Ako sa brániť proti neplatnému ukončeniu nájmu?
Ahojte, prišla som si sem po radu.
Dostali sme sa s partnerom do situácie z ktorej nevieme ako von, respektíve sme presvedčení, že voči nám je konané v rozpore s právom.
Minulý október sme sa presťahovali do bytu do nájmu, normálne cez realitku sme našli na nehnutelnosti.sk, máme zmluvu o krátkodobom nájme uzavretú na rok, to znamená do konca septembra. Do januára bolo všetko v poriadku, no zrazu asi v polovičke januára mi napísal majiteľ bytu na whatsapp, že od 1.3 si máme nájsť nový nájom. Ja som zostala zaskočená, že čo? Volala som do realitky, že teda čo sa deje. Tí mi povedali, že to musí byť nejaký omyl, že keď máme zmluvu do septembra tak sme v pohode a povedali mi, že to poriešia s majiteľom. Potom sa asi týždeň nič nedialo tak som to považovala za vyriešené a reálne nejaký omyl. No potom mi prišla ďalšia správa od majiteľa, že teda som sa neozvala, že od 1.3 máme byť preč. Ja som mu na to volala, že teda som sa bavila s tým pánom z realitky, že máme zmluvu do konca septembra a že nerozumiem, čo sa deje. Pán majiteľ mi do telefónu povedal, že "je to jeho byt a on nám povie kedy odchádzame" a zložil mi telefón. Viac mi nedvihol. Išla som teda osobne do realitky, že teda čo sa deje. Realiťák vyzeral byť veľmi zaskočený, vytiahol našu zmluvu a povedal, že v zmluve sú jasne definované podmienky za ktorých prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, že to sa nedá "len tak". Prešli sme to spolu s tým, že povedal, že ak sme neporušili nejakú časť zmluvy tak majiteľ nemá právo nás vyhodiť. Samozrejme, že sme nič neporušili, do decembra som ani nevedela, že náš prenajímateľ existuje. Ani raz nebol na kontrole ani nič. Realiťák teda, že on pôjde za majiteľom.
Prešlo pár dní, kde mi zrazu v prvej polovičke februára zasa prišla správa od prenajímateľa, že sme porušili nájomnú zmluvu a že v byte fajčíme. Snažila som sa mu dovolať, nič, nedvíha. Odpísala som mu, že obaja sme nefajčiari a že odkiaľ má túto informáciu keď v byte v živote nebol a byt nemá balkón, takže nás nemohol "vidieť" (odhliadnuc od toho, že to nie je pravda). Tak zasa kolo s realiťákom. Týždeň nato sa verzia zmenila, že teda tam chováme psa. Zasa som odpísala, že ja mám alergiu na zvieraciu srsť a teda, že ako o tom vie keď tu nikdy nebol. Zasa som išla za realiťákom, ktorý mi povedal, že fajčenie v byte ani domáce zvieratá v zmluve nie sú uvedené, takže aj keby to bola pravda (čo nie je) tak nemá právo nám vypovedať zmluvu.
Začali sme s priateľom pozerať realitné portáli aby sme z tohto bytu proste odišli ale to trvá. A čo nevidím našla som presne tento byt ale na predaj. Takže očividne pán majiteľ chce byt predať a nás sa chce zbaviť. Volala som do realitky. Od pondelka 3x denne. Nikto mi to nedvíha, bola som tam osobne, otočili ma na recepcii, že keď nemám dohodnutú schôdzku nevedia mi pomôcť.
Máme nejakú možnosť sa brániť? Aktívne hľadáme iný prenájom ale zostáva nám veľmi málo času.
Stručné zhrnutie
- Predčasné ukončenie nájmu musí byť podľa diskusie doručené písomne a prenajímateľ musí dodržať výpovednú lehotu ustanovenú v zmluve; správa cez WhatsApp nie je písomná výpoveď podľa komentárov.
- V diskutovanej zmluve je uvedená výpovedná lehota 2 mesiace, ktorá začína plynúť „od prvého dňa nového kalendárneho mesiaca“, a ako oprávnené dôvody vypovedania sú v zmluve uvedené „2 neuhradené nájmy“ alebo „preukázateľne narúšame kľud a dobré mravy v bytovke“.
