Ako sa brániť proti neplatnému ukončeniu nájmu?
Ahojte, prišla som si sem po radu.
Dostali sme sa s partnerom do situácie z ktorej nevieme ako von, respektíve sme presvedčení, že voči nám je konané v rozpore s právom.
Minulý október sme sa presťahovali do bytu do nájmu, normálne cez realitku sme našli na nehnutelnosti.sk, máme zmluvu o krátkodobom nájme uzavretú na rok, to znamená do konca septembra. Do januára bolo všetko v poriadku, no zrazu asi v polovičke januára mi napísal majiteľ bytu na whatsapp, že od 1.3 si máme nájsť nový nájom. Ja som zostala zaskočená, že čo? Volala som do realitky, že teda čo sa deje. Tí mi povedali, že to musí byť nejaký omyl, že keď máme zmluvu do septembra tak sme v pohode a povedali mi, že to poriešia s majiteľom. Potom sa asi týždeň nič nedialo tak som to považovala za vyriešené a reálne nejaký omyl. No potom mi prišla ďalšia správa od majiteľa, že teda som sa neozvala, že od 1.3 máme byť preč. Ja som mu na to volala, že teda som sa bavila s tým pánom z realitky, že máme zmluvu do konca septembra a že nerozumiem, čo sa deje. Pán majiteľ mi do telefónu povedal, že "je to jeho byt a on nám povie kedy odchádzame" a zložil mi telefón. Viac mi nedvihol. Išla som teda osobne do realitky, že teda čo sa deje. Realiťák vyzeral byť veľmi zaskočený, vytiahol našu zmluvu a povedal, že v zmluve sú jasne definované podmienky za ktorých prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, že to sa nedá "len tak". Prešli sme to spolu s tým, že povedal, že ak sme neporušili nejakú časť zmluvy tak majiteľ nemá právo nás vyhodiť. Samozrejme, že sme nič neporušili, do decembra som ani nevedela, že náš prenajímateľ existuje. Ani raz nebol na kontrole ani nič. Realiťák teda, že on pôjde za majiteľom.
Prešlo pár dní, kde mi zrazu v prvej polovičke februára zasa prišla správa od prenajímateľa, že sme porušili nájomnú zmluvu a že v byte fajčíme. Snažila som sa mu dovolať, nič, nedvíha. Odpísala som mu, že obaja sme nefajčiari a že odkiaľ má túto informáciu keď v byte v živote nebol a byt nemá balkón, takže nás nemohol "vidieť" (odhliadnuc od toho, že to nie je pravda). Tak zasa kolo s realiťákom. Týždeň nato sa verzia zmenila, že teda tam chováme psa. Zasa som odpísala, že ja mám alergiu na zvieraciu srsť a teda, že ako o tom vie keď tu nikdy nebol. Zasa som išla za realiťákom, ktorý mi povedal, že fajčenie v byte ani domáce zvieratá v zmluve nie sú uvedené, takže aj keby to bola pravda (čo nie je) tak nemá právo nám vypovedať zmluvu.
Začali sme s priateľom pozerať realitné portáli aby sme z tohto bytu proste odišli ale to trvá. A čo nevidím našla som presne tento byt ale na predaj. Takže očividne pán majiteľ chce byt predať a nás sa chce zbaviť. Volala som do realitky. Od pondelka 3x denne. Nikto mi to nedvíha, bola som tam osobne, otočili ma na recepcii, že keď nemám dohodnutú schôdzku nevedia mi pomôcť.
Máme nejakú možnosť sa brániť? Aktívne hľadáme iný prenájom ale zostáva nám veľmi málo času.
Stručné zhrnutie
- Predčasné ukončenie nájmu musí byť podľa diskusie doručené písomne a prenajímateľ musí dodržať výpovednú lehotu ustanovenú v zmluve; správa cez WhatsApp nie je písomná výpoveď podľa komentárov.
