Ako vzdelávanie prenajímateľov zlepšuje ich výnosy?

@zic díky moc, stránky pozriem.
A ešte, aký máš názor na prenájom zariadeného vs nezariadeného (kuch. linka so spotrebičmi) bytu? Aký je asi rozdiel v nájme v %? Máš skúsenosť, vedomosti?

@monikajan prenajimam len zariadene byty. Videl som za tie roky aj nezariadene prenajimat, ale v jednotkach kusov... nejde ani o cenu ako o standard a konkurencnu vyhodu (respektive nevyhodu ak je nezariadeny).

@monikajan Spoliehat sa na 6 zmysel pri vybere najomnika je dobre. Tiez to robim, ale kedze zijem v zahranici tak si tiez vypytam jeho posledne dve vyplatne pasky - tak sa dozviem ci si moze dovolit prenajat moj byt. Tiez pytam kontakt na sucasneho a predoslich zamestnavatelov a volam im si preverit ci tam skutocne pracuje/pracoval a ci je spolahlivy A tiez pytam kontakt na predoslich prenajimatelov (ak maju) a volam im a pytam sa ci su dobri najomnici. Tu tiez funguje moznost preverenia splacania dlhov. Vola sa to "credit check". Zadam meno a datum narodenia a mam prehlad o tom kolko mal/ma uverov a ako ich splaca - tu sa dozviem ci bude ochotny pravidelne platit najomne, lebo kto nesplaca poriadne dlhy, su velke sance ze nebude poriadne platit najomne.

Súhlasím, že 6. zmysel je dôležitý aj pre mňa. @andreatytler

Neviem však, ako je to na Slovensku, pýtate sa záujemcu na príjem, kontakt na zamestnávateľa? A čo GDPR - tým ma môže odpinkať zamestnávateľ a formu potvrdenia príjmu si neviem predstaviť, výplatné pásky už nie sú, donesie mi výpis z účtu? Ako to robíte vy? Riešite nejako overenie príjmu záujemcu?

@monikajan súhlasím so zic, v prvom rade treba čítať a sledovať stránku finančnej správy. Ak máš nejaké nejasnosti, napísať im dotaz. Píšem im skoro každý rok v čase podávania daňového priznania a vždy mi do pár dní odpísali. Odpovedať si samozrejme odkladám pre prípadnú kontrolu. Hlavne neveriť kadejakým rečiam neskusenych ľudí, ktorí v živote neprenajimali, ale tvária sa najmúdrejší. Mňa tu napríklad jedna fešanda kedysi presviedčala, že musim z prenájmu platiť aj zdravotné poistenie 🤦, že odrbavam štát a ešte ju v tom dokonca ďalšia neznala herečka podporovala. Proste čo sa týka administratívy a daní sa drž oficiálnej stránky, už čo sa týka podnajomnikov, tam som to ja zatiaľ moc neriešila, keďze ďalšieho mi vždy dohodil predošlý podnajomnik a mám len dobré skúsenosti.

@kristiii ďakujem za odpoveď. Ja si, samozrejme, tie daňové veci overujem na ofic. stránkach alebo u účtovníčky (keď si nie je istá, preverí to), ale tie "soft" veci ohľadom prenajímania a nájomníkov sú už iná vec a som vďačná, keď niekto zdieľa svoje reálne skúsenosti. Viem, že tu treba filtrovať info v príspevkoch, píšu skúsení aj tí, čo nemajú o téme ani páru...

@monikajan no aj táto bola nejaká účtovníčka alebo niečo také, len troška mimo teda 😅. Čo sa týka podnajomnikov, tam je to asi ozaj aj o tom pocite, ale zároveň aj rozum musí byť v strehu. Ja som napríklad vždy vedela, prečo si ten alebo tá zrovna hľadá podnájom, kde je zamestnaný, ako dlho a pod.

@monikajan Zial ani ja neviem ako je to na Slovensku. Ci je to vobec legalne pytat udaj o vyske platu. Tu kde zijem to legalne je. Neviem co je GDPR. Vyplatne pasky su virtualne, alebo ako to nazvat. Kazdy clovek dostane vyuctovanie od zamestnavatela ze kolko mu v dany mesiac vlozili na ucet, kolko bolo odvodov a tak. To mi ludia vytlacia a ukazu, alebo poslu v maily. Alebo poziadaju zamestnavatela aby im napisal list v ktorom potvrdzuje vysku platu. Ak je niekto podnikatel, donesie mi vypis z uctu aby ukazal vklady. Proste logicky mi musi dokazat ze ma dostatocny prijem na to aby utiahol najom a vsetko ostatne a kazdy rozumny najomnik chape ze je pre mna dolezite toto vidiet a robia vsetko mozne aby mi to dokazali. Raz prisli mladi cerstvo po skole, nemali este pracu lebo sa stahovali z ineho mesta. Poziadali rodicov aby im sli za rucitelov.
Ono ide o to ze tu kde zijem je zakon silne na strane najomnika a po podpisani zmluvy ma on ovela viac vyhod a prav. Pred podpisom zmluvy som vo vyhode ja a tak musim tu vyhodu vyuzit najlepsie ako viem. Taketo detailne preverovanie odradi vela zlych najomnikov. Ja to davam uz rovno do inzeratu ze co vsetko preverujem a vyzadujem aby sa mi nehlasili ti co nesuhlasia s takou previerkou.
Potom si najdem tel. cislo firmy v ktorej najomnik udajne pracuju, poziadam o personalne oddelenie a pytam sa ci tam ten clovek pracuje, odkedy a na akej pozicii. Samozrejme ze najomnikom dopredu oznamim ze budem volat do ich prace. Iba raz sa mi stalo ze s tym najomnik nesuhlasil.