- Pri nezákonnom konaní prenajímateľa (napr. výmena zámkov) odporúčané kroky sú kontaktovať políciu, obrátiť sa na právnika, podať návrh na neodkladné opatrenie na súd a domáhať sa náhrady vzniknutých nákladov vrátane nákladov na sťahovanie.
Najčastejšie otázky
Q: Ako sa brániť proti neplatnému vypovedaniu nájmu?
A: Obrátiť sa na právnika, požadovať písomnú výpoveď, evidovať komunikáciu, podať žalobu na súd a v prípade núdze požiadať o návrh na neodkladné opatrenie; možné je tiež volať políciu pri nezákonnom konaní a domáhať sa náhrady nákladov vrátane zapečatených nákladov alebo straty kaucie.
Q: Je správa na WhatsApp platná ako výpoveď nájmu?
A: Podľa diskusie správa na WhatsApp nie je písomná výpoveď; písomná výpoveď sa očakáva v listinnej forme podľa komentárov typu „správa na whatsupe nie je písomná výpoveď“.
Q: Aké dôvody môže prenajímateľ v zmluve uviesť na výpoveď?
A: V tejto zmluve sú uvádzané konkrétne dôvody: „2 neuhradené nájmy“ a „preukázateľne narúšame kľud a dobré mravy v bytovke“.
Q: Čo robiť, ak majiteľ vymení zámky alebo sa pokúsi o násilné vysťahovanie?
A: Zmena zámkov a násilné vysťahovanie sa v diskusii označujú za protizákonné a možné trestné činy; odporúča sa okamžite kontaktovať políciu, konzultovať právnika a zvážiť podanie návrhu na neodkladné opatrenie na súd na vymáhanie nákladov.
Q: Kedy začína plynúť výpovedná lehota uvedená v zmluve?
A: V diskutovanom prípade začína výpovedná lehota 2 mesiace plynúť „od prvého dňa nového kalendárneho mesiaca“, takže ak je výpoveď doručená v januári, lehota sa podľa zmluvy počíta od 1. februára.
Q: Môže realitná kancelária niesť zodpovednosť za škody alebo stratu kaucie?
A: Diskusia odporúča konzultáciu s právnikom; realitka sa v komentároch odvolávala, že konala v mene prenajímateľa, a používatelia radili podať reklamáciu realitke a právne riešiť nárok na kauciju, ak realitka nezabezpečila správne doručenie informácií.
Závery z diskusie
Zhoda
- Výpoveď nájmu musí byť písomná a vypovedná lehota sa dodržiava podľa zmluvy.
- Pri nezákonnom konaní prenajímateľa je odporúčané kontaktovať políciu a právnika a využiť súdne prostriedky vrátane návrhu na neodkladné opatrenie.
Sporné názory
- Niektorí odporúčajú zostať v byte a brániť sa právne (polícia, súd), iní radia ihneď hľadať nový podnájom alebo odstahovať sa z praktických dôvodov (náklady, bezpečnosť).
Otvorené otázky
- Ako preukázať, že prenajímateľ skutočne porušil zmluvu pri snahe o predčasné ukončenie, ak nemá písomné dôkazy o rýchlom predaji bytu?
- Do akej miery je realitná kancelária právne zodpovedná za chyby v komunikácii medzi prenajímateľom a nájomníkom pri sprostredkovaní nájmu?
Spomenuté značky a firmy
nehnutelnosti.sk, Airbnb, polícia, súd, realitka
Spomenuté produkty a metódy
písomná výpoveď, WhatsApp správa, výpovedná lehota 2 mesiace, kaucia, neodkladné opatrenie, podanie žaloby, zmena zámkov, kontaktovanie polície, reklamácia realitke, domáhanie sa náhrady nákladov
Miesta a osoby
Slovensko, Nemecko, Rakúsko
Vypoved musi byt daná pisomne....musi byt dodržaná vypovedna lehota......a mate pravo ho dat na sud
To nesmie. To je už trestný čin. Predáva-nepredáva, pokiaľ nemáš v ruke písomnú výpoveď, nemusíš nič. A správa na whatsupe nie je písomná výpoveď, písomná výpoveď je list.