- V diskutovanej zmluve je uvedená výpovedná lehota 2 mesiace, ktorá začína plynúť „od prvého dňa nového kalendárneho mesiaca“, a ako oprávnené dôvody vypovedania sú v zmluve uvedené „2 neuhradené nájmy“ alebo „preukázateľne narúšame kľud a dobré mravy v bytovke“.
- Pri nezákonnom konaní prenajímateľa (napr. výmena zámkov) odporúčané kroky sú kontaktovať políciu, obrátiť sa na právnika, podať návrh na neodkladné opatrenie na súd a domáhať sa náhrady vzniknutých nákladov vrátane nákladov na sťahovanie.
Najčastejšie otázky
Q: Ako sa brániť proti neplatnému vypovedaniu nájmu?
A: Obrátiť sa na právnika, požadovať písomnú výpoveď, evidovať komunikáciu, podať žalobu na súd a v prípade núdze požiadať o návrh na neodkladné opatrenie; možné je tiež volať políciu pri nezákonnom konaní a domáhať sa náhrady nákladov vrátane zapečatených nákladov alebo straty kaucie.
Q: Je správa na WhatsApp platná ako výpoveď nájmu?
A: Podľa diskusie správa na WhatsApp nie je písomná výpoveď; písomná výpoveď sa očakáva v listinnej forme podľa komentárov typu „správa na whatsupe nie je písomná výpoveď“.
Q: Aké dôvody môže prenajímateľ v zmluve uviesť na výpoveď?
A: V tejto zmluve sú uvádzané konkrétne dôvody: „2 neuhradené nájmy“ a „preukázateľne narúšame kľud a dobré mravy v bytovke“.
Q: Čo robiť, ak majiteľ vymení zámky alebo sa pokúsi o násilné vysťahovanie?
A: Zmena zámkov a násilné vysťahovanie sa v diskusii označujú za protizákonné a možné trestné činy; odporúča sa okamžite kontaktovať políciu, konzultovať právnika a zvážiť podanie návrhu na neodkladné opatrenie na súd na vymáhanie nákladov.
Q: Kedy začína plynúť výpovedná lehota uvedená v zmluve?
A: V diskutovanom prípade začína výpovedná lehota 2 mesiace plynúť „od prvého dňa nového kalendárneho mesiaca“, takže ak je výpoveď doručená v januári, lehota sa podľa zmluvy počíta od 1. februára.
Q: Môže realitná kancelária niesť zodpovednosť za škody alebo stratu kaucie?
A: Diskusia odporúča konzultáciu s právnikom; realitka sa v komentároch odvolávala, že konala v mene prenajímateľa, a používatelia radili podať reklamáciu realitke a právne riešiť nárok na kauciju, ak realitka nezabezpečila správne doručenie informácií.
Závery z diskusie
Zhoda
- Výpoveď nájmu musí byť písomná a vypovedná lehota sa dodržiava podľa zmluvy.
- Pri nezákonnom konaní prenajímateľa je odporúčané kontaktovať políciu a právnika a využiť súdne prostriedky vrátane návrhu na neodkladné opatrenie.
Sporné názory
- Niektorí odporúčajú zostať v byte a brániť sa právne (polícia, súd), iní radia ihneď hľadať nový podnájom alebo odstahovať sa z praktických dôvodov (náklady, bezpečnosť).
Otvorené otázky
- Ako preukázať, že prenajímateľ skutočne porušil zmluvu pri snahe o predčasné ukončenie, ak nemá písomné dôkazy o rýchlom predaji bytu?
- Do akej miery je realitná kancelária právne zodpovedná za chyby v komunikácii medzi prenajímateľom a nájomníkom pri sprostredkovaní nájmu?
