcov malo…
Mne by sa teda nechcelostahovat dvakrat. Raz do prenajmu a potom znovu do novej nehnutelnosti ;)
@vilma7 no, to neviem. Určite by to nebolo za mesiac. Preto uvažujem, či to nedať len tak na skúšku, či aspoň niekto zavolá na ponuku. Ale to by som musela dať cca 500 eur za fotenie, vizualizácie a propagáciu. Nemyslím, že by do toho bola ochotná investovať nejaká realitka, keďže predaj by bol taký otázny.