@andreatytler ďakujem. Gdpr je ochrana osobných údajov, tu sa s tým oháňa každý, takže také preverovanie, o akom píšeš, je tu asi nemožné. Ale to si iba myslím, žiadneho nájomníka som nejako extra nepreverovala.... a mala som šťastie.

@monikajan GDPR platí v krajinách EU, andreatytler asi žije mimo EU.

Prenajímatelia, máte prehľad o tom, koľko % (zhruba) z čistého nájmu (čo zostáva vám) miniete na opravy a údržbu toho bytu? Máte nejaký "rezervný" fond/účet (peniaze bokom) na tieto účely? Teda, že celý zisk "neprejete" alebo neinvestujete.
Akú čiastku na drobné opravy, čo si hradí nájomník sám, máte uvedenú v náj. zmluve? Je tá čiastka rôzna napr. podľa veľkosti bytu alebo podľa zariadenosti (nové zariadenie, staršie zariadenie a pod.)? Ďakujem.

@monikajan Ja mam urcitu ciastku (20%) z najmu zapocitanu ako fond oprav ktoru odkladam na ucet... respektive ukladam cely najom a vyberiem len tolko aby mi tam tych 20% ostalo. (momentalne nevyberam nic. Vysoke uroky mi pohltili cely zisk). Zatial sa mi ukazala ta ciastka 20% ako pravdiva.
Najomnik nesmie robit ziadne opravy bez mojho vedomia bez ohladu na to ako drobne. Toto sa mi rokmi potvrdilo ze je lepsie ak mam ja vsetko pod kontrolou. Je to moj dom a odflaknuta oprava je prilis riskantna. Mam ustnu dohodu ze sa mozeme dohodnut na oprave ak mi daju vediet. Minule sa najomnicka vymkla a musela rozbit okno aby sa dostala dnu. Dala mi vediet a ponukla sa ze to da opravit za svoje. Suhlasila som. Iny najomnik chcel sam namontovat nove umyvadlo co som kupila do kupelne. S tymto som nesuhlasila.

@andreatytler ďakujem za odpoveď. 20% je z celkového nájmu, či len čistého, ktorý ti "zostáva" ako zisk? A to si zahrnieš (ako keby schováš - sorry za výraz) v zmluve do fondu opráv? Príklad,( nepočítam so splátkou hypo): napr. celý nájom 500 E, na energie a poplatky za byt napr. 200 E = 300 E čistého a z toho by si si navýšila o 60 E (=20%) fond opráv, čiže výsledné nájomné by bolo 560E? Alebo ako to rátaš? Ďakujem.

@monikajan Sorry nie je to 20%... je to okolo $200, co je asi 5% z mesacneho najmu. To je dom. Na byte (ak je prerobeny) by si mala mat menej vydajov za opravy.
Vysku najomneho dam maximalnu aku mozem za ten byt dostat. Najomnik nevie kolko platim za opravy. Nie je to specifikovane v zmluve.
Napriklad najom je $4000 a to mi ide na ucet. Z toho uctu platim hypoteku, elektrinu, vodu, plyn, TV, poistku, dan, opravy. Ratam tiez s tym ze nebudem mat ten byt prenajaty na 100% a stratim mozno 1 mesiac najomneho do roka a teda tam nechavam rezervu najomneho za jeden mesiac. Toto su vsetky moje vydaje na ten byt. Ked to vsetko zratam, vyjde mi ci som v pluse, alebo na nule. Ak som v pluse mam zisk. Kym boli uroky na hypoteku 1.5% mala som zisk $1000 mesacne. Teraz mi vysoky urok zozral vsetok zisk a som kazdy mesiac na nule.

@andreatytler ďakujem za podrobnosti, myslím, že to aj ostatní ocenia 🙂

Písala som na fin správu ohľadom výdavkov pri byte nezaradenom do OM, lebo mali na stránke nejednoznačne uvedený príklad, toto je odpoveď a link:

"vzhľadom na nejednoznačnosť uvedeného príkladu zo stránky www.financnasprava.sk, bol na základe Vášho podnetu tento príklad upravený, a to nasledovne: https://podpora.financnasprava.sk/185...

Otázka č. 4 - Výdavky na prenájom nehnuteľnosti vynaložené v predchádzajúcom roku
Daňovníčka plánuje prenajímať byt. V roku 2023 byt pripravovala na prenájom, tak aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie (stierkovanie, maľovanie, výmena WC). V roku 2024 si našla nájomcu a uzavrela zmluvu o prenájme bytu. Sú daňovým výdavkom daňovníčky aj výdavky, ktoré vynaložila na vymaľovanie a zariadenie bytu v predchádzajúcom roku?

Odpoveď
Podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov podľa ktorého je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky daňovníka, ktoré vynaložil v roku, ktorý predchádzal roku, kedy začal vykonávať činnosť a to na zásoby a iné nevyhnutné výdavky spojené so začatím činnosti. Výdavky na opravy a rekonštrukciu (napríklad stierkovanie, výmena WC) vynaložené v roku predchádzajúcom roku začatia prenajímania nehnuteľnosti je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie. Výdavky vynaložené na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti možno považovať za daňový výdavok bez ohľadu na to, či prenajímaná nehnuteľnosť bude zahrnutá do obchodného majetku alebo nebude.

Prosím, keď poisťujete prenajímaný byt, na čo si treba v zmluve dávať pozor, aby to tam bolo/nebolo? Ak je byt nezariadený, poisťujete aj domácnosť alebo len byt? Ďakujem za odpovede.

Ja som v skupine Prenajimatelia Slovensko na fcb, tam su tiez zaujimave veci https://www.facebook.com/groups/2311471412638917 🙂

@samuelllllllllllll zatiaľ si tam jediný člen 😀 milé ale reklama tu nie je dovolená 😜