Spomenuté značky a firmy
nehnutelnosti.sk, Airbnb, polícia, súd, realitka
Spomenuté produkty a metódy
písomná výpoveď, WhatsApp správa, výpovedná lehota 2 mesiace, kaucia, neodkladné opatrenie, podanie žaloby, zmena zámkov, kontaktovanie polície, reklamácia realitke, domáhanie sa náhrady nákladov
Miesta a osoby
Slovensko, Nemecko, Rakúsko
A co tak skusit ist po radu ku pravnikovi? Niekedy medzi polovicou januara a koncom januara bol na to taky dobry cas... Ale aj dnes lepsie nez zajtra
@miriamzba Áno tá klauzula tam je, je tam napísané, že prenajímateľ má právo vypovedať zmluvu pri vážnom porušení zmluvných podmienok (2 neuhradené nájmy alebo ak "preukázateľne narúšame kľud a dobré mravy v bytovke"). Plus je tam napísané, že výpovedná doba sú dva mesiace a začína plynúť od prvého dňa nového kalendárneho mesiaca. Čiže aj keby to rátam od tej prvej správy tak výpovedná doba plynie od 1.2 2 mesiace.
@bluka2 Áno už riešim právnika akurát do tohto pondelka so mnou komunikovala realitka a očakávala som, že nám to pomôžu vyriešiť.
1. panko je pekny zmrd
2, realitka su pekni zmrdi
Pravo je na vasej strane. Ano, majitel vam moze do zajtra dat 2 mesacnu vypoved (skor aj tak nepreda)... respektive, musi "predat aj s vami" s tym, ze 1.5 tam uz nebudete byvat ak spravne ratam...
Od tej realitky by som si nic neslubovala. Nevyzera to tak, ze by mali zaujem byt medzi 2 stranami.
Verím tomu, že od 1.4 už budeme bývať inde ale bojím sa, že 1.3 príde majiteľ a vymení zámky..
Hľadajte nový podnájom. Keď nenájdete do 1.3, nevadí, nič sa nedeje. Ostante v byte, nemá vas majiteľ ako vyhodiť. Ak by chcel, treba zavolať políciu a ona bude na vašej strane.
Nornalne mu napis,ze teda ok,ale az od 1.4,kedze mate aj vy pravo si nieco najst a to trva urcity cas.
Je to spinavost,ale asi chce ten byt bud predat alebo tam dat niekoho blizkeho.Treba sa len dohodnut.
@jozinzbazin22 Nemám sa s ním ako dohodnúť, na správy nereaguje, telefón nedvíha..
A nie je tam určite v zmluve ani klauzula, že ak bude potrebovať majiteľ bytu byt pre svoje potreby, pre seba, tak je možné skončiť nájom atd atd..??
@zojazoja Nie. Ako dôvod na vypovedanie zmluvy zo strany prenajímateľa sú tam uvedené len dva body, ktoré som napísala vyššie (2 neuhradené nájmy alebo ak "preukázateľne narúšame kľud a dobré mravy v bytovke")
V Nemecku, Rakusku by som ti poradila ostat a nezatazovat si s tym moc hlavu. Ale kedze Slovensko sa mi nezda byt nejaky pravny stat a nevieme presne, co je zac ten majitel, tak by som sa asi bala, aby si to s vami neprisiel vybavit nepeknymi sposobmi. ale mozno som len pesimista ohladom SVK
@gov Problém je, že zatiaľ nemáme kam ísť. Z práce neprídem, robím z domu ale rozumiem, čo chceš povedať.
Hovorím, že verím tomu, že od 1.4 už budeme mať iný nájom.
@bluka2 Rodičia žijú na druhej strane republiky, partner denne chodí do práce a kamaráti žijú v jednoizbových bytoch. Ak sa nebude dať inak tak pôjdeme airbnb ale minieme na to veľmi veľa peňazí.
Čiže más od neho nárok na 2 mesačnú výpovednú lehotu, čo je podla práva, február, marec..alebo podla tvojej dobrej vole polovička marca až na to, že ti mohol výpoved doručiť a nie posielať správu, to je dosť netaktné že hladá dôvody ako vás vyštvať, najlepšie je povedať pravdu že byt potrebuje predať ..načo tajnosti a podpásovky
najst co najrychlejsie podnajom a majitela dat k sudu o preplatenie nakladov spojenyych zo stahovanim kedze je on ten co porusil zmluvu(samozrejme sa spytat pravnika ci je to mozne) agenture napisat recenciu ze si ju iste nezaramuju .. hadat sa s nimi nema vyznam zial odstahovat sa musis .. lebo inak vam narobi peklo a aj tak nakoniec vyhra
@cafelatte Čisto teoreticky áno ale stále je tam to, že žiadna z podmienok na to aby nám mohol vypovedať zmluvu nenastala, takže neviem o akej výpovednej dobe sa s ním mám baviť. Nehovoriac o tom, že sme mu zaplatili depozit, ktorý podľa jeho jednania nikdy neuvidíme.
No, vypoved podla mna moze dat okamzitu, ked porusis zmluvu (to ste najskor nespravili) alebo "normalnu" - 2 mesacnu. Ak to stihne do zajtra, tak 1.5. by ste mali byt prec (ofiko)... bezdvovodne.
Zakonnu ochranu mate slusnu. Moze vas vystvat silou (co je protizakonne)... Ochrana najomnikov je velka... Aj keby ste zrovna neplatili, tak je tazke vyhodit zakonne najomnikov.
Nedaj sa. Pravo je na vasej strane. Ale chapem, prijemne to rozhodne nie je
No ja dufam, ze sa pri dalsom prenajme poucite a tiez nechapem sve veci...
Ze vam napisal, ze sa mate vystahovat k 1.3 a ty si sa sice opytala realitaka, ale ten len pozrel do zmluvy.", ze to nemoze..
A dalsie je presne to ukoncenie najmu predcasne Z OBOCH STRAN. Co ak vy hy ste pitrebovali iny byt retoze hy vam nevyhovovali susedia, hluk atd? By stevtqm boli povinne rok lebo nemate vypovednu klauzulu v byte? Cele zle a neschopny realitak
Ak ma kauciu ktorou sa vyhraza, tak neplatte dalsi najom ... co ine sa da poradit...
Navyse neviem preco je majitel taky sralo, mohol normalne napisat, ze byt predava a chcel by sa s vami dohodnut na rozumnom ukonceni. Ocividne aj on zistil, ze ta zmluva je totalna blbost
@kitycat Nerozumiem úplne na čo sa pýtaš. Nie je to naša prvá nájomná zmluva a je bežné (alebo my sme vždy doteraz mali takú zmluvu - toto je náš tretí nájom), že nájomník nemá "presne definované" za akých okolností môže vypovedať zmluvu. Konkrétne v tejto zmluve je napísané len to, že my ako nájomníci musíme písomne doručiť výpoveď zmluvy a začína plynúť výpovedná doba od 1. dňa nového mesiaca. Zatiaľ čo prenajímateľ ma jasne v zmluve definované za akých podmienok môže vypovedať zmluvu. Je to akoby "ochrana nájomníka" presne pred takýmito vecami. Realiťák s tým podľa mňa nemá moc spoločné.
Ak Vám vymení zámky a chcete sa súdiť, budete si môcť vymáhať vzniknuté náklady. Bude to však trvať. Podať sa dá aj návrh na neodkladné opatrenie na súd.
Autorka, a v akom meste hľadáte podnájom ?
Veľa žien tu prenajíma, možno má niektoré niečo voľné.
Ale je to dosť nefér. A s realitkou by som si to vybavila, že nedodržali zmluvy (v mene majiteľa). Aby ste neprišli ešte aj o depozity alebo niečo.
@gov na Slovensku nemá nájomná ochranu? Prosim? 😅 a tých milión príbehov jak sa nedalo vyhodiť nájomníkov lebo bol zákon na ich strane je o čom?
V zmluve máte určite klauzulu o vypovednej dobe, náležitosti na vypovedanie zmluv.vztahu, práva a povinnosti oboch stran... Toto čo píšeš, je od majitela podraz.